試論法拍房標的物存在的權利瑕疵及對策

王璐瑤

中南財經(jīng)政法大學，湖北 武漢 430073

法拍房是法院拍賣房產(chǎn)的簡稱，是指被法院強制執(zhí)行拍賣的房屋。一般出現(xiàn)在債務人即房主無力履行按揭合同或無法清償債務時，被債權人經(jīng)由各種司法程序向法院申請強制執(zhí)行，法院將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權。司法拍賣與一般拍賣的顯著區(qū)別在于法院的加入使其具有公法色彩，法院對被執(zhí)行人的房產(chǎn)進行拍賣是行使法律賦予的權力，因此無需通過被執(zhí)行人的同意。

2016年最高人民法院通過《關于落實“用兩到三年時間基本解決執(zhí)行難問題”的工作綱要》，提出要實現(xiàn)財產(chǎn)處置變革，推廣司法拍賣，加大被執(zhí)行財產(chǎn)的處置力度，及時、有效兌現(xiàn)債權人權益。同年5月30日由最高人民法院通過《最高人民法院關于人民法院網(wǎng)絡司法拍賣若干問題的規(guī)定》。該規(guī)定對網(wǎng)絡司法拍賣流程作出規(guī)范，司法拍賣將以更靈活更規(guī)范的形式發(fā)揮作用。自2013年3月第一起以土地使用權和廠房為標的物的司法拍賣在淘寶網(wǎng)成交后，越來越多的法院入駐淘寶網(wǎng)開展拍賣房產(chǎn)變現(xiàn)的執(zhí)行工作，在淘寶網(wǎng)司法拍賣中房產(chǎn)的司法拍賣設有專門一欄。同時，在房價飆升的年代，法拍房由于起拍價低，不需要交二手房契稅等優(yōu)勢，還是吸引了不少人關注。司法拍賣房產(chǎn)對破解執(zhí)行難，實現(xiàn)社會公平正義發(fā)揮著重要作用。

購買法拍房也存在很大的風險。由于現(xiàn)在的司法拍賣房，基本上是注明不交吉維持現(xiàn)狀的房產(chǎn)①，因此需要競買人在拍賣房產(chǎn)前對房產(chǎn)的現(xiàn)實狀況做詳細全面地了解，而對于拍賣房的實際占有人與業(yè)主的法律關系和業(yè)主是否為其他人設定占有權，競買人很難查明，一旦法拍房上存在所有權歸屬不明、存在租賃權、他人占有等權利瑕疵，就很可能導致競買人無法入住或者入住困難的后果。

一、法拍房存在權利瑕疵的類型

(一)存在產(chǎn)權爭議問題

產(chǎn)權爭議問題最容易發(fā)生在夫妻雙方在法院的離婚調(diào)解書中約定，房產(chǎn)歸沒有在房產(chǎn)證登記一方單獨所有并且尚未變更產(chǎn)權登記的情形。一般情況下，房產(chǎn)的所有人就是房產(chǎn)證上登記的主體，而這種情況下，房產(chǎn)所有權應以離婚調(diào)解書為準。競買者購買這樣的房產(chǎn)，當生效的離婚協(xié)議書上確定的所有權人主張權利，就會出現(xiàn)因所有權不明引起的糾紛。

產(chǎn)權爭議問題還會發(fā)生在一物多賣的情形下。法拍房的一物多賣是指被拍賣的房產(chǎn)在被強制執(zhí)行前，被執(zhí)行人就與他人簽訂了房屋買賣合同，將法拍房賣給他人，只是由于價款尚未完全付清等原因未辦理過戶手續(xù)。此時法院對該房屋進行強制執(zhí)行，競買者成功拍買，可以視為簽訂了房屋買賣合同。因此，同一標的物上就存在兩個有效的房屋買賣合同。而物權的變動不以合同的成立為要件，房屋所有權的轉移是以過戶即產(chǎn)權變更登記為條件的，故在這種條件下，與被執(zhí)行人簽訂買賣合同的案外人和競買者出于平等地位，所有權并不當然地歸競買者所有，如果被執(zhí)行人選擇將房屋所有權轉讓給案外人，競買者就沒有抗辯理由，只能追究被執(zhí)行人的違約責任。

例如，被執(zhí)行人丁某貸款時將自己名下的一處房產(chǎn)作抵押，逾期未還款，債權人向法院申請強制執(zhí)行。法院根據(jù)司法拍賣流程將房產(chǎn)拍賣，在拍賣期間案外人那某提出異議，那某稱丁某已經(jīng)就房屋與那某簽訂了房屋買賣合同，由于那某沒有全額付清價款，丁某沒有配合那某進行產(chǎn)權變更登記，但是已經(jīng)將房屋交付給那某居住。法官在發(fā)現(xiàn)此種情況后，及時告知了案外人那某權利及義務，那某向法院提起案外人異議。在法院給出的期間內(nèi)，那某沒有提交出足以對抗房屋拍賣的證據(jù)，法院將房屋成功拍賣給史某。史某要入住房屋的時候那某拒絕騰退，且占用房屋半年之久。最終史某向法院申請強制執(zhí)行，法院在那某拒不開門的情況下強制開鎖，對房屋進行了騰退。本案由于案外人那某在提起的案外人之訴中沒有提出足夠的證據(jù)對抗拍賣，所以法院沒有支持那某的主張。如果那某有足夠的證據(jù)證明已與丁某簽訂房屋買賣合同，則那某與競買人史某處于同等地位，法院沒有理由強制騰退房屋，此時競買人要么與那某協(xié)商一致取得房屋所有權，要么通過法院向丁某追究違約責任，無論如何都是兩難的選擇。

