韓國的住房保障制度研究

齊開欽

（山西財(cái)經(jīng)大學(xué)，山西 太原 030000）

1 韓國的公共保障住房

韓國住房保障政策的重要組成部分是解決低收入居民的住房問題，政府需要投入必要的資金。韓國的住房政策主要是公共保障住房，而公共保障住房有兩種：小型商品住房和公共租賃住房。小型商品住房是針對具有一定購買能力的中低收入居民而建設(shè)的小型公共住房；公共租賃住房是由中央政府或地方政府用財(cái)政預(yù)算或國民住宅基金而建設(shè)的租賃住房。公共租賃住房包括三種類型：永久租賃房、公共租賃房和國民租賃房。

2 韓國住房保障制度管理機(jī)構(gòu)

2.1 國土海洋部

國土海洋部主要負(fù)責(zé)制定、修改住房保障有關(guān)法令；建立住宅綜合計(jì)劃；制定國民住宅基金的運(yùn)行計(jì)劃；籌措政府部門資金；公路與航空運(yùn)輸及國土綜合開發(fā)計(jì)劃的制定與調(diào)整；城市、道路、港灣與住房的建設(shè)；海洋資源的開發(fā)與海洋科學(xué)技術(shù)的發(fā)展。

2.2 國民銀行和友利銀行

國民銀行主要負(fù)責(zé)經(jīng)營管理國民住宅基金，為韓國住房保障建設(shè)提供金融支持。國民住宅基金主要來源于政府投資、吸收房屋申購儲(chǔ)蓄、國民住房債券和住房福利彩票。資金運(yùn)行主要投向開發(fā)商建房貸款和向中低收入群體發(fā)放全額房屋租賃資金、個(gè)人購房貸款以及改善居住環(huán)境等。

2.3 LH公司

LH公司成立于1962年，主要負(fù)責(zé)承擔(dān)公營住宅建設(shè)，并負(fù)責(zé)對申請保障性住房的居民資格條件進(jìn)行審查，每年約為中低收入者生產(chǎn)并提供5萬套保障性住房。為了有效管理其開發(fā)的住宅，LH公司專門成立了一家子公司——新住宅公司。新住宅公司的宗旨是，通過有效的設(shè)施維護(hù)和高質(zhì)量的管理服務(wù)，為住戶提供舒適的居住環(huán)境。

3 韓國住房保障制度的特點(diǎn)

3.1 住房保障政策以租賃住房為中心

韓國低收入群體的住房保障政策以租賃住房供給為中心，注重以租賃住房供給為中心的住房保障政策的實(shí)施原因在于，政府認(rèn)為韓國具有長期屬性的租賃住房存量不足。只有長期性的租賃住房存量積累達(dá)到一定程度時(shí)，租賃市場才能穩(wěn)定。韓國的房屋租賃市場中，私人產(chǎn)權(quán)房屋租賃所占規(guī)模非常高。即使私有產(chǎn)權(quán)住宅當(dāng)前處于出租狀態(tài)，然而這些房屋隨時(shí)都有可能出售，因此難以用作長期性的租賃住房。

3.2 租賃住房以公共部門為主導(dǎo)

韓國的租賃住房供給由公共部門主導(dǎo)，截至2003年租賃住房的供給還是由民間部門負(fù)責(zé)，然而自2004年起公共部門的租賃住房供給占總供給量的比重極大。2003年以來（除2007年外），由民間供給租賃住房均未超過一萬套，2004年民間在租賃住房建造方面的供給為4.35%，而2005年僅為2.63%。與此相反，公共租賃住房的供給量自2004年開始就已接近或超過10萬套，占住宅供給總量的 23%—32%［1］。

租賃住房以公共部門為主導(dǎo)時(shí)需要注意：

第一，從國家經(jīng)濟(jì)整體方面看，由公共部門供給租賃住房究竟是否有效，也就是說公共部門與民間部門在效率方面的競爭中，公共部門是否有優(yōu)勢。公共部門利用政府職權(quán)，可以迅速大量地供給租賃住房，而民間不具有這樣的權(quán)限，所以租賃住房供給速度自然較緩。與民間部門相比，公共部門在生產(chǎn)過程中產(chǎn)生各種行政成本，而且還要負(fù)責(zé)租賃住房供給后的房屋管理，因此在生產(chǎn)與管理方面的效率性不高。雖然對于民間部門在獲得相同支持時(shí)供給的效率是否提高還沒有具體的研究成果，然而依據(jù)公共部門與民間部門有關(guān)生產(chǎn)效率的一般性經(jīng)濟(jì)理論，民間部門的效率會(huì)更高。

第二，公共部門的租賃住房供給要具有可持續(xù)性。若要持續(xù)地供給公共租賃住房，不僅需要巨大的資金投入，建設(shè)用地也是必不可少的要素。建設(shè)用地應(yīng)位于公共租賃住房政策對象——低收入家庭相對聚居的大城市中，然而這在現(xiàn)實(shí)中是受到制約的。此外，所需的財(cái)政資源也會(huì)持續(xù)增加，因?yàn)榧幢悴豢紤]建筑成本增加因素，也要考慮到建筑用地不可能無限供給，所以隨著租賃住房建設(shè)用地的持續(xù)增加，以大城市為中心的可用建設(shè)用地減少，導(dǎo)致土地補(bǔ)償費(fèi)增加。

3.3 政策措施多樣化

“參與政府”以來，住房保障政策措施日益多樣化，過去主要是在城市遠(yuǎn)郊建造大規(guī)模的租賃住房小區(qū)向需求者供給，這種供給方式遠(yuǎn)離需求者——低收入家庭的主要生活據(jù)點(diǎn)，導(dǎo)致部分小區(qū)發(fā)生房屋空置現(xiàn)象，“參與政府”計(jì)劃通過同時(shí)在城市中心建造供給租賃住房的方式解決上述問題，包括收購住宅再租賃方式等。另外，還將收購住宅再租賃的租賃住房分為普通家庭型、共同生活家庭型、單身任房、針對棚戶區(qū)住戶提供的住房等［2］，這種根據(jù)不同需求制定的詳細(xì)供給方案考慮了未來人口及家庭結(jié)構(gòu)的多樣化收入階層差異導(dǎo)致的低收入層的住房需求。

3.4 不同收入階層的住房保障政策方案

為了保障不同收入階層的住房保障政策方案可以有效運(yùn)作，首先要建立一個(gè)可以準(zhǔn)確把握每戶家庭收入情況的體系。如果不能準(zhǔn)確把握家庭收入的話，就不能準(zhǔn)確判斷向誰提供何種政策方案，而且在現(xiàn)實(shí)中也發(fā)生過超出相應(yīng)政策規(guī)定的收入標(biāo)準(zhǔn)的家庭享受政府支持的問題，這不僅導(dǎo)致財(cái)政資源的浪費(fèi)，而且有可能激化不同收入群體間的公平問題。不同收入階層的住房保障政策方案應(yīng)保障水平公平與垂直公平，所有政策方案應(yīng)與收人水平掛鉤系統(tǒng)地運(yùn)作。為此，應(yīng)結(jié)合公共租賃住房與房租貸款、購房貸款制度等間接支持制度，建立測定每項(xiàng)方案的入住者利益并保障人住者利益按照收入水平實(shí)現(xiàn)公平分配的結(jié)構(gòu)。