抵押權(quán)主合同期限變更登記的法律研究

■ 石晨誼

（福建省國土資源廳不動產(chǎn)登記局，福州 350001）

0 引言

甲公司以名下土地和房屋作為抵押物，向A銀行貸款500萬，并辦理了第一順位的不動產(chǎn)抵押登記。之后甲公司又將抵押物抵押給B銀行，貸款200萬，并辦理了第二順位的不動產(chǎn)抵押登記。A銀行貸款到期，甲無力償還剩余本息，A銀行給予延長還款期限，并申請抵押變更登記。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》要求出具B銀行的書面同意方可辦理抵押權(quán)變更登記，B銀行則不愿出具。甲公司面臨A銀行斷貸風(fēng)險(xiǎn)，可能因此陷入破產(chǎn)境地，A、B銀行的債權(quán)都面臨無法收回的境地。

《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第68條規(guī)定，因被擔(dān)保債權(quán)主債權(quán)的債務(wù)履行期限發(fā)生變更申請抵押權(quán)變更登記時(shí)，如果該抵押權(quán)的變更將對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響的，還應(yīng)該提交其他抵押權(quán)人書面同意的材料。但《細(xì)則》第68條并未規(guī)定如何甄別是否對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)此規(guī)定普遍要求抵押權(quán)人延長債務(wù)履行期限時(shí)提供其他抵押權(quán)人的書面同意。由于此書面同意難以取得，銀行續(xù)貸資金存在無法保留原順位抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致眾多銀行陷入兩難境地：如果不給企業(yè)續(xù)貸，銀行貸款可能成為不良資產(chǎn)，企業(yè)也要面臨變賣抵押物還清銀行貸款，甚至破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險(xiǎn)；如果給予企業(yè)續(xù)貸，銀行可能無法取得原先順位的抵押權(quán)，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)后于先順位抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，續(xù)貸資金面臨無法全額償還的風(fēng)險(xiǎn)。銀行續(xù)貸后能否保留抵押權(quán)順位直接影響銀行的續(xù)貸意愿，對企業(yè)持續(xù)經(jīng)營影響很大。2012年溫州市政府出臺開展順位抵押登記的規(guī)定，盤活抵押物價(jià)值。2014年福建省政府辦公廳出臺通知，對企業(yè)如何融資續(xù)貸進(jìn)行規(guī)范。確保銀行續(xù)貸意愿已經(jīng)成為降低企業(yè)資金成本、防控金融風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在淡化行政管理角色的同時(shí)，應(yīng)強(qiáng)化促進(jìn)交易安全發(fā)揮物權(quán)效用的社會作用。本文就銀行常用的續(xù)貸方式進(jìn)行法律分析，討論延長債務(wù)履行期限的法律效果，認(rèn)為延長債務(wù)履行期限不影響后順位抵押權(quán)人的利益，辦理抵押權(quán)變更登記不應(yīng)需要其他抵押權(quán)人的同意。

1 主債權(quán)訴訟時(shí)效到期并不會消滅抵押權(quán)

銀行續(xù)貸一般有兩種方式，一種是對原貸款進(jìn)行清償?shù)慕栊逻€舊和還舊借新，即發(fā)放一筆新的貸款來歸還老的貸款，或者籌集資金來歸還老的貸款后銀行重新發(fā)放貸款；另一種是對原有貸款“展期”，即延長還款期限避免違約。兩者的區(qū)別，主要是展期不得超過原貸款期限的一半，而借新還舊和還舊借新的期限可以較長。在法律效果上也不一樣。債務(wù)人采用借新還舊和還舊借新方式還清銀行貸款本息后，抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)因清償而消滅（《合同法》第191條），則無法保留原抵押權(quán)順位。銀行為了保留抵押權(quán)順位，一般采取對原貸款進(jìn)行展期的做法，通過合同變更延長債務(wù)履行期限。但登記機(jī)構(gòu)囿于規(guī)定，要求進(jìn)行抵押權(quán)變更必須提供其他抵押權(quán)人的書面同意。在實(shí)踐中取得后順位抵押權(quán)人書面同意十分困難，大多需要政府協(xié)調(diào)，費(fèi)時(shí)費(fèi)力，且對自然人等非金融機(jī)構(gòu)的抵押權(quán)人效果不彰。

