商品住房供給側(cè)關(guān)鍵影響因素研究

郭艷　瞿富強(qiáng)

內(nèi)容摘要：商品住房供給側(cè)關(guān)鍵影響因素的研究可以為房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)改革確定著力點(diǎn)提供參考。本文采用相關(guān)系數(shù)法和主成分分析法對(duì)江蘇省商品住房供給側(cè)影響因素進(jìn)行分析，研究發(fā)現(xiàn)，蘇北地區(qū)商品住房供給側(cè)的關(guān)鍵影響因素是生產(chǎn)資料層面和信息層面的因素；蘇中地區(qū)商品住房供給側(cè)的關(guān)鍵影響因素是供給主體層面和生產(chǎn)資料層面的因素；蘇南地區(qū)的商品住房供給側(cè)的關(guān)鍵影響因素是信息層面和管理層面的因素?；陉P(guān)鍵影響因素，文章對(duì)江蘇省和全國(guó)商品住房市場(chǎng)供給側(cè)改革提出了建議。

關(guān)鍵詞：商品住房 供給側(cè) 影響因素

引言

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革被提出后，工業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)等各行各業(yè)都開始了對(duì)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的探索。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布庫(kù)存量數(shù)據(jù)和黨中央把化解房地產(chǎn)庫(kù)存作為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要任務(wù)之一，就可知房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的挑戰(zhàn)。自房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展以來(lái)，高房?jī)r(jià)、住房供需結(jié)構(gòu)不合理、住房品質(zhì)等一系列問題無(wú)時(shí)無(wú)刻不在影響著人們的生活，政府也不斷采取各種措施進(jìn)行調(diào)控，然而以往的調(diào)控思想多偏重于需求側(cè)，調(diào)控效果也不盡理想。面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革的政策導(dǎo)向，本文立足于供給側(cè)方面，希望可以透過商品住房供給側(cè)影響因素的研究視角來(lái)為商品住房市場(chǎng)供給側(cè)改革提供理論參考。

商品住房供給側(cè)影響因素綜述

為全面識(shí)別商品住房供給側(cè)的影響因素，本文在分析供給側(cè)要素的前提下，結(jié)合以往學(xué)者對(duì)商品住房供給側(cè)影響因素的有關(guān)研究進(jìn)行分析。車海剛（2015）、李抒望（2016）認(rèn)為供給側(cè)要素主要包括生產(chǎn)要素的投入和全要素生產(chǎn)率的提高兩個(gè)核心部分。生產(chǎn)要素主要指勞動(dòng)、資本、土地、企業(yè)家才能、政府管理職能等，而全要素生產(chǎn)率則主要是指技術(shù)進(jìn)步或創(chuàng)新。而以往學(xué)者在商品住房供求關(guān)系的相關(guān)研究中所提出的影響因素也基本驗(yàn)證了這兩大部分。

對(duì)于商品住房供給側(cè)影響因素來(lái)說(shuō)，一定要考慮以商品住房為主體衍生出的要素及相關(guān)者。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為商品住房的主要供給主體，其規(guī)模、數(shù)量和行為直接影響了商品住房的供應(yīng)。崔得營(yíng)（2011）通過定量分析，認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總體規(guī)模偏小，綜合產(chǎn)品供應(yīng)能力嚴(yán)重不足。賀京同、徐璐（2011）研究發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為受貨幣幻覺、過度信心、片面信息、供給壟斷等行為因素的顯著影響，不斷推高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)升值的預(yù)期，調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給速度和規(guī)模。建筑材料、勞動(dòng)力、資金和土地等要素作為基本生產(chǎn)資料，其價(jià)格和可獲得性對(duì)商品住房供給也有著重要影響。任榮榮、劉洪玉（2008）通過對(duì)北京八城區(qū)的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，發(fā)現(xiàn)土地供應(yīng)量是影響當(dāng)前住房供應(yīng)的一個(gè)重要因素，土地供給價(jià)格通過制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本也會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)能力?？岛纾?012）提出資本的可獲得性和其使用成本嚴(yán)重影響了商品住宅的供給。商品住房的價(jià)格和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)期也會(huì)通過影響消費(fèi)者的需求或直接改變其投資結(jié)構(gòu)來(lái)影響商品住房的供給。朱銀梁（2011）認(rèn)為高房?jī)r(jià)會(huì)提高房屋空置率，影響商品住房的市場(chǎng)供給。Olsen（1987）認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)未來(lái)商品價(jià)格和技術(shù)的預(yù)期是決定供給水平的重要因素。政府職能管理是“看不見的手”在發(fā)揮作用，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行不可或缺的，商品住房市場(chǎng)也是如此。另外，還有學(xué)者提出城市化水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等是影響商品住房供給側(cè)的重要因素。沈悅、劉洪玉（2004）通過對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和GDP的關(guān)系進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)GDP對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資有顯著的單向作用。謝福泉、黃俊暉（2013）研究認(rèn)為城鎮(zhèn)化水平與房地產(chǎn)需求、供給都存在顯著的正向相關(guān)關(guān)系。

