京津冀地區(qū)農(nóng)村土地證券化模式研究

任蕾 中國礦業(yè)大學（北京）

引言：農(nóng)業(yè)是我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中的重要組成部分，但是目前農(nóng)業(yè)資金的匱乏阻礙了其發(fā)展。農(nóng)村土地證券化作為解決融資渠道的有效方法我國還正在探索中。雖然已經(jīng)開啟了部分的試點，但試點大多集中在東部地區(qū)，位于中部的京津冀地區(qū)還缺少研究。京津冀地區(qū)由于經(jīng)濟發(fā)展的不平衡，農(nóng)民進城務工情況十分普遍，農(nóng)村土地荒廢情況顯著，提高京津冀地區(qū)的農(nóng)村土地利用率，緩解土地荒廢情況顯得十分重要。另外，隨著京津冀一體化的提出和推行，如何立足于該大背景下，充分利用其經(jīng)濟、制度和資源優(yōu)勢建立適合京津冀地區(qū)的農(nóng)村土地證券化模式也是一個值得研究的話題。

農(nóng)村土地證券化是指在保障農(nóng)民自身土地產(chǎn)權(quán)的情況下，將原本流動性較差的土地進行整合以后，將其使用權(quán)放在證券市場進行融資，使農(nóng)村金融進行發(fā)展。

我國學者對國內(nèi)的農(nóng)村土地證券化模式進行了積極的探索。鮑杰（2015）認為“農(nóng)村土地證券化離不開政府的支持，需要有健全的法律保障，同時需要專業(yè)中介服務機構(gòu)的支持。[1]李婷認為” 現(xiàn)實約束、制度約束和技術(shù)約束大大的限制了農(nóng)村土地證券化模式選擇的可行集。比較其他類型的農(nóng)地證券化模式，土地信托具有明顯的制度優(yōu)勢?！癧2]凌斌認為”土地流轉(zhuǎn)的中國模式，就體現(xiàn)為政府和集體在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的組織和協(xié)調(diào)作用“[3]

在本文的研究中，首先將會分析京津冀農(nóng)村土地證券化模式構(gòu)建的相關(guān)條件，根據(jù)相關(guān)條件構(gòu)建出適合于京津冀地區(qū)的農(nóng)村土地證券化模式，并為該模式制定出保障措施促使其有效運行。

一、京津冀地區(qū)農(nóng)村土地證券化模式構(gòu)建

（一）京津冀地區(qū)農(nóng)村土地證券化模式構(gòu)建相關(guān)條件：

1.京津冀地區(qū)農(nóng)村土地基本情況。河北地區(qū)具有較良好的土地條件，耕地廣闊；北京地區(qū)耕地較少且利用率較低；天津市總土地面積中，耕地面積比重較高但土地利用程度不高。另外三地的人均土地面積均低于全國人均水平，存在著土地大量荒蕪的情況。進行農(nóng)村土地資源的整合利于土地的充分利用，提高土地的盈利能力，增加農(nóng)民的收入。

2.京津冀地區(qū)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)基本情況。目前京津冀地區(qū)存在著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況不均衡的狀態(tài)，其中北京市土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀最為良好，形式較為多樣且流轉(zhuǎn)率較高，天津次之，而河北省存在著形式單一、土地流轉(zhuǎn)率較低的情況。提高土地流轉(zhuǎn)率對于津、冀顯得更為重要。

3.京津冀地區(qū)土地確權(quán)均已基本完成。自2017年至今，三地均進行了土地確權(quán)，據(jù)政府報告，目前已達到95%以上或者基本完成。農(nóng)村土地的確權(quán)使產(chǎn)權(quán)劃分更加明確，有利于土地整合和市場融資。

4.京津冀地區(qū)具有較強的人才后盾。京津冀地區(qū)以其經(jīng)濟、制度等優(yōu)勢能夠吸引金融、法律等相關(guān)人才，這對農(nóng)村土地證券化模式的建立和推行都提供了強有力的人才保障。

5.京津冀一體化的推動。在京津冀一體化的推動下，三個地區(qū)進行政治、經(jīng)濟、資源上的協(xié)調(diào)發(fā)展，這為其農(nóng)村土地證券化模式的推行提供了保障。

（二）京津冀地區(qū)農(nóng)村土地證券化模式：

本研究基于以上基礎(chǔ)條件，分析設(shè)計出京津冀地區(qū)土地信托模式。土地信托模式是指在保障土地的集體所有權(quán)和所有者產(chǎn)權(quán)的情況下，按照自愿、有償?shù)脑瓌t，在一定期限內(nèi)把土地的使用權(quán)委托給受托人，受托人扣除管理費、手續(xù)費等后收益歸委托人的一種土地流轉(zhuǎn)方式。

土地信托模式中主要參與主體：

土地產(chǎn)權(quán)所有者，多指農(nóng)民。在京津冀地區(qū)，由于進城務工的農(nóng)民越來越多，導致很多農(nóng)村土地出現(xiàn)了空置甚至是荒蕪的情況。在這種情況下，農(nóng)民們大多采用了租賃、轉(zhuǎn)包的土地流轉(zhuǎn)方法，然而流轉(zhuǎn)渠道匱乏且獲得的收益較少。采用土地信托模式能夠提高農(nóng)民們的收益。由于目前農(nóng)民金融知識的匱乏和思想的傳統(tǒng)，對土地證券化容易存在抵觸思想。產(chǎn)權(quán)所有人通常也為最后的受益人。

委托人，專業(yè)性的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟合作社、村集體等，主要負責把農(nóng)民的土地整合，并把土地委托給信托機構(gòu)，在其中起到監(jiān)督和聯(lián)系作用。在土地信托中需要以經(jīng)濟合作社或村集體作為委托人，通過這樣的方式可以避免農(nóng)民直面市場，彌補農(nóng)民缺少知識而造成的劣勢地位。

