房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估方法的研究

陳冰 青島市價(jià)格認(rèn)證中心

引言：根據(jù)我國(guó)有關(guān)城市房屋拆遷管理的基本規(guī)定，對(duì)于拆遷人給與被拆遷人的補(bǔ)償事宜進(jìn)行了一定的規(guī)范，其中就包括有拆遷補(bǔ)償價(jià)格以及合法權(quán)益維護(hù)等方面的內(nèi)容，這也是拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的基本依據(jù)。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，目前原有的價(jià)格評(píng)估在功能上的缺陷也逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，為了進(jìn)一步闡述價(jià)格評(píng)估發(fā)展策略，現(xiàn)就其市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格特征介紹如下。

一、拆遷補(bǔ)償房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格特征概述

拆遷補(bǔ)償房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的確定是實(shí)現(xiàn)舊城區(qū)改造，提升城市活力與服務(wù)功能的重要途徑。在實(shí)施價(jià)格特征描述與整體評(píng)估之前，需要明確其來(lái)源以及特殊性。目前我國(guó)實(shí)施的價(jià)格評(píng)估策略主要依靠西方房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合國(guó)家實(shí)際需求進(jìn)行的價(jià)格評(píng)估，在一定的估價(jià)目的指導(dǎo)下開(kāi)展現(xiàn)實(shí)估價(jià)工作，其特征包括有三個(gè)方面，分別是價(jià)格形成屬于假設(shè)前提、屬于市場(chǎng)前提以及受到個(gè)性化以及改建項(xiàng)目的整體影響，所以許多拆遷價(jià)格補(bǔ)償?shù)陌咐⒉荒軌蛘瞻嵴粘?，需要?duì)癥下藥，否則就無(wú)法獲得令所有人滿意的公平的最終補(bǔ)償價(jià)格。

二、拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估基本原則

（一）公平原則

進(jìn)行房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估必須將工作作為核心原則，在考慮到當(dāng)事人的心態(tài)與想法的同時(shí)也需要充分尊重被拆遷人在產(chǎn)權(quán)價(jià)格方面的考量，兼顧好經(jīng)濟(jì)需要與拆遷補(bǔ)償?shù)葍?nèi)容，但是這些并不屬于增加產(chǎn)品價(jià)值的范疇。

（二）優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)原則

優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)也是維護(hù)公平原則的一個(gè)平衡面，其主要針對(duì)被拆遷房屋的經(jīng)濟(jì)與自然條件等內(nèi)容給與一定的針對(duì)性補(bǔ)償，比如說(shuō)維護(hù)保養(yǎng)、新舊程度以及房屋設(shè)備等內(nèi)容，這樣才能夠體現(xiàn)出優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的基本原則。

（三）快捷原則

大多數(shù)情況下房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格評(píng)估都是批量進(jìn)行的，再加上受到拆遷期限的約束影響，所以?xún)r(jià)格精度滿足一般要求時(shí)需要充分體現(xiàn)出快捷原則的要求，這樣才能夠滿足快速拆遷的任務(wù)要求。

（四）政策性原則

在房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格管理方面，由于其并不屬于一般意義上的房地產(chǎn)交易，所以應(yīng)該在滿足房地產(chǎn)權(quán)利與拆遷政策雙重約束的情況下進(jìn)行，否則就無(wú)法體現(xiàn)出市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)客觀真實(shí)的特點(diǎn)，也不利于市場(chǎng)行業(yè)的規(guī)劃與發(fā)展。

三、拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估方法與途徑

（一）評(píng)估方法適應(yīng)性

在評(píng)估過(guò)程中，需要綜合考慮房屋使用價(jià)值，包括有房屋的裝飾裝修、設(shè)備以及房屋建設(shè)等內(nèi)容，原則上海需要將房地產(chǎn)作為整體估價(jià)對(duì)象。盡管如此，在實(shí)際估價(jià)過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)一些房屋裝修設(shè)備特征不突出以及交易性較差的特征，所以整體評(píng)價(jià)難度較大。在著眼于整體價(jià)格評(píng)估時(shí)也會(huì)遇到許多新的問(wèn)題 ，這個(gè)時(shí)候采用比較法與收益法的效果都不太令人滿意。結(jié)合新條件的相關(guān)要求，房屋的附屬物不再作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換的目標(biāo)，而是通過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)姆椒▉?lái)進(jìn)行，這個(gè)時(shí)候就可以對(duì)其進(jìn)行分別估價(jià)，這對(duì)于更好的適用于比較法與收益法具有不錯(cuò)的推動(dòng)作用。

（二）房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的技術(shù)路線

房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的技術(shù)路線決定最終評(píng)估的精準(zhǔn)度，根據(jù)目前新提出的拆遷補(bǔ)償規(guī)定與實(shí)際需求，筆者認(rèn)為房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的技術(shù)路線應(yīng)該包括四個(gè)主要部分：首先，根據(jù)調(diào)查結(jié)果做好結(jié)構(gòu)類(lèi)型、平面類(lèi)型的合理劃分，比如說(shuō)根據(jù)建設(shè)部與財(cái)務(wù)部劃分的房屋結(jié)構(gòu)類(lèi)型來(lái)對(duì)其進(jìn)行統(tǒng)一劃分，這樣房屋的重置價(jià)格才具有可比性；其次，采用成本、比較以及收益三種類(lèi)型綜合的技術(shù)防范來(lái)對(duì)標(biāo)準(zhǔn)房屋進(jìn)行價(jià)格水平評(píng)估，確定一個(gè)相對(duì)完善公平的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格表；再次，以標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估價(jià)格作為基準(zhǔn)，做好多種影響因素的修正工作，比如說(shuō)將影響房產(chǎn)價(jià)格因素的內(nèi)容納入到考察范圍當(dāng)中，如產(chǎn)權(quán)類(lèi)型、新舊程度、裝修情況、環(huán)境與交通等等多方面的因素，以此來(lái)量化出最佳調(diào)整系數(shù)；最后，經(jīng)過(guò)拆遷政策因素修正后獲得房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格，最終的補(bǔ)償價(jià)格還是以成本法為依據(jù)，酌情進(jìn)行上浮。

（三）房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格實(shí)現(xiàn)方式

根據(jù)上文的分析我們不難發(fā)現(xiàn)，根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估需要結(jié)合土地使用后建設(shè)開(kāi)發(fā)的支付以及使用權(quán)出讓金的管理，否則就會(huì)出現(xiàn)公平問(wèn)題。這個(gè)時(shí)候應(yīng)該要求政府部門(mén)優(yōu)先解決拆遷安置的問(wèn)題，做好土地開(kāi)發(fā)利益對(duì)等的補(bǔ)償費(fèi)用管理，這樣才能夠真正確保被補(bǔ)償人盡快得到等額補(bǔ)償，不但有利于實(shí)現(xiàn)弱者保護(hù)的基本原則，對(duì)于降低后期的糾紛并維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定也具有一定的幫助。

總結(jié)：綜上所述，在新條例的影響下，目前房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估也被賦予了新的工作目標(biāo)與原則要求，這樣一來(lái)就必須實(shí)現(xiàn)理論與實(shí)踐的統(tǒng)一?；谛聴l例，區(qū)別于價(jià)格重置結(jié)合生成法的新評(píng)估方法具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，在基礎(chǔ)工作充分的條件下能夠確保公平性，同樣也具有便捷高效的特點(diǎn)，希望能夠在業(yè)內(nèi)得到推廣與認(rèn)可，為評(píng)估工作順利開(kāi)展提供便利條件。