中國(guó)樓市的2018：會(huì)是微漲嗎？

劉彥華

對(duì)于人們最關(guān)心的房?jī)r(jià)，看漲者有，看跌者也有。不過持“微漲”觀點(diǎn)者更眾。中金公司、天風(fēng)證券、東北證券、中投證券等多家券商機(jī)構(gòu)更是一致認(rèn)為，2018年房?jī)r(jià)在全國(guó)范圍內(nèi)將有所上漲，但幅度不會(huì)大。

限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限商、限售……經(jīng)過一系列調(diào)控洗禮，2017年的中國(guó)樓市發(fā)生趨勢(shì)性變化，從喧囂逐漸回歸平穩(wěn)，“房住不炒”的提法越來越深入人心。進(jìn)入2018年，起落轉(zhuǎn)折的中國(guó)樓市又將走向何方？

政策微調(diào)≠全面松綁

2018年開年以來，多個(gè)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策相繼微調(diào)，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

1月5日，蘭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布公告稱，針對(duì)蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況，對(duì)蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性限購(gòu)政策進(jìn)行調(diào)整，取消西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠(yuǎn)區(qū)域的住房限購(gòu)政策，同時(shí)規(guī)定城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)范圍內(nèi)（含高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)，不包括高新區(qū)榆中園區(qū)）的住房繼續(xù)實(shí)行非蘭戶籍家庭最多可購(gòu)買一套、蘭州戶籍家庭最多可購(gòu)買兩套的限購(gòu)政策，但不再提供社保證明和納稅證明。

緊接著，南京針對(duì)高層次人才松綁限購(gòu)，出于打造具有全球影響力的創(chuàng)新名城，出臺(tái)創(chuàng)新10條，為了廣攬?zhí)煜掠⒉耪{(diào)整人才落戶政策，允許研究生以上學(xué)歷及40歲以下的本科學(xué)歷人才，以及持高級(jí)工及以上職業(yè)資格證書的技術(shù)、技能型人才先落戶再就業(yè)。

余音未落，廈門也加入了政策微調(diào)的行業(yè)，表示今年實(shí)行樓市差別化調(diào)控，滿足首套剛需，支持改善需求等。

中國(guó)樓市是個(gè)名副其實(shí)的政策市，自2016年9月30日以來，樓市調(diào)控層層加碼，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅2017年，全國(guó)近110個(gè)城市與部門（縣級(jí)以上）發(fā)布的樓市調(diào)控政策次數(shù)多達(dá)270次以上。

為什么此時(shí)會(huì)出現(xiàn)政策調(diào)整？對(duì)市場(chǎng)的影響如何？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面看，調(diào)控政策調(diào)整的城市，主要有兩個(gè)特點(diǎn)：一是2017年土地市場(chǎng)收入明顯降低，市場(chǎng)庫(kù)存明顯分化，特別是蘭州，主城區(qū)無房可買，郊區(qū)供應(yīng)量大;二是房?jī)r(jià)從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，已經(jīng)有所平穩(wěn)，在限價(jià)下，市場(chǎng)價(jià)格同比降低，但前期大量的高價(jià)盤已經(jīng)簽約未備案，或者高地價(jià)項(xiàng)目預(yù)售價(jià)監(jiān)管導(dǎo)致虧損無法入市。

基于此，張大偉分析認(rèn)為，接下來具備下述幾個(gè)特征的城市，均有調(diào)整政策的可能：

首先是房?jī)r(jià)出現(xiàn)了明顯同比下調(diào)的城市。包括合肥、天津等，這些城市將是限價(jià)政策調(diào)整的主要區(qū)域。從市場(chǎng)走勢(shì)看，信貸不變的情況下，調(diào)整部分政策對(duì)于市場(chǎng)不會(huì)有太大負(fù)面影響。這次熱點(diǎn)城市中，很多限價(jià)政策過于嚴(yán)格，使其存在大量的已經(jīng)簽約未備案的項(xiàng)目。

其次是土地市場(chǎng)成交明顯下調(diào)的城市。部分城市2017年出現(xiàn)了成交額下調(diào)，從調(diào)控角度看，土地成交高位的城市，沒有放松調(diào)控的可能性，比如北京。目前看，2018年土地市場(chǎng)很可能繼續(xù)刷新2017年的歷史紀(jì)錄，預(yù)計(jì)調(diào)控政策很難有松綁的可能性。

