貴州省房地產(chǎn)泡沫測度分析

李杰

摘要：文章系統(tǒng)性探討了房地產(chǎn)泡沫度測量方法，梳理了相關(guān)方法的文獻，利用因子分析法測算了貴州省自2005至2014年的房地產(chǎn)泡沫度。研究表明，貴州省存在房產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，在2009、2014泡沫現(xiàn)象超過了正常泡沫范圍。根據(jù)貴州省房地產(chǎn)市場泡沫狀況，提出了對房產(chǎn)泡沫進行抑制的短期和長期政策建議。

關(guān)鍵詞：貴州省房地產(chǎn)；泡沫測度；因子分析法

一、引言

自改革開放以來，伴隨著土地制度和住房制度的改革不斷推進，中國房地產(chǎn)市場從市場化的開始發(fā)展階段進入高速發(fā)展時期。中國國務(wù)院于1998年7月發(fā)出的《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》標志著房地產(chǎn)市場由復(fù)蘇走向繁榮。1998～2004年，是中國房地產(chǎn)發(fā)展的繁榮階段，2004年至今被諸多學(xué)者認為是房地產(chǎn)業(yè)的過熱階段。楊帆等（2005）從現(xiàn)代經(jīng)濟學(xué)的角度，從供應(yīng)結(jié)構(gòu)、空置率、房價收入比、價格等方面分析，得出中國房地產(chǎn)價格已高估20%～30%。昌忠澤（2010）從信貸擴張、土地財政以及住房預(yù)售制度角度分析，認為房產(chǎn)泡沫已經(jīng)遠遠超過了當(dāng)時的日本和美國的泡沫程度。

在現(xiàn)行的土地政策及以投機為目的利益集體推動下，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)泡沫，只有對房地產(chǎn)市場進行降溫，使其回歸真正屬性，才會使國民經(jīng)濟平穩(wěn)增長。據(jù)房地產(chǎn)市場對宏觀經(jīng)濟的影響，可將其劃分為三個階段，分別是適度房地產(chǎn)泡沫階段、嚴重房地產(chǎn)泡沫階段和房地產(chǎn)泡沫破滅階段。李新（2007）指出，適度的泡沫會促進投資和消費，從而促進經(jīng)濟增長。適度泡沫會帶來財富效應(yīng)、動態(tài)經(jīng)濟改進效應(yīng)及資源配置效果。王永欽（2011）認為，過高的房價會吸引大量資金涌入地產(chǎn)市場，引起其他實體經(jīng)濟資金流不足，從而會導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟低迷。劉霞輝（2002）提出當(dāng)房地產(chǎn)泡沫崩潰時，大量的呆賬壞賬首先沖擊金融業(yè)，導(dǎo)致經(jīng)濟危機的出現(xiàn)。泡沫嚴重階段影響生產(chǎn)、消費、金融領(lǐng)域及經(jīng)濟增長。

二、文獻綜述

對于房地產(chǎn)市場泡沫測度方法主要有以下三方面。

1. 選取一些與房地產(chǎn)泡沫高度相關(guān)的代理指標，對其進行測算，間接的衡量泡沫的大小。房價收入比。房價收入比是一個國家或一個城市某一時期市場中銷售的全部住房的平均價格，與這個國家或這個城市的居民在這一時期平均收入的比值。包宗華（2005）認為房價收入比不能反映房地產(chǎn)市場泡沫的存在，衡量泡沫的存在應(yīng)考慮的是其內(nèi)在的價值，房價收入比不能起到該作用。房價租金比。房價租金比是一個用來衡量持有房產(chǎn)相對于租房是否合算的一個指標。劉仁和（2010）等試圖通過以Campbel建立動態(tài)的現(xiàn)值公式來建立房價租金模型，找到兩者之間的均衡關(guān)系。房屋空置率。房屋空置率是一個反應(yīng)房地產(chǎn)市場供給與需求變化情況的指標，也被用來描述房地產(chǎn)泡沫程度。董藩（2007）從空置率概念被誤解讀的角度認為中國房地產(chǎn)市場空置率沒有描述的那么夸張。易憲容認為中國房產(chǎn)市場空置率已達到危險警戒線。代理指標法由于參考系難以確定導(dǎo)致這些指標不能準確的對房地產(chǎn)泡沫進行衡量，且選取指標的主觀性太強。對于是否有泡沫，泡沫程度區(qū)間劃定缺乏客觀依據(jù)。

