新一輪樓市放松周期已來臨？

黃志龍

最近，隨著蘭州、合肥等城市微調(diào)限購政策，市場普遍預(yù)期新一輪調(diào)控放松周期正在來臨。

然而，輿論似乎有些高興得太早，房地產(chǎn)市場作為資金高度密集和杠桿上的“牛市”，只要按揭貸款利率還在上升，貸款門檻還在抬高，對開發(fā)商的資金約束還在持續(xù)，那么，說全國新一輪房地產(chǎn)景氣周期即將來臨，還為時尚早。

各城市變相調(diào)整限購的兩大表現(xiàn)，一是通過吸引人才的政策變相調(diào)整，二是直接微調(diào)限購或限價政策。打響人才爭奪戰(zhàn)第一槍的是昆山（2017年10月），緊隨其后的是合肥、石家莊、廈門、西安、武漢、鄭州等城市，先后實(shí)施了人才綠卡、高端人才購房租房補(bǔ)貼、人才配租配售、人才住房券等政策。2018年伊始，人才爭奪戰(zhàn)仍在蔓延，天津、東莞、南京、青島也出臺了相應(yīng)的人才購房、優(yōu)惠租房、落戶等政策。

后期，仍將有一些城市根據(jù)自身的房價水平、存銷比、庫存規(guī)模、財政狀況、租金回報率等指標(biāo)，陸續(xù)微調(diào)限購、限價和限售等政策。

整體而言，房地產(chǎn)差異化調(diào)控是大勢所趨，但“房住不炒”、房地產(chǎn)調(diào)控政策的穩(wěn)定性與連續(xù)性也需要保持。各城市政策的微調(diào)，是否真的意味著新一輪調(diào)控放松周期的來臨，對此或許不應(yīng)過分樂觀。因?yàn)檎{(diào)控放松的命門——資金來源受約束、資金成本上升趨勢似乎還沒到拐點(diǎn)的時候。

首先，按揭貸款利率仍在持續(xù)上升。按揭貸款利率的上升，增加了購房者的購房成本，改變了購房者的市場預(yù)期，從而壓制了住房的市場需求。融360統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年12月，全國首套房貸款平均利率為5.38%，同比上升21%，二套房平均利率為5.73%。

其次，按揭貸款額度越來越低，放款周期越來越長。對于購房者而言，按揭貸款額度與加杠桿能力明顯正相關(guān)。從數(shù)據(jù)上看，過去十年內(nèi)，商品房銷售額與個人按揭貸款余額的變化趨勢幾乎是完全同步的。

最后是對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金約束越來越強(qiáng)。歷史數(shù)據(jù)表明，商品房銷售額與房地產(chǎn)開發(fā)資金的增長高度正相關(guān)，前者相對后者有一定的滯后期。2017年以來，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速出現(xiàn)持續(xù)回落，全年增速僅為8.2%，同比回落了7個百分點(diǎn)。預(yù)計房企資金來源的回落，將對2018年房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生下拉作用。

從政策上看，2018年嚴(yán)控社會資金進(jìn)入樓市的政策將不斷加碼?？梢?，2018年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源并不樂觀。

綜上所述，當(dāng)前各地房地產(chǎn)調(diào)控政策的微調(diào)是中央差異化調(diào)控政策的落地，并不代表新一輪樓市放松周期的來臨。對于普通購房者而言，更應(yīng)關(guān)注的是按揭貸款利率的變化、購房加杠桿的難度和成本等。而觀察決策部門對房地產(chǎn)貸款政策的動向，兩個月后的“兩會”時間或許是一個重要窗口期。endprint