運(yùn)用財(cái)務(wù)管理基本理論對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析

曹海鷹

摘要：現(xiàn)代社會(huì)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力也在逐步增大，因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具備很大的數(shù)量，投資回報(bào)時(shí)間比較長(zhǎng)，以及受到政策影響比較大，投資風(fēng)險(xiǎn)存在不確定性。本文以財(cái)務(wù)管理基本理論為依據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)管理;基礎(chǔ)理論;房地產(chǎn)投資，風(fēng)險(xiǎn)分析

近些年來(lái)，在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)金融貸款占據(jù)著很大的比例，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)也同時(shí)存在。因此要想保證項(xiàng)目盈利的能力，企業(yè)朝著前方不斷發(fā)展，應(yīng)該運(yùn)用財(cái)務(wù)管理基本理論，采取相應(yīng)措施做好房地產(chǎn)投資。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的特點(diǎn)

（一）投資金額大、回收期比較長(zhǎng)

關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)，因?yàn)槭琴Y金密集型產(chǎn)業(yè)，通常一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是很難只是憑借個(gè)人或者單獨(dú)企業(yè)實(shí)現(xiàn)的。由于項(xiàng)目投資回收時(shí)間比較長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)不斷增加，在投資工作開始之前，對(duì)其進(jìn)行科學(xué)有效的分析，才能保證投資項(xiàng)目得到實(shí)施。

（二）流動(dòng)性較差

盡管流動(dòng)性比較差，但是在某些情況下可以很好的應(yīng)對(duì)通貨膨脹帶來(lái)的影響。在投資房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，從開始投資到收回投資，此過(guò)程歷經(jīng)的時(shí)間較長(zhǎng)，那么要想套現(xiàn)投資者就會(huì)造成很大的經(jīng)濟(jì)損失。但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，這一項(xiàng)投資具有保值的特點(diǎn)。

（三）容易受到政策的影響，投資風(fēng)險(xiǎn)比較大

關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)，在發(fā)展中因?yàn)槭艿秸恍┱叩挠绊懀纾航鹑?、土地等政策，并且隨著這些政策的變化，也會(huì)給投資帶來(lái)影響。受到很多方面的因素影響，導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的存在是最為直接的，由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的開發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)，所以市場(chǎng)環(huán)境的各種變化都有可能造成投資預(yù)期的背離，產(chǎn)生多方面的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。一是在房地產(chǎn)開發(fā)周期內(nèi)，市場(chǎng)需求和供求狀況是不斷變化的，消費(fèi)者對(duì)戶型結(jié)構(gòu)與面積的需求偏好也會(huì)發(fā)生變化，所以可能造成房地產(chǎn)的后期滯銷，影響投資資金的及時(shí)回收;另一方面，房地產(chǎn)的投資，無(wú)論是在融資環(huán)節(jié)，還是在施工環(huán)節(jié)，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)受到原材料價(jià)格、勞動(dòng)力成本、利率、稅率、地價(jià)、融資效率、資金流動(dòng)性等多方面因素的影響。

（二）外部風(fēng)險(xiǎn)

外部風(fēng)險(xiǎn)主要是指社會(huì)環(huán)境、人文因素的變化給房地產(chǎn)項(xiàng)目投資帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步加重了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資者的經(jīng)濟(jì)損失。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)中包含的內(nèi)容非常復(fù)雜，本文主要針對(duì)其政策風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)審批風(fēng)險(xiǎn)和城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。從政策風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)看，國(guó)家政策的變化會(huì)在一定程度上影響房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益，不管房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成功與否，都會(huì)受到政策上的限制，需要遵循國(guó)家政府的調(diào)控，而這些調(diào)控會(huì)給房地產(chǎn)項(xiàng)目投資造成一定的風(fēng)險(xiǎn)。從房地產(chǎn)審批風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)看，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過(guò)程中，必須要經(jīng)過(guò)行政主管部門的審批之后，確保相關(guān)工作準(zhǔn)確無(wú)誤以后，才能夠開始進(jìn)行施工。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資屬于高風(fēng)險(xiǎn)高投入的項(xiàng)目，在建設(shè)工程中出現(xiàn)任何問(wèn)題都會(huì)影響到投資者的經(jīng)濟(jì)利益，影響建設(shè)工程的收益。從城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)看，城市規(guī)劃的變化也會(huì)給房地產(chǎn)項(xiàng)目投資造成一定的影響，像是容積率的變化會(huì)降低房地產(chǎn)商品經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)濟(jì)效益。但是，通常房地產(chǎn)項(xiàng)目開始施工之后，容積率就不會(huì)發(fā)生改變，相對(duì)其他因素相比所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)還是比較小的。

三、房地產(chǎn)投資資金風(fēng)險(xiǎn)

（一）在開發(fā)階段面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)

從很多方面進(jìn)行分析，房地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)就是一種復(fù)合型的行業(yè)。對(duì)于一項(xiàng)房地產(chǎn)工程的成功開展與完成來(lái)說(shuō)，會(huì)面臨很多個(gè)環(huán)節(jié)的問(wèn)題，其中包括資金融通、項(xiàng)目的選擇、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)以及項(xiàng)目的修建和出售等方面的業(yè)務(wù)內(nèi)容。而在解決這些業(yè)務(wù)內(nèi)容的過(guò)程中，需要消耗的資金數(shù)量極其龐大，因此，房地產(chǎn)行業(yè)又可以說(shuō)是一種傳統(tǒng)性質(zhì)的資金密集型企業(yè)。在房地產(chǎn)的投資初期，企業(yè)會(huì)面臨很大的不確定性。

