在建工程抵押權(quán)權(quán)利沖突研究

摘 要：在我國(guó)，在建工程抵押是一種比較新型的抵押擔(dān)保模式，它為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)辟了新的融資渠道。由于其價(jià)值不斷變化，狀態(tài)不定的特點(diǎn)，在理論界還存在很多爭(zhēng)議。本文從其基本定義入手，論證其設(shè)立抵押的必要性，分析在建工程設(shè)立抵押后與其他各項(xiàng)擔(dān)保性權(quán)利產(chǎn)生的沖突的，給出完善建議。

關(guān)鍵詞：在建工程；沖突分析；完善建議

自我國(guó)實(shí)行住房改革后，在建工程抵押得到很快的發(fā)展，普通民眾都需要在商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買商品房來(lái)解決居住需求。作為一種新的抵押模式，在理論和實(shí)踐中受到越來(lái)越多的重視。由于其復(fù)雜的法律關(guān)系，涉及政府，開(kāi)發(fā)商，購(gòu)房者，建設(shè)工程承包方，銀行等多重權(quán)利主體，一旦處理不好，很容易引起群體性糾紛，造成社會(huì)動(dòng)蕩。

1 在建工程及在建工程抵押權(quán)的理論辨析

對(duì)在建工程進(jìn)行研究前必須對(duì)其進(jìn)行概念界定，抵押必要性論證進(jìn)而分析其設(shè)立抵押權(quán)后的權(quán)利特征。

1.1 在建工程的概念及價(jià)值辨析

在建工程抵押的概念與在建工程的涵義密切相關(guān)。在我國(guó)現(xiàn)有的法律規(guī)范中，在建工程并不是被立法明文規(guī)定的法律概念。在《擔(dān)保法解釋》中，對(duì)于在建工程表述相關(guān)的內(nèi)容是，“已依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物”。有學(xué)者認(rèn)為：“在建工程是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在合法取得某地塊建設(shè)用地使用權(quán)后投入建設(shè)資金但尚未竣工使用的工程項(xiàng)目?！雹僖灿袑W(xué)者提出：“在建工程在竣工之前，不是獨(dú)立的物，不能取得物權(quán)，不能登記?！雹?/p>

本文認(rèn)為，在建工程雖不能取得房屋所有權(quán)證書且不能登記在房屋登記簿之上，但其作為物權(quán)法上“物”的性質(zhì)是十分確定的，并且其本身即具有不動(dòng)產(chǎn)的基本屬性。因此，本文將在建工程界定為：已經(jīng)動(dòng)工但尚未完成的建筑物。是已經(jīng)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的建造，完成一定工程量且在工程竣工之前不斷變化的工程。

1.2 在建工程設(shè)立抵押的必要性

在建工程作為正在建造的建筑物，由于其價(jià)值尚未能確定，其能否最終竣工也存在一定風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)于其能否設(shè)立抵押，設(shè)立抵押的必要性需要進(jìn)一步探討。

有學(xué)者提出：“依據(jù)物權(quán)的特定性原則，物權(quán)的客體應(yīng)該是特定的，或者說(shuō)固定的。如果物權(quán)不能特定，則權(quán)利人無(wú)法在特定范圍之內(nèi)行使其物權(quán)，對(duì)抗第三人的范圍也無(wú)從確定?！雹垡灿袑W(xué)者認(rèn)為，在建房屋雖未完工，但如果其已經(jīng)具有交換價(jià)值，在法律上的交易中具有獨(dú)立的意義，就能稱為抵押權(quán)的客體，其財(cái)產(chǎn)的結(jié)構(gòu)是否完整并不是關(guān)注的重點(diǎn)。④