抵押權(quán)作為物權(quán)，通常情況下沒有存續(xù)期間的，不會由于除斥期間或主債權(quán)訴訟時(shí)效到期而消滅?！段餀?quán)法》第177條規(guī)定的擔(dān)保物權(quán)消滅情形只有主債權(quán)消滅、擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)、債權(quán)人放棄擔(dān)保物權(quán)及兜底條款。有觀點(diǎn)認(rèn)為依據(jù)《物權(quán)法》第202條，主債權(quán)訴訟時(shí)效到期后主債權(quán)消滅，抵押權(quán)隨之消滅。這是一種誤解?！睹穹倓t》第188條已經(jīng)明確，當(dāng)事人可以在訴訟時(shí)效期間向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利，超出訴訟時(shí)效行使債權(quán)或抵押權(quán)等權(quán)利的法律后果是失去法院的保護(hù)，即失去勝訴權(quán)，債務(wù)人取得不履行義務(wù)的抗辯，但主債權(quán)和抵押權(quán)并未消滅。這點(diǎn)從《民法總則》第192條規(guī)定可以看出，“訴訟時(shí)效期間屆滿后，義務(wù)人同意履行的，不得以訴訟時(shí)效期間屆滿為由抗辯；義務(wù)人已自愿履行的，不得請求返還。”德國民法認(rèn)為，由已登記的權(quán)利所產(chǎn)生的請求權(quán)，不因超過時(shí)效而消滅。以抵押權(quán)、船舶抵押權(quán)或者質(zhì)權(quán)擔(dān)保的請求權(quán)，其時(shí)效的消滅不妨礙權(quán)利人就其擔(dān)保物求償（德國民法典第902、223條）。因此即使主債權(quán)訴訟時(shí)效期間屆滿，主債權(quán)依然存在，抵押權(quán)也依然存在。登記機(jī)構(gòu)不能擅自注銷先順位抵押權(quán)，后順位抵押權(quán)人也不能自然升進(jìn)，此時(shí)先順位抵押權(quán)所支配的抵押物的交換價(jià)值不應(yīng)被后順位抵押權(quán)人享有。最高法院在2015年的海南賽格國際信托投資公司管理人與海南機(jī)場股份有限公司、?？诿捞m國際機(jī)場有限責(zé)任公司證券包銷合同糾紛案中認(rèn)為：關(guān)于二審判決認(rèn)定賽格管理人對機(jī)場股份公司的債權(quán)因超過訴訟時(shí)效而歸于消滅，并導(dǎo)致抵押權(quán)消滅，判決解除抵押權(quán)登記，屬于法律適用錯誤。對于債權(quán)超過訴訟時(shí)效的法律后果，學(xué)理及實(shí)踐的通行見解是，該債權(quán)并不致消滅，而是變?yōu)椴荒艿玫椒蓮?qiáng)制保護(hù)的自然債權(quán)。故二審判決稱賽格管理人的債權(quán)及抵押權(quán)消滅不當(dāng)?？少Y贊同。

抵押權(quán)是不占有標(biāo)的物的物權(quán)，如果一直存在，不利于發(fā)揮抵押物的效用，也不利于第三人和抵押人的利益。因此我國臺灣地區(qū)例外地賦予抵押權(quán)以除斥期間，該地區(qū)“民法典”第880條規(guī)定：以抵押權(quán)擔(dān)保之債權(quán)，其請求權(quán)已因時(shí)效而消滅，如抵押權(quán)人于消滅時(shí)效完成后，5年間不實(shí)行抵押權(quán)者，其抵押權(quán)消滅。瑞士、德國則規(guī)定，擔(dān)保物權(quán)經(jīng)過一定時(shí)間，依公示催告程序宣告無效（瑞士民法典第871條，德國民法典第1170、1171條）。鑒于目前我國法律上尚無此類條款，宜認(rèn)為抵押權(quán)不因主債權(quán)訴訟時(shí)效期間屆滿而消滅。

2 延長債務(wù)履行期限不影響后順位抵押權(quán)人的利益

有觀點(diǎn)認(rèn)為延長先順位抵押權(quán)人的債務(wù)履行期限，則增加了其在主債權(quán)訴訟時(shí)效期內(nèi)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的幾率，減少了后抵押權(quán)人順位升進(jìn)的可能，對后順位抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響，因此需要其書面同意。筆者認(rèn)為，后順位抵押權(quán)人對超過主債權(quán)訴訟時(shí)效行使的先順位抵押權(quán)并無利益關(guān)聯(lián)。先順位抵押權(quán)人的順位權(quán)對后順位抵押權(quán)人具有絕對排斥效力，可以支配擔(dān)保范圍內(nèi)的抵押物的交換價(jià)值，后順位抵押權(quán)人只有在先順位抵押權(quán)因主債權(quán)消滅、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)等法定事由消滅后才有實(shí)現(xiàn)機(jī)會，其擔(dān)保債權(quán)范圍內(nèi)的擔(dān)保金額不應(yīng)視為后順位抵押權(quán)人可覬覦的利益。如果后順位抵押權(quán)人可以因?yàn)橄软樜坏盅簷?quán)人沒有不履行權(quán)利而受到不利影響可以成立，無異于路邊的居民因?yàn)榈缆沸藓昧藫觳坏截涇囶嵪聛淼呢浳锸艿讲焕绊憽＿@種不正當(dāng)?shù)钠谕B不當(dāng)?shù)美妓悴簧?，怎么能作為先順位抵押?quán)人延長債務(wù)履行期限的阻礙呢。行政和司法機(jī)關(guān)不應(yīng)保護(hù)這樣的不正當(dāng)期望。

