“租購?fù)瑱?quán)”目標(biāo)下承租人的解約保護(hù)

郝麗燕

(濟(jì)南大學(xué) 政法學(xué)院，山東 濟(jì)南 250022)

一、引言

十九大報告明確提出：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。在“十九大”之前，2015年國務(wù)院在《關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》中就提出“租購并舉”的住房制度理念，國家“十三五”計劃又將“租購并舉”進(jìn)一步明確。為了促進(jìn)租購并舉，已有多個城市提出“租購(售)同權(quán)”的理念，希望借此實現(xiàn)租購并舉。實現(xiàn)“租購?fù)瑱?quán)”最重要的前提條件是租賃合同關(guān)系體現(xiàn)出傾向于保護(hù)承租人的社會保障品質(zhì)。在市場經(jīng)濟(jì)中，原則上商品房住宅租賃合同應(yīng)當(dāng)遵守私人自治和所有權(quán)自由。我國實踐中也確實如此，除了租期限制，一般允許當(dāng)事人根據(jù)私人自治原則決定住房租賃合同的內(nèi)容。*許德風(fēng)：《住房租賃合同的社會控制》，《中國社會科學(xué)》，2009年第3期。然而，與普通商品不同的是，住房屬于人類生活必需品，是人類生存的基礎(chǔ)，國家應(yīng)當(dāng)保障居民擁有能夠安穩(wěn)生活的住房。對住房租賃合關(guān)系中承租人進(jìn)行保護(hù)可以從很多方面著手,其核心是存續(xù)保護(hù)(Bestandschutz)，即保護(hù)住房租賃關(guān)系持續(xù)存在。②Bettermann, Karl August, Mieterschutz und Vertragsfreiheit. In JZ 1954, 461.因為只有住房租賃關(guān)系穩(wěn)定，承租人才可能安居，才可以實現(xiàn)其他的“權(quán)益”。鑒于此，在住房租賃合同中最重要的是構(gòu)建承租人解約保護(hù)制度。住房租賃合同是典型的繼續(xù)性合同關(guān)系，其解除區(qū)分非正常解除和正常解除，根據(jù)不同的解約方式，承租人的解約保護(hù)制度也不相同。③合同關(guān)系中，解除權(quán)是雙方當(dāng)事人的權(quán)利，本文僅討論出租人解約時對承租人的保護(hù)。

二、非正常解約時的“警告”機(jī)制

作為典型的繼續(xù)性合同，住房租賃合同可以通過非正常解除而終止。所謂非正常解除也被稱為立即解除，即合同當(dāng)事人不需要提前設(shè)置解除合同的期間，但是需要合法的立即解除原因。在住房租賃關(guān)系中一般引入信賴關(guān)系理論，即因為該原因的存在，承租人和出租人之間的信賴關(guān)系被打破，租賃關(guān)系不立即終止對出租人而言具有不可承受性，常見的出租人立即解除合同原因包括承租人不當(dāng)使用承租物、連續(xù)數(shù)月不支付租金等重大違約行為。對于一般的繼續(xù)性合同而言，出現(xiàn)合法的立即解除原因時，合同關(guān)系可以立即被解除，然而，由于住房租賃合同的特殊性，出現(xiàn)上述立即解約原因時，為了保護(hù)承租人的利益，出租人一般情況下不得立即行使“解除權(quán)”，而是應(yīng)當(dāng)首先向承租人提出“警告”。

(一)“警告”機(jī)制的合理性基礎(chǔ)

