城市房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及對(duì)策探討

許漫

[摘要]當(dāng)前，各地房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，由此帶來房屋租賃行業(yè)發(fā)展的日益活躍。可以說，房屋租賃市場(chǎng)的培育及規(guī)范發(fā)展能夠?yàn)樵鰪?qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求、提升居民居住水平、增強(qiáng)居民幸福指數(shù)帶來積極作用。但目前，我國(guó)部分城市對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的管理存在滯后、不完善等情況，出現(xiàn)了地下租賃活動(dòng)泛濫、國(guó)有土地收益流失、社會(huì)問題不斷等情況。如何對(duì)日趨活躍的房屋租賃市場(chǎng)加強(qiáng)管理并使其健康發(fā)展，服務(wù)民眾，是文章的主旨所在。

[關(guān)鍵詞]房屋租賃；“買改租”；監(jiān)管

[DOI]1013939/jcnkizgsc201801028

長(zhǎng)期以來，我國(guó)國(guó)情決定了流動(dòng)人口量及住房自有率“雙高”。這為租賃服務(wù)市場(chǎng)的長(zhǎng)足發(fā)展奠定了基礎(chǔ)；當(dāng)前限購令等政策的強(qiáng)制實(shí)施，再加上晚婚晚育趨勢(shì)的日益強(qiáng)化，在年輕人中逐步開始盛行“買改租”之風(fēng)，且有愈漲愈烈的趨勢(shì)。此外，隨著國(guó)有建設(shè)供地日益緊張，房企開發(fā)受到阻礙，如何盤活存量房成為其當(dāng)務(wù)之急。年輕人消費(fèi)觀念不斷改變、租賃需求不斷升級(jí)，傳統(tǒng)的租賃市場(chǎng)已跟不上年輕人個(gè)性化的需求，長(zhǎng)租公寓的發(fā)展將會(huì)是未來租賃服務(wù)的盈利競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)。

1我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)大有可為

城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)。在國(guó)家“購租并舉”等相關(guān)政策指引下，目前一線城市限購令紛紛出臺(tái)。這為租賃服務(wù)市場(chǎng)開拓了發(fā)展的空間。尤其是在我國(guó)這樣一個(gè)房屋自有率居高不下，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)流動(dòng)人口持續(xù)增加的大環(huán)境下，租賃服務(wù)的發(fā)展是必然趨勢(shì)，必將有所作為。

11龐大的流動(dòng)人口有利于租賃市場(chǎng)發(fā)展

我國(guó)作為一個(gè)人口大國(guó)，其人口基數(shù)龐大，2015年總?cè)丝谝堰_(dá)137462萬人，然而其中城鎮(zhèn)常住人口卻僅為77116萬人，占5610%。換言之，我國(guó)流動(dòng)人口數(shù)量龐大?！笆濉逼陂g，我國(guó)流動(dòng)人口年均增長(zhǎng)約800萬人，2014年末，流動(dòng)人口規(guī)模達(dá)到253億人，預(yù)計(jì)2020年，該人數(shù)將會(huì)上漲至291億人，年均增長(zhǎng)約600萬人，且其中青年人占據(jù)絕對(duì)比重，這將有利于租賃市場(chǎng)的發(fā)展。而在一線城市，尤其是北京、上海和深圳這三大經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，人口流入密集，租賃服務(wù)市場(chǎng)空間巨大。就上海而言，其總?cè)丝跒?000萬人，其中常駐人口為2500萬人，流動(dòng)人口為1500萬人，每年平均凈流入在70萬～90萬人。

12限購政策引發(fā)“買改租”之風(fēng)

一方面，一線城市如“北、上、廣、深”四大重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市紛紛出臺(tái)限購政策，引發(fā)“買改租”之風(fēng)；另一方面，一線城市高昂的房?jī)r(jià)，也為租賃市場(chǎng)添磚加瓦，望而生畏的價(jià)格將會(huì)催生更多的租賃需求。上海放寬租房標(biāo)準(zhǔn)，提高個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓門檻，提高二套房貸款首付比例至60%，滿足條件者限購一套住房。北京嚴(yán)格執(zhí)行滿足條件者限購一套住房和差別化信貸、稅收等政策，適度提高二套非普通住房首付比例，等等。

13年輕人對(duì)租賃市場(chǎng)推波助瀾

就我國(guó)目前情況而言，隨著一線城市房?jī)r(jià)的不斷走高，居民能夠買房的年齡進(jìn)一步延后至31～35 歲。23～30 歲的年輕人還處于事業(yè)起步階段，大多數(shù)處于沒有家庭負(fù)擔(dān)或者有一部分剛剛成立家庭的階段。對(duì)于那些沒有家庭負(fù)擔(dān)的年輕人，他們都更偏向于將賺來的錢用于直接消費(fèi)而非儲(chǔ)蓄，處于消費(fèi)比較隨意的狀態(tài)，甚至是花明天的錢享受今天的生活。他們對(duì)職業(yè)的規(guī)劃沒有成型，未來也充滿了各種可能，這類龐大的群體并沒有買房的需求，因此他們是租賃市場(chǎng)的主力軍，對(duì)租賃市場(chǎng)也起到了推波助瀾的作用。根據(jù)調(diào)查，在一線城市中，20～30歲的租房族占比高達(dá)77%，且租房階段延長(zhǎng)。