另一方面，主債權(quán)訴訟時(shí)效到期并不會導(dǎo)致抵押權(quán)消滅。此時(shí)抵押權(quán)依然存在，但其利益應(yīng)認(rèn)為歸屬抵押物所有人享有，法律效果上類似自然債務(wù)。最高法院判例也支持了上述看法。瑞士民法典第814條第一款規(guī)定，統(tǒng)一土地設(shè)定若干順序不動產(chǎn)擔(dān)保權(quán)的，如一順序不動產(chǎn)擔(dān)保權(quán)消滅時(shí)，其后位的不動產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)人無請求升位的權(quán)利。德國民法認(rèn)為，為債權(quán)設(shè)定抵押權(quán)而債權(quán)未能成立、債權(quán)消滅、債權(quán)人放棄抵押權(quán)的情形下，所有人取得抵押權(quán)（德國民法典第1163、1168條），可資參考。

比如第一順位抵押權(quán)人甲的擔(dān)保范圍是300萬元，債權(quán)9月1日到期。第二順位抵押權(quán)人乙則為500萬元，債權(quán)10月1日到期。甲延長債務(wù)履行期限到11月1日，則乙的主債權(quán)先到期，可以主張實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。但法院在拍賣抵押物時(shí)，應(yīng)根據(jù)《物權(quán)法》第199條的規(guī)定，將拍賣所得價(jià)款先清償甲應(yīng)優(yōu)先受償?shù)?00萬元后再向乙清償，無論剩下的價(jià)款是否可以讓乙得到完全清償。即使甲的抵押權(quán)超過訴訟時(shí)效其優(yōu)先受償權(quán)也依然存在。因此甲的債權(quán)履行期限延長，或者訴訟時(shí)效期間屆滿，作為登記在先的抵押權(quán)，其優(yōu)先受償?shù)匚徊粦?yīng)受到乙的損害，乙也不得升進(jìn)成為先順位抵押權(quán)人并取得順位利益，如此方可保障抵押權(quán)人的利益，充分實(shí)現(xiàn)抵押物的效用。

3 因債務(wù)履行期限變更，申請抵押權(quán)變更登記不需要其他抵押權(quán)人同意

基于物權(quán)公示的原則，為保護(hù)第三人的權(quán)利和交易安全，法律對主債權(quán)合同的變更進(jìn)行了限制?！段餀?quán)法》第194條規(guī)定，抵押權(quán)的變更，未經(jīng)其他抵押權(quán)人書面同意，不得對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。國土資源部《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》和《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》將債務(wù)履行期限變更作為可能對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響的情形，要求登記時(shí)應(yīng)當(dāng)提交其他抵押權(quán)人的書面同意文件和身份證明文件。實(shí)則不然。

后順位抵押權(quán)人在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)會根據(jù)該抵押物的抵押權(quán)順位、所擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，評估己方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。因此未經(jīng)后順位抵押權(quán)人同意，變更抵押權(quán)順位、被擔(dān)保債權(quán)數(shù)額、擔(dān)保范圍無疑超出其登記時(shí)的預(yù)料，加諸其未知的風(fēng)險(xiǎn)，對后順位抵押權(quán)人不公平。但將債務(wù)履行期限變更納入需要后順位抵押權(quán)人同意的變更情形則有所不妥。因抵押權(quán)登記生效后，即具有物權(quán)公示的作用。后順位抵押權(quán)人應(yīng)知道抵押物上的權(quán)利限制，并且大多會顧慮增加的風(fēng)險(xiǎn)，要求債務(wù)人提供較為苛刻的條件。比如銀行以第二次序抵押權(quán)作為擔(dān)保貸款時(shí)，一般都會收取較高的利息，還可能要求債務(wù)人提供保證、提高違約金等，對沖抵押權(quán)順位在后的風(fēng)險(xiǎn)。債務(wù)履行期限的變更并沒有改變其已知的抵押物物上負(fù)擔(dān)情況，不應(yīng)屬于對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響的范圍。全國人大法工委主編的《物權(quán)法釋義》列舉可能對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響的例子，也僅提到抵押權(quán)順位變更和增加被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額兩種情形。德國民法典第1119條第2款則規(guī)定，對被抵押債權(quán)的支付時(shí)間和支付地點(diǎn)的變更，可以不經(jīng)相同順位或者后順位的權(quán)利人同意?？少Y參考。

銀行通過展期方式進(jìn)行續(xù)貸，需要辦理抵押權(quán)登記。因?yàn)檠娱L債務(wù)履行期限，也意味著延長訴訟時(shí)效，對保護(hù)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)意義巨大。建議國土資源部對《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》和《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》進(jìn)行修改，明確延長債務(wù)履行期限不需要后順位抵押權(quán)人的書面同意。如此一來，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理銀行展期續(xù)貸的抵押權(quán)變更，程序上簡便易行，既保留了銀行的抵押順位，又緩解了企業(yè)的金融困境，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)也可避免訴訟風(fēng)險(xiǎn)。