1.契約嚴(yán)守的要求

解除合同是一個與契約嚴(yán)守原則對立的制度，因此，在一方違約時，非違約方一般情況下不得立即解除合同。也正是基于這種理念，德國民法規(guī)定了在債務(wù)人不履行或者履行有瑕疵時，債權(quán)人必須為債務(wù)人設(shè)置補(bǔ)救履行的寬限期，否則他將失去損害賠償、解除合同等第二性的請求權(quán)。亦言之，在契約嚴(yán)守原則下，違約方的“補(bǔ)救機(jī)會”也是一種值得保護(hù)的利益。*郝麗燕：《論寬限期設(shè)置解除合同》，《中德私法研究》，第15卷，第211頁。在繼續(xù)性合同關(guān)系中同樣適用“契約嚴(yán)守”原則，甚至，契約嚴(yán)守在繼續(xù)性合同中的意義要遠(yuǎn)大于在非繼續(xù)性合同中的意義。繼續(xù)性合同關(guān)系的特點是指向未來，雙方當(dāng)事人在未來的很長一段時間內(nèi)應(yīng)當(dāng)受合同約束，特別是某些繼續(xù)性合同涉及到當(dāng)事人的根本生存問題，比如勞動合同和住房租賃合同，嚴(yán)守契約格外重要?；谠摾砟?，繼續(xù)性合同關(guān)系中的非正常解約應(yīng)當(dāng)引入“警告”機(jī)制，這樣違約方可以獲得補(bǔ)救的機(jī)會，進(jìn)而促進(jìn)契約嚴(yán)守。

2.比例原則的要求

比例原則源于公法領(lǐng)域，是評價公權(quán)利運用正當(dāng)性的重要原則，*紀(jì)海龍：《比例原則在私法中的普適性及其例證》，《政法論壇》，2016年第5期。不僅約束行政行為，也約束立法和司法。無論是國內(nèi)還是內(nèi)外，比例原則的適用范圍已經(jīng)從公法領(lǐng)域擴(kuò)展至私法領(lǐng)域。比例原則包括三個下位原則：適當(dāng)性原則、必要性原則和均衡性原則，其中均衡性原則要求目的和手段之間要相匹配，不能用“大炮打麻雀”。*鄭曉劍：《比例原則在民法上的適用及展開》，《中國法學(xué)》，2016年第2期。在均衡原則下，我們尋問的是，是否存在更緩和的手段可以達(dá)到目的。首先要確定在本文討論的問題中“目的”是什么。繼續(xù)性合同中，一方當(dāng)事人違約時，另一方當(dāng)事人所追求的目的并不是立即解除合同，進(jìn)而引起合同關(guān)系消滅，這并不符合當(dāng)事人在一般情況下的利益。合同當(dāng)事人的一般利益是實現(xiàn)合同的履行利益，因此非違約方的目的應(yīng)當(dāng)是使違約方糾正他的行為，使他在未來的行為符合合同約定。為了實現(xiàn)履行利益之目的，在解除合同關(guān)系之前，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取較溫和的手段排除違約行為。

(二)“警告”的內(nèi)容

警告的具體內(nèi)容可以從它的功能中得出。住房租賃合同中也適用“契約嚴(yán)守原則”，基于該原則，當(dāng)出現(xiàn)立即解除原因時，解除權(quán)利人不得立即行使解除權(quán)，他應(yīng)當(dāng)向被解除方提出“警告”，亦言之，出租人應(yīng)當(dāng)為承租人修正他的違約行為提供機(jī)會。出租人在“警告”中應(yīng)當(dāng)明確告知承租人，承租人的哪個具體行為被出租人視為不恰當(dāng)，或者重大違約，以便于承租人可以在未來糾正自己的不當(dāng)行為。如果出租人只是泛泛地表達(dá)他對承租人的行為不滿意，或者一般地提醒承租人按合同約定履行義務(wù)、恰當(dāng)保管承租物或者使用承租物等，那么承租人不能知道自己未來應(yīng)當(dāng)如何糾正自己的行為。只有確定的“申訴”才能設(shè)立解約權(quán)。另外，只有當(dāng)承租人繼續(xù)進(jìn)行了被出租人明確指出的不當(dāng)行為時，出租人才有解除權(quán)?？赡艽嬖诘囊环N情況是，出租人在“警告”中明確指明了承租人某個具體的行為不恰當(dāng)，之后出租人沒有再繼續(xù)該行為，但是他又做出其他嚴(yán)重的違約行為，足以形成立即解除原因。在這種情況下，出租人不能立即解除租賃關(guān)系，因為就出租人在警告中指出的不當(dāng)行為而言，承租人在收到警告后已經(jīng)糾正。如果出租人要解除租賃關(guān)系，那么他就要針對承租人新的違約行為重新提出“警告”。

