印度房地產(chǎn)市場 萬億大蛋糕

林言

2000年4月到2016年12月間，印度建筑行業(yè)直接吸引外資達242.8億美元。全球資本以及房地產(chǎn)商均虎視眈眈地望著這塊有待開發(fā)的處女地。

根據(jù)聯(lián)合國貿(mào)易與發(fā)展會議（United Nations Conference on Trade and Development）出版的《2016世界投資報告》（World Investment Report 2016），印度的外國直接投資流入在亞洲發(fā)展中國家中排名第四，這是該國獲得的最高排名。其中，外國直接投資對印度房地產(chǎn)表現(xiàn)出了極大地關注：在2016年，印度的房地產(chǎn)市場吸引57億美元的全球投資，在2017年的第一季度，該國的房地產(chǎn)市場就吸引全球34.1億美元的投資。

2000年4月到2016年12月間，印度建筑行業(yè)直接吸引外資達242.8億美元。最近3年，印度房地產(chǎn)成為全球資本的投資熱地，全球的大型資本管理企業(yè)以及房地產(chǎn)商均虎視眈眈地望著這塊有待開發(fā)的處女地。

房地產(chǎn)投資新熱地

早在2014年，資本就對印度地產(chǎn)中介平臺大舉投資。軟銀集團和獵鷹資本牽頭其他投資者向房地產(chǎn)中介網(wǎng)站運營商Locon Solutions公司（Locon Solutions Pvt Ltd）投資9000萬美元。另外兩家房地產(chǎn)中介網(wǎng)站CommonFloor.com與IndiaHomes.com也獲得了投資。由MaxHeap Technologies Pvt Ltd管理的網(wǎng)站CommonFloor.com獲得了3000萬美元的投資。IndiaHomes.com網(wǎng)站從新企業(yè)協(xié)會（NEA）籌集了2490萬美元資金。

這似乎是戰(zhàn)爭前的號角，讓印度的房地產(chǎn)也隨后就成為各方爭奪的熱地。

萬達集團在2016年1月與印度哈里亞納邦簽訂合作備忘錄，計劃投資100億美元在哈里亞納邦建設萬達產(chǎn)業(yè)新城，打造世界級綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)。哈里亞納萬達產(chǎn)業(yè)新城項目，是印度總理莫迪與萬達集團董事長王健林會見的成果。2015年6月9日，王健林應莫迪總理邀請訪問印度，與總理莫迪及哈里亞納邦首席部長哈達爾就萬達集團投資印度進行了深層次交流。

2016年，加拿大投資巨頭Brookfield資產(chǎn)管理公司以10億美元購買了Hiranandani集團的孟買城郊450萬平方英尺的商業(yè)用地。這是當時孟買最大的一筆土地交易，新加坡主權財富基金GIC也參與投標但未成功。Brookfield資產(chǎn)管理公司在全球管理資產(chǎn)約2400億美元，在過去7年間，它在印度建立了價值20億美元的資產(chǎn)基地，涉及房地產(chǎn)和基礎設施項目。Hiranandani集團是Niranjan Hiranandani和Surendra Hiranandani合作企業(yè)，Niranjan Hiranandani是印度排名第79位的房地產(chǎn)富豪。

美國私募基金黑石集團通過與班加羅爾大使館集團（Embassy Group）和Panchshil公司的合資企業(yè)，正在印度的一線城市建設5000萬平方英尺的寫字樓，其中3000萬平方英尺已經(jīng)出租。另外，根據(jù)2016年12月的媒體消息，包括黑石集團在內的投資公司，計劃在印度通過IPO發(fā)行首支房地產(chǎn)投資信托基金（REIT），集資總額預計5.88億至6.62億美元。

2016年11月荷蘭的資產(chǎn)管理公司APG和新興市場房地產(chǎn)公司VirtuousRetail聯(lián)合在印度投資三座商場，總投資達3億美元，而且承諾未來增加投資1.5億美元。

2017年2月，卡塔爾投資管理局的子公司卡塔爾控股公司已承諾向ArthVeda基金管理公司投資2.5億美元，為中低收入人群建設保障性住房。這是印度基金在2017年度預算提出建設經(jīng)濟適用住房和基礎設施建設后做出的首次承諾。ArthVeda基金將在10個城市的建設保障性住房項目，內部收益率定在18%至21%之間。

