不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的構(gòu)成及其信息查詢探析

文·郝廣持

不動(dòng)產(chǎn)登記檔案包括登記簿、登記過程中收集的資料、產(chǎn)生的資料及其產(chǎn)生的所有信息等三個(gè)方面內(nèi)容，共同形成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記過程及其結(jié)果的全面記錄，三者既有區(qū)別又彼此關(guān)聯(lián)。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息的查詢利用是不動(dòng)產(chǎn)檔案的生命線。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的構(gòu)成要素具有關(guān)聯(lián)性

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記簿是指由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法制作，對(duì)某一特定地域轄區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)及其權(quán)利狀況加以記載的具有法律效力的原始官方記錄。不動(dòng)產(chǎn)登記簿既反映了不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況，又反映了登記簿中所記載的標(biāo)的物建立的各類法律關(guān)系，在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記檔案中處于核心地位。

不動(dòng)產(chǎn)登記薄記載事項(xiàng)主要分為不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況以及其他限制、提示事項(xiàng)等三種類型。一是不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況，主要是指坐落、界址、空間界限、面積、用途等信息；二是不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬狀況，主要是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來(lái)源、期限、權(quán)利變化等信息；三是不動(dòng)產(chǎn)限制提示事項(xiàng)，主要是針對(duì)異議登記、預(yù)告登記、查封登記等登記類型而規(guī)定的。在異議登記的情況下，登記簿記載的是他人對(duì)登記簿記載提出異議這一客觀事實(shí)；在預(yù)告登記的情況下，登記簿記載的是他人享有將來(lái)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)這一事實(shí)；在查封登記的情況下，登記簿記載的是司法機(jī)關(guān)查封的事實(shí)。上述情況下，都未發(fā)生權(quán)屬的實(shí)際變動(dòng)，記載只是一種風(fēng)險(xiǎn)的提示和權(quán)利的限制。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記過程中收集的資料是指登記簿記載相關(guān)信息啟動(dòng)后、業(yè)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)中和業(yè)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)完成后，申請(qǐng)登記的原始資料以及登記機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核文件整理歸檔而形成的信息。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)不動(dòng)產(chǎn)檔案中的房產(chǎn)檔案作出較為詳盡規(guī)定，規(guī)定中的權(quán)屬檔案歸檔范圍主要包括以下幾個(gè)方面：

1.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人、權(quán)屬登記確權(quán)、轉(zhuǎn)移及變更、設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利等有關(guān)的證明和文件。根據(jù)登記類型的不同，具體包括權(quán)利人（自然人或法人）的身份（資格）證明、法人代理人的身份證明、授權(quán)委托書等；立項(xiàng)計(jì)劃批文、土地使用權(quán)證或土地來(lái)源證明、規(guī)劃用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工許可證、房屋拆遷批文及補(bǔ)償安置協(xié)議書、聯(lián)建或者統(tǒng)建合同、翻建擴(kuò)建及固定資產(chǎn)投資批文、房屋竣工驗(yàn)收的有關(guān)材料等；房地產(chǎn)買賣合同書、繼承或贈(zèng)與書、析產(chǎn)協(xié)議或房屋互換協(xié)議以及上級(jí)同意轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的批文等；不動(dòng)產(chǎn)法律判決、裁決、仲裁及公證文書等；設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利的有關(guān)合同、文件等。

2.房屋及其占用土地使用權(quán)屬界定的位置圖、房地產(chǎn)分幅平面圖、分丘平面圖、分層分戶平面圖等。

3.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記工作過程中形成的各種文件材料，包括登記申請(qǐng)書、收件收據(jù)憑證、權(quán)屬變更登記表、不動(dòng)產(chǎn)狀況登記表、勘測(cè)調(diào)查表、登記申批表、房屋滅籍申請(qǐng)表、稅收憑據(jù)存根等。

4.反映和記載不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀況的其他類型信息資料，包括統(tǒng)計(jì)報(bào)表照片、音像帶、縮微膠片、計(jì)算機(jī)軟盤、光盤、U盤等。

5.其它有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬的文件資料，包括房屋權(quán)屬代管文件以及歷史形成的各種房地產(chǎn)權(quán)證、契證、帳、冊(cè)、表、卡等。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，即構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)登記紙質(zhì)檔案。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的記載信息，包括不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況（坐落位置、面積、用途等），房屋權(quán)利狀況（所有權(quán)情況、他項(xiàng)權(quán)情況和房屋權(quán)利的其它限制等），以及登記機(jī)關(guān)記載的其它必要信息。

（三）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記產(chǎn)生及形成的信息，即不動(dòng)產(chǎn)（房屋）權(quán)屬登記信息包括原始登記憑證和不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)屬機(jī)關(guān)對(duì)房屋權(quán)利的記載信息。不動(dòng)產(chǎn)（房屋）原始登記憑證包括權(quán)利登記申請(qǐng)表，權(quán)利設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、消滅或限制的具體依據(jù)，以及權(quán)屬登記申請(qǐng)人提交的其它資料；不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的記載信息，包括自然狀況（所有權(quán)情況、他項(xiàng)權(quán)情況和房屋權(quán)利的其它限制等），以及登記機(jī)關(guān)記載其它必要信息。

