房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)過程稅收籌劃對(duì)成本管理的影響

蔣穎

摘要：營(yíng)改增政策全面落地實(shí)施已經(jīng)一年有余，在一定程度上來說，確實(shí)達(dá)到了避免重復(fù)增稅，優(yōu)化我國(guó)稅收體制的作用，但是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，能否在新的增值稅稅制中利用此次稅制改革相關(guān)政策來降低企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，完全取決于企業(yè)管理的完善程度和對(duì)增值稅的籌劃完備程度，就當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中大多企業(yè)而言，營(yíng)改增稅制改革對(duì)于企業(yè)稅負(fù)影響不容忽視。本文從開發(fā)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)角度出發(fā)，就房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作的發(fā)展方向和具體措施進(jìn)行分析，以筆者觀點(diǎn)提出幾點(diǎn)納稅籌劃建議，期望有助于讀者參考之用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；成本管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃與目標(biāo)成本管理概述

目標(biāo)成本控制是企業(yè)為了降低生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本，在管理角度來謀求更大利潤(rùn)的成本管理模式，目標(biāo)成本管理是在企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)期生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)目標(biāo)，制定的具有前瞻性的擬定成本，并以之指導(dǎo)未來一段時(shí)間的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，使得企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)各個(gè)環(huán)節(jié)的每一事項(xiàng)和交易都在圍繞實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本進(jìn)行，促進(jìn)企業(yè)各部門的具體活動(dòng)直接服務(wù)于目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。

在制定目標(biāo)成本時(shí)，企業(yè)一般是以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)客觀條件為基礎(chǔ)，加之企業(yè)管理的主觀能動(dòng)性從中協(xié)調(diào)，來服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在過去的一年內(nèi)和未來的一段時(shí)間里，制定目標(biāo)成本時(shí)必須要將納稅籌劃作為一個(gè)重要變量，納稅籌劃工作質(zhì)量的高低直接影響到企業(yè)綜合成本的高低，進(jìn)一步就會(huì)影響企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。目標(biāo)成本管理和納稅籌劃管理，都是源于企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)利益的追求，也就是說在根本上二者的目標(biāo)是一致的。在具體工作中，目標(biāo)成本管理和納稅籌劃工作又都是對(duì)未來一段時(shí)間開發(fā)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行規(guī)劃，通過制定一系列的控制制度和操作方案，加之具備較高經(jīng)驗(yàn)性的處理方式來降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本、實(shí)現(xiàn)預(yù)期控制目標(biāo)的，所以在實(shí)踐工作中將納稅籌劃工作滲透至企業(yè)目標(biāo)成本管理活動(dòng)中去，是具備客觀基礎(chǔ)和操作價(jià)值的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）開發(fā)活動(dòng)中存在的納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)

在開發(fā)活動(dòng)中較為常見的就是房地產(chǎn)企業(yè)中部分項(xiàng)目仍然以傳統(tǒng)的營(yíng)業(yè)稅管理模式在管理增值稅稅制下的開發(fā)活動(dòng)，簡(jiǎn)單舉個(gè)例子來說，在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中，在保障質(zhì)量的基礎(chǔ)上，只要供應(yīng)商能夠提供合法的發(fā)票，項(xiàng)目部的采購部門會(huì)盡可能選擇低價(jià)的供應(yīng)商，原因在于傳統(tǒng)營(yíng)業(yè)稅制下的依據(jù)收入計(jì)稅的征稅方式，采購部門無需考慮任何和稅收相關(guān)的影響。但是在增值稅稅制下，仍然采取傳統(tǒng)的管理理念來指導(dǎo)開發(fā)活動(dòng)，本身房地產(chǎn)企業(yè)直觀稅率就從5%上升至11%，忽視進(jìn)項(xiàng)稅額的取得必將提升企業(yè)在納稅期間的稅負(fù)，給企業(yè)造成一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。另外在實(shí)際工作中筆者發(fā)現(xiàn)，多數(shù)項(xiàng)目部雖然知曉營(yíng)改增稅制改革，但是對(duì)于營(yíng)改增的具體實(shí)質(zhì)卻不甚了解，單獨(dú)的項(xiàng)目上很難建設(shè)出自己的納稅籌劃體系，對(duì)于增值稅專用發(fā)票的重要價(jià)值認(rèn)識(shí)不清，造成企業(yè)資本在納稅角度無形中流失。最后值得一提的是在實(shí)踐工作中，有少數(shù)企業(yè)對(duì)增值稅計(jì)稅模式進(jìn)行違法利用，與不具備開具增值稅專用發(fā)票的交易對(duì)手做交易時(shí)，采取虛開發(fā)票方式獲取高稅率的增值稅專用發(fā)票用來抵扣，雖然在短時(shí)間內(nèi)會(huì)降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力，但是在長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來說，為企業(yè)埋下巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，直接威脅到企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的可持續(xù)發(fā)展能力建設(shè)。

