庫存背景下三四線城市房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展研究

張誠誠+徐靜+季洪安

摘要：長期以來，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟一直是我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中不可或缺的部分。近年來房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟快速發(fā)展，開發(fā)規(guī)模增長過快、房地產(chǎn)庫存過大等問題也隨之而來。與一二線城市相比，三四線城市因經(jīng)濟落后、人才流失等原因使得房地產(chǎn)去庫存壓力比較大。在國家相關(guān)政策的刺激下，三四線城市房地產(chǎn)去庫存將成為去庫存工作的重點對象。此文將以蚌埠市為例，具體探究房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀，從而反映三四線城市房地產(chǎn)去庫存的政策效果與問題并在此基礎上提出合理的政策建議。

關(guān)鍵詞：去庫存；房地產(chǎn)；政策建議

一、 前言

從1998年房地產(chǎn)改革實施到現(xiàn)在不到二十年的時間里，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟總體呈爆發(fā)式的增長，投資總額一直呈上升趨勢。數(shù)據(jù)顯示，2000年全國房地產(chǎn)投資總額為4901.73億元，但是在2015年就增長為近10萬億元，出現(xiàn)了近20倍的增長。這確立了房地產(chǎn)經(jīng)濟在我國經(jīng)濟中中流砥柱的地位，極大地拉動了經(jīng)濟的增長。然而一直保持高速運轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)經(jīng)濟在其爆發(fā)式增長后出現(xiàn)了一系列的問題，除了高房價問題之外，房地產(chǎn)高庫存也成了亟待解決的問題。

2015年底召開的中央經(jīng)濟工作會議確定了接下來幾年內(nèi)以“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”五項供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革為核心的工作任務。如果對這五項工作任務做一個較為系統(tǒng)的分析，則不難發(fā)現(xiàn)它們與房地產(chǎn)經(jīng)濟之間存在著或多或少的聯(lián)系。不難發(fā)現(xiàn)，解決房地產(chǎn)去庫存問題是完成供給側(cè)改革的重點。

二、 房地產(chǎn)業(yè)去庫存理論研究

1. 房地產(chǎn)去庫存的說明

一般認為，房地產(chǎn)庫存分為兩個層次：狹義房地產(chǎn)庫存和廣義房地產(chǎn)庫存。狹義房地產(chǎn)庫存指的是已經(jīng)完成開發(fā)全過程并已驗收合格，可以按規(guī)定銷售或使用的各種開發(fā)產(chǎn)品，即“商品房待售面積”，其中不包括拆遷還建、公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋。廣義房地產(chǎn)庫存是在狹義房地產(chǎn)庫存的基礎上加上尚未竣工但已經(jīng)取得預售許可證的，可供銷售或出租的開發(fā)產(chǎn)品，即現(xiàn)房庫存與期房庫存之和。何為房地產(chǎn)去庫存，顧名思義，即通過各種市場變動、政策調(diào)整等手段降低房地產(chǎn)市場的庫存量，從而減緩房地產(chǎn)庫存壓力，以達到優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的目的。

2. 房地產(chǎn)去庫存的重要性

（1） 房地產(chǎn)經(jīng)濟是我國經(jīng)濟體制中的重要組成部分

房地產(chǎn)業(yè)與大多數(shù)產(chǎn)業(yè)不同，它有著較長的產(chǎn)業(yè)鏈，周邊的產(chǎn)業(yè)也非常多，例如建材行業(yè)、運輸業(yè)等。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，能夠提供大量的就業(yè)崗位，進而帶動一方經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟的不健康發(fā)展也會給整體經(jīng)濟帶來很大的麻煩，我國經(jīng)濟中存在的產(chǎn)能過剩的問題就與房地產(chǎn)業(yè)的過高庫存有著千絲萬縷的聯(lián)系。

（2） 房地產(chǎn)泡沫會造成金融風險

我國的商業(yè)銀行貸款中，房地產(chǎn)業(yè)的直接或者間接的貸款占很大一部分。如果房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟泡沫不斷擴大甚至破裂的話，銀行資產(chǎn)會蒙受巨大的損失。目前，政府主要通過抵押土地等實物資產(chǎn)來向商業(yè)銀行融資。土地價值越高，就越能獲得高融資。這一種抵押貸款型的商業(yè)模式其最大的缺陷就是房地產(chǎn)經(jīng)濟一旦出現(xiàn)問題，銀行資金鏈就會斷裂，從而引發(fā)金融危機。

（3） 房地產(chǎn)去庫存能夠減少民生問題

房地產(chǎn)庫存過高會使得開發(fā)商資金鏈容易出現(xiàn)斷裂，尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)，其產(chǎn)業(yè)分布單一，融資成本高。一旦資金鏈斷裂，就很容易喪失追加投資和如約完成工期的能力。這就導致爛尾樓的出現(xiàn)，而且企業(yè)無力解決購房者無法入住、拆遷戶回遷等問題，這會給政府帶來較大壓力。降低房地產(chǎn)庫存也會使得實體企業(yè)的成本得到控制，從而推動地區(qū)實體經(jīng)濟的發(fā)展，帶來更多的就業(yè)崗位。

