淺析國(guó)外房產(chǎn)稅制度及對(duì)我國(guó)的相關(guān)建議

何海晨

摘要：最近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)快速發(fā)展，也逐漸成了人們關(guān)注的焦點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中有著基礎(chǔ)性的作用，做好其調(diào)控對(duì)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)有著重要作用。對(duì)比于國(guó)外房產(chǎn)稅征收的情況，充分借鑒國(guó)外房產(chǎn)稅制度的經(jīng)驗(yàn)，由此制定科學(xué)的房產(chǎn)稅制度，推進(jìn)房產(chǎn)稅的改革。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；房產(chǎn)稅改革；啟示

中圖分類號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2018）025-0227-01

根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)政策，不斷是稅制完善的方面，還是穩(wěn)定其價(jià)格上，征收房產(chǎn)稅已經(jīng)成了必然的趨勢(shì)。但是，根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況來說，房產(chǎn)稅的征收是系統(tǒng)的，因此還有著很多問題需要解決。那么積極吸收借鑒國(guó)外的房產(chǎn)稅經(jīng)驗(yàn)，有利于我國(guó)房產(chǎn)稅的改革。

一、我國(guó)實(shí)行房產(chǎn)稅存在問題

（一）重視流通而忽略保有，嚴(yán)重影響了社會(huì)資源的有效分配

總所周知，稅收主要就是調(diào)節(jié)人們的收入分配，從而保證社會(huì)公平。房產(chǎn)稅也是一種稅收，因此，發(fā)揮其作用，就需要對(duì)個(gè)人所得稅的征收。并且，從本質(zhì)上講，征收個(gè)人所得稅，就是針對(duì)社會(huì)流量財(cái)富進(jìn)行的征收，而沒有存量財(cái)富的部分。在稅收調(diào)節(jié)中，其主要的原則是“提低，擴(kuò)中、提高”，就是在調(diào)節(jié)中，將重點(diǎn)落在“調(diào)高”。因此，房產(chǎn)稅作為稅收中的重要部分，并未充分發(fā)揮其在社會(huì)收入及資源分配上的應(yīng)有功能。

（二）計(jì)稅依據(jù)和稅率都不合理，缺乏彈性

根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》要求，當(dāng)前在我國(guó)實(shí)行的房產(chǎn)稅稅率都是按照單一比例稅率，是全國(guó)統(tǒng)一的。在房產(chǎn)稅計(jì)稅中，主要是根據(jù)租金和余值。租金收入主要是根據(jù)市場(chǎng)進(jìn)行變動(dòng)的，但是房產(chǎn)的余值，是將房產(chǎn)交易價(jià)值減去其中的10%到30%。和過去比起來，房產(chǎn)的價(jià)格確實(shí)有了很大漲幅。這也就造成了，購(gòu)買者面臨著差距很大的價(jià)格市場(chǎng)，如果利用原值計(jì)算，那么其余值就比較片面，無法體現(xiàn)公平。

（三）房產(chǎn)稅征收的相關(guān)配套體系不完善

房產(chǎn)稅的征收管理依賴完善的配套措施，包括房產(chǎn)稅法法律制度，以及其評(píng)估制度。當(dāng)前，《房產(chǎn)稅暫行條例》的層次很低，而上海，重慶兩地的《房產(chǎn)稅試點(diǎn)暫行辦法》是地方性的規(guī)章制度，沒有法律效力，并且沒有行政法規(guī)效力，這和稅收的各類要素都需要利用法律進(jìn)行明確的規(guī)定相違背。

二、國(guó)外房產(chǎn)稅制度的相關(guān)內(nèi)容

國(guó)外征收房產(chǎn)稅的目的包括平衡財(cái)政收支的需要，調(diào)節(jié)收入分配，提高房屋的利用率，平衡不同的居住條件的房屋的差距等。

首先，從征稅對(duì)象上來說，美國(guó)的制度是土地私有制，并且，屬于個(gè)人土地就需要進(jìn)行征稅。在美國(guó)，其財(cái)產(chǎn)稅類包含了房產(chǎn)稅，所以在征收中，包括了平房、樓房和各個(gè)出租房屋，有的還有可以住宿的船只。但是，在日本，則在房產(chǎn)稅上，將房屋和土地進(jìn)行了區(qū)分，并且在征收中利用了不同的標(biāo)準(zhǔn)。通常是土地的征收是根據(jù)其地面附著物，而房屋在征收中則是參考其房屋價(jià)值。