通過以上的綜合分析，構(gòu)建出如表1所示的商品住房供給側(cè)影響因素的指標(biāo)體系。

確定商品住房供給側(cè)關(guān)鍵影響因素

不同的地區(qū)和城市，由于發(fā)展情況的差異，其商品住房供給側(cè)關(guān)鍵影響因素可能存在差異。本文選取以南京為代表的蘇南地區(qū)，以南通為代表的蘇中地區(qū)和以徐州為代表的蘇北地區(qū)分別進(jìn)行案例研究，先通過相關(guān)系數(shù)分析法逐一測(cè)算表1各指標(biāo)變量和表征商品住房供給側(cè)的指標(biāo)竣工面積之間的相關(guān)系數(shù)，篩選出顯著性相關(guān)的變量，針對(duì)這些顯著性變量進(jìn)行主成分分析，提取關(guān)鍵的公共因子，歸納出不同地區(qū)商品住房供給側(cè)的關(guān)鍵影響因素。

（一）相關(guān)系數(shù)分析

表1所示的商品住房供給側(cè)影響因素的指標(biāo)體系中，有定量和定性兩種指標(biāo)。定量指標(biāo)的原始數(shù)據(jù)，主要來(lái)自各市的統(tǒng)計(jì)年鑒、《江蘇省統(tǒng)計(jì)年鑒》和《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》，徐州部分統(tǒng)計(jì)年鑒中沒有的數(shù)據(jù)，來(lái)自各年徐州市房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告。定性指標(biāo)的數(shù)據(jù)主要通過專家打分進(jìn)行獲取，聘請(qǐng)南京工業(yè)大學(xué)、南京理工大學(xué)、河海大學(xué)等20位專家進(jìn)行打分，打分采用單指標(biāo)20分制，“不重要”（1-5），“一般重要”（5-10），“比較重要”（10-15），“非常重要”（15-20），最終取打分的平均數(shù)作為原始數(shù)據(jù)。

運(yùn)用SPSS 20.0進(jìn)行逐一測(cè)算，并對(duì)其顯著性程度進(jìn)行了雙側(cè)檢驗(yàn)（T），檢驗(yàn)結(jié)果如表2所示。

如表2所示，對(duì)于徐州市來(lái)說(shuō)，有7個(gè)影響因素指標(biāo)和其商品住房供給側(cè)指標(biāo)之間的相關(guān)程度在95%或更高的置信度水平下顯著。這7個(gè)影響因素主要來(lái)自信息層面、生產(chǎn)資料層面和社會(huì)其他層面，而生產(chǎn)主體層面和管理層面影響因素的相關(guān)性均不顯著；南通市可篩選出8個(gè)顯著性相關(guān)的影響因素指標(biāo)，這8個(gè)指標(biāo)主要來(lái)自供給主體層面、生產(chǎn)資料層面和社會(huì)其他層面；南京市可篩選出5個(gè)顯著性相關(guān)的影響因素指標(biāo)，這5個(gè)指標(biāo)主要來(lái)自信息層面和管理層面。