另一個問題是，出租人是否應(yīng)當(dāng)聲明，如果承租人之后繼續(xù)出現(xiàn)相同的違約行為，“租賃關(guān)系將被解除”這個具體的不利后果。對此，首先也要從警告的功能分析。如果出租人的表達(dá)只是“他不能容忍承租人繼續(xù)實施某個特定違約行為”，這種表述同樣不能構(gòu)成“警告”，因為這樣的警告中沒有包含不修正違約行為時的不利法律后果。只有當(dāng)“警告”中包含了這樣的不利后果時，才能發(fā)揮它的功能，督促違約方在未來糾正自己的不當(dāng)行為，嚴(yán)守契約。另外，從法律本質(zhì)上看它是形成性意思表示，只有當(dāng)出租人表示，“承租人不糾正自己的行為將引起解除租賃關(guān)系時”，承租人的繼續(xù)違約行為才能產(chǎn)生合同解除的形成權(quán)。

與繼續(xù)性合同中的“警告”相對應(yīng)的是非繼續(xù)性合同中的“設(shè)置寬限期”，即一方當(dāng)事人不履行或者履行不符合約定時，非違約方應(yīng)當(dāng)為違約方的補(bǔ)救履行設(shè)置合理的寬限期。“設(shè)置寬限期”的具體表達(dá)與“警告”的具體表達(dá)不同。但是在租賃關(guān)系中，警告不包含期限。警告與寬限期設(shè)置有相同的功能，都希望能借此嚴(yán)守合同。警告要求違約方在未來不確定時間內(nèi)不再違約，而寬限期設(shè)置要求違約方在合理期間內(nèi)履行或者排除履行瑕疵。*關(guān)于非繼續(xù)性合同中出現(xiàn)不履行或者履行瑕疵時的寬限期設(shè)置問題，可以參閱郝麗燕：《論寬限期設(shè)置解除合同》，《中德私法研究》，第15卷，第208頁。

(三)例外情況

并非在任何情況下非正常解除都需要“警告”。警告的功能是為了讓違約的承租人重新建立信賴關(guān)系，這個目的不可能實現(xiàn)的時候，警告就變的多余。通常情況下，如果承租人已經(jīng)在出租人發(fā)出“警告”前就已經(jīng)明確表示，不論如何他不會糾正自己的違約行為，那么這時可以認(rèn)為出租人沒有必要提出“警告”?；蛘弋?dāng)出租人和承租人之間的信賴關(guān)系被完全摧毀，不能恢復(fù)時，警告也變得沒有必要。比如，承租人沒有經(jīng)過允許將住房的承重墻破壞，這種破壞屬于不可恢復(fù)的，警告不能達(dá)到糾正承租人行為的功能。

三、正常解約時的合法利益要求

對于普通的繼續(xù)性合同，當(dāng)事人可以通過正常解除而終止合同關(guān)系，即在符合法定解約時間的情況下不需要任何理由就可以解除合同。但為了承租人的安居利益，住房租賃合同應(yīng)當(dāng)適用出租人“正常解除排除原則”。在該原則下，只要承租人依約履行了義務(wù)，出租人原則上不得通過正常解除(ordentliche Kuendigung)而終止租賃合同，除非出租人有合法解除租賃合同的利益。德國民法稱其為“合法利益原則”，美國法則稱其為“正當(dāng)理由規(guī)則”。我國的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》也提出，住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無正當(dāng)理由不得解除合同。在這里必須對“合法利益”或“正當(dāng)理由”嚴(yán)格限制，否則將導(dǎo)致“不得解除原則”落空。