其次，就計(jì)稅依據(jù)來看，美國(guó)的計(jì)稅依據(jù)主要是針對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的價(jià)格評(píng)估，在美國(guó)，設(shè)置有專業(yè)的進(jìn)行房屋評(píng)估的機(jī)構(gòu)，并對(duì)結(jié)果展開公示。但是，為了不改變計(jì)稅依據(jù)，在美國(guó)對(duì)房屋價(jià)值的增長(zhǎng)率進(jìn)行了規(guī)定，因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房屋也是不斷升值的。該政策的制定既保護(hù)了計(jì)稅依據(jù)，同時(shí)也防止了經(jīng)濟(jì)變動(dòng)造成的房產(chǎn)價(jià)格變化。但是，在日本，其計(jì)稅依據(jù)是固定的，在一般的狀況下，都無法進(jìn)行更改，因此比較權(quán)威性。另外，在日本，經(jīng)濟(jì)的變化也不會(huì)帶來計(jì)稅依據(jù)并的變化，因此它也讓無法實(shí)現(xiàn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的實(shí)時(shí)反映。因此，房產(chǎn)稅收入也無法根據(jù)房?jī)r(jià)進(jìn)行變化。在韓國(guó)，其計(jì)稅依據(jù)主要是房產(chǎn)價(jià)值減去免征額，最后的余額作為計(jì)稅依據(jù)。

第三，針對(duì)在房地產(chǎn)中，其評(píng)估機(jī)構(gòu)，在英國(guó)，主要是由“評(píng)估局”來決定的，它是國(guó)稅與海關(guān)局下屬的評(píng)估辦公室機(jī)構(gòu)（Valuation Office Agency）。在俄羅斯，當(dāng)前的房產(chǎn)稅主要是針對(duì)房產(chǎn)市價(jià)進(jìn)行，并且根據(jù)聯(lián)邦稅務(wù)局來評(píng)估。在澳大利亞，其各個(gè)州都有著自己的地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)，并且針對(duì)土地價(jià)值，開展實(shí)時(shí)評(píng)估，從而保證合理的市場(chǎng)秩序。

可以看出，不管是從征稅對(duì)象，計(jì)稅基礎(chǔ)，還是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)制上來說，國(guó)外都根據(jù)自身的國(guó)情，確立了明確的目標(biāo)，并且擁有完善的房產(chǎn)稅納稅體系，中國(guó)需要從中吸取相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)。

三、國(guó)外房產(chǎn)稅制度的啟示及對(duì)我國(guó)的建議

（一）中央政府適當(dāng)放權(quán)

加強(qiáng)房地產(chǎn)稅制度的建設(shè)，并且在制定中，要聽取群眾意見，鼓勵(lì)大家參與。在國(guó)外，都把房地產(chǎn)的立法權(quán)進(jìn)行了下放，賦予了地方權(quán)力，特別是在稅率和稅收優(yōu)惠上。例如，在美國(guó)的各州之間，擁有著房產(chǎn)稅立法權(quán)，在日本也是如此，中央政府確定了大體的內(nèi)容和原則，然后將其他的部分都交給地方政府來確定，并且，地方政府擁有自己頒布相關(guān)法律法規(guī)的權(quán)力。

（二）界定合理的計(jì)稅依據(jù)及征收范圍

依據(jù)美國(guó)等國(guó)家的征收制度，按照房地產(chǎn)本身的市場(chǎng)價(jià)值來征收，并且設(shè)立相關(guān)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)實(shí)時(shí)價(jià)值的計(jì)算和評(píng)估。另外，相關(guān)部門需要從各個(gè)方面，如位置和樓層，以及周邊環(huán)境等等，對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行綜合的考量，從而保證房產(chǎn)稅的公平性。

（三）稅率差異化，防止房地產(chǎn)投機(jī)行為

在國(guó)內(nèi)，不同區(qū)域之間，存在著很大的經(jīng)濟(jì)差距，這就需要在不同地區(qū)和房產(chǎn)之間，采取不同的稅率。只有將稅率差別化，才能實(shí)現(xiàn)對(duì)居民住房消費(fèi)的合理引導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效調(diào)控，并且起到縮小貧富差距的目的。在韓國(guó)，通常財(cái)產(chǎn)稅和土地稅比較高，在稅率的征收中，出售數(shù)量不同，稅率也就不同。另外，為了防止投機(jī)行為，規(guī)定居民的住房貸款額，應(yīng)該在市場(chǎng)房?jī)r(jià)四成以內(nèi)。并且，對(duì)于那些急需房產(chǎn)的收入比較低的人來說，往往提供貸款，從而幫助他們購(gòu)置房產(chǎn)。利用這些方式，都促進(jìn)了房產(chǎn)的市場(chǎng)公平，從而防止了房?jī)r(jià)混亂。

（四）建立健全房產(chǎn)稅的相關(guān)立法及規(guī)章制度

在我國(guó)，關(guān)于房產(chǎn)稅的法律和法規(guī)并不完善，因此，要從立法的方面，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)稅的制定，確定其功能和目的。這樣立法要由全國(guó)人大進(jìn)行制定，并且將具體的規(guī)定和細(xì)則的制定給地方政府，使他們可以在一定程度內(nèi)，實(shí)現(xiàn)對(duì)房產(chǎn)稅率的有效調(diào)整。另外，也要做好相關(guān)的規(guī)章制度的完善。比如，可以加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的調(diào)控，完善房屋租賃制度，從而確保房產(chǎn)交易的有序性和真實(shí)性，并且要和有關(guān)部門進(jìn)行深入的合作，加強(qiáng)法律制度的制定，從而實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)交易的共享，將租賃信息進(jìn)行共享，形成有效的數(shù)據(jù)庫(kù)，從而加強(qiáng)相應(yīng)的信息管理。