財務(wù)預(yù)算管理在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的應(yīng)用研究

柳金葉

摘 要：改革開放以來，各行各業(yè)都取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，而商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度更是超出了人們的想象，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營中，財務(wù)預(yù)算管理工作至關(guān)重要。本文對財務(wù)預(yù)算管理在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的應(yīng)用情況展開了研究，先分析了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財務(wù)預(yù)算管理存在的問題，然后提出了一些提高財務(wù)預(yù)算管理水平的具體措施，希望能為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財務(wù)預(yù)算管理的進(jìn)一步完善提供借鑒。

關(guān)鍵詞：財務(wù)預(yù)算管理；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；預(yù)算編制

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)有著投入資金量較大、建設(shè)周期較長的特征，并且面臨著一定的市場風(fēng)險以及政策風(fēng)險。對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，財務(wù)預(yù)算管理是對風(fēng)險加以規(guī)避的必要手段，同時這也是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中的一項核心工作。在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)及經(jīng)營過程中，財務(wù)預(yù)算管理工作的開展質(zhì)量，將會直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，研究財務(wù)預(yù)算管理在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的應(yīng)用情況，有著非常重要的意義。

一、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財務(wù)預(yù)算管理存在的問題

1.企業(yè)的管理者對編制財務(wù)預(yù)算工作的認(rèn)識不足

財務(wù)預(yù)算工作的作用包括兩個方面，一是對企業(yè)在未來一定時間的財務(wù)狀況加以預(yù)估，二是對企業(yè)的經(jīng)營成果加以分析。但是財務(wù)預(yù)算工作絕不只是財務(wù)部門自己的任務(wù)，而應(yīng)該是在財務(wù)部門的主導(dǎo)下與其它多個部門共同合作來完成的。例如，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在最終得到土地之前，企業(yè)的營銷部門就應(yīng)該對產(chǎn)品的銷售價格加以預(yù)估，并參照產(chǎn)品在市場中的定位來預(yù)測其利潤，并最終確定出拿地價格。在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的項目中，所有的成本都與之相關(guān)，所以，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以收集土地成本、建筑成本、用于開發(fā)的間接費用、各方面的稅金等信息，并反映在項目的各個環(huán)節(jié)上。但遺憾的是，目前大多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管理者對編制財務(wù)預(yù)算工作的認(rèn)識都存在著嚴(yán)重的不足。

2.財務(wù)預(yù)算準(zhǔn)確率相對較低

不同的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)預(yù)算的內(nèi)容、制定方案以及執(zhí)行情況也各不相同，且存在著很大的差異。實際上，造成這個差異的原因主要有兩個，一是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員在對財務(wù)預(yù)算進(jìn)行制定時，缺少應(yīng)有的客觀性，并沒有對企業(yè)的明年計劃和實際財務(wù)狀況加以認(rèn)真地分析，這會使得財務(wù)預(yù)算所編制的目標(biāo)會和企業(yè)的實際經(jīng)營狀況產(chǎn)生較大的偏差，導(dǎo)致兩者之間并沒有聯(lián)系到一起；二是一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員在制定財務(wù)預(yù)算時并沒有注意到商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)律和特點，缺乏足夠的執(zhí)行力和契合度，這種情況下做出的預(yù)算在實際的執(zhí)行過程中也會與企業(yè)的實際經(jīng)營狀況產(chǎn)生較大的偏差。

3.企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)、項目開發(fā)預(yù)算和年度財務(wù)預(yù)算之間缺乏聯(lián)系

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目通常會有著不確定因素較多的特點，而開發(fā)周期較長就是這個特點的體現(xiàn)。在這種情況下，對財務(wù)預(yù)算加以合理地編制是非常重要的。做好對財務(wù)預(yù)算的編制工作，不僅能將企業(yè)的年度財務(wù)經(jīng)營狀況展現(xiàn)出來，還能綜合地反映出企業(yè)所開發(fā)項目的實際情況?？墒窃谀壳半A段，很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)仍然在套用傳統(tǒng)的預(yù)算方式，而在傳統(tǒng)的預(yù)算方式中，企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)、項目開發(fā)預(yù)算和年度財務(wù)預(yù)算之間缺乏足夠的聯(lián)系，這對于企業(yè)對財務(wù)預(yù)算的合理編制來說是十分不利的。

二、提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財務(wù)預(yù)算管理水平的具體措施

1.提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算編制的合理性

在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的日常工作中，財務(wù)預(yù)算管理工作的開展質(zhì)量會直接影響到企業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的管理者必須真正認(rèn)識到財務(wù)預(yù)算管理工作的重要性，將財務(wù)預(yù)算管理作為企業(yè)的核心管理工作之一，并針對性地為財務(wù)預(yù)算管理工作的實施提供所需要的支持。同時，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的管理者應(yīng)向員工們多加灌輸財務(wù)預(yù)算管理工作的重要程度，為財務(wù)人員提供真實可靠的財務(wù)數(shù)據(jù)，避免財務(wù)人員在進(jìn)行財務(wù)編制工作時遇到過多的阻礙，提高預(yù)算編制的合理性，確保財務(wù)預(yù)算管理工作可以在各部門員工的配合之下得以順利開展。財務(wù)人員在進(jìn)行預(yù)算編制時，需要重點關(guān)注土地的使用情況，搜索有價值的土地信息，并參照相關(guān)的法律來制定出一個科學(xué)、合理的預(yù)算編制方案。另外，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員對于向銀行貸款時出現(xiàn)的各種稅率問題，必須要嚴(yán)格地加以分析和計算，使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算管理質(zhì)量及效率得到充分地保障。