（二）經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中存在的納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)分項(xiàng)來說：第一是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅收政策的不恰當(dāng)解讀，部分房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作者和財(cái)務(wù)部門工作者對(duì)國(guó)家政策理解有誤，導(dǎo)致本意是在利用國(guó)家政策來達(dá)到籌劃稅負(fù)目的的工作，成為偷稅的違法行為，給企業(yè)帶來不必要的損失和風(fēng)險(xiǎn)；第二是在營(yíng)改增稅制改革的落實(shí)階段，房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃成本較高，本身納稅籌劃工作就是具備一定前瞻性和政策導(dǎo)向性的管理措施，在本質(zhì)上來說是具有一定的不確定性的，而在政策初步落地實(shí)施的特殊時(shí)刻，政府政策性的變動(dòng)和各地區(qū)為適應(yīng)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求而做出的調(diào)整都會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的成本壓力，一旦出現(xiàn)政策性變動(dòng)，必然會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)一段時(shí)間的籌劃工作失去價(jià)值，與之相關(guān)的成本也無法獲取回報(bào)，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際成本脫離成本預(yù)算、偏離目標(biāo)成本。

三、房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化納稅籌劃，精細(xì)化目標(biāo)成本管控措施

納稅籌劃管理是在合理有效地利用稅法中的優(yōu)惠政策和可選擇性的稅務(wù)條款，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)節(jié)稅利益。

（一）開發(fā)活動(dòng)納稅籌劃措施

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)具有一定的長(zhǎng)效性，將各生產(chǎn)環(huán)節(jié)的成本平攤至各納稅期，可以均攤每一納稅期的稅負(fù)，穩(wěn)定企業(yè)的資金平衡。對(duì)企業(yè)的目標(biāo)成本控制也提供了一定的預(yù)算基礎(chǔ)，保障目標(biāo)成本的制定具備可操作性，一方面控制企業(yè)稅負(fù)，另一方面保障目標(biāo)成本不脫離實(shí)際，具備指導(dǎo)實(shí)踐工作的價(jià)值。在具體的納稅籌劃工作中，要著眼于全局，不可過于重視某一方面或某一時(shí)段的減負(fù)，而導(dǎo)致其他納稅期間稅負(fù)激增，不可顧此失彼，影響企業(yè)最終經(jīng)濟(jì)利益的實(shí)現(xiàn)。

