商務(wù)寫(xiě)字樓的發(fā)展

文／程芝香

《商務(wù)寫(xiě)字樓等級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》的發(fā)布標(biāo)志著商務(wù)寫(xiě)字樓協(xié)作由發(fā)展步入成熟階段，對(duì)樹(shù)立正確的商務(wù)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)理念，摒棄盲目追求奢華外觀，從市場(chǎng)需求出發(fā)，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)對(duì)商務(wù)寫(xiě)字樓的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理向國(guó)際化、市場(chǎng)化發(fā)展，具有行業(yè)的指導(dǎo)意義。

在標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布以前，北京、上海的超甲級(jí)、甲級(jí)寫(xiě)字樓，標(biāo)準(zhǔn)肯定是不一樣的。對(duì)于以前的各種說(shuō)法，實(shí)際上是由于標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一造成了模糊的概念，混淆概念的情況下，可能會(huì)造成客戶對(duì)于寫(xiě)字樓品質(zhì)的認(rèn)定不清晰，物業(yè)公司面臨的租賃市場(chǎng)上的問(wèn)題比較多，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)比較豐富。比如說(shuō)在北京25元/平米/天也是超甲，在北京5元/平米/天可能也叫超甲，對(duì)超甲的指向是什么，沒(méi)有一個(gè)清晰的說(shuō)法。

一、我國(guó)寫(xiě)字樓發(fā)展現(xiàn)狀

目前我們國(guó)家寫(xiě)字樓經(jīng)濟(jì)主要是針對(duì)于第三產(chǎn)業(yè)，第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)的辦公地點(diǎn)和我們是不同的，現(xiàn)在城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展主要靠第三產(chǎn)業(yè)支撐，各種行業(yè)越來(lái)越發(fā)達(dá)，商務(wù)活動(dòng)越來(lái)越頻繁，所以寫(xiě)字樓作為第三產(chǎn)業(yè)的辦公場(chǎng)所來(lái)講有必須符合市場(chǎng)需求的特點(diǎn)。

根據(jù)中國(guó)的情況，二級(jí)科目下是城市功能分為四個(gè)等級(jí)：一是城市中央商務(wù)區(qū)，也就是所謂的CBD；二是商業(yè)核心區(qū)，也就是大中城市以商業(yè)服務(wù)為主的業(yè)態(tài)聚集地；三是城市信息區(qū)域，像北京地區(qū)、中關(guān)村地區(qū)這樣非常明顯的區(qū)域；四是交通便捷的區(qū)域。在大的區(qū)位城市設(shè)施里面的二級(jí)指標(biāo)的道路交通設(shè)施方面，考慮到以不同交通形式到達(dá)的設(shè)施，臨近城市高速公路、城市軌道交通等非常便捷的就可以得滿分，如果不是特別方便會(huì)有8、7、6，不同的分?jǐn)?shù)。公交線路考慮二次換乘所覆蓋的面積，確定這些指標(biāo)考慮是二次換乘面積的基數(shù)，比如說(shuō)500米以內(nèi)有5條公交線，是指二次換乘的公交線可覆蓋城市50%左右的區(qū)域，5條線以下的換乘面積大概是30%。軌道交通上蓋的項(xiàng)目在北京和其他大城市也越來(lái)越多，從結(jié)構(gòu)體系、裝修組織管理都非常復(fù)雜，軌道交通上蓋的設(shè)施香港做的非常發(fā)達(dá)對(duì)物業(yè)的增值和整體的效益是非常好的。

二、寫(xiě)字樓品質(zhì)的提升

總的來(lái)講，在城市交通方面對(duì)于建筑在未來(lái)選址過(guò)程中，評(píng)價(jià)交通組織、公交、機(jī)動(dòng)車(chē)交通、步行交通對(duì)于未來(lái)寫(xiě)字樓的出租和物業(yè)升級(jí)是非常重要的環(huán)節(jié)。在大的環(huán)境確定下來(lái)之后，在城市周?chē)沫h(huán)境設(shè)施和服務(wù)內(nèi)容，評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)中一類(lèi)、二類(lèi)服務(wù)設(shè)施，一類(lèi)設(shè)施是指銀行、酒店、商務(wù)餐飲等商務(wù)寫(xiě)字樓不可缺少的設(shè)施。二類(lèi)設(shè)施是快餐店，室外活動(dòng)場(chǎng)所、咖啡吧等。