（二）主成分分析

通過相關(guān)系數(shù)分析發(fā)現(xiàn)，每個(gè)城市都有多個(gè)和商品住房供給側(cè)存在高度相關(guān)關(guān)系的影響因素指標(biāo)。但是通過進(jìn)一步檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)每個(gè)城市篩選出的影響因素指標(biāo)彼此之間都存在密切的相關(guān)關(guān)系，并且指標(biāo)的KMO統(tǒng)計(jì)量均在0.7以上，因此有必要通過主成分分析對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行進(jìn)一步的處理，以增加對(duì)不同城市商品住房供給側(cè)關(guān)鍵影響因素更為深入的認(rèn)知。endprint

首先，對(duì)篩選出的徐州市的七個(gè)影響因素的原始指標(biāo)進(jìn)行主成分分析，通過啟動(dòng)SPSS 20.0，輸入原始數(shù)據(jù)，通過分析-降維-因子分析等一系列步驟，發(fā)現(xiàn)若在因子分析過程中，基于特征值大于1來(lái)抽取主成分，則僅能抽取一個(gè)主成分，且該主成分所反映的信息不很明顯，不便于進(jìn)行命名解釋。所以經(jīng)過反復(fù)設(shè)定固定因子數(shù)量，最終選擇抽取2個(gè)主成分進(jìn)行分析。從分析結(jié)果中可以得到如表3所示公共因子的特征值和累計(jì)方差貢獻(xiàn)率情況，同時(shí)也可以得到如表4所示的因子載荷矩陣的原始值和運(yùn)用最大方差法旋轉(zhuǎn)后的結(jié)果。

對(duì)于表3，提取前兩項(xiàng)因子作為主成分因子，第一主成分和第二主成分反映了原始變量高達(dá)99.740%的信息。對(duì)于表4，可以發(fā)現(xiàn)與旋轉(zhuǎn)前相比，通過旋轉(zhuǎn)后的因子載荷矩陣能夠很清楚地看到第一主成分對(duì)I5、I7、I8、I18和I19的因子載荷系數(shù)較高，而第二主成分主要是對(duì)I10和I11有較高荷載。由此可認(rèn)為：第一主成分主要反映了生產(chǎn)資料層面和社會(huì)其他層面的因素（主要是由建筑安裝成本、土地價(jià)格、資金、社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平和城市化水平因素決定）；第二主成分主要反映了信息層面的因素（主要是由房?jī)r(jià)和預(yù)期因素決定）。對(duì)于生產(chǎn)資料和社會(huì)其他層面的因素，一般經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市化水平越高，建材價(jià)格、土地價(jià)格也會(huì)比較高，所以在這里社會(huì)其他層面的因素還主要是反映在生產(chǎn)資料因素層面上。

以同樣的方法對(duì)篩選出來(lái)的與南通市商品住房供給側(cè)指標(biāo)具有顯著相關(guān)性的因素指標(biāo)進(jìn)行主成分分析。為了使篩選出的主成分因子所反映的指標(biāo)信息可以一目了然，同樣，抽取固定的2個(gè)因子進(jìn)行分析，分析結(jié)果如表5和表6。從表5可看出前兩個(gè)因子可以反映原始指標(biāo)高達(dá)96.196%的信息，從表6旋轉(zhuǎn)后的因子載荷矩陣可以看出，因子1對(duì)I5、I6、I8、I17、I18和I19的載荷系數(shù)較高，主要反映了這些指標(biāo)所表征的因素信息，而因子2對(duì)I1和I2的載荷系數(shù)較高，主要反映了其所表征的因素信息。綜合商品住房供給側(cè)影響因素指標(biāo)體系，可發(fā)現(xiàn)因子1主要反映了生產(chǎn)資料層面和社會(huì)其他層面的因素，因子2主要反映了供給主體層面的因素。

同理，對(duì)篩選出的南京市商品住房供給側(cè)影響因素指標(biāo)進(jìn)行主成分分析，分析結(jié)果如表7和表8所示。由此可以看出，所提取的第一主成分對(duì)指標(biāo)I12、I13、I14、I16的載荷系數(shù)比較大，第二主成分對(duì)I11的載荷系數(shù)較大，所以可認(rèn)為第一主成分主要反映了預(yù)期等信息層面的因素，第二主成分主要反映了政府政策管理和企業(yè)管理等管理層面的因素。