本文認(rèn)為，在建工程抵押客體的不確定性不能阻礙其成為抵押權(quán)。理由如下，第一，在建工程，以及其所占用地區(qū)的土地使用權(quán)，本身就具有巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。雖然在建工程本身并不能取得房屋所有權(quán)證書，但不可否認(rèn)的是，在建造過(guò)程中，大量的建筑材料、人力資本的投入已經(jīng)使在建工程獲得了巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，具有巨大的交換價(jià)值。從抵押權(quán)的特性出發(fā)，抵押權(quán)所支配的是抵押物的交換價(jià)值，執(zhí)著于價(jià)值的外在形態(tài)究竟為何并無(wú)特殊意義，因而只要在建工程具有交換價(jià)值，就可用于抵押。第二，在建工程設(shè)立抵押，能為房地產(chǎn)企業(yè)迅速獲得融資，緩解開(kāi)發(fā)商的資金壓力，從而增強(qiáng)市場(chǎng)活力，一定程度上可以促進(jìn)整個(gè)社會(huì)的物盡其用。

2 完善我國(guó)在建工程抵押制度的構(gòu)想

在建工程抵押中諸多民事權(quán)利沖突的本質(zhì)是各方權(quán)利主體利益與價(jià)值的沖突。本文認(rèn)為，妥善解決權(quán)利沖突的總體規(guī)則應(yīng)當(dāng)在立法層面上遵循物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原則、物權(quán)公示公信原則、社會(huì)利益優(yōu)先原則加以設(shè)計(jì)。

2.1 對(duì)于各項(xiàng)權(quán)利沖突的解決辦法

2.1.1 與建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)沖突的解決

對(duì)于在建工程抵押權(quán)與承包人優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利順位問(wèn)題，最高人民法院關(guān)于建筑工程工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》實(shí)際上已經(jīng)作出了明確的答復(fù)，認(rèn)為建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其它債權(quán)。⑤本文認(rèn)為該規(guī)定具有一定正當(dāng)性，支持該觀點(diǎn)。因?yàn)?，在建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)的背后，實(shí)際是建筑工人的工資及材料款，價(jià)值雖然相對(duì)于在建工程抵押的債權(quán)而言較低，但對(duì)建筑工人的生活有著十分重要的意義。且該工程也都是由建筑工人們建起來(lái)的。保障該優(yōu)先權(quán)，有利于維護(hù)社會(huì)秩序，促進(jìn)社會(huì)公平公正。

2.1.2 與建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)沖突的解決

在建工程抵押與建設(shè)用地使用權(quán)抵押在設(shè)立時(shí)最主要的特點(diǎn)就是經(jīng)登記方能設(shè)立，故只要確定了兩者的登記設(shè)立時(shí)間，就能確定兩者的順位。前文將在建工程定義為已經(jīng)開(kāi)始建造但是還未完成的建筑工程。因此，建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)可能成立于在建工程抵押權(quán)之前也可能之后。無(wú)論是之前還是之后，其設(shè)立時(shí)間就決定了其權(quán)利的順位。

2.1.3 與完建建筑物抵押權(quán)沖突的解決

前文已經(jīng)述及，以在建工程設(shè)立抵押的，待工程竣工后，無(wú)需重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。只需依申請(qǐng)將在建工程抵押轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押即可。在轉(zhuǎn)化過(guò)程中，擔(dān)保主債權(quán)的額度、償還期限、利息、違約金等所有受原在建工程抵押所擔(dān)保的權(quán)利內(nèi)容都維持不變。且轉(zhuǎn)化后的登記日期也為在建工程抵押設(shè)立的日期。故，通過(guò)登記日期即可解決此類沖突。

2.1.4 與商品房買受人期待權(quán)沖突的解決

對(duì)于此類沖突的解決，將其成立時(shí)間的先后分為兩類。第一類，商品房預(yù)購(gòu)人在購(gòu)買預(yù)售商品房之前，房屋的所有權(quán)完全屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商將在建商品房進(jìn)行抵押屬于有權(quán)抵押。將已辦理在建工程抵押的商品房預(yù)售給商品房預(yù)購(gòu)人⑥，必須征得抵押權(quán)人同意并告知商品房預(yù)購(gòu)人該房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，否則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，《擔(dān)保法》就該問(wèn)題做出了明確規(guī)定。⑦