在區(qū)域城市環(huán)境設(shè)施里面還有一點(diǎn)是希望鼓勵(lì)以公交出行的綠色交通設(shè)施，公交出行包括有足夠的自行車(chē)停車(chē)場(chǎng)，現(xiàn)在共享單車(chē)是新事物，對(duì)共享單車(chē)的停放和管理將來(lái)會(huì)成為寫(xiě)字樓的一部分內(nèi)容，甚至更衣室、儲(chǔ)物間、淋浴間，在寫(xiě)字樓里這種健身的風(fēng)尚中國(guó)也會(huì)慢慢受到影響，如果有這樣的設(shè)施會(huì)提升寫(xiě)字樓的吸引力。

對(duì)于寫(xiě)字樓的外觀、內(nèi)部裝飾、內(nèi)部文化氣息的表現(xiàn)都會(huì)對(duì)使用人產(chǎn)生很大的影響。還有心理環(huán)境，在寫(xiě)字樓辦公的人都需要有健康、舒適、寬松的內(nèi)部環(huán)境，這種心理環(huán)境包括了人文關(guān)懷、軟硬件設(shè)施的管理和運(yùn)營(yíng)，比如說(shuō)在寫(xiě)字樓空間內(nèi)部新風(fēng)量足夠，噪音污染減小，辦公的場(chǎng)景更舒適，更有安全感。還有對(duì)于恢復(fù)再生產(chǎn)方式多樣性的考慮，寫(xiě)字樓的配套服務(wù)有商務(wù)酒店、員工餐廳、便利店、休息空間、淋浴房的設(shè)置、衛(wèi)生間的設(shè)置、殘疾人通道的設(shè)置，這些都屬于恢復(fù)再生產(chǎn)能力的情況下需要考量的因素。

寫(xiě)字樓內(nèi)部出現(xiàn)的共生現(xiàn)象，主要是供應(yīng)者的需要，一方面是企業(yè)的負(fù)責(zé)人的需要，另一方面是工作在企業(yè)內(nèi)部員工的需要，要在寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)里面綜合考慮。我們要保證基本配套和保障設(shè)施，比如我們要有員工餐廳的配置、垃圾清運(yùn)和處理的配置，但是不能影響內(nèi)部環(huán)境。一些老寫(xiě)字樓里會(huì)出現(xiàn)餐廳和大堂串味的問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題就需要在技術(shù)上引導(dǎo)去避免這種情況的出現(xiàn)?，F(xiàn)在霧霾比較嚴(yán)重，怎么控制室內(nèi)的霧霾對(duì)于員工健康造成的影響，這些都是寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)制定過(guò)程中要考慮的問(wèn)題?？紤]這些問(wèn)題的主導(dǎo)思想也是為了開(kāi)發(fā)商提高寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)能力和品質(zhì)，這樣的話將來(lái)投入到市場(chǎng)以后，能夠?yàn)槭袌?chǎng)上接受和擁戴提供可能性。寫(xiě)字樓的規(guī)模是確定或者說(shuō)是影響寫(xiě)字樓品質(zhì)的很重要的一項(xiàng)。商業(yè)寫(xiě)字樓是指非切割成小物業(yè)進(jìn)行出售的，主要由一家物業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)管理。