再次是2015—2016年成交了過多高地價(jià)的城市。高地價(jià)地塊入市，其售價(jià)不可能與普遍地塊制定同樣的售價(jià)，預(yù)計(jì)高地價(jià)樓盤的限價(jià)會(huì)有所松動(dòng)。

第四類是部分三四線及縣城城市。張大偉認(rèn)為，在房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng)的情況下，調(diào)控政策過嚴(yán)的城市，政策加碼的必要性已經(jīng)不存在。2018年，三四線城市市場(chǎng)反而風(fēng)險(xiǎn)比較大，而一二線城市因?yàn)?017年全面平穩(wěn)，反而值得大家關(guān)注。

不過，張大偉強(qiáng)調(diào)，政策調(diào)整不等于全面放松。在他看來，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控最成功的地方是，在熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)被抑制的情況下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然維持向前推動(dòng)的經(jīng)濟(jì)活力，2018年，調(diào)控的方向也肯定是依然維持這個(gè)發(fā)展趨勢(shì)。

“中央明確提出，房子是用來住的，不是用來炒的，房子的定位實(shí)際上發(fā)生了改變，因此，未來所有和房地產(chǎn)相關(guān)的政策和制度都應(yīng)該緊緊圍繞這個(gè)新的定位?！鄙缈圃航鹑谒芯繂T尹中立對(duì)個(gè)別城市樓市政策微調(diào)持相同觀點(diǎn)，認(rèn)為在這種住房制度的導(dǎo)向下，不存在所謂房地產(chǎn)調(diào)控放松的預(yù)期，市場(chǎng)在一定程度上誤讀了近期政策的微調(diào)。

房?jī)r(jià)微漲或是大概率

回顧2017年，在一線及重點(diǎn)二線城市受嚴(yán)控之時(shí)，弱二線、三四線城市繼續(xù)輪動(dòng)式上漲，支撐著全國(guó)樓市總體“余溫”尚存，致全國(guó)房屋銷量、均價(jià)、購(gòu)地、新開工等諸多指標(biāo)保持正增長(zhǎng)。

上海易居研究院報(bào)告顯示，按城市層級(jí)來看，2017年1—11月，一、二、三線典型城市新建商品住宅成交面積分別為2161萬平方米、12629萬平方米和6397萬平方米，同比跌幅分別為42%、22%和11%。其中，一線城市跌幅最大，主因是嚴(yán)格的預(yù)售審批制度導(dǎo)致新盤供應(yīng)量較小，次因是嚴(yán)厲的調(diào)控政策抑制了部分購(gòu)房需求。此外，二線城市的成交也出現(xiàn)明顯下降，也是受到嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策影響。而三線城市的成交跌幅最小，這和此類城市購(gòu)房政策相對(duì)寬松以及棚改貨幣化等利好因素有關(guān)。

由于限購(gòu)的實(shí)施以及大城市房?jī)r(jià)高企，很多購(gòu)房者無法在一二線城市買房，只能退而求其次，到大城市周邊的三四線城市買房。還有一部分購(gòu)房者，已獲得一二線城市的購(gòu)房資格，但苦于資金不足，也開始考慮在三四線城市買房。

不過，不少購(gòu)房者表示擔(dān)憂，三四線城市這輪樓市上漲，在2018年是否具有可持續(xù)性？

對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭分析認(rèn)為，三四線樓市大部分是自住需求占主導(dǎo)，2011—2015年期間房?jī)r(jià)沒怎么漲，積蓄了部分購(gòu)房需求，這次是隨著全國(guó)樓市政策相對(duì)寬松后的一次釋放。但東部少數(shù)大都市圈，比如環(huán)京、環(huán)滬，環(huán)深，因?yàn)橥顿Y投機(jī)者較多，價(jià)格漲幅較大，存在一定的泡沫，未來調(diào)整時(shí)間會(huì)較長(zhǎng)。

國(guó)泰君安則發(fā)布研報(bào)稱，三四線城市2017年的火爆，是經(jīng)由拆遷（棚改貨幣化安置）的一次性刺激，屬于“透支需求，延緩供應(yīng)”的一次性刺激，短期內(nèi)能推動(dòng)房?jī)r(jià)和銷量的上漲。但長(zhǎng)期看，由于缺乏產(chǎn)業(yè)和人口支撐，棚改貨幣化安置的拉動(dòng)效應(yīng)將會(huì)逐漸減弱。此外，三四線購(gòu)房人群的價(jià)格敏感度高，房?jī)r(jià)上漲后，需求也在一定程度上被抑制。endprint