第二類，對(duì)于開(kāi)發(fā)商先將在建房屋預(yù)售給商品房預(yù)購(gòu)人，又對(duì)其進(jìn)行在建工程抵押的情形。房屋的購(gòu)買者是否進(jìn)行了商品房預(yù)售登記，使債權(quán)物權(quán)化，會(huì)成為兩項(xiàng)權(quán)利是否存在沖突的關(guān)鍵點(diǎn)。如果商品房預(yù)售取得了預(yù)告登記，那么商品房購(gòu)買者就取得了物權(quán)上的保護(hù)，其權(quán)利就會(huì)得到保全。此時(shí)，開(kāi)發(fā)商在未經(jīng)商品房預(yù)購(gòu)者同意下，擅自將房屋設(shè)立在建工程抵押的行為，屬于無(wú)權(quán)處分，將不發(fā)生物權(quán)效力。就不會(huì)產(chǎn)生二者相互沖突的情況。但是，如果房產(chǎn)商取得了商品房購(gòu)買者的同意，設(shè)定了在建工程抵押權(quán)，此時(shí)的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)順位應(yīng)該以簽訂抵押合同的時(shí)間為準(zhǔn)。

2.2 對(duì)于規(guī)避在建工程抵押各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的完善建議

2.2.1 針對(duì)建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)沖突的完善建議

第一，可以考慮設(shè)立建設(shè)工程價(jià)款擔(dān)保金制度。預(yù)先預(yù)留部分資金，只要工程承包人依照工程承包活動(dòng)完成建設(shè)任務(wù)，且在發(fā)包人不按照合同約定發(fā)放工資且經(jīng)催告仍不發(fā)放的情況下，直接依據(jù)法律取得，不需登記，也不需通知抵押人（開(kāi)發(fā)商）的其他債權(quán)人。在實(shí)際操作當(dāng)中，擔(dān)保金的保管可以由第三方銀行負(fù)責(zé)，并由工程所在地的勞動(dòng)監(jiān)察部門監(jiān)管。在建工程的建設(shè)工人依據(jù)其勞動(dòng)合同的規(guī)定按月足額向保管銀行領(lǐng)取當(dāng)月的勞動(dòng)報(bào)酬，不再經(jīng)過(guò)承包負(fù)責(zé)人發(fā)放。這樣既能保證在建工程抵押權(quán)人的債權(quán)，也能保障建設(shè)工人能夠按時(shí)足額取得工資。

第二，針對(duì)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)存在的弊端，可以考慮將建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)納入到登記程序之中。由登記機(jī)關(guān)對(duì)該權(quán)利的款項(xiàng)范圍、數(shù)額進(jìn)行登記并公示，以此防止開(kāi)發(fā)商和銀行機(jī)構(gòu)因惡意串通侵害承包方建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行為發(fā)生。

2.2.2 針對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)沖突的完善建議

第一，該類沖突的發(fā)生很大部分原因在于我國(guó)將房屋所有權(quán)和土地所有權(quán)區(qū)分對(duì)待，分別設(shè)置了兩個(gè)不同的登記機(jī)構(gòu)。所以，我們應(yīng)當(dāng)盡快的去貫徹《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記部門，將在建工程抵押，和一般的土地使用權(quán)的抵押，集中在同一機(jī)構(gòu)辦理，并逐步將原有的房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證換發(fā)為統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)證。

第二，在完成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之后，進(jìn)一步完成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一公示制度。將信息相互共享，公開(kāi)。當(dāng)在建工程抵押權(quán)人去辦理在建工程抵押時(shí)，能明確地查詢到在其土地及正在的建造物上所存在的權(quán)利類型，順位，了解到可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2.3 針對(duì)商品房預(yù)購(gòu)人期待權(quán)的完善建議