2. 建立綜合評價體系來檢測房價泡沫。直接合成法。劉琳等（2003）通過計算房價增長率與GDP增長率、房價收入比和住房按揭額與居民月收入比三個指標的幾何平均數(shù)，以三個指標的幾何平均數(shù)來構(gòu)建房價泡沫測度指數(shù)。預(yù)警指數(shù)法。謝經(jīng)榮（2002）從投機、預(yù)期、非理性、虛擬資本理論等幾個方面提出了預(yù)警指數(shù)的方法。綜合指標體系法考慮多項指標，計算過程較簡單，具有可操作性。但綜合指標體系法的指標選取和權(quán)重設(shè)定具有較大的主觀隨意性，因此綜合指標體系法易受主觀因素的影響，客觀性不強。

3. 通過數(shù)學(xué)模型，采用現(xiàn)值法來測算泡沫的大小。（1）理性預(yù)期下的未來收益折現(xiàn)法。理性預(yù)期下的未來收益折現(xiàn)法以不含泡沫時，資產(chǎn)價值等于預(yù)期資產(chǎn)收益的折現(xiàn)為前提，以理性預(yù)期的套利均衡條件，對未來資產(chǎn)收益還原的折現(xiàn)方式來計算資產(chǎn)的基礎(chǔ)價值，再求得泡沫值。運用這種方法的條件限制比較多，所以這種方法在實際中運用的較少。（2）經(jīng)濟基本面方法。采用宏觀角度的泡沫測定，將房屋基本價值與經(jīng)濟基本面聯(lián)系起來，避免了理性預(yù)期條件下房租和可支配收入折現(xiàn)法中涉及復(fù)雜的未來預(yù)期資產(chǎn)收益的折現(xiàn)問題。

三、房地產(chǎn)泡沫測度

趙息等（2010）認為當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展不夠穩(wěn)定，在目前的測度方法中需要的地價、費用、建設(shè)成本、利潤以及未來收益等相關(guān)參數(shù)難以確定，這些參數(shù)的數(shù)據(jù)獲得同樣困難，而基于國外相關(guān)研究經(jīng)驗來確定的臨界值和測度段，或基于AHP確定權(quán)重來測度房地產(chǎn)泡沫度又存在許多主觀性。市場中單一的指標不能充分反映房產(chǎn)市場的運行狀況，因子分析法通過對多個變量的簡化分類，以荷載得分來確定簡化后變量的系數(shù)，建立關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的方程式，得到全面的房地產(chǎn)泡沫度。

（一）指標的確定

姜育海（2005）從房地產(chǎn)開發(fā)投資情況、房地產(chǎn)竣工、房地產(chǎn)銷售及空置狀況、房地產(chǎn)竣工造價及銷售價格、收入房價比、房地產(chǎn)開發(fā)資金來源狀況、房地產(chǎn)土地開發(fā)及購置情況來概括房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況。本文結(jié)合房地產(chǎn)市場發(fā)展的具體狀況將指標體系分為三個方面，包括z1—z5的投資類指標、z6—z10的規(guī)模類指標、z11—z15的價格類指標、z16—z19的金融類指標。如圖1。

對上述數(shù)據(jù)進行相關(guān)性檢驗，發(fā)現(xiàn)z1、z2、z3、z4、z8、z13、z14、z18相關(guān)系數(shù)較大。在1%的統(tǒng)計水平上顯著，因此選定這8個指標進行分析。

（二）因子分析

據(jù)上述數(shù)據(jù)分析，使用SPASS21.0對上述8個指標自2005至2014年的樣本數(shù)據(jù)進行因子分析，得出各公因子的特征值及方差貢獻度。選取3個公因子，其累計方差貢獻率為 95.195%，可以反映變量所代表的絕大部分信息。采用最大方差法對因子載荷矩陣進行6次正交旋轉(zhuǎn)，得到旋轉(zhuǎn)后的載荷矩陣。通過SPSS 中的回歸法估計因子載荷系數(shù)，據(jù)此計算因子得分。endprint

