重慶市民宿產(chǎn)業(yè)思考

■ 宋丹妮

政府要適時(shí)介入，盡早規(guī)范和管理，推動行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化，創(chuàng)新建設(shè)經(jīng)營模式，帶動重慶市旅游民宿行業(yè)整體發(fā)展。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年重慶市共評出星級農(nóng)家樂1411家，稱得上民宿的經(jīng)營實(shí)體不足100家。目前鄉(xiāng)村游以較為低端的農(nóng)家樂為主，真正意義上的鄉(xiāng)村品質(zhì)民宿很少、經(jīng)濟(jì)效益不高，正處于民宿發(fā)展的轉(zhuǎn)型和成熟階段，民宿的內(nèi)在發(fā)展需求急劇擴(kuò)大，行業(yè)規(guī)范化管理正在逐步建立和形成。

通過座談和調(diào)研，筆者了解到城口亢谷、巫溪長紅村巴渝民宿為政府扶貧民宿，采用“以地入股”“以房聯(lián)營”的經(jīng)營模式，積極運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)訂房平臺開展線上訂房，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營銷宣傳工作。巴渝民宿網(wǎng)絡(luò)平臺月報(bào)顯示，2017年9月客房有157間，該月銷售金額21953元；巴南區(qū)民宿主要分布在圣燈山、二圣、安瀾等鎮(zhèn)，含有民宿25家，建筑面積88526平方米，731個(gè)房間，最大日接待量可達(dá)77070人；武隆區(qū)以民宿為切入點(diǎn)，促進(jìn)民宿與鄉(xiāng)村旅游、農(nóng)村產(chǎn)業(yè)相融合，已打造“歸原小鎮(zhèn)”，建立“一心五區(qū)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，建筑面積6.2萬平方米，年可接待人數(shù)近60萬人次，實(shí)現(xiàn)古村文化、產(chǎn)業(yè)活化與人的活化；江津區(qū)民宿正在試點(diǎn)建設(shè)中，民宿建設(shè)已納入了重點(diǎn)民生工程，在規(guī)劃、經(jīng)營管理和用地保障等方面有了新的探索；開州區(qū)民宿以鄉(xiāng)村酒店類型為主，全區(qū)鄉(xiāng)村旅游酒店目前已達(dá)到626家，主要有風(fēng)情農(nóng)家、休閑農(nóng)莊和生態(tài)莊園三種模式。

一、主要做法

（一）開展規(guī)劃編制，引領(lǐng)民宿發(fā)展

巴南區(qū)已完成96個(gè)村初步成果的編制和初審工作。江津區(qū)編制了《重慶市江津區(qū)民宿產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2017-2025年）》，力爭在2020年全面完成全區(qū)10個(gè)民宿試點(diǎn)建設(shè)。同時(shí)，在民宿產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的指引下，按照“多規(guī)合一”的思路，探索編制民宿發(fā)展地區(qū)的村規(guī)劃。開州區(qū)通過編制鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃及其他專項(xiàng)規(guī)劃、村規(guī)劃、規(guī)劃調(diào)整完善等，引領(lǐng)民宿產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（二）落實(shí)用地政策，保障民宿用地

巴南區(qū)結(jié)合《重慶市地票管理辦法》（渝府令第295號），按照城市批次用地和點(diǎn)狀征地方式，完成部分旅游項(xiàng)目用地審批。江津區(qū)按照《江津區(qū)盤活使用農(nóng)村集體建設(shè)用地和房屋的指導(dǎo)意見（試行）》標(biāo)準(zhǔn)，由集體經(jīng)濟(jì)組織有償收回農(nóng)戶的宅基地和房屋，農(nóng)戶可以獲得原房補(bǔ)貼、新房補(bǔ)助等；印發(fā)《重慶市江津區(qū)康衢民宿經(jīng)營有限公司巴渝民宿建設(shè)管理試點(diǎn)方案》，采取原址重建、地票建新和拆舊建新三種方式申請使用集體建設(shè)用地。開州區(qū)堅(jiān)持以適度增量和盤活存量相結(jié)合的原則，保障休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游用地。

（三）拓展合作主體，創(chuàng)新運(yùn)營模式

城口縣和巫溪縣，采用項(xiàng)目公司和農(nóng)戶共享產(chǎn)權(quán)模式、“以地入股”“以房聯(lián)營”的運(yùn)營模式以及“互聯(lián)網(wǎng)+民宿”的營銷模式，取得了農(nóng)民、集體經(jīng)濟(jì)組織和市場的認(rèn)可。江津區(qū)探索民宿運(yùn)營管理的新思路。一是由國有控股的康衢公司作為投資主體，組建投資平臺公司，由平臺公司與村社集體（以地作價(jià)或以土地經(jīng)營權(quán)入股形式）、社會資本合股成立民宿項(xiàng)目公司作為資產(chǎn)主體，民宿建成后集體經(jīng)濟(jì)組織不參與經(jīng)營。二是集體經(jīng)濟(jì)組織按出資比例獲得保底固定收益，康衢公司、社會資本按出資比例獲得除集體經(jīng)濟(jì)組織固定收益外的經(jīng)營收益。