從建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的角度來(lái)講，總圖設(shè)計(jì)是非常重要的單項(xiàng)專(zhuān)業(yè)，交通是一個(gè)非常核心的問(wèn)題，人車(chē)分流，中國(guó)大量的人都是乘坐公共交通，而且在城市中心應(yīng)該鼓勵(lì)乘坐公共交通到達(dá)工作場(chǎng)所，人車(chē)分流在總圖的設(shè)計(jì)是非常重要的，但是如何解決好這個(gè)問(wèn)題。寫(xiě)字樓受地形的限制，主要入口寫(xiě)字樓的車(chē)行路一定是車(chē)停到位以后右手邊是大樓，重要的客人下車(chē)都是在右手邊，經(jīng)驗(yàn)不足的設(shè)計(jì)師會(huì)設(shè)計(jì)成左手邊是對(duì)著大堂的位置，這就很不合理國(guó)際上高標(biāo)準(zhǔn)的寫(xiě)字樓從實(shí)際使用都是這樣。如何很有效的組織，減少交叉口、機(jī)動(dòng)車(chē)和行人平交口很重要。

停車(chē)是比較大的問(wèn)題，從寫(xiě)字樓的設(shè)置以及周邊的配套設(shè)施，停車(chē)場(chǎng)的面積指標(biāo)國(guó)家有標(biāo)準(zhǔn)，相對(duì)來(lái)說(shuō)對(duì)于不同位置的寫(xiě)字樓，核心區(qū)、CBD、研發(fā)區(qū)，開(kāi)車(chē)上班的比例和租戶使用者的比例差別比較大。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)中按每平方米是0.6，每1萬(wàn)平米是600輛的停車(chē)位。新的技術(shù)應(yīng)用也應(yīng)該放進(jìn)去，比如說(shuō)智能化車(chē)位的控制，尋找車(chē)位就會(huì)比較方便。在北方地區(qū)，高檔的寫(xiě)字樓除了防暴雨還要注意防滑，冬天防止結(jié)冰。有可能的話要設(shè)立出庫(kù)設(shè)立VIP，在地庫(kù)需要有VIP電梯，提升寫(xiě)字樓的品質(zhì)。從停車(chē)庫(kù)的檔次來(lái)講，除了交通組織之外，有一個(gè)比較細(xì)致的地方大家值得關(guān)注，機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)下面通常要有清運(yùn)、排水溝，早期的寫(xiě)字樓，或者是購(gòu)物中心有很多是明溝，使用起來(lái)方便、清掃方便，但是品質(zhì)比較差，也有很多國(guó)家規(guī)范，不注意的時(shí)候設(shè)計(jì)師就設(shè)計(jì)成了明溝，建成之后發(fā)現(xiàn)檔次非常差，氣味、視覺(jué)感受都很差。

綠地和景觀是提升寫(xiě)字樓品質(zhì)很重要的方面，如果有比較好的綠地環(huán)境可以提供小型的活動(dòng)場(chǎng)所，對(duì)于寫(xiě)字樓的品質(zhì)和感受都會(huì)很高。現(xiàn)在用地很緊張，不建議用中國(guó)傳統(tǒng)式的園林，因?yàn)閳@林的尺度跟現(xiàn)在寫(xiě)字樓的尺度完全不是一個(gè)概念，而且大型建筑也是現(xiàn)代建筑風(fēng)格，跟中國(guó)傳統(tǒng)的小橋流水不搭。所以還是以現(xiàn)代的抽象、幾何為主的構(gòu)圖方式，考慮到交通布局，有利于維護(hù)，同時(shí)考慮到喬木、灌木、草坪的搭配。

三、寫(xiě)字樓的管理與經(jīng)營(yíng)

除此之外，還要考慮管理的廣度和深度的問(wèn)題，寫(xiě)字樓的持續(xù)經(jīng)營(yíng)，一開(kāi)始的開(kāi)發(fā)建設(shè)就占了40—50%的投資比，更多的是在于寫(xiě)字樓未來(lái)的持續(xù)運(yùn)營(yíng)，不斷地做升級(jí)改造，保證它應(yīng)有的競(jìng)爭(zhēng)力，提高業(yè)主的投資效益，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。比如說(shuō)對(duì)員工的茶水間、救護(hù)電梯、保潔員的休息室這些細(xì)節(jié)都做了進(jìn)一步的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，統(tǒng)一物業(yè)保障運(yùn)營(yíng)管理能達(dá)到一樣的水準(zhǔn)，現(xiàn)在寫(xiě)字樓都分散出售了，所以對(duì)于寫(xiě)字樓需要做統(tǒng)一評(píng)定，最基礎(chǔ)的是要有一個(gè)統(tǒng)一的物業(yè)管理，這樣才能讓寫(xiě)字樓所有地方能夠達(dá)到同一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)水平。

