房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財稅管理現(xiàn)狀及應對措施淺談

繆世英

【摘 要】 隨著我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的競爭也不斷加劇，這樣就導致房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展受到影響，通過企業(yè)開展高質(zhì)量的財務管理可以預測市場發(fā)展變化規(guī)律，規(guī)避經(jīng)營風險，促進企業(yè)的生產(chǎn)質(zhì)量。本文針對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理存在的問題進行深入的研究，明確房地產(chǎn)企業(yè)財務管理開展的重要性，并且提出了相應的解決對策，促進房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展。

【關鍵詞】 房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)財稅管理 主要應對措施

隨著我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)也進入了黃金時期，通過房地產(chǎn)行業(yè)不僅能夠促進上下游產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，而且也可以促進國民經(jīng)濟發(fā)展的快速提升，但是在房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展的過程中，由于粗放式的管理，導致房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展存在畸形問題，一方面房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，由于開發(fā)周期長，抵押貸款等相關問題，造成企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)量非常巨大，如果萬一出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題，很容易導致房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)，而且同時在房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展的過程中，由于政府的宏觀經(jīng)濟調(diào)控以及市場風云變化等情況，造成房地產(chǎn)市場風險問題不斷加劇為了能夠快速穩(wěn)定的促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展必須針對房地產(chǎn)企業(yè)自身的測算階段以及投資階段進行全面的管理，更好的促進房地產(chǎn)企業(yè)的利潤控制效果。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的重要作用

（一）通過財務管理可以有效規(guī)避市場風險

在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的過程中，猶如需要投入大量的前期資金，而且開發(fā)周期非常長，資金回收慢，所以在項目開發(fā)的過程中很容易出現(xiàn)投資風險等問題。另外土地款前期配套費用項目預售資金、建造成本支出，前期墊付資金等都需要使用大量的資金，為此就導致企業(yè)自身的資金統(tǒng)籌管理規(guī)劃存在不足，在這一趨勢下必須要加強對于企業(yè)項目的管理力度，避免由于企業(yè)缺口的問題而造成企業(yè)資產(chǎn)浪費也可能促進資金回收效率和利用水平[1]。同時在激烈的市場競爭中，通過科學財務管理方法能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)價值的最大化，并且針對產(chǎn)品進行科學管理保證利潤風險貫穿于房地產(chǎn)項目開展的全過程。

（二）財務管理能夠促進項目開發(fā)全周期的運營質(zhì)量

在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的過程中，由于不同的開發(fā)預案會導致財務指標和經(jīng)濟指標的各項情況受到影響，為此必須要加強財務管理，進行投資測算，保證企業(yè)能夠進行正常的項目取舍，而在項目開發(fā)的全過程中必須要提高財務管理的資金預測和利潤率測工作與水平，通過這些方法能夠保證資金預警缺口和利潤率的質(zhì)量數(shù)據(jù)，保證企業(yè)能夠根據(jù)這些項目指標更好的進行投資安排，另外在項目運營的過程中也可以避免出現(xiàn)運營偏離的情況，并且將實際的運營項目拉回到原有的戰(zhàn)略目標中，幫助企業(yè)的利潤水平得到全面的提升[2]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理存在的主要問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作與項目運營存在偏差

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠提高自身的生產(chǎn)效率和生產(chǎn)質(zhì)量，必須要保證企業(yè)的財務管理與項目的運營進行結(jié)合，這樣才能夠充分發(fā)揮財務管理的主要功能，但是從目前來看，由于財務管理與實際的項目運營存在比較大的偏差，導致財務部門自身的職能只局限于對財務的核算以及其他相關的基礎工作，財務管理工作管理不到位，也就造成財務部門無法從相關的業(yè)務部門及時的獲得各項數(shù)據(jù)信息，也沒有針對項目的利潤情況進行科學的測算，導致成本支出與成本管理之間存在比較大的差距，無法充分的發(fā)揮出財務管理的全盤核算功能[3]。

（二）財務管理部門不參與項目的投資測算，無法預測風險

在房地產(chǎn)財務管理的過程中，由于沒有參與到房地產(chǎn)項目的前期投資與管理，這樣就導致項目開發(fā)的質(zhì)量與水平不高，另外在財務部門開展財務管理的過程中，也沒有能夠針對資金的使用率，預計凈利潤率和預計凈利潤金額等相關的因素進行判斷，這樣就無法做出具體的優(yōu)化管理措施，導致項目投資存在盲目性。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)資金來源單一，融資途徑狹窄