2.加強各部門之間的配合，合理估計各方面的預(yù)算

在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的工作中，開發(fā)項目的預(yù)算工作會涉及到多個不同的方面，如綜合地價、研發(fā)費用、工程費用以及手續(xù)費等等。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的管理者應(yīng)當(dāng)對收入成本進(jìn)行預(yù)算，并對現(xiàn)金預(yù)算分期展開合理地規(guī)劃，做好隨時進(jìn)行籌資的準(zhǔn)備。對于上述這些工作，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的各個部門需要緊密地配合財務(wù)人員的編制預(yù)算工作，各部門具體的工作內(nèi)容分別為：營銷部門主要負(fù)責(zé)與資金預(yù)算有關(guān)的一些工作，如銷售支出預(yù)算、銷售回報預(yù)算等；開發(fā)部門和工程管理部門主要負(fù)責(zé)地價支出編制工作以及工程建設(shè)所需的資金支出預(yù)算；財務(wù)部門主要負(fù)責(zé)對償還銀行貸款本息支出的編制工作以及對稅費支出的預(yù)算工作；人力資源部門主要負(fù)責(zé)培訓(xùn)費的編制工作以及對人工成本的預(yù)算工作。

由于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品通常有著較長的核算周期，且對收入確認(rèn)產(chǎn)生制約的因素也較多，其成本項目存在著特定性。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的管理者需要在獲得土地之前就讓營銷部門與策劃部門對地價指標(biāo)和凈利指標(biāo)展開初步地預(yù)估，然后再讓項目部、財務(wù)部、營銷部、設(shè)計部以及策劃部等業(yè)務(wù)部門共同對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程的前、中、后期的實際收入與成本進(jìn)行分期預(yù)算，從而完成對整個項目損益情況的預(yù)算。

3.提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理的準(zhǔn)確度

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在平時的開發(fā)經(jīng)營工作中，財務(wù)預(yù)算管理工作的準(zhǔn)確度至關(guān)重要，它是保障財務(wù)預(yù)算管理質(zhì)量的關(guān)鍵。財務(wù)人員在進(jìn)行財務(wù)預(yù)算管理工作時，需要時刻把財務(wù)預(yù)算管理的準(zhǔn)確度放在最重要的位置上，因為財務(wù)預(yù)算管理的準(zhǔn)確度會直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益以及企業(yè)在未來的發(fā)展趨勢，它是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在戰(zhàn)略目標(biāo)制度工作上的必要依據(jù)。所以，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員在開發(fā)和經(jīng)營各種工程項目之前，需要先收集與該項目有關(guān)的多方位信息，并對項目信息的可靠程度加以分析，嚴(yán)格確保項目信息是真實可靠的，這也是促進(jìn)財務(wù)預(yù)算管理工作順利開展的關(guān)鍵。同時，財務(wù)人員還要制定統(tǒng)一的財務(wù)預(yù)算管理制度，使財務(wù)預(yù)算管理工作能擁有一個可靠的依據(jù)。在對財務(wù)預(yù)算管理工作進(jìn)行規(guī)范時，財務(wù)人員應(yīng)當(dāng)把財務(wù)預(yù)算管理工作與財務(wù)監(jiān)督工作有機(jī)地結(jié)合起來，從而提高財務(wù)預(yù)算管理工作的質(zhì)量。

4.加大對財務(wù)預(yù)算的考核力度

對于現(xiàn)代企業(yè)而言，開展和實行任何經(jīng)濟(jì)活動的最終目的都是為了實現(xiàn)企業(yè)的預(yù)期目標(biāo)，這也是企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理最根本的要求。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的管理者若想真正提高企業(yè)的財務(wù)預(yù)算管理質(zhì)量，就應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行財務(wù)預(yù)算時充分落實事先所制定的經(jīng)營策略，加大對財務(wù)預(yù)算的考核力度，提高對財務(wù)預(yù)算的控制和約束程度，這樣才能使企業(yè)的業(yè)務(wù)預(yù)算工作以及財務(wù)預(yù)算工作得到有效的落實，使企業(yè)的財務(wù)預(yù)算管理體系能夠更加地完善。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的各個部門在日常工作中，尤其是在一些與商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)及銷售有關(guān)的活動中，一定要嚴(yán)格落實預(yù)算工作，必須要確保在預(yù)算的范圍之內(nèi)來開展相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)活動。例如，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以將“以月保季，以季保年”的原則作為基本的財務(wù)預(yù)算管理策略，并將這一策略運用到實際的管理工作中，從而保證財務(wù)預(yù)算政策能夠得到充分地執(zhí)行。另外，企業(yè)還應(yīng)建立一個完整的財務(wù)監(jiān)督機(jī)制，并通過該機(jī)制來對財務(wù)預(yù)算管理工作的執(zhí)行情況加以反饋，最終形成一個全面控制、全員參與的財務(wù)預(yù)算管理體系。

三、總結(jié)

由此可見，盡管當(dāng)前階段的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中的財務(wù)預(yù)算管理工作存在著一系列問題，但這些問題并不是無法解決的。對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的管理者而言，應(yīng)當(dāng)提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算編制的合理性，加強各部門之間的配合，合理估計各方面的預(yù)算，提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理的準(zhǔn)確度，加大對財務(wù)預(yù)算的考核力度。只有這樣，才能真正提高財務(wù)預(yù)算管理工作的質(zhì)量，從而實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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