對(duì)2018年樓市的6個(gè)判斷

張宏偉

摘要：筆者認(rèn)為，2018年三季度前調(diào)控政策不會(huì)出現(xiàn)風(fēng)向標(biāo)意義松動(dòng)，2018年四季度至2019年調(diào)控政策才具備實(shí)質(zhì)性松動(dòng)的條件。從周期特征來(lái)看，房企要活得好，一定得熬過(guò)2018年年底才可以，否則，企業(yè)極有可能資金鏈斷裂甚至在市場(chǎng)調(diào)整期被其他企業(yè)收購(gòu)。

關(guān)鍵詞：政策預(yù)期；市場(chǎng)趨勢(shì)；營(yíng)銷機(jī)會(huì)；拿地機(jī)會(huì)；租賃市場(chǎng)

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2018）01-0040-41 收稿日期：2017-12-12

1政策預(yù)期

2018年三季度前調(diào)控政策不會(huì)出現(xiàn)風(fēng)向標(biāo)意義松動(dòng)，2018年四季度至2019年調(diào)控政策才具備實(shí)質(zhì)性松動(dòng)的條件。理由有三：政府換屆沒(méi)有完成，政府換屆完成3-6個(gè)月后才有可能松動(dòng)，也就是2018年三季度以后的事情了；樓市在2018年上半年進(jìn)入實(shí)質(zhì)性調(diào)整期，調(diào)整期過(guò)后勢(shì)必會(huì)有“救市”政策出臺(tái)；新一屆政府19屆三中全會(huì)預(yù)計(jì)2018 年10-11月召開(kāi)，之前不可能松動(dòng)，之后有可能會(huì)出臺(tái)刺激政策，為新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)鋪路。

2市場(chǎng)趨勢(shì)

從趨勢(shì)來(lái)看，2016年10月到2018年歷時(shí)2年左右下行調(diào)整期，2019-2020歷時(shí)兩年樓市上行期，2019年成交量上漲為主，2020年房?jī)r(jià)會(huì)有新一輪上漲；這輪樓市調(diào)控周期和之前幾輪不一樣的特點(diǎn)就是，周期明顯拉長(zhǎng)，此前幾輪樓市周期基本一年漲一年跌，或者一年半上漲一年半下跌，這一輪周期是兩年的下行周期和兩年的上行周期。從周期特征來(lái)看，房企要活得好，一定得熬過(guò)2018年年底才可以，否則，企業(yè)極有可能資金鏈斷裂甚至在市場(chǎng)調(diào)整期被其他企業(yè)收購(gòu)。

3營(yíng)銷機(jī)會(huì)

一線城市因供地量放緩、租賃用地比例增加，地價(jià)攀升等因素，進(jìn)入“慢周轉(zhuǎn)”時(shí)代，預(yù)計(jì)2018年放量機(jī)會(huì)比今年多一些，但由于樓市調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行難以有大機(jī)會(huì)；二線城市尤其是弱二線城市（比如中西部、東北的省會(huì)城市）2018年仍然有放量的機(jī)會(huì)；三四線城市：一線城市、強(qiáng)二線周邊的三四線城市有階段性放量機(jī)會(huì)，但由于樓市調(diào)控從嚴(yán)及核心城市沒(méi)有回暖，這些三四線城市也難以有大機(jī)會(huì)，其他三四線城市上半年還有放量機(jī)會(huì)，下半年由于交易量被透支，很難說(shuō)會(huì)繼續(xù)延續(xù)。

4拿地機(jī)會(huì)

一二線城市是比較好拿地機(jī)會(huì)，也是比較好并購(gòu)機(jī)會(huì)；一線城市、強(qiáng)二線周邊的三四線城市拿地機(jī)會(huì)看好，其他三四線城市不看好；一線城市、強(qiáng)二線城市不是企業(yè)規(guī)模大就可以拿到地，因?yàn)橹苯诱信膾斐杀疽呀?jīng)太高，從趨勢(shì)來(lái)看，有沒(méi)有“引進(jìn)產(chǎn)業(yè)”的優(yōu)勢(shì)以及“產(chǎn)城融合”的能力將成為這些城市品牌房企在“取地”戰(zhàn)略上角逐的重點(diǎn)。

5租賃市場(chǎng)

據(jù)悉，十三五期間全國(guó)計(jì)劃供應(yīng)租賃住房870萬(wàn)套，這意味著未來(lái)3-5年一線城市、強(qiáng)二線租賃市場(chǎng)開(kāi)始大力推進(jìn)，從目前情況來(lái)看，國(guó)企利用存量工業(yè)用地、商辦物業(yè)轉(zhuǎn)化為租賃住宅增加租賃住房供應(yīng)，預(yù)計(jì)國(guó)企將繼續(xù)發(fā)揮租賃市場(chǎng)供應(yīng)的主導(dǎo)作用，對(duì)新房市場(chǎng)預(yù)期也會(huì)產(chǎn)生影響。

6不確定因素

經(jīng)濟(jì)危機(jī)周期與中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)整周期疊加，“美國(guó)減稅+美元加息”將使中國(guó)樓市2018年的調(diào)整深度加大，部分城市房?jī)r(jià)或?qū)⒈┑?/p>

按照經(jīng)濟(jì)周期來(lái)看，往前推演幾十年可以發(fā)現(xiàn)基本上是10年一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期，前幾輪的經(jīng)濟(jì)周期的低谷點(diǎn)分別為2008年的美國(guó)次貸危機(jī)、1998年的亞洲金融危機(jī)、1988年左右蘇州解體東歐劇變導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)危機(jī)、1978年左右就中國(guó)而言面臨百業(yè)待興的經(jīng)濟(jì)低迷局面，再往前不必多言，也大體上是10年左右一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期。按照上述經(jīng)濟(jì)周期規(guī)律，也就意味著2018-2019年左右中國(guó)經(jīng)濟(jì)將面臨新的底部。

從本輪商品住宅市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，自2016年10月核心一二線城市調(diào)控以來(lái)已經(jīng)一年有余，隨著市場(chǎng)大檢查拉開(kāi)帷幕，從典型一二線城市來(lái)看，2017年下半年尤其是10月份以后的商品住宅成交量也確實(shí)出現(xiàn)同比30%-50%不同程度的下滑，一二手房成交價(jià)格也開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)，市場(chǎng)進(jìn)入“調(diào)整期”的跡象越來(lái)越明顯。伴隨著“美國(guó)減稅+美元加息”，極有可能會(huì)誘發(fā)新興經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生，一旦發(fā)生這樣的危機(jī)，預(yù)計(jì)將使中國(guó)樓市2018年的調(diào)整深度加大，部分城市房?jī)r(jià)或?qū)⒈┑?。endprint