論“營改增”對房地產(chǎn)項目的影響及對策

李志芳

摘要：“營改增”的目的在于消除增值稅營業(yè)稅兩稅并行帶來的重復(fù)征稅弊端，兩稅并行限制了增值稅的稅收中性優(yōu)勢，增加了企業(yè)的負(fù)擔(dān)，也帶來了征管程序上的資源浪費?！盃I改增”也是為今后進行國地稅合并改革做好鋪墊。本文以房地產(chǎn)企業(yè)為研究對象，分析“營改增”對房地產(chǎn)項目會計核算和經(jīng)營管理帶來的影響，并據(jù)此總結(jié)對策。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)項目；會計核算；影響

一、“營改增”對房地產(chǎn)項目的影響

（一）對核算科目的影響

在核算科目上，“營改增”首先會帶來營業(yè)稅和增值稅兩個稅種征收項目的變化?！盃I改增”后，房地產(chǎn)項目將不發(fā)生營業(yè)稅納稅義務(wù)，而轉(zhuǎn)為繳納增值稅。在營改增之前，房地產(chǎn)項目涉及的營業(yè)稅有關(guān)會計科目是 “營業(yè)稅金及附加”、“應(yīng)交稅費—應(yīng)交營業(yè)稅”，在計算數(shù)值時，主要依據(jù)是營業(yè)收入。房地產(chǎn)企業(yè)屬于銷售不動產(chǎn)行業(yè)，使用5%的營業(yè)稅率。在“營改增”以后，實行增值稅的核算方式。增值稅是價外稅，要在營業(yè)收入的基礎(chǔ)上進行轉(zhuǎn)換，這就帶來了計稅依據(jù)的變化。同時，“營改增”后，“營業(yè)稅金及附加”科目轉(zhuǎn)變?yōu)椤皯?yīng)交稅金”。“應(yīng)交稅金”項目下設(shè)九個專欄，在對經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行入賬時要選好對應(yīng)的專欄，在計稅上變得較為麻煩。例如稅務(wù)會計分錄要寫到銷項稅額、進項稅額、進項稅額轉(zhuǎn)出等明細(xì)科目。

（二）對房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的影響

房地產(chǎn)項目在建筑初期需要的原材料除甲供部分外大部分為施工單位購買?！盃I改增”直接影響到企業(yè)的成本。首先，建筑業(yè)需要的原材料中有很大一部分是從零散商販中購買的，小規(guī)模納稅人身份的小商戶無法開具增值稅專用發(fā)票，致使購買原材料支付的增值稅無法進行進項稅額抵扣。從短期來看，增值稅專用發(fā)票的開具權(quán)利無法覆蓋到全部納稅人，會在一定程度上增加房地產(chǎn)業(yè)的成本。其次，在人員結(jié)構(gòu)方面，建筑單位大部分人員都是來自全國各地的工人。這些工人都是靈活就業(yè)人士，沒有專門的勞務(wù)公司管理，無法取得增值稅專用發(fā)票，這就造成建筑用人成本無法在稅前扣除進項稅額，也無法達(dá)到降低企業(yè)稅負(fù)的目的，從而導(dǎo)致建設(shè)單位稅負(fù)可能增加，進而可能影響房地產(chǎn)企業(yè)。

（三）對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響

房地產(chǎn)企業(yè)成為營改增試點行業(yè)之后，房地產(chǎn)業(yè)新項目增值稅銷項稅率為11%，相對于5%的營業(yè)稅實際稅負(fù)的增減主要取決于項目本身銷售利潤的高低。以成本為100萬的房地產(chǎn)新項目為例，按理想狀態(tài)所發(fā)生的成本都能取得11%的增值稅專用發(fā)票，不考慮其他的變動因素。 根據(jù)不同的銷售毛利率，測算如表1（保留兩位小數(shù)）：

另外考慮到營改增對房地產(chǎn)企業(yè)另一個大稅種土地增值稅的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅實際和現(xiàn)行征收的增值稅存在重復(fù)計稅，收入的增值額中包含了土地增值和地上商品房增值。基于國家還未取消土地增值稅，考慮稅負(fù)變化時就需要考慮營改增對土增稅的影響，仍以上例土增稅變化測算如表2：

由此可見營改增后對不同收益項目具有稅負(fù)調(diào)節(jié)作用，收益多的項目稅負(fù)增加，收益少的項目稅負(fù)降低，而不是簡單的降低稅負(fù)。另外本文是從理想狀態(tài)即房地產(chǎn)企業(yè)所發(fā)生的成本都能取得11%的增值稅專用發(fā)票進行測算，否則房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)將進一步升高，這也將成為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)工作的重點。