碧桂園集團總裁莫斌透露，碧桂園正在商談印度的項目，“2017年印度也將會有項目落地”；KKR資產(chǎn)金融經(jīng)紀公司在印度的班加羅爾、古爾岡市和金奈投資了10億美元的住宅項目；新加坡政府投資公司（GIC）將在印度投資20億美元收購房地產(chǎn)企業(yè)DLF Cybercity近40%的股份；迪拜世界（DP World）集團投資10億美元承諾開發(fā)印度的物流基礎設施領域……

房地產(chǎn)商對印度表現(xiàn)出前所未有的興趣，毫無疑問是看重了當?shù)氐陌l(fā)展契機。

不平衡帶來的發(fā)展契機

在開啟改革開放之前，中國的城鎮(zhèn)化率約為20%，而當時印度的城鎮(zhèn)化率為25%。經(jīng)過30多年的發(fā)展，聯(lián)合國全球城市化發(fā)展報告（World Urbanization Prospects）顯示：2015年中國城鎮(zhèn)化率達到56%，印度僅僅為33%。

改革開放之前，印度與中國的國情相似，巨大的人口基數(shù)與基礎設施不完善之間的不平衡導致了經(jīng)濟落后、人口素質低等問題。如今，中國經(jīng)濟騰飛，兩國的差距已經(jīng)拉開。在近20年間，城鎮(zhèn)化的飛速發(fā)展讓中國房地產(chǎn)嘗到了甜頭。如果說印度是20年前的中國，那么類似的故事，在印度也應該上演。

房地產(chǎn)行業(yè)的增長與居民住宿需求，商業(yè)環(huán)境、辦公空間需求直接相關，在經(jīng)濟體系的14個主要行業(yè)中，其相關性或直接、間接的誘導效應位居第三。而印度的低城市化率、大人口基數(shù)、高經(jīng)濟增長等特點都給房地產(chǎn)行業(yè)帶來無限遐想。

根據(jù)印度品牌證券基金會（India Brand Equity Foundation）2017年5月的報告，在印度，房地產(chǎn)是排在農(nóng)業(yè)后的第二大雇主行業(yè)，預計未來10年將增長30%。到2020年，印度房地產(chǎn)市場預計將達到1800億美元，僅住房就將占國內生產(chǎn)總值的5%至6%。在2008年到2020年間，房地產(chǎn)業(yè)的市場規(guī)模預計將以11.2%的復合年增長率（CAGR）增長。零售、酒店和商業(yè)房地產(chǎn)也顯著增長，為印度日益增長的需求提供基礎。2016年私募股權投資增長26%，達到近61億美元，為9年來的最高點。近期隨著IT、零售、咨詢、電子商務等行業(yè)的發(fā)展，辦公空間的需求也居高不下。印度八大城市2016年的辦公空間吸收量達3400萬平方英尺。信息技術和業(yè)務流程管理行業(yè)2016年占全國租賃總面積的52%。孟買是印度商業(yè)房地產(chǎn)投資的最佳目標，預計未來5年的收益可能達到12%至19%。endprint

里昂證券分析，2018年到2024年間，印度建成的新屋將達到6000萬間，每年將創(chuàng)造200萬個工作崗位，并為印度GDP增長貢獻0.75%。到2024年，社會保障性住房的數(shù)量將飆升70%至1050萬，這一數(shù)字遠遠高于高端房地產(chǎn)市場33%的增幅。

Urban LandInstitute發(fā)布的《2017年亞太房地產(chǎn)新趨勢報告》（Emerging Trends in Real Estate Asia Pacific 2017）也顯示，班加羅爾和孟買取代東京和悉尼，躋身投資、發(fā)展前景排行榜前列。班加羅爾長期以來一直是印度的業(yè)務流程外包（BPO）中心，也是IT行業(yè)中心，隨著國內外企業(yè)紛紛涌入，逐漸成為研發(fā)中心。但是，如今班加羅爾的高速發(fā)展已經(jīng)進入尾聲，IT業(yè)將繼續(xù)增長，業(yè)務流程外包行業(yè)未來則難以預言，因此該地區(qū)的未來也難以判斷。報告同時指出，盡管前景看好，但是印度嚴重的官僚主義威脅到了行業(yè)的發(fā)展，因此最終結果還是未知。