研究結(jié)論和建議

（一）研究結(jié)論

以上分析表明：社會(huì)其他層面的影響因素，如城市化水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等主要可以通過影響生產(chǎn)資料的可獲得性或價(jià)格水平等來(lái)影響商品住房供給側(cè)。蘇北地區(qū)商品住房供給側(cè)關(guān)鍵影響因素主要是生產(chǎn)資料層面和信息層面的因素，如建材、土地、商品住房?jī)r(jià)格和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)期。蘇中地區(qū)商品住房供給側(cè)關(guān)鍵影響因素主要是供給主體層面和生產(chǎn)資料層面的因素，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量和規(guī)模、建材和勞動(dòng)力等。蘇南地區(qū)商品住房供給側(cè)關(guān)鍵影響因素主要是信息層面和管理層面，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)期、政策管理和企業(yè)管理等。

（二）商品住房供給側(cè)改革的建議

由本文的研究可知，對(duì)于我國(guó)來(lái)說(shuō)，中西部地區(qū)商品住房供給側(cè)改革的著力點(diǎn)可以參考蘇北和蘇中商品住房供給側(cè)的關(guān)鍵影響因素，重點(diǎn)從供給主體、生產(chǎn)資料和信息層面的因素著手，東部地區(qū)則可以參考蘇南商品住房供給側(cè)的關(guān)鍵影響因素，重點(diǎn)從信息和管理層面的因素著手。詳實(shí)的建議如下：

1.基于供給主體層面的建議。第一，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的準(zhǔn)入條件。一方面，可以從注冊(cè)資本、開發(fā)經(jīng)營(yíng)年限和人員配備等多方面軟硬條件來(lái)提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)，同時(shí)控制該地區(qū)不同資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的占比，使之能夠分層次的提供不同結(jié)構(gòu)類型的商品住房。另一方面，應(yīng)杜絕青睞本地房企、抬高外地知名房企進(jìn)駐本市門檻的行為，應(yīng)該吸引品牌房企擴(kuò)大在蘇中地區(qū)的市場(chǎng)份額，使其提供高性價(jià)比產(chǎn)品，改善本地供給結(jié)構(gòu)。第二，監(jiān)管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為追求利益最大化，通常偏向于投資利潤(rùn)高的大戶型、高檔住宅、并且想盡辦法“囤地”和變相的“捂盤惜售”，針對(duì)這種措施，政府相關(guān)部門可采取政策導(dǎo)向，使其投資結(jié)構(gòu)合理化，同時(shí)，鼓勵(lì)其通過產(chǎn)品創(chuàng)新來(lái)細(xì)分占領(lǐng)市場(chǎng)份額，而不應(yīng)該是投機(jī)取巧。

2.基于生產(chǎn)資料層面的建議。房地產(chǎn)生產(chǎn)資料的價(jià)格占比較其開發(fā)成本較大。除了土地要素的成本比較高、不可控之外，其他要素的成本基本趨于穩(wěn)定，逐年穩(wěn)步小幅度上升。本文僅針對(duì)土地和技術(shù)要素提供建議。第一，合理把控土地供應(yīng)。江蘇省國(guó)土資源部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)市、縣住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃編制工作的指導(dǎo)，按照穩(wěn)定市場(chǎng)的原則，要求和督促各市、縣根據(jù)住房建設(shè)規(guī)劃及年度實(shí)施計(jì)劃，結(jié)合商品住房累積可售面積總量、未開工住宅用地總量等指標(biāo)，合理確定住宅用地年度供應(yīng)規(guī)模。對(duì)于住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應(yīng)明顯減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng)，即“零供地”。對(duì)于住房供求矛盾比較突出的熱點(diǎn)城市，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模，對(duì)逾期未開發(fā)的房地產(chǎn)閑置土地，應(yīng)當(dāng)加大處置力度，依法無(wú)償收回土地使用權(quán)或以罰沒保證金、支付違約金等形式打擊故意囤地行為，控制房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)進(jìn)度，保持房地產(chǎn)用地市場(chǎng)供需基本平衡。第二，使用新技術(shù)提高商品住房供應(yīng)質(zhì)量。在商品住房供需錯(cuò)配、供給大于需求時(shí)，增量商品住房應(yīng)以技術(shù)進(jìn)步來(lái)提升其品質(zhì)，使其符合建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的要求。相關(guān)部門應(yīng)該采取多種手段鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以科技進(jìn)步和技術(shù)創(chuàng)新為動(dòng)力，加快建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，打造商品住房品質(zhì)升級(jí)。