三、 蚌埠市房地產(chǎn)去庫存研究

1. 蚌埠市房地產(chǎn)現(xiàn)狀

（1） 新建商品房庫存下降。

據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，在2012年9月底，蚌埠新建商品住宅庫存10018套，在2015年初達到29877套，此時商品房庫存處于巔峰狀態(tài)。隨后蚌埠市新建商品住宅庫存量開始下降。截至2016年11月8日，蚌埠新建商品住宅庫存總量為9970套，其中蚌山區(qū)3515套、淮上區(qū)952套、龍子湖區(qū)2057套、禹會區(qū)3446套。這是蚌埠新建商品住宅庫存4年來最低的一個數(shù)字。

（2） 新建商品住房價格持續(xù)上漲但增長速度放緩。

據(jù)2016年9月底統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年1月-8月份，蚌埠市經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)銷售面積104.8萬平方米，商品房銷售總額58億元，住宅銷售套數(shù)8847套，分別同比增長68%、60%和64.8%。與此同時，蚌埠多個樓盤房價上漲200-800元/m2左右，高鐵片區(qū)和城南新區(qū)的商品房均價從4200元/m2左右上漲到5000元/m2。

（3） 房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資增速放緩。

2015年1月-11月，蚌埠市房地產(chǎn)開發(fā)投資以平穩(wěn)速度在增長。全市房地產(chǎn)開發(fā)共完成投資392.18億元，總量居全省第3位，同比增長4.7%，增幅居全省第6位。其中：住宅完成投資259.04億元，同比增長7.3%；辦公樓完成投資12.84億元，同比下降41.1%；商業(yè)營業(yè)用房87.86億元，同比增長15.8%，但同時開發(fā)項目數(shù)增多。同年，蚌埠市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有23家新增入庫，共有開發(fā)項目數(shù)239個，同比增長12.2%。

2. 蚌埠市房地產(chǎn)庫存的原因

（1） 地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展落后。

蚌埠市地處于安徽省東北部、淮河中游，屬于四線城市，經(jīng)濟發(fā)展相對落后，經(jīng)濟總體規(guī)模較小，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)仍待進一步優(yōu)化，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、服務業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相對滯后，各類產(chǎn)業(yè)的投資力度仍有待加強，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡，居民整體收入較低，城鄉(xiāng)收入差異較大，仍需要健全長期有效的增收機制。

（2） 房地產(chǎn)庫存存在結(jié)構(gòu)性問題。

2016年上半年蚌埠市的房地產(chǎn)去庫存初見成效，庫存周期縮短，但其結(jié)構(gòu)性問題仍然存在，非住宅去庫存壓力較大。較之于住宅地產(chǎn)的庫存壓力，工業(yè)和商業(yè)化地產(chǎn)的庫存壓力明顯更大。隨著商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變和在線購物的普及，小中型實體經(jīng)濟得到?jīng)_擊，這給商業(yè)地產(chǎn)帶來較大的壓力。endprint

（3） 房地產(chǎn)市場需求相對不足。

蚌埠市為四線城市，相對于一二線城市，在人才的競爭上沒什么優(yōu)勢。這就導致了本地的青年為追求更高的生活水平，享受更高的需求層次，他們在畢業(yè)后會選擇在外地工作、定居。對于房地產(chǎn)的剛性需求方面來說，其人口的流出在很大一方面降低了本地商品房的市場需求。

四、 政策建議

1. 加強土地供應管理。

土地是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎，目前商品房銷售有困難，各個地區(qū)的庫存量以及庫存壓力并不相同，可以根據(jù)各地區(qū)的實際情況科學合理確定土地供應結(jié)構(gòu)和投放數(shù)量。在房地產(chǎn)待售面積或者代建面積偏多的地區(qū)，應重新核實土地價值進而調(diào)整未開發(fā)土地的用途，調(diào)整土地供應中居住用地的比例，對存量土地進行開發(fā)整理從而實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化整合。

2. 優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增強城市動力。

城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了該城市的經(jīng)濟水平，政府應當對當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化，將經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級，在新興產(chǎn)業(yè)上追加投資，這樣不僅增加了當?shù)氐木蜆I(yè)機會，減少人口流失，還能帶來外來人口。這樣一來，當?shù)刈》啃枨笠矊㈦S著當?shù)氐慕?jīng)濟的增長而越來越大。這是解決三四線房地產(chǎn)業(yè)庫存問題的根本方法。

3. 加快舊城改造，推進棚戶區(qū)改造。

舊城改造進程的加快會直接增加商品房的消費需求。在改造過程中，政府應加大對棚改的財政支持力度，推動棚戶區(qū)改造貨幣化安置。棚戶區(qū)改造貨幣化安置不僅有利于縮短安置周期，而且能滿足居民不同的層次需求，同時化解了部分商品房庫存壓力。政府在進行舊城改造的同時應加快對新城區(qū)的公共基礎配套設施的跟進，將城區(qū)打造為宜居、養(yǎng)生、便利的城區(qū)，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的住房需求。

4. 擴大住房需求。

通過實施農(nóng)民工落戶、居住證管理等戶籍制度改革，鼓勵農(nóng)民工進城落戶，加快農(nóng)民工市民化進程，擴大住房需求。同時改變購買行為，發(fā)展租賃市場，健全租賃市場體制，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式，從單一的開發(fā)銷售向租售共舉的方式轉(zhuǎn)變。引導購買需求向租賃需求轉(zhuǎn)變。

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作者簡介：

張誠誠，徐靜，季洪安，安徽省蚌埠市，安徽財經(jīng)大學統(tǒng)計與應用數(shù)學學院。endprint