（二）在建筑施工階段面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的工程建設(shè)施工過(guò)程，也可以看作是一種商品的生產(chǎn)過(guò)程。然而，在工程建設(shè)施工過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)面臨很多方面的資金風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)外，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)隨時(shí)面臨材料價(jià)格上漲的資金風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)閷?duì)建筑工程來(lái)說(shuō)，材料的價(jià)格上漲，就意味著企業(yè)在采購(gòu)原材料方面的成本會(huì)增加，成本一增加就會(huì)造成企業(yè)的收益減少，甚至有時(shí)還會(huì)達(dá)到虧損的地步。若是材料的價(jià)格下降，企業(yè)的庫(kù)存就會(huì)變多，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的方向來(lái)考慮，房地產(chǎn)企業(yè)在這一方面所投入的成本也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出其他企業(yè)，也會(huì)造成企業(yè)的利益有所虧損。對(duì)內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)企業(yè)內(nèi)部閑置資金的投資方式也會(huì)對(duì)企業(yè)的整體收益造成影響，從而增加企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)。

（三）在項(xiàng)目完成之后面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)在工程項(xiàng)目建設(shè)完畢之后，就會(huì)立即將其進(jìn)行后期處置。而這個(gè)處置，在大多數(shù)的情況下都是進(jìn)行出售，只有很少的一部分企業(yè)會(huì)將這些房地產(chǎn)進(jìn)行出租或者是自用。在處置的過(guò)程中，就是企業(yè)面臨最大資金風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候。當(dāng)然，采取不同的處理方式，給企業(yè)帶來(lái)的資金風(fēng)險(xiǎn)也是不一樣的。因?yàn)樵谔幚磉@些房地產(chǎn)的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須要具有十分厲害的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)，只有這樣，企業(yè)才會(huì)擁有最強(qiáng)大的營(yíng)銷能力和營(yíng)銷策略，才能使企業(yè)的利益達(dá)到最大化。除此之外，政府的相關(guān)決策也會(huì)對(duì)此造成影響。

四、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的有效控制對(duì)策

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)投資的可行性研究與科學(xué)決策

房地產(chǎn)企業(yè)可行性研究，可以對(duì)擬建項(xiàng)目在后期的投資建設(shè)與交付使用進(jìn)行綜合性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，對(duì)其中可能存在的各種風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行預(yù)判，所以是投資決策中非常重要的內(nèi)容。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大，其中的不確定性因素比較多，所以在進(jìn)行投資決策時(shí)，要提高專業(yè)性水平，要在進(jìn)行充分市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的用途、規(guī)模、類型、功能結(jié)構(gòu)、成本投入、銷售政策等進(jìn)行科學(xué)決策、民主決策，盡可能對(duì)不確定性因素進(jìn)行預(yù)防性控制。

（二）重視市場(chǎng)信息分析，強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)的過(guò)程管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中會(huì)面臨多種風(fēng)險(xiǎn)，所以市場(chǎng)信息的搜集也就變得格外重要。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立專門的信息管理部門，能夠積極、主動(dòng)的搜集市場(chǎng)上出現(xiàn)的各類信息，并作出相應(yīng)的分析、整理和判斷，提高市場(chǎng)信息的響應(yīng)速度，能夠根據(jù)市場(chǎng)信息的變化，及時(shí)對(duì)可能出現(xiàn)的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行判斷，強(qiáng)化過(guò)程管理與控制，以便及時(shí)采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的可防、可控。如房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)利率、稅收、限購(gòu)等信息的收集，要及時(shí)調(diào)整開發(fā)思路，對(duì)其中可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分預(yù)測(cè)，并采取相應(yīng)的有效控制策略。

（三）制定科學(xué)的投資組合策略

基于房地產(chǎn)投資與開發(fā)過(guò)程中存在的固有風(fēng)險(xiǎn)和潛在風(fēng)險(xiǎn)，要想完全做到“零風(fēng)險(xiǎn)”是不可能的，所以房地產(chǎn)企業(yè)的投資可以考慮制定科學(xué)的投資組合策略，將房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)分散化。對(duì)此，有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)，可以在進(jìn)行充分市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，考慮房地產(chǎn)投資周期的長(zhǎng)短組合、投資規(guī)模的大小組合、房地產(chǎn)檔次的高中低組合、建筑用途的差異化組合等，這樣不僅可以實(shí)現(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分散化，還可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資開發(fā)與市場(chǎng)需求的有效對(duì)接。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以將一部分資金用于普通住宅的開發(fā)，另一部分資金用于寫字樓的開發(fā)，其投資回報(bào)率、回報(bào)周期、潛在風(fēng)險(xiǎn)都是不同的，高收益項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)高，低收益項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)低，但高收益可以彌補(bǔ)低收益的房地產(chǎn)開發(fā)損失，最終在整體上實(shí)現(xiàn)較高的收益率，整體的投資風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)得到有效的降低。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)的投資組合也不是一成不變的，房地產(chǎn)企業(yè)要學(xué)會(huì)及時(shí)的研判和調(diào)整，做到順勢(shì)而為。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資的過(guò)程中，市場(chǎng)是瞬息萬(wàn)變的，要想確保預(yù)期效果的實(shí)現(xiàn)，財(cái)務(wù)管理是非常關(guān)鍵的。財(cái)務(wù)管理人員要嚴(yán)格的控制每一個(gè)環(huán)節(jié)，例如：企業(yè)資金的經(jīng)營(yíng)狀況，各種信息數(shù)據(jù)的正確性，這樣就能夠確保資金成本比較低，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。

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