(一)緊迫自需

一般來說，出租人為了自己和家人作為住房自住，或者為了給近親屬居住可以構(gòu)成解約的重要事由。*在丹麥，“自用”指為自己和生活在一起的家庭成員居住，供成年子女或者其他近親屬居住不構(gòu)成“自用”。為了保護(hù)承租人的住房存續(xù)，自需必須是緊迫的。*Honsell, Heinrich, Privatautonomie und Wohnungsmiete. In AcP 1986,136.判斷是否存在自需的標(biāo)準(zhǔn)不僅要根據(jù)出租人方面情況，還要考慮承租人方面的利益，如果出租人方面自需的情況成立，但是解除租賃合同為承租人帶來不可承受的嚴(yán)重后果，在對兩個利益進(jìn)行權(quán)衡后認(rèn)為承租人利益占優(yōu)勢時，就不能認(rèn)為出租人有解除合同的合法利益。比如，出租人本來自用一個小的住房，將大的住房出租，后來他想自住大的住房，這個時候緊迫自需不成立。或者，出租人將自己的度假住房出租，后來他想將這個住房給自己度假用，也不成立緊急自需，因為他的目的不是“居住”。當(dāng)經(jīng)過權(quán)衡，出租人利益和承租人利益相當(dāng)時，應(yīng)當(dāng)傾向于保護(hù)承租人利益，即承租人利益優(yōu)先。只要出租人有可以期待的替代住房，就不能以出租人有自住利益為由解除租賃關(guān)系。即使承租人可以很容易找到其他住房，也不能由此認(rèn)為承租人不需要保護(hù)，因為找到合適的替代住房既需要時間也需要精力。*德國法院否定出租人自需的裁判很多，比如：出租人因為工作的原因需要一個獨立的房間；出租人孩子長大了需要一個獨立的房間；出租人想改善居住條件；出租人因為工作地點離出租的住房僅5分鐘路程；出租人年事已高，不能自己修整花園，要換一個能替他作這些工作的承租人。

親屬居住需求只有在出租人對他們至少有道德上的撫養(yǎng)給付義務(wù)的情況下才有可能成立，但是也要考慮其它因素，比如妻子因為夫妻之間的矛盾分居，要居住在租的住宅，這種情況下要判斷是否是呈一時之氣，是否有再重新一起生活的可能性。德國學(xué)界曾經(jīng)有不少觀點認(rèn)為，因出租人自己過錯而導(dǎo)致的親屬自需不足以成立解約事由；*Barthelmess, § 564 b Rn. 77; LG Duesseldorf WuM 1978, 236.而晚近觀點則認(rèn)為，在這種情況下關(guān)鍵的問題是，自己過錯引起的親屬自需是否違反誠實信用原則，*Emmerich/Sonnenschein, Mietrecht, § 564 b Rn. 70.比如，因為結(jié)婚或者生子引起的自需與誠實信用原則不抵觸。但是情人或者男女朋友關(guān)系不能成立親屬自需。

評價出租人自需利益是否成立要綜合考慮各種因素，包括個人關(guān)系、經(jīng)濟(jì)關(guān)系、工作、生活、習(xí)慣、社會地位、社會評價等，但是總體上要嚴(yán)格限制對出租人合法自需利益的肯定。如出租人提出的解除事由不成立，則解除無效。在實踐中，出租人經(jīng)常利用“自需”解除與自己不喜歡的承租人之間的租賃關(guān)系，或者出租人為了住房容易賣出去，利用“自需”為理由解除合同。承租人如果因此失去住房，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

實踐中可能出現(xiàn)的一種情況是，出租人提出解約時，確實存在自需的情況，但是嗣后自需情況消滅。自需嗣后消滅對合同解除產(chǎn)生什么影響，是一個有爭議的問題。有的觀點認(rèn)為，發(fā)生這種情況時合同解除應(yīng)當(dāng)自始無效，其結(jié)果必然是租賃合同自動繼續(xù)有效。但是這樣的結(jié)果對承租人不利，因為如果承租人已經(jīng)找到了替代住房，而原合同又繼續(xù)有效，承租人必須負(fù)擔(dān)原合同的義務(wù)。另有觀點認(rèn)為，自需情況嗣后消滅時，出租人有義務(wù)撤回合同解除，但是該觀點與解除的形成權(quán)的到達(dá)后不可單方撤回這一基本原則相違背。本文認(rèn)為，發(fā)生解除原因嗣后消滅情況時，出租人有義務(wù)向承租人提出延長租賃合同的要約，是否接受要約由承租人自己選擇。該義務(wù)也可以稱為披露義務(wù)，如果出租人違反披露義務(wù)，承租人可以主張賠償因為沒有及時披露而引起的搬家費用支出。