四、倡導(dǎo)綠色低碳環(huán)保理念

倡導(dǎo)綠色低碳環(huán)保理念的時(shí)候不能主觀臆斷，國(guó)家政策是需要人人遵守，有責(zé)任承擔(dān)。但是寫(xiě)字樓如果是純綠色環(huán)保，白天大家不開(kāi)空調(diào)，扇著扇子，租金價(jià)格怎么能上來(lái)？所謂的綠色低碳是相對(duì)的，在保證舒適的基礎(chǔ)上要承擔(dān)應(yīng)有的社會(huì)責(zé)任，要把低碳節(jié)能運(yùn)用到高端設(shè)備的運(yùn)營(yíng)管理中，這樣的話相對(duì)來(lái)講會(huì)減少對(duì)于城市的負(fù)荷，對(duì)城市的污染，又能夠在寫(xiě)字樓里面的使用人有一個(gè)安全舒適的環(huán)境，這樣的話投資才會(huì)被市場(chǎng)所接受。有些寫(xiě)字樓是分體式空調(diào)，空調(diào)設(shè)施不完備，電梯也不完備，這種情況在租賃市場(chǎng)上也不會(huì)得到很滿意的效果。綠色環(huán)保并不是要孤立的看問(wèn)題，比如說(shuō)現(xiàn)在寫(xiě)字樓都是密閉的環(huán)境，在夏天的時(shí)候在外面就可以看到很多寫(xiě)字樓會(huì)開(kāi)窗凡是開(kāi)窗的就是說(shuō)明新風(fēng)系統(tǒng)不好，新風(fēng)系統(tǒng)不好是是因?yàn)樾嘛L(fēng)量不夠大，或者說(shuō)有但是和空調(diào)的配比沒(méi)有達(dá)到更好的效能，所以才會(huì)造成這樣的問(wèn)題。實(shí)際上可以通過(guò)現(xiàn)代的技術(shù)進(jìn)行不斷地完善，給寫(xiě)字樓內(nèi)部的員工提供比較安全舒適的環(huán)境，對(duì)員工也是保障，寫(xiě)字樓的租賃價(jià)格也會(huì)得到市場(chǎng)上的認(rèn)同。

新開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，或者新評(píng)價(jià)一個(gè)項(xiàng)目，建筑造型方面在制定標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候業(yè)進(jìn)行了比較多的討論，修改了很多稿，開(kāi)始的時(shí)候?qū)懙谋容^詳細(xì)。如何評(píng)定征求了各方面的專(zhuān)家意見(jiàn)，最終定稿非常簡(jiǎn)單，是非常定性化的表述方式，給評(píng)審專(zhuān)家更多的空間，以及更適用于不同的地區(qū)。比如說(shuō)北京、上海地區(qū)的寫(xiě)字樓和二線、三線城市的寫(xiě)字樓，同是高檔，同是建筑品質(zhì)，不能用一根線，或者一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的簡(jiǎn)單的橫向比較，這樣不具可比性，也不能滿足市場(chǎng)的需求。最終的表述語(yǔ)言是比較寬泛的表述，主要是希望是簡(jiǎn)捷大方、有特色、有一定的文化內(nèi)涵。建筑的材料與品質(zhì)和寫(xiě)字樓的定位、使用空間特點(diǎn)相協(xié)調(diào)。

《商務(wù)寫(xiě)字樓等級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》的發(fā)布將進(jìn)一步促進(jìn)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型和升級(jí)，自此中國(guó)商業(yè)寫(xiě)字樓將有矩可循，等級(jí)評(píng)定亂象以及商務(wù)寫(xiě)字樓行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)亂象將得到有效治理并終結(jié)，并成為建國(guó)以來(lái)中國(guó)寫(xiě)字樓行業(yè)第一部國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。