軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓政策和實施路徑

柯亮

軍用土地是指國有土地中國家提供給軍隊使用的那一部分軍用劃撥用地。目前，軍隊經(jīng)過精減整編后，軍用土地中空閑用地已有相當(dāng)數(shù)量，通過有償轉(zhuǎn)讓對這部分土地進行開發(fā)，是軍事經(jīng)濟工作中一項新事業(yè)。在堅持土地國有的基礎(chǔ)上，探索和研究軍用土地有償轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和關(guān)系，從軍事經(jīng)濟建設(shè)的實際出發(fā)，建設(shè)和完善軍用土地有償轉(zhuǎn)讓制。

一、軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓政策

根據(jù)《軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行規(guī)定》（原總參謀部、總政治部、總后勤部于1995年5月16日發(fā)布）第二章第三條規(guī)定：軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓范圍包括以下種類：

（一）整宗空閑的土地；

（二）可以劃出單獨管理的營區(qū)邊角土地；

（三）獨立院落危舊房占用的土地；

（四）被列為城市規(guī)劃改造范圍內(nèi)的土地；

（五）被列為開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟特區(qū)的農(nóng)場、馬場和企業(yè)化工廠等用地；

（六）其他可用于開發(fā)的土地。

根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等有關(guān)規(guī)定，原劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時必須先向地方政府土地管理部門補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)、補交土地出讓金。軍用土地屬國有土地，所有權(quán)屬于國家，軍隊只擁有使用權(quán)。軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓也要先向地方政府土地管理部門補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)、補交土地出讓金。

考慮到目前加強軍隊建設(shè)、彌補軍費不足的情況，財政部、國家土地管理局、總后勤部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于軍隊有償轉(zhuǎn)讓空余軍用土地有關(guān)問題的通知》（土資發(fā)〔2007〕29號，下稱“土資發(fā)〔2007〕29號文”），對軍隊轉(zhuǎn)讓空余軍用土地的相關(guān)問題作出了明確規(guī)定并給出了相應(yīng)的優(yōu)惠政策。

二、軍用土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的模式

經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以依法轉(zhuǎn)讓的軍隊空余土地，其土地面積、用途、開發(fā)利用和規(guī)劃設(shè)計條件、轉(zhuǎn)讓方式、交易結(jié)果等信息，在當(dāng)?shù)赝恋赜行问袌龊椭袊恋厥袌鼍W(wǎng)等相關(guān)媒體上公布。凡屬于商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅和工業(yè)用途的，必須在當(dāng)?shù)亟y(tǒng)一的土地市場公開轉(zhuǎn)讓，按價高者得的原則，確定土地使用權(quán)人。軍隊空余土地轉(zhuǎn)讓可采用以下三種模式：

（一）由當(dāng)?shù)卣召弮?，再由政府統(tǒng)一出讓；

（二）直接在當(dāng)?shù)氐耐恋赜行问袌龉_轉(zhuǎn)讓，由軍隊與土地所在地的市、縣人民政府國土資源管理部門協(xié)商一致后共同實施，招拍掛的具體事務(wù)性工作可由當(dāng)?shù)貒临Y源管理部門承辦；

（三）由軍隊單位按照總后勤部的有關(guān)規(guī)定組織公開轉(zhuǎn)讓，確定受讓人，市、縣國土資源管理部門按規(guī)定與受讓人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，按市場價格核定土地出讓收益。具體采用哪種模式，由軍隊單位與土地所在地的市、縣國土資源管理部門協(xié)商后，在申報軍隊空余土地轉(zhuǎn)讓計劃時一并上報總后勤部審批。

三、軍用土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓過程

（一）轉(zhuǎn)讓單位進行土地開發(fā)可行性論證、合作對象資信調(diào)查和簽訂合同（協(xié)議）后，向大單位提出申請；

（二）各大單位審核確定土地面積、用途、用地范圍和評估地價后，按程序上報審批；

（三）軍委、總部批復(fù)后，按規(guī)定向總后勤部和大單位后勤部繳納土地轉(zhuǎn)讓費和土地管理費，領(lǐng)取《軍隊空余土地轉(zhuǎn)讓項目確認(rèn)書》（以下簡稱《確認(rèn)書》），憑《確認(rèn)書》到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋毓芾聿块T辦理土地出讓、權(quán)屬過戶手續(xù)；

（四）按基建程序申報建設(shè)計劃；

（五）修改地籍、營產(chǎn)檔案資料。

四、軍用土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的收益分配

軍用土地分布在全國各個地區(qū)，主要是以保障國家的軍事需要為前提，軍隊的經(jīng)費都是由國家財政部撥款進行保證，為加強軍隊建設(shè)，減輕國家負(fù)擔(dān)，土資發(fā)〔2007〕29號文規(guī)定，軍隊空余土地由當(dāng)?shù)卣召弮湓俳y(tǒng)一出讓的，由當(dāng)?shù)卣凑胀恋厥召弮涞挠嘘P(guān)規(guī)定，向軍隊支付土地補償費、安置補助費、地上附著物補償費、拆遷補償費等相關(guān)費用。

