“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策

王錦文

摘要：隨著“營改增”稅制改革的深入推進，各個行業(yè)都紛紛隨之進行行業(yè)的深化轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在“營改增”后要采取積極措施，減少稅制改革對自身的沖擊。鑒于此，本文以“營改增”的概述為切入點，基于“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅收影響的分析，提出了增強對“營改增”的適應(yīng)性、加強對房地產(chǎn)開發(fā)成本的稅費控制、對房地產(chǎn)企業(yè)原材料采購、對房地產(chǎn)銷售、勞務(wù)支出進行納稅籌劃等對策，旨在不斷的提升“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對稅收的影響的籌劃質(zhì)量獻(xiàn)力。

關(guān)鍵詞：“營改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收；影響及籌劃

引言

2015年政府就房地產(chǎn)企業(yè)的“營改增”試點工作進行調(diào)查，在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，“營改增”的實行對于改善房地產(chǎn)企業(yè)的管理環(huán)境、促進企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中工作的優(yōu)化、解決房地產(chǎn)行業(yè)的亂象至關(guān)重要。但是，在研究中也發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)對“營改增”的不適應(yīng)性。因此，“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃成為現(xiàn)今較為熱門的話題，如何對其進行應(yīng)用，成為相關(guān)人員應(yīng)深思的問題。

一、“營改增”的概述

“營改增”，全稱就是營業(yè)稅改征增值稅。顧名思義，是指將企業(yè)以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項目改成繳納增值稅。主要就是為了解決各個行業(yè)存在的重復(fù)納稅問題，因此，這也是“營改增”后企業(yè)稅收管理中最重要的一個特征，從而能夠促使社會形成更好的良性循環(huán)，降低企業(yè)的賦稅壓力。

在“營改增”全面實施后，各個行業(yè)都在這樣的稅制改革背景下，結(jié)合各自的經(jīng)營特點進行適應(yīng)和執(zhí)行，房地產(chǎn)行業(yè)也就自身發(fā)展中出現(xiàn)的稅制問題進行反思，發(fā)現(xiàn)固有的企業(yè)的工作方式在“營改增”的實施，不僅沒有緩解房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)壓力，反而繳稅金額更多，因此，房地產(chǎn)企業(yè)就要結(jié)合這自身的存在稅制錯位的環(huán)節(jié)，進行針對性的整改，以適應(yīng)現(xiàn)行的稅收制度，保障企業(yè)的經(jīng)濟效益得到提升，并使“營改增”的意義得以發(fā)揮。

二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響

“營改增”實施前，房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅率為5%，實施后，增值稅銷項稅率為11%，這就需要通過取得增值稅專用發(fā)票來爭取進項稅額抵扣來降低自身稅收負(fù)擔(dān)，但在房地產(chǎn)企業(yè)進項稅額抵扣方面還存在如下難度，加大稅務(wù)壓力。

（一）建筑成本方面

建筑成本的影響主要包含兩方面的內(nèi)容：一是對原材料采購的影響。對于房地產(chǎn)建筑來說，原材料采購成本占整個房地產(chǎn)成本的比重較高，隨著“營改增”的全面實施，其成本的消耗也會有所變化。在采購原材料中，除了要采購大量的水泥、鋼筋等主要材料，還需要采購一些零散的五金材料，這就導(dǎo)致一些小規(guī)模的個體商戶或者五金商店無法提供增值稅專用發(fā)票，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在繳稅時，無法進行進項稅額抵扣，無疑增加了稅收成本。二是施工人員方面。支付施工人員的勞務(wù)報酬也是房地產(chǎn)企業(yè)成本中重要的一項，施工人員大多都是學(xué)歷水平較低的農(nóng)民工，一般沒有固定的勞務(wù)公司，流動性也較大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)不能提供相應(yīng)的增值稅發(fā)票抵扣進項稅額，增加了企業(yè)的成本支出。

（二）土地出讓金

在“營改增”實施之后，土地出讓金能夠影響房地產(chǎn)企業(yè)的稅收水平。如果土地采購成本能夠?qū)崿F(xiàn)抵扣，就能將“營改增”后的進項稅抵扣項目更加全面的處理完善。針對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)來說，土地成本也是房地產(chǎn)企業(yè)成本中比重較高的一部分。而當(dāng)前的稅務(wù)體系，無法實現(xiàn)土地成本的抵扣，這就使得在土地成本方面需要繳納高額的稅務(wù)，增加企業(yè)的稅務(wù)壓力。

（三）現(xiàn)金流

房地產(chǎn)企業(yè)一般都以預(yù)售的形式來進行銷售，預(yù)售就要預(yù)先支付相應(yīng)的稅務(wù)款項。這就要求企業(yè)在事先需要墊付一大筆增值稅額，而這在企業(yè)成本的現(xiàn)金流中占有極大一部分比重，因此會對現(xiàn)金流的使用造成一定的壓力，只有等待施工完成后收取工程款后，才能夠?qū)@部分稅款進行抵消。

