房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的成本控制研究

文/王立寧 吉林省白山市渾江區(qū)財(cái)政局投資評(píng)審中心 吉林白山 134300

房地產(chǎn)的項(xiàng)目中涉及到很多建設(shè)項(xiàng)目，要想實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目總體成本的合理控制，或者降低開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)營成本，就要在項(xiàng)目開始之前的招標(biāo)以及投標(biāo)工作中做好成本控制的預(yù)防舉措和防范策略等相關(guān)規(guī)劃工作。之所以會(huì)在招投標(biāo)整個(gè)階段中實(shí)行成本控制，是因?yàn)檫@個(gè)階段會(huì)對后續(xù)的項(xiàng)目開發(fā)和管理形成極為深刻和深遠(yuǎn)的影響，并發(fā)揮著指導(dǎo)和引領(lǐng)的關(guān)鍵性作用。所以管理人員要密切注意招投標(biāo)工作中的成本控制問題。

1、招標(biāo)工作中成本控制策略

招標(biāo)工作是房地產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)的重要工作步驟，如果要將成本控制在合理范圍內(nèi)，就要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析：

1.1 合理選擇招標(biāo)模式

房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目在招標(biāo)過程中，一般會(huì)采用公開或者邀請這兩種模式，它們各自都有其優(yōu)勢所在，并且要在不同的模式中采取相應(yīng)的成本控制策略。

比如采用公開招標(biāo)這種模式，其有限主要體現(xiàn)在招標(biāo)部門或者單位可以有更多的選擇余地和空間，可以讓很多具備較強(qiáng)實(shí)力的企業(yè)參與到投標(biāo)工作中，這樣招標(biāo)方就可以明確根據(jù)各方企業(yè)的真實(shí)實(shí)力和水平來進(jìn)行選擇。在選擇過程中，招標(biāo)部門對企業(yè)關(guān)于該項(xiàng)目成本控制的理念和方式會(huì)引起很高的重視程度，畢竟在相同質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求下，哪個(gè)企業(yè)的運(yùn)營成本越低，招標(biāo)方就會(huì)重點(diǎn)關(guān)注該企業(yè)的開發(fā)方案，那么該企業(yè)中標(biāo)的機(jī)會(huì)也就越大。因此公開招標(biāo)的模式可以影響到投標(biāo)企業(yè)對于成本控制的看法和觀念，并促進(jìn)其采取相應(yīng)的控制舉措。而采用邀請模式進(jìn)行招標(biāo)，招標(biāo)部門也要重點(diǎn)對受邀企業(yè)所提供的成本控制乃至整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營策略進(jìn)行重點(diǎn)審核，要看其成本控制的管理模式和方法是否符合規(guī)范，對其具體措施進(jìn)行科學(xué)性和合理性方面的評(píng)估。

1.2 在企業(yè)資質(zhì)審查中融入成本控制理念和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

招標(biāo)方應(yīng)該就投標(biāo)企業(yè)的專業(yè)資質(zhì)和真實(shí)發(fā)展情況進(jìn)行全面、客觀的評(píng)估和審查。在審查和評(píng)定投標(biāo)企業(yè)的相關(guān)資質(zhì)過程中，要重點(diǎn)對其成本控制理念和具體策略進(jìn)行嚴(yán)格審查，并在審查的具體標(biāo)準(zhǔn)體系中融入成本控制的理念和相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，這樣才能深入的了解各個(gè)投標(biāo)企業(yè)對于自身經(jīng)營和項(xiàng)目開發(fā)成本的控制能力，還要調(diào)查投標(biāo)企業(yè)以往經(jīng)營過的一些項(xiàng)目中所采用的成本控制方式，是否存在不合理的控制策略和管理舉措，這不僅要考察和確認(rèn)企業(yè)進(jìn)行成本管控的能力，還直接關(guān)系到這些企業(yè)的信譽(yù)和形象問題。此外，還要針對標(biāo)書的編制內(nèi)容進(jìn)行細(xì)致的審核，對于涉及到成本和經(jīng)營效益方面的條款和說明進(jìn)行重點(diǎn)審核和評(píng)估，對其報(bào)價(jià)和預(yù)算案的規(guī)劃方案進(jìn)行深入的了解，掌握能夠真實(shí)反映其實(shí)際情況的信息數(shù)據(jù)資料，并結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場環(huán)境和行情，對其成本控制中的各項(xiàng)條款的合理性與可行性進(jìn)行充分的評(píng)估和分析。