綜上，不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的信息是登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)及其權(quán)利的記載信息。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記信息的載體包括但不限于不動(dòng)產(chǎn)紙質(zhì)檔案，其范圍大于不動(dòng)產(chǎn)紙質(zhì)檔案。原始登記憑證以及登記機(jī)構(gòu)的內(nèi)部審核文件收集、整理、歸檔后形成不動(dòng)產(chǎn)檔案。不動(dòng)產(chǎn)原始登記憑證包括權(quán)利登記申請(qǐng)表，權(quán)利的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、消滅或限制的具體依據(jù)，以及權(quán)屬登記申請(qǐng)人提交的其它資料。登記簿的信息來(lái)源于不動(dòng)產(chǎn)檔案和原始登記憑證，登記簿登記相關(guān)信息后，申請(qǐng)登記的原始資料以及登記機(jī)構(gòu)的內(nèi)部審核文件作為登記檔案。

二、查詢不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的主體具有法定性

檔案的生命在于利用，不動(dòng)產(chǎn)檔案保存的價(jià)值也在于利用。不動(dòng)登記的相關(guān)信息應(yīng)面向社會(huì)提供查詢服務(wù)，服務(wù)對(duì)象具有法定性。查詢主體由相關(guān)法律法規(guī)來(lái)限定，主要包括以下三種類型：

一是面向單位和個(gè)人。不動(dòng)產(chǎn)（房屋）權(quán)利登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的記載信息，單位和個(gè)人可以公開查詢，即房屋登記自然狀況和其它必要信息可以向社會(huì)公開查詢。

二是權(quán)利人、利害關(guān)系人。為保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，對(duì)登記檔案即原始憑證的對(duì)外查詢采取審慎的態(tài)度，登記檔案的查詢主體限于權(quán)利人、權(quán)利繼承人等法定權(quán)利人主體。權(quán)利人或其委托人可以查詢?cè)摬粍?dòng)產(chǎn)（房屋）權(quán)利的原始登記憑證；繼承人、受贈(zèng)人和受遺贈(zèng)人可以查詢與該不動(dòng)產(chǎn)（房屋）有關(guān)的原始登記憑證；利害關(guān)系人提供身份證明材料和證明及其屬于利害關(guān)系人的材料等，可以查詢、復(fù)制該房屋登記簿上的相關(guān)信息，即利害關(guān)系人也是查詢登記簿信息的主體之一。

三是特殊查詢主體。國(guó)家安全機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)和證券監(jiān)管部門可以查詢與調(diào)查處理的案件直接相關(guān)的原始登記憑證；公證機(jī)構(gòu)、仲裁機(jī)構(gòu)可以查詢與公證事務(wù)、仲裁事項(xiàng)直接相關(guān)的原始憑證；仲裁事務(wù)、訴訟案件的當(dāng)事人可以查詢與仲裁事務(wù)、訴訟案件直接相關(guān)的原始憑證。

三、查詢不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的要求和程序具有規(guī)范性

查詢不動(dòng)產(chǎn)登記檔案必須依法按程序進(jìn)行。

首先，查詢申請(qǐng)人需具備相應(yīng)查詢資格，提供查詢資格證明材料。如繼承人查檔的，應(yīng)當(dāng)提交繼承公證書；國(guó)家安全機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、檢查機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)、證券監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)提交本單位出具的查詢證明以及執(zhí)行查詢?nèi)蝿?wù)工作人員的工作證件。

其次，提出查詢申請(qǐng)。填寫《房屋權(quán)屬登記信息查詢申請(qǐng)表》，明確需要查詢的房屋坐落或權(quán)屬證書編號(hào)，以及需要查詢的事項(xiàng)、查詢結(jié)果的用途。

第三，出具查詢結(jié)果。符合查詢條件且查詢標(biāo)的存在的，打印登記簿紙頁(yè)或者提取原始房產(chǎn)檔案，復(fù)印、摘抄、打印相關(guān)信息。

需要注意的是，查詢?cè)紤{證的，應(yīng)由查詢機(jī)構(gòu)指定專人負(fù)責(zé)查詢，查詢?nèi)瞬荒芙佑|原始登記憑證，以確保原始憑證不被損壞或惡意篡改；查詢機(jī)構(gòu)及其工作人員應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋權(quán)屬登記信息的內(nèi)容保密，不得擅自擴(kuò)大登記信息的查詢范圍。

不動(dòng)產(chǎn)登記檔案是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)及其權(quán)利歸屬登記工作的真實(shí)記錄，是不動(dòng)產(chǎn)狀況和權(quán)利歸屬狀況的法定依據(jù)，其來(lái)源具有法律的強(qiáng)制性，其查詢利用具有法定的規(guī)范性。