（四）對納稅工作的影響

在“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅申報需要到國稅、地稅兩個部門完成。以往房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的發(fā)票申領(lǐng)、營業(yè)稅及附加、土增稅的申報和繳納，都在地稅部門辦理。在“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)票申領(lǐng)、增值稅申報和繳納需要在國稅部門完成，而對應(yīng)附加稅及土增稅的申報繳納需要在地稅部門進行，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的會計人員每月都要在國稅、地稅兩個部門來完成發(fā)票購買、涉稅申報、劃繳稅款等業(yè)務(wù)。在增加了人力成本的同時，增值稅的計算方法較營業(yè)稅復(fù)雜，需要企業(yè)的財務(wù)人員掌握稅額的計算和扣除，增加了工作的難度。

二、房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)營改增改革的對策

（一）明確財務(wù)管理重點

財務(wù)部應(yīng)配合預(yù)算部門就單個項目提前做項目預(yù)算，在確定施工單位時，不能只看預(yù)算金額的高低決定施工單位，還要綜合考慮對方提供的是普通發(fā)票還是專用發(fā)票，是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，財務(wù)部門配合預(yù)算部門選擇對房地產(chǎn)企業(yè)建造成本及綜合稅負(fù)成本最小者，確定施工單位后嚴(yán)格控制預(yù)算執(zhí)行并按照工程進度及時取得相應(yīng)發(fā)票，工程部，銷售部要與財務(wù)部做好溝通，以便財務(wù)部做好稅務(wù)籌劃。

（二）強化部門溝通

房地產(chǎn)開企業(yè)應(yīng)該及時發(fā)現(xiàn)銷售、供應(yīng)鏈、結(jié)算及發(fā)票管理、會計處理、業(yè)務(wù)流程等方面的增值稅風(fēng)險點，制定系統(tǒng)完善的應(yīng)對策略。房地產(chǎn)企業(yè)的各部門間要強化溝通，減少由于信息不暢帶來的工作停滯。首先，房地產(chǎn)也的領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)制定出高效的部門間溝通協(xié)作機制，召集相關(guān)負(fù)責(zé)人召開會議，審議溝通機制。由財務(wù)部門牽頭，負(fù)責(zé)對企業(yè)全部干部和相關(guān)工作人員進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，主要講解營改增政策的執(zhí)行辦法和各部門面臨的工作調(diào)整。規(guī)定各部門要定期將生產(chǎn)經(jīng)營情況上報到財務(wù)核算部門，方便財務(wù)人員了解各部門工作情況，并實時進行監(jiān)督和調(diào)整。財務(wù)部門要定期收集各部門的工作信息，并在年底對各部門工作情況進行總結(jié)分析。年度共同機制要設(shè)定績效考核指標(biāo)，在年底對各部門工作情況進行打分，結(jié)果關(guān)系到各部門的評獎評優(yōu)。

（三）完善企業(yè)內(nèi)部控制

將房地產(chǎn)企業(yè)的營改增過渡工作作為單位內(nèi)部控制工作的一部分，定期對企業(yè)的營改增相關(guān)工作進行內(nèi)部審計。通過自查的手段發(fā)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部存在的違規(guī)處理涉稅事項的現(xiàn)象，對涉及的人員進行懲戒。定期召開內(nèi)部控制工作會議，對一段時間內(nèi)的經(jīng)營管理工作進行總結(jié)，對各部門的管理成效進行評比。內(nèi)部控制的作用是形成監(jiān)督機制，防止房地產(chǎn)也在經(jīng)營管理上存在的舞弊行為，切實維護企業(yè)財產(chǎn)的安全性。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該及時的對自身的經(jīng)營流程進行梳理，充分吸引能夠足額獲得進項稅額抵扣的項目，為企業(yè)稅務(wù)籌劃帶來方便，轉(zhuǎn)移稅收負(fù)擔(dān)。當(dāng)前我國增值稅稅率體系包括 17%、13%、11%、6%以及 3%、4%、6%的征收率，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)發(fā)生的業(yè)務(wù)盡可能取得相應(yīng)稅率的增值稅專用發(fā)票，同時新老項目進行核算時應(yīng)該根據(jù)不同稅率分開進行，盡可能降低企業(yè)稅負(fù)率。

（四）積極學(xué)習(xí)稅收政策

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員和稅務(wù)工作人員應(yīng)積極與財政部門、稅務(wù)部門溝通，以及時了解最新的財政、稅收政策并能夠熟練掌握。對企業(yè)內(nèi)的會計人員進行相關(guān)政策和操作方法的集中培訓(xùn)。配合地稅部門做好原有發(fā)票的驗舊、繳銷工作，完成國稅部門增值稅發(fā)票的認(rèn)證和領(lǐng)購。企業(yè)需要安排專人負(fù)責(zé)過度時期各項工作的開展，同時要負(fù)責(zé)對其他工作人員的培訓(xùn)。企業(yè)要重視人才的儲備，在日常要加強對會計人員稅法知識的培訓(xùn)，組織會計從業(yè)人員參與到稅務(wù)機關(guān)組織的各類培訓(xùn)。在培養(yǎng)人才的同時，要注意提高財務(wù)人員的工作效率，保證不耽誤正常的工作。

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（作者單位：湖州世茂實業(yè)有限公司）endprint