例如，以某一房地產(chǎn)企業(yè)的銷售為例，銷售收入為1600萬元，成本費用為600萬元，增值稅銷項稅率按11%計，進項稅按17%計，原先營業(yè)稅率為5%，不考慮其他變動因素，那么：

營改增之前應(yīng)交稅=1600*5%=80

營改增之后應(yīng)交稅=1600/（1+11%）*11%-600/（1+17%）*17%=70.8

不難看出，對于規(guī)模較小的企業(yè)來說，實行“營改增”的“利大于弊”，其稅收壓力將會減少，但是對于一般納稅人企業(yè)來說，只有進項可抵扣金額占營業(yè)收入較大的比例時，“營改增”才能實現(xiàn)降低房地產(chǎn)稅負(fù)的目的，為此，營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響依舊較大。

三、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)納稅的籌劃對策

（一）增強對“營改增”的適應(yīng)性

“營改增”已經(jīng)在我國實行了一段時間，大部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)能夠適應(yīng)“營改增”的要求，陸續(xù)完成對自身稅務(wù)制度的轉(zhuǎn)化。要想進一步落實“營改增”，房地產(chǎn)企業(yè)要對整體員工進行“營改增”培訓(xùn)，這不僅與稅務(wù)人員息息相關(guān)，與整個房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)都有著重要的聯(lián)系。培養(yǎng)員工的發(fā)票管理和稅務(wù)意識，針對開支行為，要求對方開具相關(guān)的發(fā)票，并做好發(fā)票的管理工作。通過培訓(xùn)財務(wù)人員的“營改增”專業(yè)知識及稅收制度，保障財務(wù)人員能夠熟練的針對每一項稅務(wù)進行處理。以此同時，制定相關(guān)的增值稅內(nèi)部控制體系和管理工作，有效應(yīng)對“營改增”風(fēng)險，通過細(xì)化管理制度，避免出現(xiàn)偷稅、漏稅等現(xiàn)象。

（二）加強對房地產(chǎn)開發(fā)成本的稅費設(shè)計

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期較長，在開發(fā)中設(shè)計的各個成本環(huán)節(jié)進行分?jǐn)偺幚恚軌蛴行У臏p少稅務(wù)的開支。將開發(fā)環(huán)節(jié)中的土地使用、原材料采購、勞工成本等，進行分別處理，建立稅務(wù)籌劃崗位，分別由不同的財務(wù)人員針對性的進行管理，財務(wù)人員對所管理的稅務(wù)項目內(nèi)容負(fù)責(zé)，能夠保障稅務(wù)處理的相對專業(yè)性，提升工作效率。

1.對房地產(chǎn)原材料采購進行納稅的籌劃

在原材料采購中，保障賣家能夠開具增值稅專用發(fā)票是稅務(wù)籌劃的前提，選擇競標(biāo)的方式，在競標(biāo)的原材料的廠家中，在保障開具增值稅專用發(fā)票的條件下，就各個廠家的材料質(zhì)量、價格等方面進行綜合權(quán)衡，以此來選擇綜合能力最強的，最能夠保障企業(yè)利益的采購對象。這就要求采購人員在采購中，具有“營改增”意識，在采購中的每一項采購任務(wù)，都必須保障賣方能夠提供相關(guān)發(fā)票，并在采購結(jié)束后，收集整理好發(fā)票，交由財務(wù)部門管理、審核。

2.對房地產(chǎn)銷售進行納稅的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在銷售成功后，需要就房產(chǎn)本身的出售情況，繳納相關(guān)的增值稅款。因此，房子的售價高，銷售收入多，繳納的稅費也就越高，這是我國政府在一定程度上限制房價虛高的政策。房地產(chǎn)企業(yè)要想提高經(jīng)濟利益，可以將銷售分為房屋的銷售和房屋裝修兩個部分，企業(yè)只需要繳納房屋銷售中的增值稅，能夠有效的減少稅收的支出。

3.房地產(chǎn)勞務(wù)支出進行納稅的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的勞務(wù)支出可以分為兩個方面：建筑工人的勞務(wù)支出和房地產(chǎn)企業(yè)的員工的勞務(wù)支出。“營改增”的實施后，如果能夠提供這部分支出的增值稅發(fā)票，就能通過抵稅，減少這部分開支。因此，在用工過程中，要保障與能夠開具增值稅發(fā)票的勞務(wù)輸出企業(yè)合作，通過正常勞務(wù)合作的方式，取得增值稅專用發(fā)票，從而減少企業(yè)的稅務(wù)開支。

四、結(jié)語

“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策在加強對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的認(rèn)識，減小“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的不利影響上有著重要意義，對于我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展也具有特殊意義。在這個過程中，增強對“營改增”的適應(yīng)性、加強對房地產(chǎn)開發(fā)成本的稅費設(shè)計、對房地產(chǎn)原材料采購進行納稅的籌劃、對房地產(chǎn)銷售進行納稅的籌劃、對房地產(chǎn)勞務(wù)支出進行納稅的籌劃等對策的提出，不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)對“營改增”的適應(yīng)性。