(二)違反合同義務(wù)

承租人方面的重大違約是出租人的另一個正常解除租賃合同的合法理由，其中包括違反租賃合同的主義務(wù)和從義務(wù)。

租賃合同中承租人的主要義務(wù)是按時支付租金。在承租人沒有及時支付租金的情況下，并不能立即產(chǎn)生解除合同的合法利益，應(yīng)當(dāng)給予出租人合法的補(bǔ)救期，只要承租人在一定期間內(nèi)支付租金，就可以“治愈”違約，亦即不成立重大違約。從比較法上看，承租人長期不及時支付租金在德國既可以是非正常解約原因，也可以是正常解約原因。本文認(rèn)為，承租人經(jīng)常不支付租金時，出租人有足夠的時間思考是否解除租賃關(guān)系，正常解除合同就可以保護(hù)出租人的利益。

承租人嚴(yán)重違反從屬義務(wù)也可以是解除合同的合法利益，比如不經(jīng)過出租人同意轉(zhuǎn)租，或者將住宅用作經(jīng)營使用。這些情況在實踐中很常見，很多承租為了減輕租金壓力，租下整個住宅后，不經(jīng)過出租人同意將其中的一個房間轉(zhuǎn)租給其他人。也可能的情況是，承租人租賃住房的目的是為了全部轉(zhuǎn)租獲利。未經(jīng)出租人同意將住房改為商用，比如改成辦公室等，是典型的違反合同使用住房，可以成立解除的正當(dāng)理由。

承租人違反合同義務(wù)必須具有一定程度的嚴(yán)重性，但是這種嚴(yán)重性沒有達(dá)到非正常解除合同的界限，否則出租人可以通過非正常解除立刻解除租賃合同，這個邊界比較難以具體化。一般而言，判斷的標(biāo)準(zhǔn)是從客觀第三人的視角看，不立即解除租賃關(guān)系是否會為出租人帶來不可承受的不利，若有，則成就立即解除合同的合法利益，反之則存在正常解除合同的合法利益。*德國學(xué)界有觀點認(rèn)為，違反合同義務(wù)達(dá)到一定的嚴(yán)重程度既可以是非正常解除原因，也可以是正常解除原因，出租人可以選擇非正常解除還是正常解除(Kinne, Die ordentliche Kuendigung nach den Mietrechtsreformgesetz Teil I, in ZMR 2001, 515)。

(三)其他合法利益

除了上述兩項主要的解約原因之外，還可能有其他合法利益，比如拆除住房可能是正常解除的合法利益，在城市中一般是政府的基于城市規(guī)劃的拆遷行為。另外，如果承租人對出租人或者其近親屬實施了侵權(quán)行為，導(dǎo)致租賃關(guān)系繼續(xù)存在已經(jīng)超出一般理性人的合法承受能力范圍，此時出租人也有解除租賃關(guān)系的合法利益。出租人和承租人還可以在合同中約定解約限制，可以是時間上的限制，也可以是解除原因方面的限制，但是這種限制不能對承租人不利。比如當(dāng)事人可以約定出租人不得以自己需求為理由解除住房租賃合同。

(四)小結(jié)