對于印度房地產(chǎn)市場看好的預測除了基于各種數(shù)據(jù)的分析，也因為印度政府對行業(yè)的支持。自從莫迪上任印度總理以來，一直致力于擴大經(jīng)濟適用房規(guī)模。在2015年6月，政府發(fā)起“人人有房住”（Housing For All）計劃，計劃在2022年通過中央政府投資310億美元為全國的城市貧困人口（包括經(jīng)濟弱勢群體和低收入群體）建設2000萬套房屋，在2015年12月份，政府公布該計劃下的住房貸款利息豁免政策。2017年2月，政府授予經(jīng)濟適用房建造商“基建”身份，這樣一來他們就有資格獲得國家獎勵、補貼、稅收優(yōu)惠和機構資助。

印度政府的計劃被媒體以野心勃勃來形容，在未來20年為13億人口提供住房的結果，將在未來7年間為印度房地產(chǎn)市場帶來1.3萬億美元的投資。

英國管理咨詢公司Ahmadoff&Company此前對歷年福布斯全球富豪榜的分析顯示，在過去的20年里，印度在“世界億萬富豪俱樂部”中的占比從1%上升到了5%。截至2016年，共有101位印度億萬富豪登上福布斯排行榜。

雖然高檔住房的市場前景比不上保障性住房，但是因為有錢人越來越多，高端房地產(chǎn)的購買力提升，其前景也被看好。

蛋糕不易搶

對于房地產(chǎn)投資者而言，開拓印度市場面臨兩個困難，一是難以獲得土地所有權，二是政策執(zhí)行不力。

印度聯(lián)邦行政區(qū)劃中的一級行政區(qū)域包括28個邦、6個聯(lián)邦屬地及1個國家首都轄區(qū)。每一個邦都有各自的民選政府，而聯(lián)邦屬地及國家首都轄區(qū)則由聯(lián)合政府指派政務官管理。印度各邦擁有對房產(chǎn)和規(guī)劃的控制權，從而導致“中央政府”難以制定鼓勵開發(fā)房產(chǎn)的政策?！督鹑跁r報》舉例，孟買等大城市，土地被政府和港務局把控，軍方則在班加羅爾等二線城市把持著大量土地。

現(xiàn)在，依然有邦在實行印度政府在1999年廢除的《城市用地限額監(jiān)管法案》。印度的聯(lián)邦制度中，土地歸邦政府管理，聯(lián)邦政府只有建議權和協(xié)調權，這也使得土地流轉障礙重重。

印度多為大家族，長輩過世后把土地傳給后輩，分支復雜的家族體系讓土地被一次次細分，所以大塊土地的所有權經(jīng)常掌握在很多個家族成員的手中。加上印度的土地所有權變更時有一大半沒有登記。這就讓通過與所有者協(xié)商來獲得土地變得難上加難。

根據(jù)印度征地法案，征地方必須向農(nóng)村和城市的土地所有者分別支付最高達土地市價4倍和2倍的收購價，且公共項目征地需70%土地所有者同意，私營項目需80%土地所有者同意。

種種不利集合成一個大問題，外商難以在印度拿到土地，所以后面的工作就無法開展。

印度的官僚主義之嚴重無需贅言。穆迪上任之后推出的《土地法》修改草案，曾試圖讓印度工業(yè)走廊建設以及高速公路、鐵路網(wǎng)建設等“公共用地”的征收不經(jīng)農(nóng)戶許并可以市場價收購。但是該草案遭到了農(nóng)民的強烈反對，也受到了反對黨的抨擊，最終以失敗告終。

除了政策、法規(guī)層面的問題，印度的房地產(chǎn)投資商還面臨基礎設施差、當?shù)厥┕べ|量低等問題，比如印度相當一部分地區(qū)還沒有實現(xiàn)24小時供水、供電。

當前，印度房屋缺口大，房地產(chǎn)市場需求潛力和開發(fā)力度巨大，這是印度房地產(chǎn)市場利好的一面。但同時，想要爭奪這塊蛋糕的企業(yè)也面臨著一些無法靠一己之力解決的問題，尤其是政策層面和社會環(huán)境方面的問題。endprint