2、投標(biāo)工作中成本控制策略

投標(biāo)工作的成本控制，應(yīng)以投標(biāo)企業(yè)為主體來思考相關(guān)的控制問題。

其一，投標(biāo)企業(yè)在結(jié)合自身經(jīng)營和發(fā)展的實(shí)際情況，在自己力所能及的范圍內(nèi)來考慮采取何種成本的控制策略和方案，并要了解其他競爭企業(yè)的發(fā)展水平和成本控制能力，綜合分析各類成本的影響因素，在投標(biāo)的標(biāo)書編制內(nèi)容中，要明確的體現(xiàn)出本企業(yè)對于該項(xiàng)目在成本控制方面的具體舉措，以實(shí)事求是的思想和行為方式，逐步完善自己的標(biāo)書內(nèi)容，并提出切實(shí)可行的成本控制方案，并配以相應(yīng)的信息數(shù)據(jù)來細(xì)致說明相應(yīng)方案的可行性和合理性。如此就能夠進(jìn)一步提升企業(yè)中標(biāo)的成功率，也有利于項(xiàng)目開發(fā)過程中合理控制住項(xiàng)目開發(fā)的成本。

其二，投標(biāo)階段的工作程序和流程中，進(jìn)行投標(biāo)的企業(yè)要注重自身成本控制理念以及管控意識(shí)的培養(yǎng)和樹立，在投標(biāo)后有大量的審核、問詢等重要工作環(huán)節(jié)，在這個(gè)過程中，投標(biāo)企業(yè)要充分重視成本控制的相關(guān)思想和理念，不僅要在標(biāo)書中體現(xiàn)出來，也要在招標(biāo)方進(jìn)行資質(zhì)審核、實(shí)地考察以及多次問詢中展現(xiàn)出本企業(yè)對于成本控制的正確管理觀念和相應(yīng)的合理舉措。企業(yè)也要抓住機(jī)遇，適時(shí)調(diào)整自身的經(jīng)營管理策略，建立健全成本控制的管理體系和運(yùn)行機(jī)制，抓住問題的重點(diǎn)，積極解決目前成本控制工作中出現(xiàn)的問題和不足，不斷提升成本控制能力和水平，進(jìn)而在投標(biāo)中增強(qiáng)企業(yè)的核心競爭能力，提升中標(biāo)的成功幾率，也為房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

3、在項(xiàng)目合同簽訂過程中的成本控制方法

在中標(biāo)單位最后確定下來后，招標(biāo)方就應(yīng)向其發(fā)放中標(biāo)通知書，約好簽訂工程合同的日期并于約定之日簽訂合同。通常工程合同包括三類：單價(jià)合同、總價(jià)合同、成本加酬金合同。最后決定選擇哪種合同，應(yīng)在招投標(biāo)過程中，根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目特點(diǎn)來選取。在選擇合同類型上，發(fā)包方應(yīng)當(dāng)把握主動(dòng)權(quán)，綜合考慮項(xiàng)目相關(guān)的各類因素以及承包人的能力范圍，結(jié)合自身利益做出選擇，從而有效地控制工程成本。

在起草和編制合同條款時(shí)，對于風(fēng)險(xiǎn)與責(zé)任部分的約定應(yīng)當(dāng)尤其注重，盡可能量化可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，確認(rèn)好各方的責(zé)任，雙方的利益都應(yīng)該維護(hù)到。合同的條款里所有做出了約定的內(nèi)容，跟招標(biāo)文件里的都應(yīng)該是一樣的。另外，合同還應(yīng)有招標(biāo)文件、詢標(biāo)紀(jì)要這些招標(biāo)階段資料，這些都跟合同一樣有效，故前期造價(jià)文件跟最后簽訂的合同中條款必須保證統(tǒng)一。

結(jié)語：

房地產(chǎn)企業(yè)對于招投標(biāo)階段的各項(xiàng)工作內(nèi)容都應(yīng)當(dāng)牢牢把握住，方能選擇到優(yōu)秀的承包合作單位，同時(shí)又能夠有效控制工程成本，降低工程造價(jià)。