14住房的低自有率促使租賃市場(chǎng)發(fā)展

根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，越是大城市，房?jī)r(jià)越高，住房自有率就越低。比如紐約的住房自有率為34%，日內(nèi)瓦和柏林的住房自有率更是低至14%。我國(guó)的住房自有率卻高達(dá)90%左右。差異如此之大的原因是因?yàn)?，在?guó)外發(fā)達(dá)城市，很多剛畢業(yè)的學(xué)生不僅背負(fù)著學(xué)生貸款債務(wù)，而且也沒有向父母索要房屋首付款的傳統(tǒng)，自然無力負(fù)擔(dān)購買房屋。而對(duì)于國(guó)人來說，似乎并無這方面的阻力。但現(xiàn)如今在我國(guó)大城市中，由于不斷推高的房?jī)r(jià)，以及因?yàn)楣ぷ鲏毫吧缃粫r(shí)間的壓縮而導(dǎo)致的晚婚晚育的趨勢(shì)，致使自有住房需求不斷受到擠壓，因?yàn)榻Y(jié)婚和生育這二者恰恰是推動(dòng)自有住房需求的主要因素。因此，即使目前房屋自有率仍居高不下，反而讓我們從側(cè)面看到了租賃服務(wù)廣闊的市場(chǎng)前景正有待挖掘。

15消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變助推租賃市場(chǎng)發(fā)展

目前，我國(guó)居民的消費(fèi)觀念正逐步從購買住房向租賃住房并舉轉(zhuǎn)變。2010年，我國(guó)城市居民通過市場(chǎng)租房居住的比例占23%，而到了2014年，通過租賃市場(chǎng)解決居住的總?cè)丝谶_(dá)到1億人以上，年租金已經(jīng)突破一萬億元。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，這是一個(gè)巨大的市場(chǎng)，也是廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要的現(xiàn)實(shí)機(jī)遇。租賃需求不斷升級(jí)。通常而言，年輕人一般在步入社會(huì)3年后開始有穩(wěn)定的租房需求。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，在租房人群中，77%的人年齡處于30歲以下，換言之，“85后”占據(jù)主導(dǎo)地位?！?5后”過去一直在較為優(yōu)越的環(huán)境中成長(zhǎng)，他們更加強(qiáng)調(diào)生活質(zhì)量、個(gè)性化、社交化。而傳統(tǒng)的租賃市場(chǎng)所提供的居住條件較差，且無法有效回應(yīng)和滿足他們的新型需求。這為長(zhǎng)租公寓提供了可以切入的市場(chǎng)空白點(diǎn)，近年來出現(xiàn)的多個(gè)品牌公寓，比如魔方公寓、廣州YOU+等，都在不同程度上響應(yīng)了年輕人對(duì)于思想和文化以及個(gè)性的新型需求。未來以人為本的服務(wù)型出租公寓將會(huì)受到越來越多的關(guān)注。

2當(dāng)前房屋租賃市場(chǎng)存在的主要問題及原因

各地的房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭正熱，但不容忽視，相當(dāng)一部分的城市租賃市場(chǎng)管理嚴(yán)重滯后，由此引發(fā)的現(xiàn)象及問題主要有以下方面。

21地下租賃市場(chǎng)野蠻生長(zhǎng)

在我國(guó)很多城市，未經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登記備案的地下租賃市場(chǎng)大量存在，有的地方隱形租賃市場(chǎng)所占總體比重甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了經(jīng)過登記備案的公開租賃市場(chǎng)。這導(dǎo)致地方房地產(chǎn)管理部門在制定租賃服務(wù)行業(yè)政策及相關(guān)規(guī)范時(shí)，通過公開租賃市場(chǎng)不能了解行業(yè)的真實(shí)情況，不能掌握行業(yè)的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)信息，進(jìn)一步致使難以科學(xué)分析市場(chǎng)行情，難以作出正確決策。最終導(dǎo)致相關(guān)部門制定、實(shí)施的市場(chǎng)管理政策偏離市場(chǎng)實(shí)情，影響房屋租賃市場(chǎng)乃至整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的快速、穩(wěn)定、健康發(fā)展。endprint

22國(guó)有土地收益流失嚴(yán)重

我國(guó)規(guī)定了凡是以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租，應(yīng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。但實(shí)際情況卻是，房屋出租人在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下紛紛規(guī)避管理，大量的房屋交易紛紛轉(zhuǎn)入地下黑市操作，即進(jìn)行私下租賃交易。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，部分大中城市的房屋租賃登記備案率尚不足30%，大量的國(guó)有土地收益因而流失。

23各種社會(huì)問題及矛盾不斷涌現(xiàn)