受托人，多指信托機構(gòu)，在整個農(nóng)村土地信托模式中主要承擔以下責任：信息的傳遞、中介服務、對土地的使用情況進行監(jiān)督和合同簽訂。在現(xiàn)存的部分土地信托試點中，信托機構(gòu)由政府主導，但是這種模式由于政府的過多干預，存在著農(nóng)民權(quán)益易受侵害、機制死板等問題。因此，應該在尊重市場需求、信托原則的前提下，由政府的引導建立起信托機構(gòu)，可以采取政府補貼、推動人才輸送等方式進行引導。以此更快更有效的建立信托市場。同時由于信托公司的重要性和信托市場規(guī)則缺乏，政府應該加強規(guī)范和監(jiān)管。土地信托公司的建立都需要經(jīng)過土地主管部門的嚴格審核，并進行定時和不定時的監(jiān)察。

土地經(jīng)營者:多指現(xiàn)代化規(guī)?；霓r(nóng)業(yè)生產(chǎn)企業(yè)或是種植大戶。土地經(jīng)營者從信托機構(gòu)中獲得土地的使用權(quán)，運用現(xiàn)代化的手段對土地進行充分的利用，并支付土地使用費給信托機構(gòu)。通過大型規(guī)?；a(chǎn)可以降低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的成本，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的利潤。

以上組織和個人構(gòu)成京津冀地區(qū)農(nóng)村土地證券化的模式如下：

土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方面：在農(nóng)民自愿的情況下，由農(nóng)業(yè)經(jīng)濟合作社即信托關(guān)系中的委托方整合農(nóng)民個戶的土地，并交托給受托方，即信托公司。經(jīng)過信托公司對于土地信息的登記和發(fā)布對農(nóng)村土地的經(jīng)營者進行招標，土地經(jīng)營者進行土地的大規(guī)?；?jīng)營。在整個過程中，需要政府對有關(guān)的個人和組織的監(jiān)督，尤其是信托公司。

土地相關(guān)收益流轉(zhuǎn)方面：由土地的經(jīng)營者支付給信托公司土地的使用費用，信托公司在扣除了管理費用和手續(xù)費用后將利益分配給農(nóng)業(yè)經(jīng)濟合作社，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟合作社再將利益分配給農(nóng)業(yè)個戶。

（三）京津冀地區(qū)農(nóng)村土地證券化模式保障措施：

1.加強對于農(nóng)村土地證券化信托模式在農(nóng)民中的宣傳，降低農(nóng)民的抵觸情緒。由于農(nóng)民傳統(tǒng)思想的僵化和相關(guān)知識的缺乏，可能對信托模式的推行存在抵觸心理。政府可以通過宣傳、補貼等方法對信托模式促使更多農(nóng)民自愿參加。

2.完善土地證券化的相關(guān)法律法規(guī)。政府應當充分發(fā)展農(nóng)村土地證券化的相關(guān)法律保障，規(guī)范農(nóng)村土地證券化中各方的責任和義務。 既包括健全現(xiàn)存法律法規(guī)如《信托法》、《證券法》等，也包括建立新的法律法規(guī)，為京津冀地區(qū)農(nóng)村土地證券化模式運行提供保障。

3.建立并規(guī)范信托服務機構(gòu)。信托服務機構(gòu)是農(nóng)村土地證券化中非常重要的一環(huán)，主要承擔土地信息發(fā)布、信托合同托管和協(xié)調(diào)功能。但是我國目前的信托機構(gòu)存在著數(shù)量較少、缺少規(guī)范等問題。

4.積極引進和培養(yǎng)相關(guān)人才。尤其是金融、法律、農(nóng)業(yè)等方面的專業(yè)人才。目前市場中農(nóng)業(yè)經(jīng)濟合作社、信托公司、和大型的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)公司相對較少與人才的匱乏是分不開的，培養(yǎng)和引進相關(guān)的專業(yè)人才是建立起完備的信托機制的基礎(chǔ)。

5.大力扶持發(fā)展現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)經(jīng)營，在我國，擁有著較高的技術(shù)的農(nóng)業(yè)經(jīng)營公司依然較少，這在很大程度上影響了我國農(nóng)業(yè)的發(fā)展，在將土地進行了整合和信托以后，土地經(jīng)營也是極為重要的一環(huán)。政府方面應該對現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)大規(guī)模經(jīng)營進行扶持，包括提供補貼、引進大量的技術(shù)和培養(yǎng)大批的人才等。

二、結(jié)論

在本研究中建立的京津冀地區(qū)農(nóng)村土地證券化模式選擇土地信托模式為基礎(chǔ)，該模式以政府的引導為輔，以市場自我調(diào)節(jié)為主，同時加強政府監(jiān)督。與如地票、使用權(quán)入股等土地證券化模式相比，土地信托模式具有消除人地依附性、易規(guī)模經(jīng)營的優(yōu)勢。與以湖南沅江、湖南益陽為代表的政府出資建立土地信托公司相比，減弱政府在土地信托中的作用，充分發(fā)揮市場的作用，有利于降低政府權(quán)力過大導致土地信托模式受阻如強行推進土地信托、缺少主觀能動性、資金有限、市場壟斷、滋生腐敗等問題，同時，政府也需要對信托機構(gòu)進行監(jiān)督，促使其按照規(guī)范履行責任和義務，以此保障農(nóng)民個體的利益。通過政府在市場中的引導，也可以避免市場自由發(fā)展導致的震蕩和不規(guī)范，同時提高廣大農(nóng)民對農(nóng)村土地證券化的接受程度。