第一，從保護(hù)商品房預(yù)購(gòu)人權(quán)利、減少將來(lái)糾紛的角度出發(fā)，應(yīng)當(dāng)建立行之有效的公告、公示制度，來(lái)減少該種糾紛的產(chǎn)生。在實(shí)踐中可以考慮通過(guò)行政法規(guī)的形式，加重對(duì)于房屋的初次出賣人（即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）的告知義務(wù)。要求開(kāi)發(fā)商在銷售時(shí)采取明示方式告知購(gòu)房者，法律就賦予消費(fèi)者依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)除違約損失之外的不超過(guò)購(gòu)房款一倍的懲罰責(zé)任。⑧

第二，亦可由銀行對(duì)商品房預(yù)售款進(jìn)行實(shí)質(zhì)性監(jiān)管，確保預(yù)售款項(xiàng)的專項(xiàng)使用和工程款項(xiàng)的充分供給，并由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)給付監(jiān)管機(jī)構(gòu)一定的報(bào)酬，待商品房竣工驗(yàn)收合格后再將余款退還給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

注釋

①高圣平.擔(dān)保法論[M].法律出版社，2009.

②高富平，黃武雙.房地產(chǎn)法學(xué)[J].2003.

③宋宇靜.關(guān)于在建工程抵押相關(guān)法律問(wèn)題的研究[D].華東政法大學(xué)，2015.

④朱巖.中國(guó)物權(quán)法評(píng)注[M].北京大學(xué)出版社，2007.

⑤《最高人民法院關(guān)于建筑工程工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第1條，法釋〔2002〕16號(hào)。

⑥對(duì)于在建工程存在抵押能否預(yù)售的問(wèn)題，存在不同的處理方式。通過(guò)部分案例發(fā)現(xiàn)，廣西、河南等部分地區(qū)并不要求在預(yù)售時(shí)需提前解除在建工程的抵押?！稄V西向南居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與李啟漢商品房預(yù)售合同糾紛上訴案》，（2015）防市民一終字第325號(hào)；《廣西向南居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與黃道學(xué)商品房預(yù)售合同糾紛上訴案》，（2015）防市民一終字第334號(hào)；《王浩訴永城兆隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案》，（2015）永民初字第1159號(hào)等，在以上案件中，購(gòu)房者在工程存在在建工程抵押的情況下，購(gòu)買了商品房也辦理了銀行按揭，但因開(kāi)發(fā)商無(wú)法及時(shí)解除在建工程抵押導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法在工程竣工后辦理房屋所有權(quán)證書。

⑦《擔(dān)保法》第49條規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效

⑧《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條：出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)

參考文獻(xiàn)

[1]王利明.物權(quán)法研究[M].中國(guó)人民大學(xué)出版社，2013.

[2]高圣平.擔(dān)保法論[M].法律出版社，2009.

[3]程嘯.不動(dòng)產(chǎn)登記法研究[M].法律出版社，2011.

[4]尹田.物權(quán)法[M].北京大學(xué)出版社，2013

[5]唐烈英.房地產(chǎn)法學(xué)[M].法律出版社，2008.

[6]金可可.預(yù)告登記之性質(zhì)——從德國(guó)法的有關(guān)規(guī)定說(shuō)起[J].法學(xué)，2007（7）：108-120.

[7]高圣平，申晨.不動(dòng)產(chǎn)抵押登記若干問(wèn)題探討——從不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例出發(fā)[J].社會(huì)科學(xué)，2014（5）：93-100.

[8]張馳.論抵押權(quán)的存續(xù)期間——兼評(píng)我國(guó)《物權(quán)法》第202條[J].法學(xué)，2010（4）：116-124.

作者簡(jiǎn)介

馬洪澤（1994-），男，漢，湖南株洲，研究生，研究方向：民商法。