中金公司對(duì)2018年三四線城市樓市表現(xiàn)同樣持謹(jǐn)慎態(tài)度，在其發(fā)布的《日升月沉，斗轉(zhuǎn)星移》研報(bào)中明確指出，一二線和三四線城市銷售走勢(shì)料將逆轉(zhuǎn)，形成“剪刀差”，一二線城市銷售面積預(yù)計(jì)將由前期15%左右同比跌幅持續(xù)反彈，并于2018年一季度轉(zhuǎn)為10%左右正增長(zhǎng)，隨后增速波動(dòng)走高，全年預(yù)計(jì)將達(dá)15%。而三四線城市銷售面積預(yù)計(jì)將自前期20%以上同比增速持續(xù)回落，于2018年初出現(xiàn)10%左右同比下跌，下半年跌幅雖可能受基數(shù)影響略微收窄，但仍將遠(yuǎn)弱于一二線城市，預(yù)計(jì)全年下跌0—5%。

對(duì)于人們最關(guān)心的房?jī)r(jià)，看漲者有，看跌者也有。不過持“微漲”觀點(diǎn)者更眾。中金公司、天風(fēng)證券、東北證券、中投證券等多家券商機(jī)構(gòu)更是一致認(rèn)為，2018年房?jī)r(jià)在全國(guó)范圍內(nèi)將有所上漲，但幅度不會(huì)大。

租售并舉或可期

2017年是中國(guó)樓市進(jìn)入新時(shí)代的轉(zhuǎn)折之年，以“房住不炒”為導(dǎo)向的房地產(chǎn)調(diào)控讓市場(chǎng)加速分化，以“租購(gòu)并舉”為核心的住房體系深刻地改變了行業(yè)的運(yùn)行邏輯。

目前，“租購(gòu)并舉”正在大力推進(jìn)，在全國(guó)各地全面開花，比如山東、江西、廣州等地陸續(xù)推出“租售同權(quán)”落地政策;超過12個(gè)省份50個(gè)以上的城市都發(fā)布了與住房租賃相關(guān)的政策內(nèi)容;杭州、北京、成都、廣州、武漢等城市陸續(xù)推出住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)。

與此同時(shí)，在企業(yè)方面，建行、中信、中行等多家金融機(jī)構(gòu)涉足租賃，幫助開發(fā)運(yùn)營(yíng)方和租賃方緩解資金壓力;騰訊、阿里巴巴、58同城等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)承建住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，為租房提供升級(jí)的渠道服務(wù);房地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)商、中介服務(wù)商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商也憑借既有優(yōu)勢(shì)加碼長(zhǎng)租業(yè)務(wù)，豐富各類長(zhǎng)租形態(tài)，滿足不同人群的租賃細(xì)化需求……

不可否認(rèn)，在“租購(gòu)并舉”的號(hào)召下，租賃市場(chǎng)正在從多維度進(jìn)行完善，并從多個(gè)角度滿足消費(fèi)者的租賃需求，挖掘與激發(fā)其租房訴求。但“租”是否真的能與“購(gòu)”并舉？“租購(gòu)并舉”又真的能解決中國(guó)的住房問題嗎？無論是切身體驗(yàn)，還是實(shí)際經(jīng)歷，消費(fèi)者依然有這樣的疑問。

對(duì)此，一向以“樓市大炮”著稱的原華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在1月9日參加公開活動(dòng)時(shí)給出了這樣的回答：“租的是使用權(quán)，買的是產(chǎn)權(quán)，這兩個(gè)東西怎么能一樣呢？”據(jù)他分析，只有一個(gè)城市擁有大量的外來人口才需要“租”，而這樣的城市在中國(guó)大概不超過20個(gè)，并且按照美國(guó)前10個(gè)城市對(duì)比，大約需要50%的租房量，但是即便是在北京，目前大約也只有20%的房子用于出租，然而市場(chǎng)上大約有36%的人需要租房，二者之間存在巨大缺口。如何解決這一問題，在他看來，不靠私人住房補(bǔ)充和建立租賃市場(chǎng)，中國(guó)的租賃是解決不了問題的?！八?，第一，房子是用來住的;第二，房子不是用來炒的;第三，房子是用來投資的。如果沒有第三點(diǎn)，租賃住房從哪兒來？沒人投資的話，哪兒來的租賃住房？”