二、存在問題

（一）農(nóng)村土地房屋只能“租”不能“買”，阻礙社會資本進(jìn)入

一是根據(jù)我國目前的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策，農(nóng)村宅基地及農(nóng)田只能在農(nóng)村集體組織的成員（當(dāng)?shù)卮迕瘢┲g流轉(zhuǎn)，社會主體只能“租”不能“買”，因此社會主體進(jìn)入農(nóng)村規(guī)?；l(fā)展民宿得不到合法的“產(chǎn)權(quán)”，從而無法進(jìn)行抵押融資。二是社會資本開發(fā)建設(shè)/改造民宿周期長、投資成本高，投資回報(bào)期較長，對租賃時(shí)限要求比較高，但是根據(jù)現(xiàn)行合同法規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效”。這些問題阻礙了社會資本進(jìn)入民宿，不利于民宿產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（二）配套設(shè)施不完善，周圍環(huán)境風(fēng)貌和配套設(shè)施有待提升

由于經(jīng)營者資金匱乏，以及部分民宿地處于交通不便的地區(qū)等原因，當(dāng)前重慶市民宿的基礎(chǔ)和配套設(shè)施還不夠完善，有的民宿甚至缺乏基本的衛(wèi)生和生活設(shè)施，周圍環(huán)境較差，不利于民宿的發(fā)展。

（三）地方文化挖掘不夠深入，與農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合不充分

隨著旅游行業(yè)在我國的快速發(fā)展，消費(fèi)者意識不斷提高，更加追求旅游背后豐富的文化內(nèi)涵。但是重慶市民宿的創(chuàng)新能力不足，存在被動經(jīng)營的現(xiàn)象，產(chǎn)品在形式、內(nèi)容等方面缺乏創(chuàng)新，同質(zhì)化嚴(yán)重，導(dǎo)致民宿產(chǎn)品的吸引力較差；同時(shí)，民宿與農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合不足，偏重“食、住、游”，輕“娛、購”，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶動作用未得到很好發(fā)揮，鄉(xiāng)村旅游娛樂活動和旅游商品開發(fā)不足，導(dǎo)致產(chǎn)品內(nèi)涵不夠豐富，整體產(chǎn)業(yè)鏈短、附加值低，限制了行業(yè)發(fā)展。

（四）宣傳力度不夠，尚未形成品牌效應(yīng)

目前，區(qū)縣民宿多以農(nóng)戶自營為主，民宿宣傳也多由農(nóng)戶自己完成，缺乏區(qū)縣、村莊層面的統(tǒng)一宣傳，民宿旅游氛圍不夠；宣傳手段較為單一，主要依靠“回頭客”、口碑相傳等方式，互聯(lián)網(wǎng)+宣傳手段運(yùn)用不夠充分，官網(wǎng)、搜索引擎、手機(jī)APP、微博和微信等現(xiàn)代宣傳方式有待進(jìn)一步利用。而且，經(jīng)營主體的市場意識普遍淡薄，存在著分散經(jīng)營、無序競爭的市場局面?？傮w而言，重慶市民宿的宣傳力度仍然顯得不足，尚未形成品牌效應(yīng)。

三、對策建議

（一）依托優(yōu)質(zhì)旅游資源，為民宿發(fā)展集聚人氣

“歸原小鎮(zhèn)”依托武隆仙女山景區(qū)的旅游資源，為小鎮(zhèn)的發(fā)展帶來客源。建議繼續(xù)選擇旅游資源稟賦良好的農(nóng)業(yè)區(qū)、自然景區(qū)和文化景區(qū)等地作為民宿發(fā)展區(qū)域，充分依托當(dāng)?shù)亓己玫淖匀缓腿宋穆糜钨Y源，以現(xiàn)有旅游品牌為基礎(chǔ)，進(jìn)行規(guī)劃選址，將已有旅游資源運(yùn)用到最大化，并深入開發(fā)體驗(yàn)式農(nóng)業(yè)資源，為民宿奠定良好的基礎(chǔ)，形成旅游與民宿的共同發(fā)展。

（二）加快村規(guī)劃編制，采用點(diǎn)狀征地，出臺集體土地建租賃住房政策，合理安排民宿用地布局

一是民宿用地屬于村規(guī)劃中的混合用地類型，建議加快編制村規(guī)劃，有利于合理、集約安排民宿的建設(shè)用地指標(biāo)及水、電、氣等公共基礎(chǔ)設(shè)施用地，帶動農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、促進(jìn)民宿與農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。二是加快推行采用點(diǎn)狀征地方式，保障民宿發(fā)展用地。重慶市國土房管局〔2016〕9號文提出在土地利用總體規(guī)劃和集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外，根據(jù)地域資源環(huán)境承載能力、區(qū)位條件和發(fā)展?jié)摿?，確有需要開發(fā)休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游等建設(shè)項(xiàng)目，探索實(shí)行規(guī)劃點(diǎn)狀布局和用地點(diǎn)狀征地。浙江省云和縣探索由政府通過點(diǎn)狀征地方式，不僅解決了融資抵押和契約關(guān)系不穩(wěn)定問題，還吸引了大量企業(yè)入駐云和縣發(fā)展農(nóng)家樂，促進(jìn)全縣民宿農(nóng)家樂品質(zhì)提升。三是建議出臺利用集體土地建設(shè)租賃住房政策，這意味著使用集體建設(shè)用地不需要經(jīng)過招拍掛程序，土地成本降低，有利于促進(jìn)社會資本注入民宿。