對于大多數(shù)的中小企業(yè)來說，主要的資金來源渠道以自有資金，預售資金以及銀行貸款為主要的資金來源渠道，但是由于預售資金受到市場現(xiàn)代的影響因素導致房地產(chǎn)企業(yè)的資金融資渠道比較窄，而且隨著國家宏觀政策的調(diào)控，中小房地產(chǎn)企業(yè)也無法通過銀行來獲得資金，這樣就很容易導致房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金鏈出現(xiàn)斷裂，如果沒有通過合理的財務管理來針對企業(yè)資金進行風險管控，很容易導致房地產(chǎn)市場受到影響威脅房地產(chǎn)企業(yè)的自身發(fā)展[4]。

三、加強對于房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的建議

在房地產(chǎn)企業(yè)開展財務管理的過程中最主要的問題在于財務管理自身與項目投資開發(fā)建設之間脫節(jié)問題明顯，所以在企業(yè)項目開發(fā)的過程中，必須要重視財務管理與項目管理的有機融合，并且始終堅持財務管理，作為整個項目管理的核心。

（一）提高企業(yè)財務管理的地位

企業(yè)管理人員必須要嚴格針對財務管理工作進行準確的認識，保證企業(yè)在不斷發(fā)展的過程中，能夠充分的將財務管理作為項目開展的核心，明確財務部門的職能優(yōu)勢組織架構，通過績效考核等相關的制度來促進財務管理人員自身的作用與水平得到全面的提升，通過從思想上行動上加強對于財稅管理的支持，才能夠在企業(yè)上上下下形成全面的財務管理機制，保證財務管理工作的順利開展，另外要加強對于財稅知識的學習，明確財稅管理的重要作用，通過這樣的方法促進企業(yè)內(nèi)部的財稅管理的整體水平。

（二）加強財務人員的專業(yè)培訓

對于中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于財務人員自身的專業(yè)素質(zhì)不足，所以在開展財務管理的工作中存在力不從心的問題，這樣就必須要積極鼓勵財務人員，通過培訓的方式來提高自身的業(yè)務水平，積極與時代相接軌，掌握現(xiàn)代化的財務管理制度和方法，另外還應該通過高薪聘請高素質(zhì)的財務管理人員來加強財務管理團隊的建設，提高企業(yè)財務管理團隊內(nèi)部的競爭，保證企業(yè)財稅管理的水平得到全面的升級。

（三）建立健全財務管理制

由于很多的房地產(chǎn)企業(yè)在財務管理過程中缺乏科學有效與時俱進的管理制度，所以就導致財務管理的質(zhì)量與水平無法得到保障，所以在新時期必須要針對財務管理制度的建設進行深度整合根據(jù)企業(yè)自身的實際發(fā)展來協(xié)調(diào)財務制度，剔除不合理的因素，加強對于財務質(zhì)量的管理，明確不合規(guī)財稅的具體行為，通過這樣的方法也能夠保證財務制度建設的整體質(zhì)量，促進財稅管理職能的快速發(fā)展。

（四）建立健全企業(yè)內(nèi)部財務管理信息系統(tǒng)

在企業(yè)財稅管理信息建設的過程中，通過引入會計電算化能夠建立健全稅務管理信息系統(tǒng)，增強對各個部門信息的管理，促進財務信息體系的建設，另外要及時針對各種項目信息進行梳理與整合，保證對項目的開發(fā)與投入進行科學預測，最大程度上減少財稅風險[5]。

（五）建立健全稅收籌劃機制

由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的稅負比較高，所以必須要加強對于稅負的成本控制比重，提高稅務管理的質(zhì)量與水平，通過建立健全稅收籌劃機制，能夠保證稅務籌劃管理工作的順利開展，并且為公司的重大決策進行分析，另外在稅務規(guī)劃之前，必須要加強對于地方政府的政策法規(guī)進行充分的研究，充分利用政策福利來保證稅務籌劃的效果，另外在稅務籌劃的過程中，一定要嚴格按照法律法規(guī)進行重化，避免出現(xiàn)涉稅風險，做到合理避稅。

結(jié) 論

通過本文針對房地產(chǎn)企業(yè)財稅管理存在的現(xiàn)狀和問題進行深入的分析，能夠提出應對策略保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體發(fā)展。

【參考文獻】

[1] 陳逸婧.淺析房地產(chǎn)企業(yè)的財稅風險及應對措施[J].河北企業(yè)，2018（08）：37-38.

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[3] 劉巖.淺議營改增后房地產(chǎn)企業(yè)財稅變化及對策[J].大眾投資指南，2018（09）：107+109.

[4] 范樂樂.營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負影響及籌劃對策[J].企業(yè)改革與管理，2018（06）：152+171.

[5] 邵陸青.有關房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成本控制及財稅核算的幾點思考[J].中外企業(yè)家，2017（13）：94+99.