此外，人們對(duì)“租購(gòu)并舉”疑慮重重，還有兩方面原因，一是租房市場(chǎng)普遍存在的一些“亂象”，比如房源質(zhì)量差、中介良莠不齊、安全隱患較大等，無一不讓人對(duì)租房居住心懷顧慮，缺乏安全感。二是各試點(diǎn)城市的租賃政策中均提到了租戶可以享受到的權(quán)益包括教育、公共衛(wèi)生、社會(huì)保險(xiǎn)等公共服務(wù)權(quán)益，但要想真正實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，卻非房管部門一己之力可以解決的。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此持樂觀態(tài)度，在他看來，“租售同權(quán)”，相關(guān)部門在制定政策時(shí)正在積極關(guān)注承租者背后的新需求，包括積分落戶、子女教育、醫(yī)療、居住安全感等，“同權(quán)”做到位，租賃需求自然積極釋放。

同時(shí)，據(jù)嚴(yán)躍進(jìn)分析，一個(gè)完美的租賃市場(chǎng)、政策和制度，應(yīng)該由三大基石組成，除了“租售同權(quán)”，還包括信用租房和租金證券化。相應(yīng)的政策要點(diǎn)也應(yīng)服務(wù)于此類內(nèi)容。其中在信用租房上，基于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等概念，2018年或針對(duì)不同的出租者和承租者提供信用評(píng)估，同時(shí)也可能基于信用要素來進(jìn)行租賃市場(chǎng)的定價(jià)。這樣既消除了信息不對(duì)稱的風(fēng)險(xiǎn)，也有助于降低交易成本。而在租金證券化領(lǐng)域，政策制定會(huì)更加關(guān)注房屋銷售市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的本質(zhì)區(qū)別和差異，積極為企業(yè)創(chuàng)造更寬裕的金融環(huán)境。他預(yù)計(jì)，租賃企業(yè)發(fā)債和房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品創(chuàng)新的政策內(nèi)容會(huì)增加。

漸行漸近房產(chǎn)稅

調(diào)控政策是短期效應(yīng)，解決中國(guó)樓市問題根本在于制度建設(shè)，房產(chǎn)稅便是其中一個(gè)重要環(huán)節(jié)。

日前，財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷在《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表《加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度》一文稱：房地產(chǎn)稅立法、個(gè)人所得稅改革、健全地方稅體系改革工作穩(wěn)步推進(jìn)。按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。

此前在全國(guó)人大常委會(huì)2017年立法工作計(jì)劃中，也將房地產(chǎn)稅法列入預(yù)備及研究論證項(xiàng)目。

每一次提到房產(chǎn)稅都能引來一場(chǎng)熱議，有房者擔(dān)心房產(chǎn)稅會(huì)繼房貸之后，成為他們新的稅收負(fù)擔(dān)，并造成財(cái)富流失;無房者也同樣存在焦慮情緒，一方面希望房產(chǎn)稅能重?fù)裟壳暗母叻績(jī)r(jià)，但另一方面卻又被多次“狼來了”的故事所蒙騙，不知房產(chǎn)稅何時(shí)能真正到來，更不知效果能否如他們期望般地抑制住目前瘋漲的房?jī)r(jià)。

2018年房產(chǎn)稅是否有望真正落地，摩根大通中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌的回答是，“預(yù)計(jì)2018年房地產(chǎn)稅有望進(jìn)入立法程序。”在他看來，與過去兩三年相比，目前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存量明顯下行，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了變化，是正式啟動(dòng)房地產(chǎn)稅立法程序較為良好的時(shí)機(jī)。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱對(duì)此持相近意見，他預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)稅最有可能是在四季度出臺(tái)，在2019年實(shí)施?！爸袊?guó)房地產(chǎn)稅落實(shí)下來之后，從某種程度上來看將迎來中國(guó)房地產(chǎn)的新一輪的發(fā)展，請(qǐng)注意這個(gè)詞是發(fā)展，別把它解釋成房?jī)r(jià)的上升。另外房產(chǎn)稅也不會(huì)在每個(gè)城市都實(shí)施，它屬于地稅，不可能每個(gè)城市都實(shí)施，而是因城施策。”

不過，在這個(gè)問題上，還有一種觀點(diǎn)，認(rèn)為房產(chǎn)稅不會(huì)這么快落地。任志強(qiáng)便是其中的一個(gè)代表人物，他曾揚(yáng)言可以與丁祖昱賭一把，房產(chǎn)稅不僅2018年出不了，甚至可能更長(zhǎng)時(shí)間都出不了。endprint