（三）創(chuàng)新民宿的建設(shè)經(jīng)營模式

針對不同區(qū)域、不同資源，要積極探索建設(shè)經(jīng)營機(jī)制，找到社會資本、村集體、農(nóng)戶的利益平衡點(diǎn)，為農(nóng)戶、社會資本進(jìn)入民宿“量體裁衣”，設(shè)計(jì)好制度和路徑。

一是對于體量較大適宜于打造民宿示范點(diǎn)的鄉(xiāng)村，可以通過置換、搬遷、租賃、合作等方式，引入社會資本、專業(yè)團(tuán)隊(duì)開發(fā)建設(shè)。二是對于體量不大適宜于發(fā)展民宿的自住（自有）房屋，鼓勵(lì)村集體和農(nóng)戶自主經(jīng)營，也可以對體量較小且較為分散的舊村委、舊廠房、舊校址以及農(nóng)戶的閑置房進(jìn)行整合，將分散資源集中打包，引入社會資本及專業(yè)團(tuán)隊(duì)開發(fā)建設(shè)。三是對于景區(qū)節(jié)點(diǎn)周邊建成區(qū)內(nèi)發(fā)展精品民宿的，可采取合作開發(fā)、土地掛拍等方式引入社會資本。無論采取哪種形式，都必須尊重農(nóng)民意愿，最大限度地促進(jìn)農(nóng)民增收。經(jīng)營過程中，可借鑒巴渝民宿的“以地入股”“以房聯(lián)營”等模式，組建公司、協(xié)會、聯(lián)盟等利益共同體，發(fā)揮專業(yè)團(tuán)隊(duì)的優(yōu)勢，實(shí)施統(tǒng)一管理、規(guī)范、營銷和推介，提升發(fā)展質(zhì)量。

（四）完善基礎(chǔ)配套及整治環(huán)境，吸引社會資本注入民宿

完善的基礎(chǔ)配套和良好的環(huán)境是民宿產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。浙江省云和縣逐步減輕對民宿經(jīng)營者的直接補(bǔ)貼，而是通過對道路、電力、水利、燃?xì)?、通信以及周邊環(huán)境整治等，改善鄉(xiāng)村居住環(huán)境，筑巢引鳳，吸引資本下鄉(xiāng)。建議在有民宿發(fā)展意向和潛力的區(qū)域，提前做好基礎(chǔ)配套及環(huán)境整治工作，吸引社會資本注入民宿。

（五）深入挖掘地方民俗文化，促進(jìn)一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展

民宿作為農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合的切入點(diǎn)，其發(fā)展一定不能脫離當(dāng)?shù)氐拿袼孜幕?，建議重點(diǎn)圍繞巴渝歷史文化、民風(fēng)民俗特色，著力構(gòu)建有故事、有文化、有人文關(guān)懷的旅游體驗(yàn)?zāi)Ｊ?。引?dǎo)社會資本規(guī)范有序進(jìn)入鄉(xiāng)村旅游領(lǐng)域，與農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織共同實(shí)施一批聯(lián)動一二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的項(xiàng)目，要不斷完善民宿在促進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展中的融合模式和利益聯(lián)結(jié)機(jī)制，促進(jìn)鄉(xiāng)村民宿提檔升級，形成一系列鄉(xiāng)村旅游新業(yè)態(tài)、新產(chǎn)業(yè)，為鄉(xiāng)村繁榮和農(nóng)民富裕提供助力，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。

（六）制定民宿管理規(guī)范及補(bǔ)貼政策，促進(jìn)民宿發(fā)展

一是建議盡快研究制定地方管理規(guī)范，會同市政府相關(guān)部門，制定《重慶市民宿管理辦法》，重點(diǎn)明確民宿的項(xiàng)目落地、規(guī)劃、用地、建筑、管理等限制性指標(biāo)和各項(xiàng)審批程序，明確各方管理職責(zé)。二是建議由市財(cái)政局牽頭，制定出臺重慶市民宿扶持政策，落實(shí)資金保障，根據(jù)民宿投資規(guī)模，可給予一次性資金補(bǔ)助，如對投入額在300萬項(xiàng)目以上項(xiàng)目，可獎(jiǎng)勵(lì)50～80萬獎(jiǎng)勵(lì)；根據(jù)民宿等級評定結(jié)果，可按等級制定10～30萬元獎(jiǎng)勵(lì)；制定精細(xì)化獎(jiǎng)勵(lì)政策，如可按床位每個(gè)給予千元左右獎(jiǎng)勵(lì)，并依據(jù)民宿入駐率、網(wǎng)絡(luò)訂房量等指標(biāo)，每年給予1～2萬元獎(jiǎng)勵(lì)等。