三個公共因子的載荷系數(shù)計算公式：

F1=0.293Z1+0.022Z2+0.056Z3+0.296Z4+0.042Z8-0.267Z13+0.003Z14-0.252Z18 （1）

F2=-0.021Z1+0.106Z2-0.08Z3+0.014Z4+0.376Z8+0.402Z13+0.421Z14-0.145Z18（2）

F3=-0.031Z1-0.504Z2+0.511Z3+0.011Z4+0.018Z8-0.271Z13-0.039Z14+0.069Z18 （3）

根據(jù)各公共因子的方差貢獻率和各因子的載荷系數(shù)，構(gòu)建房地產(chǎn)泡沫測度模型：

P=0.42059F1+0.37510F2+0.15626F3（4）

根據(jù)方程（1），（2），（3），（4）計算貴州省房地產(chǎn)泡沫指數(shù)。

由表1知，2005-2014年間貴州省的房地產(chǎn)泡沫指數(shù)區(qū)間為[0.17，0.49]，均值為0.30，標準差為0.12。選取1倍標準差，即[0.18，0.42]作為房地產(chǎn)泡沫指數(shù)波動的正常區(qū)間。在[0.17，0.18]區(qū)間說明房地產(chǎn)市場出現(xiàn)異常負泡沫，即房地產(chǎn)的實際價格低于其理論價值。在[0.42，0.48]區(qū)間說明出現(xiàn)異常正泡沫，房地產(chǎn)的實際價格高于理論價值。

四、主要結(jié)論與政策建議

（一）主要結(jié)論

本文總結(jié)了近些年關(guān)于房地產(chǎn)泡沫測度的研究方法，通過選取投資、規(guī)模、價格、規(guī)模四類指標，對這些關(guān)于貴州省房地產(chǎn)泡沫的指標進行了因子分析，得出了2005～2014年期間貴州省房地產(chǎn)泡沫程度。貴州省泡沫度的合理范圍在[0.18，0.42]，表明在近10中，貴州省存在房地產(chǎn)泡沫，且受投資、金融及相關(guān)政策影響幅度較大。

（二）政策建議

1. 短期內(nèi)抑制房產(chǎn)泡沫的政策手段

（1）嚴格控制房地產(chǎn)業(yè)的信貸規(guī)模。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開展和銷售都離不開金融機構(gòu)提供融資上的支持。寬松的貨幣政策，過度信貸資金投放到房地產(chǎn)市場，極易引發(fā)房價泡沫，且寬松的房地產(chǎn)信貸政策也增加了投機者將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行的動機。

（2）扭轉(zhuǎn)房屋供給中普通中小型戶型短缺的問題。2006年5月，建設(shè)部等九部委曾聯(lián)合下發(fā)了“70/90”政策，然而調(diào)整房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)的政策沒有真正的落實。2008年以后，各大城市已不再執(zhí)行。因此，政府應(yīng)切實調(diào)控房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)。

（3）加大對房地產(chǎn)開發(fā)商的“囤地”“捂盤”的懲罰力度。 房地產(chǎn)空置率對貴州省房價泡沫有顯著的影響，對于中國目前的房屋空置并非單純的供大于求，而是供給結(jié)構(gòu)不匹配和開發(fā)商“捂盤”有關(guān)。因此，應(yīng)加大對這種行為的治理力度。

2. 抑制房價泡沫長期制度建設(shè)政策

（1）開征物業(yè)稅，解決地方政府財政問題。地方政府的稅收來源很大一部分來源于土地出讓，正是由于這種因素，導(dǎo)致土地價格居高不下，而抑制房產(chǎn)泡沫則需要建立一套解決地方政府嚴重依賴出讓土地收入的長效制度。

（2）轉(zhuǎn)變政府職能、改革中央對地方政府考核指標。由于中國獨特的層級治療結(jié)構(gòu)，中央對地方的激勵主要通過經(jīng)濟和政治兩種形式。中央對地方的考核很長一段時間以GDP增長為核心指標。房地產(chǎn)業(yè)則會帶來GDP短期內(nèi)快速增高。要推進政府職能轉(zhuǎn)變，就要切斷政府和房地產(chǎn)之間的利益紐帶。

（3）在嚴格監(jiān)督基礎(chǔ)上，允許農(nóng)村宅基地和劃撥土地的自由流轉(zhuǎn)。中國的壟斷土地政策造成地價引起的房產(chǎn)泡沫。在2002年土地“招、拍、掛”政策以前，劃撥土地使用者和農(nóng)村宅基地直接向市場轉(zhuǎn)讓在一定程度上被政府允許，土地供應(yīng)有一定的彈性，而在“招、拍、掛”政策以后，政府完全壟斷土地供應(yīng)，中國的房價泡沫也開始逐漸增大。

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（作者單位：貴州大學(xué)管理學(xué)院 ）endprint