由于管理缺失不到位甚至失控，許多城鄉(xiāng)的出租房屋成為了犯罪藏污納垢之場(chǎng)所。有數(shù)據(jù)顯示，近年來城市刑事犯罪案件中超七成以上的案件發(fā)生、藏匿地點(diǎn)都與出租的房屋有關(guān)。雖然各地公安、計(jì)生等有關(guān)部門均將城市出租房屋列為社會(huì)治安和流動(dòng)人口管理的重點(diǎn)監(jiān)管區(qū)并出臺(tái)了一系列措施，旨在重拳出擊，但從實(shí)際效果來看并未根治上述問題。

3加強(qiáng)房屋租賃市場(chǎng)管理的建議及對(duì)策

鑒于房屋租賃市場(chǎng)存在諸多問題，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布實(shí)施的《商品房租賃管理辦法》，為各地房屋租賃主管部門指明了方向，但是面對(duì)各地現(xiàn)實(shí)存在的具體問題，似乎還有很長(zhǎng)的路要走。因此，提出如下建議與對(duì)策，供城市決策者和相關(guān)管理部門參考。

31制定健全的法律法規(guī)以規(guī)范租賃市場(chǎng)

政府應(yīng)高度重視租賃服務(wù)市場(chǎng)管理，將其重要性提升到關(guān)系本地城市管理、經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展及維系社會(huì)治安的高度，積極完善、健全相關(guān)法律法規(guī)，盡快制定出兼具剛性及可操作性的執(zhí)法依據(jù)，促使租賃管理工作有法可依，管理到位。

32形成租賃市場(chǎng)管理的長(zhǎng)效機(jī)制

出租房管理是社會(huì)管理和治安管理的一項(xiàng)重要基礎(chǔ)性工作，牽涉到許多職能部門。原有的房屋租賃管理機(jī)制隨著當(dāng)前行政審批制度改革的深入而受到?jīng)_擊。當(dāng)下，應(yīng)成立房屋租賃與流動(dòng)人口管理辦公室，多個(gè)部門對(duì)出租屋管理實(shí)行聯(lián)合委托，協(xié)同管理，即房管、公安、稅務(wù)、人口等相關(guān)職能部門，將其區(qū)域職權(quán)內(nèi)有關(guān)房屋租賃管理的登記、調(diào)查等日常性事務(wù)委托給流動(dòng)人口及房屋租賃屋管理部門。建立實(shí)有人口、房屋租賃管理服務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)各部門承擔(dān)功能的集群化及有序管理。流動(dòng)人口及出租屋管理部門對(duì)租賃房屋可提供包括數(shù)據(jù)信息采集、辦（驗(yàn)）證登記、備案登記、稅費(fèi)征收及房屋租賃中介服務(wù)等“一站式、一條龍”受理服務(wù)。稅務(wù)、公安、工商等部門的密切配合，從而實(shí)現(xiàn)信息互通，齊抓共管。

33加強(qiáng)輿論宣傳，增強(qiáng)法制觀念

通過廣播、電視、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等傳媒，多途徑多形式，向社會(huì)各界宣傳《城市房地產(chǎn)管理法》《城市房屋租賃管理辦法》《商品房租賃管理法》等租賃法律法規(guī)及房屋租賃知識(shí)，使廣大市民和流動(dòng)人口了解房屋租賃知識(shí)，支持房屋租賃管理，服從部門綜合管理，變被動(dòng)地接受普查為主動(dòng)的進(jìn)行備案登記。

34培育成熟的租賃中介

規(guī)范的中介服務(wù)對(duì)于構(gòu)建成熟的市場(chǎng)至關(guān)重要。要激發(fā)房屋租賃市場(chǎng)活力，必須因地制宜、抓住政策時(shí)機(jī)引導(dǎo)和鼓勵(lì)房屋中介由“重賣房，輕租房”向“賣房、租房齊頭并進(jìn)”過渡。要評(píng)選出一批講信譽(yù)、重服務(wù)、百姓信得過的房屋中介充當(dāng)媒介，鼓勵(lì)中介業(yè)向房屋租賃業(yè)務(wù)拓展，規(guī)范其運(yùn)作。

35規(guī)范房屋租賃指導(dǎo)價(jià)格體系

房屋租賃市場(chǎng)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的組成部分，須將其格放開，由租賃雙方根據(jù)市場(chǎng)行情自行商定。與此同時(shí)，地方政府部門須因地制宜，制定房屋租賃指導(dǎo)租金定價(jià)，實(shí)時(shí)公布，為租賃雙方確定租金水平提供價(jià)格參照。以此維護(hù)房屋租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。政府指導(dǎo)租金要圍繞房屋租金市場(chǎng)價(jià)格，在進(jìn)行充分市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，以科學(xué)的測(cè)算方法，分地段、結(jié)構(gòu)、用途等定期制定和公布階段性租金。

36加強(qiáng)對(duì)出租房屋的監(jiān)管

對(duì)流動(dòng)人口、房屋出租人和用人單位未按規(guī)定申報(bào)居住登記、辦理居住證、出租房屋登記的，要進(jìn)行處罰。各部門要聯(lián)合執(zhí)法，加大執(zhí)法力度，加強(qiáng)房屋租賃市場(chǎng)管理，規(guī)范租賃雙方行為。對(duì)房主違反出租房屋管理規(guī)定的行為，按照相應(yīng)的規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)肅查處。

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