公房使用權(quán)承繼問題探析

文/王品 常州市金壇區(qū)房地產(chǎn)管理處 江蘇常州 213200

1、案情導(dǎo)入

羊某一直承租居住在某市一磚混木結(jié)構(gòu)的直管公房內(nèi)，后由于城市舊城改造道路拓寬建設(shè)工程的需要拆除其居住的公房，由該市拆遷總公司牽頭，原公房于1993年拆除，雙方協(xié)商于1993年6月15日簽訂拆遷協(xié)議書。同意安排至另處居住，建筑面積為72.031平方米，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍屬于該市房管處的直管公房，其中超面積部分2.863平方米，按照850元一平方米標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)價(jià)，羊某補(bǔ)價(jià)2433.55平方米，其中可以認(rèn)定該部分為羊某私產(chǎn)，羊某后來去世。羊某的妻子在20世紀(jì)80年代早已去世。由于羊某家中一直存在糾紛，一直未辦理產(chǎn)權(quán)登記。現(xiàn)羊某的子女要求繼承該公房使用權(quán)并希望可以進(jìn)行房改至個(gè)人名下。

2、公房使用權(quán)承繼性分析

這種案例在公房使用權(quán)糾紛中還是比較普遍的，本文探析的公房只指直管公有住房，由于筆者認(rèn)為該種公房使用權(quán)的所謂“繼承”并非是現(xiàn)行《繼承法》中的“繼承”，筆者認(rèn)為“承繼”較為合適。該案例中，其中的私產(chǎn)部分是完全可以通過繼承取得，但是剩下的公產(chǎn)部分是否可以承繼？至于其中涉及的承繼人需要與其共同居住，需要工齡等前提條件才能進(jìn)行房改不是本文論述的重點(diǎn)，即不再贅述。筆者認(rèn)為該案癥結(jié)的關(guān)鍵在于公房使用權(quán)的性質(zhì)界定，這是能否進(jìn)行承繼的前提條件。

2.1 公房使用權(quán)法律性質(zhì)

公房使用權(quán)中體現(xiàn)出的一是在使用權(quán)人權(quán)利上與普通的房屋承租權(quán)有很大的區(qū)別，公房使用權(quán)人是是特殊的群體，是需要是在國家機(jī)關(guān)、集體的企事業(yè)單位工作一定的年限的職工才可以享有的；二是在目的上和普通租賃有很大的區(qū)別，其中包含著工作勞動(dòng)價(jià)值的補(bǔ)償性，其中蘊(yùn)含著職工多年的勞動(dòng)成果才可以享受的；三是租賃期基本都是長期，而且一般沒有明確期限，公房使用人在與房管部門簽訂了公有住房租賃合同之后一般是即具有了永久的占有使用權(quán)，非特定原因，房管部門不得終止公房租賃合同；四是在租金對價(jià)上公房的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是由相關(guān)專門部門制定的基本上趨于穩(wěn)定性而且遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)的市場價(jià)，筆者認(rèn)為在“物權(quán)法定”原則下將公房使用權(quán)認(rèn)定為準(zhǔn)用益物權(quán)較合適。

2.2 公房使用權(quán)財(cái)產(chǎn)性

公房一般是勞動(dòng)者通過工齡、家庭情況在特定的歷史時(shí)期從國家或單位通過很低的租金取得居住權(quán)一種福利性住房。這樣的公房使用權(quán)具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是勞動(dòng)者工資的變相體現(xiàn)，也許用“承繼”的方式能更好的體現(xiàn)財(cái)產(chǎn)性。加上目前隨著政策的放寬和各個(gè)地區(qū)的嘗試推進(jìn)，公房使用權(quán)人能行使的權(quán)利除所有權(quán)以外的諸多權(quán)利，對使用公房有著實(shí)際控制和支配的權(quán)利，甚至通過轉(zhuǎn)租等手段獲得差價(jià)利益（是否征得公房管理機(jī)關(guān)同意本處不做細(xì)究），諸如案例中在拆遷中可以重新置換新的公房居住另一種方式就是獲得拆遷安置的補(bǔ)償款，都是直接獲得財(cái)產(chǎn)性補(bǔ)償?shù)捏w現(xiàn)。作為一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利，在人死亡時(shí)可以納入遺產(chǎn)的范疇，但是筆者認(rèn)為是不是直接把該項(xiàng)權(quán)利納入《繼承法》的“公民其他合法財(cái)產(chǎn)”這一兜底條款中還是應(yīng)該以公房本意保障住房這一宗旨出發(fā)，在政策范圍內(nèi)進(jìn)行承繼，如果存在異議可以通過訴訟調(diào)解來解決糾紛問題，但承繼這一理念是可以執(zhí)行的。

2.3 公房使用權(quán)發(fā)展進(jìn)程預(yù)判性

通過對未來公有住房使用權(quán)發(fā)展進(jìn)程看，20世紀(jì)90年代的住房改革使得公房使用權(quán)在一定程度上已經(jīng)具有了交換價(jià)值的意義，先是允許有償交換后還是允許在一定程度上可以購買，一定程度上認(rèn)可了公房使用權(quán)逐漸會(huì)轉(zhuǎn)變到私產(chǎn)所有權(quán)，我們是否可以探索符合住宅直管公房條件單一產(chǎn)權(quán)還是混合公私產(chǎn)權(quán)進(jìn)行房改，或者是將公房劃入公共租賃住房的范圍，實(shí)現(xiàn)住宅保障職能。所以承繼也是大勢所趨。

3、公房使用權(quán)承繼問題解決設(shè)想

在立法角度去思考解決公房使用權(quán)的承繼問題是必然的，但是實(shí)踐先行是一直的定論，筆者希望從實(shí)踐角度來提出解決設(shè)想。我認(rèn)為就案例中的情況，我們既然在前文中已經(jīng)論證了公房使用權(quán)的承繼性，那么在實(shí)踐中筆者是偏向于應(yīng)以共同居住人為先，再綜合考量各種因素，其他子女可以按份額進(jìn)行相應(yīng)補(bǔ)償，更希望照顧弱者以保障基本權(quán)利為先。

公房使用權(quán)承繼是個(gè)不可避免的現(xiàn)實(shí)問題但是公房會(huì)逐漸退出歷史舞臺(tái)，國家層面需要保障其正常的運(yùn)作，從保障民生鼓勵(lì)發(fā)展的角度妥善解決，積極有效地進(jìn)行探索，從而推進(jìn)社會(huì)的長治久安，加快城市化進(jìn)程，早日實(shí)現(xiàn)中國夢。

[1]周宏偉.“公房承租權(quán)繼承模式探究”，上海交通大學(xué)碩士學(xué)位論文.

[2]尹科.“公房使用權(quán)繼承問題淺析”，載《商品與質(zhì)量》2012年第S3期.

[3]鄧峰.“論直管公有住房承租權(quán)能否繼承”，載《特區(qū)經(jīng)濟(jì)》2010年第7期.

[4]張?jiān)撇?“公有住房承租權(quán)能否被繼承”，載《中國檢察官》2015年第16期.

[5]嚴(yán)蓓佳，余洪峰.“公房承租權(quán)可以作為遺產(chǎn)繼承--重慶南岸法院判決李義達(dá)訴向文娟繼承糾紛案”，載《人民法院報(bào)》2015年4月2日第6版.