軍隊空余土地由當(dāng)?shù)貒临Y源管理部門實行招拍掛轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓收入歸軍隊所有。軍隊?wèi)?yīng)當(dāng)按照規(guī)定支付土地出讓業(yè)務(wù)費等相關(guān)費用。土地出讓業(yè)務(wù)費等相關(guān)費用，統(tǒng)一并入土地出讓收入，全額繳入地方國庫，納入地方政府預(yù)算，實行“收支兩條線”管理。

軍隊空余土地由軍隊自行組織公開轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓收入歸軍隊所有。受讓人與當(dāng)?shù)貒临Y源管理部門簽訂國有土地出讓合同時，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納土地過戶中的有關(guān)費用，并全額繳入地方國庫，納入地方政府預(yù)算，實行“收支兩條線”管理。

軍隊所得的轉(zhuǎn)讓空余土地收入，專項用于部隊營房建設(shè)，具體管理辦法由財政部會同總后勤部另行制定。

五、軍用土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓存在的問題

目前，因軍用土地自行轉(zhuǎn)讓和國土部門組織的土地招拍掛活動中，存在著軍用土地轉(zhuǎn)讓收入，地方政府不能分成，導(dǎo)致在地塊成功競買后，辦理土地使用權(quán)過戶等相關(guān)手續(xù)存在一定的問題。

（一）關(guān)于軍隊轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)涉稅問題

項目土地使用權(quán)受讓人在申請辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)上，當(dāng)?shù)貒敛块T要求稅務(wù)部門出具土地轉(zhuǎn)讓涉稅證明。1.現(xiàn)營業(yè)稅政策對軍隊轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)并無特殊規(guī)定，當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門會要求軍隊轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)按照規(guī)定繳納營業(yè)稅；2.根據(jù) 《中華人民共和國印花稅暫行條例》（國務(wù)院令第588號）第一條和第二條規(guī)定，軍隊轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目征收印花稅。3.根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）第二條“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）”并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)按照本條例繳納土地增值稅和第五條“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入” 的規(guī)定，軍隊轉(zhuǎn)讓空余土地的行為屬于轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)并取得了收入，應(yīng)依法繳納土地增值稅。

（二）關(guān)于軍隊開具的土地轉(zhuǎn)讓款發(fā)票抵扣開發(fā)成本問題endprint

因軍隊業(yè)務(wù)的獨特性，軍隊在為項目土地使用權(quán)受讓人開具的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款中開具的為“中國人民解放軍通用收費票據(jù)”，該票據(jù)印制有“中央財政部監(jiān)制 財務(wù)票據(jù)監(jiān)制章”和“總后勤部財務(wù)部監(jiān)制 中國人民解放軍票據(jù)監(jiān)制章”等字樣，該票據(jù)與“政府部門開具的非稅收入通用票據(jù)”存在一定的差異性。軍隊開具的《中國人民解放軍通用收費票據(jù)》能否作為項目土地增值稅清算稅前扣除憑證的依據(jù)還存在一定的不確定性。

六、軍用土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的意義

我國土地資源的主要特點是人口多，人均耕地少，現(xiàn)存土地供需矛盾極為突出。軍隊精簡整編后，可調(diào)整出部分空余土地，合理開發(fā)這些土地具有重大的意義。

（一）有利于土地資源的合理利用和優(yōu)化配置，可以緩解城鎮(zhèn)土地的供需矛盾

軍隊土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓可以促進土地節(jié)約集約利用，優(yōu)化土地資源配置，使資源共享、功能互補。政府與軍隊相配合以宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的方式優(yōu)化土地配置，能有效抑制因盲目性、隨意性而造成行為失當(dāng)，促進土地市場健康發(fā)展。

（二）有利于培育土地市場，支持地方經(jīng)濟建設(shè)

軍用土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓有利于地方創(chuàng)建穩(wěn)定的經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，建立和完善規(guī)范、有序的土地市場，增加地方政府的財政收入，激活軍用土地要素，活化城市經(jīng)營，促進城市良好發(fā)展。

（三）有利于增加軍隊收入，減輕國家負(fù)擔(dān)

軍用土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓可以增加軍隊自身收入，減輕國家財政的軍費開支，在增加地方財政的同時兼顧軍隊收入的補充，真正實現(xiàn)地方財政收入、國家財政收入與軍隊自身收入的平衡，促進國家與地方及軍隊的協(xié)調(diào)發(fā)展。

關(guān)于軍隊轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)問題，軍隊認(rèn)為，軍用土地屬于國家劃撥地，按照國有土地首次出讓，屬于國家一級市場土地出讓，不涉及繳納營業(yè)稅、土地增值稅問題。鑒于財政部、國家土地管理局、總后勤部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于軍隊有償轉(zhuǎn)讓空余軍用土地有關(guān)問題的通知》在2007年，時間比較久遠(yuǎn)，且無詳細(xì)的實施細(xì)則，建議國土部、財政部、國家稅務(wù)總局、中央軍委后勤保障部等相關(guān)部門就軍隊轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)涉及的相關(guān)稅種繳納、開具的土地轉(zhuǎn)讓款發(fā)票、土地使用權(quán)過戶等問題作進一步的研究，制定出明確的政策依據(jù)，便于軍隊空余土地的集約節(jié)約，發(fā)揮空余土地的最大利用價值。

參考文獻：

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李求軍/責(zé)任編輯endprint