租賃合同的解除必須通過書面形式進(jìn)行，而且出租人在解除通知中要說明解除原因。只有那些在解除通知中說明了的原因才予以考慮，除非解除的合理原因嗣后才產(chǎn)生。如果解除合同的合法利益發(fā)生很長時間，但是出租人仍然沒有提出解除租賃合同，那么可以認(rèn)為出租人“失權(quán)”，即承租人不得以該原因為由提出解除合同，這是誠實信用原則對解除權(quán)的限制。判斷的標(biāo)準(zhǔn)是從平均第三人的視角看，承租人可以合法信賴出租人不會在未來主張解除合同，比如承租人知道出租人有自需的情況，詢問出租人是否解除合同，但是出租人在長時間沒有解除。如果出租人欺騙承租人有解除的合理原因，承租人可以要求他對損害進(jìn)行賠償。

四、承租人的解約異議權(quán)

出租人提出正常解除租賃合同后，應(yīng)當(dāng)賦予承租人在一定期限內(nèi)的異議權(quán)。在住房租賃合同中，承租人的維持租賃關(guān)系繼續(xù)的利益更需要法律保護(hù)，通過解約異議權(quán)承租人可以請求爭議解決機(jī)構(gòu)評價出租人的解約是否成立。在存在正常解約的合法利益的情況下，還應(yīng)當(dāng)賦予承租人特別異議權(quán)。

(一)一般解除異議權(quán)

“解除異議權(quán)”這個概念在我國民法中并不陌生，《合同法》第九十六條規(guī)定，當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方；合同自通知到達(dá)對方時解除；對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的司法解釋(二)》第二十四條，當(dāng)事人對《合同法》第九十六條規(guī)定的合同解除雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當(dāng)事人沒有約定異議期間，在解除合同通知到達(dá)之日起三個月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。在我國合同法中，被解約方的解除異議權(quán)賦予被解除人請求撤銷解除合同的意思表示的權(quán)利。*賀劍：《合同解除異議制度研究》，《中外法學(xué)》，2013年第3期。其立法目的是為了保護(hù)被解除人的合法權(quán)益。住房租賃合同作為一類特殊的合同關(guān)系，適用合同法的一般性規(guī)定。

承租人提出一般的解除異議權(quán)之后，爭議解決機(jī)構(gòu)需要審查解除是否有效，在租賃合同關(guān)系中關(guān)鍵的問題是審查出租人是否有解除合同的合法理由。合同解除異議權(quán)在本質(zhì)上是被解約人提起確認(rèn)之訴的訴權(quán)，實際上無論承租人是否在“解釋(二)”規(guī)定的期間內(nèi)提出異議權(quán)，法院都應(yīng)當(dāng)審查出租人是否有解除租賃關(guān)系的合法利益。在沒有合法解除原因的情況下，直接裁判租賃合同繼續(xù)存在；在租賃關(guān)系被有效解除的情況下，承租人還應(yīng)當(dāng)有特別解除異議權(quán)。

(二)承租人的特別解除異議權(quán)

從比較法上看，德國民法典中的住房租賃法賦予承租人在租賃合同終止引起不可承受的“困難”時有異議權(quán)(Widerrufsrecht)。該異議權(quán)與我國合同法中的解約異議權(quán)有本質(zhì)的差異，它是承租人存續(xù)保護(hù)的重要構(gòu)成部分，因為異議權(quán)的成立導(dǎo)致住房租賃關(guān)系在解約有效的情況下也繼續(xù)存在。*Palandt, Das Buergerliches Gesetzbuch. Muenchen 2015, § 574 Rn. 1.根據(jù)《德國民法典》第574條，在承租人有解除租賃合同的合法利益的情況下，并且已經(jīng)有效地解除租賃合同，如果此時租賃關(guān)系終止為承租人帶來不可承受的“困難”，承租人可以針對解除提出異議，要求住房租賃關(guān)系存續(xù)。承租人的異議權(quán)是具有社會保障性質(zhì)的住房租賃合同法的核心。*MuenchKomm/Haeublein, § 574 Rn. 1.比較常見的“困難”情況是承租人不能在合理的條件下找到替代住房。在判斷“合理條件”時，首先考慮的是租金，雖然承租人不能要求替代住房不比原來的租金高，但是也不能過高，比如德國實踐中認(rèn)為租金嚴(yán)重超過地區(qū)一般租金就是不可承受的。*LG Bremen, WuM 2003, 333.其他方面，比如替代住房是否能滿足承租人的居住需要，住房所處的位置是否過于偏遠(yuǎn)，也是判斷“合理條件”要考慮的因素。