對(duì)于某些具有“暴利觀”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，若沒有做好預(yù)提稅金準(zhǔn)備、又把資金投放出去的企業(yè)，將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，甚至引起資金鏈中斷的嚴(yán)重事件。這將導(dǎo)致行業(yè)集中度提高，從而有利于融資能力強(qiáng)、預(yù)先準(zhǔn)備好的企業(yè)。根據(jù)測(cè)算可以得知，企業(yè)開發(fā)普通住宅，只要各項(xiàng)成本占到70%，也就是企業(yè)毛利率在30%以下，就可以滿足“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅”的條件。這將促使更多開發(fā)商拋棄暴利觀，建立新的價(jià)值觀。同時(shí)，為了在規(guī)定條件下獲得盡可能大的利潤(rùn)回報(bào)，企業(yè)必然要使自己的周轉(zhuǎn)速度加快，存貨周轉(zhuǎn)率的控制將越來越重要。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)活動(dòng)往往是跨區(qū)域進(jìn)行的，在當(dāng)前稅制下，部分地區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)是有較大的自主決策權(quán)的，也就是說各地區(qū)的具體稅務(wù)管理機(jī)制可能是存在差異的。所以房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)環(huán)節(jié)必須要與施工所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)及時(shí)做好溝通，保障企業(yè)納稅籌劃工作不違背施工所在地具體稅務(wù)規(guī)定，防范納稅籌劃工作帶來的稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)。在面對(duì)具體稅務(wù)問題時(shí)，及時(shí)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)溝通，依據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)具體規(guī)定調(diào)整企業(yè)納稅籌劃具體措施，既要對(duì)稅法中的優(yōu)惠政策予以最大化的利用，又要在納稅角度維護(hù)良好的企業(yè)形象。endprint

（二）經(jīng)營(yíng)活動(dòng)納稅籌劃措施

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)涉及范圍較大，本文簡(jiǎn)單以銷售活動(dòng)為例進(jìn)行論述：首先，在銷售環(huán)節(jié)納稅業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)間的確定，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售活動(dòng)中可以采取不同的結(jié)算方式將銷售活動(dòng)產(chǎn)生的納稅義務(wù)推遲，并在納稅籌劃監(jiān)督制定相關(guān)的銷售目標(biāo)和銷售結(jié)算方式，保障銷售活動(dòng)服務(wù)于企業(yè)納稅籌劃和整體的目標(biāo)成本控制，進(jìn)一步服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略部署；其次，伴隨人們生活節(jié)奏的加快，市場(chǎng)對(duì)于精裝房的需求開始提升，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要對(duì)產(chǎn)品銷售群體的購買意向進(jìn)行調(diào)研，如具備精裝房市場(chǎng)，應(yīng)提升精裝房的開發(fā)和銷售比例，這對(duì)納稅籌劃工作是較為有利的，雖然可能會(huì)在開發(fā)環(huán)節(jié)加重企業(yè)的成本負(fù)擔(dān)，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來看可以通過此種模式為企業(yè)帶來實(shí)際的經(jīng)濟(jì)利益，所以在營(yíng)改增稅制改革后，精裝房的開發(fā)與銷售比例必然會(huì)逐漸提升。

另外，就房地產(chǎn)企業(yè)而言，轉(zhuǎn)售為租是也一種很好的籌劃措施，因?yàn)閷?duì)于產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的企業(yè)自用或用于出租的不動(dòng)產(chǎn)是不征收土地增值稅的，在項(xiàng)目清算時(shí)不列收入、不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。這就表明，租賃比重較大的企業(yè)受到土地增值稅的影響相對(duì)較小。由于此類企業(yè)既有銷售類房產(chǎn)、也有租賃類房產(chǎn)，因此存在著內(nèi)部操作空間，使得這類房企將具有歸避土地增值稅的更多條件。同時(shí)轉(zhuǎn)售為租的籌劃模式極有可能促使更多企業(yè)增加租賃比重，改變行業(yè)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，這對(duì)于保障行業(yè)業(yè)績(jī)平穩(wěn)大有幫助。

四、結(jié)語

伴隨房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃措施地逐步完善，相關(guān)籌劃要在開發(fā)和經(jīng)營(yíng)兩方面進(jìn)行。目標(biāo)成本管理和納稅籌劃工作相輔相成，在實(shí)踐工作中以納稅籌劃具體措施作為目標(biāo)成本制定的具體措施，進(jìn)一步以目標(biāo)成本管理作為指導(dǎo)實(shí)踐工作的依據(jù)，規(guī)范實(shí)際地開發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，保障企業(yè)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)在主線上可以服務(wù)于納稅籌劃工作，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)企業(yè)預(yù)期利潤(rùn)。

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（作者單位：北京昆泰房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司）endprint