3.基于信息層面的建議。第一，加強(qiáng)對(duì)商品住房?jī)r(jià)格的監(jiān)管。對(duì)社會(huì)反映強(qiáng)烈、價(jià)格上漲壓力較大的區(qū)域和樓盤，及時(shí)開展商品住房成本調(diào)查，掌握房?jī)r(jià)真實(shí)信息，督促開發(fā)企業(yè)制定合理的銷售價(jià)格，避免房?jī)r(jià)虛高。同時(shí)，還要實(shí)施差別化的預(yù)售制度。對(duì)于庫(kù)存量比較大的城市，應(yīng)提高資本金和預(yù)售門檻，逐步取消預(yù)售制度。對(duì)于庫(kù)存去化周期短的城市，則可繼續(xù)實(shí)施預(yù)售制度，加大第三方資金監(jiān)管力度，推行保證金制度和違約金制度。第二，推動(dòng)住房市場(chǎng)監(jiān)管服務(wù)信息化，建立統(tǒng)一的信息系統(tǒng)管理平臺(tái)，加大軟硬件建設(shè)力度，整合、升級(jí)相關(guān)部門現(xiàn)有的信息系統(tǒng)，覆蓋房地產(chǎn)業(yè)整個(gè)生產(chǎn)周期，集土地管理、住宅建設(shè)、房地產(chǎn)交易登記、物業(yè)管理和舊房拆改留等多項(xiàng)業(yè)務(wù)管理服務(wù)于一體，并在此基礎(chǔ)上，逐步實(shí)現(xiàn)市縣聯(lián)網(wǎng)、省際聯(lián)網(wǎng)、全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，形成信息共享、政務(wù)公開的綜合信息系統(tǒng)。endprint

4.基于管理層面的建議。第一，合理利用政策管理工具。采取土地供應(yīng)的政策導(dǎo)向，控制土地拍賣市場(chǎng)土地的溢價(jià)率。政府相關(guān)部門應(yīng)該積極研究制定房產(chǎn)稅，使其發(fā)揮出增加財(cái)政收入的基本功能，改變以土地出讓金增加財(cái)政收入的思想。同時(shí)，合理控制金融杠桿，嚴(yán)控信貸總量，并實(shí)現(xiàn)信貸差別化。第二，企業(yè)相關(guān)部門也應(yīng)該打造產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。一是產(chǎn)品轉(zhuǎn)型，從單一開發(fā)走向綜合開發(fā)。二是業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型。從開發(fā)商走向運(yùn)營(yíng)商、服務(wù)商。三是市場(chǎng)轉(zhuǎn)型。謀求從國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)走向海外經(jīng)營(yíng)。

5.基于社會(huì)其他層面的建議。第一，緩解商品住房空置危機(jī)。政府部門可進(jìn)行低價(jià)回購(gòu)空置商品住房用作保障性住房，擴(kuò)大公積金繳存范圍，采取一系列利好措施吸引農(nóng)民工進(jìn)城置業(yè)。同時(shí)，盡快實(shí)施房產(chǎn)稅或房屋空置稅等，打擊投資投機(jī)人群。第二，合理推動(dòng)城市化進(jìn)程。政府部門應(yīng)著重培育具有強(qiáng)輻射力的地區(qū)經(jīng)濟(jì)圈，更多的承接?xùn)|部地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，吸引優(yōu)秀企業(yè)入駐，留住年輕人，并采用財(cái)政支出政策來(lái)推動(dòng)舊城區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。第三，以經(jīng)濟(jì)發(fā)展激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。只有地區(qū)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)持續(xù)性增長(zhǎng)，居民“錢包”鼓起來(lái)，其購(gòu)房觀念才能發(fā)生實(shí)質(zhì)性改變，購(gòu)房需求增加了，部分城市的庫(kù)存問題也能隨之解決，住房供給結(jié)構(gòu)也會(huì)隨之改變。

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