承租人行使解除異議權(quán)的另一個條件是，他必須盡力尋找租住替代住房——即使雙方對出租人是否有解除合同的合法利益有爭議——否則承租人違反非真正義務(wù)，將失去主張?zhí)貏e解約異議權(quán)的機(jī)會。承租人不能以“因為有爭議他不確定最終是否需要替代住房”來抗辯。

我國《合同法》中的解約異議權(quán)并不要求解約引起“困難”，異議權(quán)是被解除方的一項一般性的權(quán)利，異議權(quán)的行使將暫時阻礙合同解除的效力。承租人異議權(quán)則是在合同被有效解除后，承租人仍然可以行使的一項權(quán)利。承租人行使承租人異議權(quán)的法律后果有兩個，一個是阻礙出租人解除合同產(chǎn)生法律后果，即租賃關(guān)系存續(xù)；另一個可能的法律后果是異議不能改變合同解除的效力，只能將合同終止的日期向后推遲。具體應(yīng)當(dāng)產(chǎn)生怎樣的法律后果，應(yīng)當(dāng)根據(jù)權(quán)衡出租人和承租人雙方利益后確定：在承租人利益高于出租人利益時，租賃合同繼續(xù)有效，比如承租人經(jīng)過合法努力仍然不能找到替代住房；反之，租賃合同的終止日期向后推遲，比如承租人找到合適替代住房，但是裝修、搬家需要更多時間，或者面臨重要考試、即將分娩等特殊情況。

(三)構(gòu)建特別爭議解決程序

綜合我國《合同法》中的被解除人異議權(quán)和《德國民法典》中的承租人解除異議權(quán)，住房租賃合同法中的承租人首先應(yīng)當(dāng)有一般性的解除異議權(quán)，然后享有特別解除異議權(quán)。為了保證承租人行使異議權(quán)，出租人在提出解除租賃合同時，有義務(wù)通過書面的形式向承租人示明異議權(quán)，即出租人應(yīng)當(dāng)在解除合同的書面通知書中同時告知承租人在什么時間向哪個部門提出異議。

根據(jù)我國合同法的規(guī)定，一般合同的解約異議要向法院或者仲裁機(jī)構(gòu)提出。在德國，承租人同樣必須向法院提出解約異議權(quán)，適用的是民事訴訟法中的異議權(quán)的相關(guān)規(guī)定。我國目前的情況是，法院審理案件的壓力非常大，按照正常的排期，法院至少經(jīng)過數(shù)月才能對承租人的異議做出裁定。雖然在這期間內(nèi)租賃關(guān)系仍然存續(xù)，但是合同關(guān)系能否存續(xù)仍然處于不確定的狀態(tài)，這將影響承租人的“安居”，鑒于此，可以考慮設(shè)立專門對住房租賃關(guān)系中的爭議進(jìn)行裁判的專門法庭，或者政府應(yīng)當(dāng)成立專門的處理解約異議的機(jī)構(gòu)，快速解決爭議。

五、承租人解約保護(hù)的正當(dāng)性

以保護(hù)承租人為目的的解約制度在很大程度上限制甚至排除了出租人的解除權(quán)，一方面是對合同自由的限制，同時也是對出租人所有權(quán)自由的限制。合同自由是私法中的基本原則，而所有權(quán)是一項受各國憲法保護(hù)的基本人權(quán)。因此有利于承租人的解約保護(hù)法必須具有合法性基礎(chǔ)。

首先，住房對出租人和承租人的意義不同。將住房出租，對于出租人而言意味著收入的增加，或者說，多套住房是很多人的投資手段，特別是在我國，在過去的十多年中，住房是收益最高的投資方式。對承租人而言，住房關(guān)系的是生存基礎(chǔ)?！耙隆⑹?、住”關(guān)乎自然人的生存基礎(chǔ)問題，是保障人格尊嚴(yán)的前提條件，同樣是受憲法保護(hù)的基本人權(quán)，房屋于承租人而言關(guān)系到是否能安居樂業(yè)，關(guān)系到人的生存權(quán)和發(fā)展權(quán)。*許德風(fēng)：《住房租賃合同的社會控制》，《中國社會科學(xué)》，2009年第3期。在我國，約有1/5的城市人口通過租房來解決住房問題，在一、二線城市這個比例更高，這部分人口的安居問題得不到妥善解決，關(guān)系到社會安定問題，因為頻繁變動租賃關(guān)系導(dǎo)致承租人居無定所，無法安心工作生活。僅僅依靠合同約定難以有效保障租賃關(guān)系的存續(xù)，必須由法律做出特別保護(hù)。*周珺：《住房租賃法的立法宗旨及制度構(gòu)建》，北京：中國政法大學(xué)出版社，2013年版，第190-191頁。

其次，一般情況下，出租人和承租人的經(jīng)濟(jì)實力和市場地位嚴(yán)重不對等。雖然在個別情況下會出現(xiàn)承租人在經(jīng)濟(jì)上較強(qiáng)勢，但是我國目前主流情況仍然是承租人經(jīng)濟(jì)上的弱勢地位。大多數(shù)承租人在經(jīng)濟(jì)上沒有足夠的能力購房，租賃關(guān)系不穩(wěn)定對他們而言可能是“雪上加霜”，因為尋找新的住房和搬家都將耗費更多的時間和金錢。

最后，“租購?fù)瑱?quán)”和“租購并舉”的住房制度要求法律必須對承租人進(jìn)行特別保護(hù)。2016年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》提出，實行購租并舉，培育和發(fā)展租房租賃市場是實現(xiàn)城市居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。2017年，該目標(biāo)被寫進(jìn)黨的十九大報告。在我國，住房所有權(quán)與很多公共資源關(guān)聯(lián)密切，最引人關(guān)注的是與教育資源的捆綁。*謝鴻飛：《租售同權(quán)的法律意涵及其實現(xiàn)途徑》，《人民論壇》，2017年9月下旬刊。要實現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)，其首要的前提條件是租房租賃關(guān)系具有長期穩(wěn)定性，住房租賃合同法必須加強(qiáng)對承租人的解約保護(hù)。

六、結(jié)束語

雖然承租人的解約保護(hù)制度在一定程度上限制了合同自由，但是并沒有限制當(dāng)事人之間約定解除合同的自由。只是在承租人不同意解除租賃合同的情況下，法律才限制出租人的解除權(quán)，即解約保護(hù)針對的是出租人單方面提出的解除合同。該制度限制的是出租人任意解除的權(quán)力，要求出租人有法律明確規(guī)定的事由。我國現(xiàn)在住宅市場正在由房屋買賣市場向房屋租賃市場轉(zhuǎn)向，為了響應(yīng)“房子是用來住的，而不是用來炒的”這一定位，實現(xiàn)“租購并舉”的住房市場的目標(biāo)，已經(jīng)先后有多個城市出臺促進(jìn)房屋租賃市場發(fā)展的政策。由于過去我國房地產(chǎn)政策偏重于房屋買賣，所以在房屋租賃合同立法方面還存在諸多不足。無論是《合同法》還是最高人民法院的《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，都沒有體現(xiàn)出住房租賃合同法應(yīng)當(dāng)具有的社會保障品質(zhì)，對承租人的保護(hù)嚴(yán)重不足，這導(dǎo)致很多人不愿意租房，傾全家人之力購房，房價持續(xù)上漲。這種情況必須得到改善，社會各界對此已有共識。因此，住房租賃合同法必須能保護(hù)承租人利益，保障穩(wěn)定的租賃關(guān)系，對出租人解約權(quán)進(jìn)行限制恰好可以達(dá)到這個效果。