(二)拍賣的房產(chǎn)存在長期的租賃合同

在民間借貸中，債權人往往會要求借款人簽訂空白的租賃合同或是長期的租賃合同，以保證在債務存續(xù)期間，作為抵押物的房產(chǎn)不被處分，能保證債權人權利的實現(xiàn)。若拍賣的房產(chǎn)上存在有長期的租賃合同，而法院在拍賣時候沒有詳細查明，拍賣成功后，依據(jù)民法買賣不破租賃的原則，競買人即使取得房屋所有權，也不能對抗租客的租賃權，無法實際入住。并且被執(zhí)行人在房屋拍賣之前就已經(jīng)收到房屋的全部租金，此時競買人既無法及時入住，又無法獲得房屋的租金，只是空有房屋的所有權，竹籃打水一場空。

例如，2015年5月，胡女士通過公開拍賣拍下寶安西鄉(xiāng)盛景園一套房產(chǎn)，該房產(chǎn)附帶租約。胡女士提供的福田法院出具的《執(zhí)行裁定書》、《租賃合同》及《福田區(qū)人民法院拍賣委托合同》顯示，該房產(chǎn)租賃期限為從2012年9月至2017年9月23日，月租金3500元。然而，胡女士前去收房時，承租方卻提供了另一份租賃合同，在該租賃合同中，租賃期限突然變成從2012年6月至2032年5月，增加了15年。且在租賃合同中，租金并非按月支付，而是變成了一次性支付人民幣40萬，在雙方簽約一周內(nèi)一次性付清。胡女士將承租方告上法庭。寶安區(qū)人民法院稱，租賃合同雖是查封之后才簽訂的，但因各方申請人認為去除租約拍賣會浪費大量時間及司法成本，所以全體申請人一致要求法院帶租約拍賣。因本案系附條件帶租約拍賣，競買者在競拍時也應當知曉該房產(chǎn)帶有租約，根據(jù)相關法律規(guī)定，競買者不能破壞租約而就此事項申請強制執(zhí)行。競買者不能順利取得該房產(chǎn)的相關權益的，只能根據(jù)法律規(guī)定另循法律途徑解決雙方糾紛。

(三)實際居住人拒絕搬遷，入住難

買受人成功拍得房產(chǎn)，也辦理了房產(chǎn)變更登記手續(xù)準備入住時，實際居住人拒絕搬遷，無法入住。比如原業(yè)主不講理，拒絕騰房，再如房屋中有老年人、病人或未成年人長期居住生活，這些人是原業(yè)主設定的實際居住權利，競買人要想通過正常的渠道，收回房產(chǎn)的占有使用權，存在困難。

例如，2013年，王某因為民間借貸糾紛被齊先生告上法庭，經(jīng)一審、二審，法院判決王某歸還欠齊先生的60余萬元。但此時的王某債臺高筑，無力還債。經(jīng)法院查實，王某名下還有該處房產(chǎn)。于是，法院執(zhí)行局對該處房產(chǎn)依法拍賣。申請強制執(zhí)行后，該房屋已經(jīng)司法拍賣給了楊女士一家，但是直到2017年4月14日，這套已被司法拍賣的房子一直被“二房東”劉某霸占，仍沒有交房，法院最終決定強制清房。

二、法拍房存在權利瑕疵的原因

(一)相關法規(guī)

有關法律法規(guī)對查明權利瑕疵的規(guī)定不完善。以《最高院關于網(wǎng)絡司法拍賣若干問題的規(guī)定》為例，第十三條規(guī)定“實施網(wǎng)絡司法拍賣的，人民法院應當在拍賣公告發(fā)布當日通過網(wǎng)絡司法拍賣平臺公示下列信息：拍賣財產(chǎn)權屬、占有使用、附隨義務等現(xiàn)狀的文字說明、視頻或者照片等”；同時第十五條規(guī)定“人民法院以按本規(guī)定第十三條、第十四條的要求予以公示和特別提示，且在拍賣公告中聲明不能保證拍賣財產(chǎn)真?zhèn)位蛘咂焚|(zhì)的，不承擔瑕疵擔保責任”。規(guī)定雖然使法院負有查明權利瑕疵的義務，但并沒有規(guī)定法院未查明時的責任，因此，法院沒有足夠的動力詳細查明拍賣房屋上已有的權利信息，導致法拍房出現(xiàn)權利瑕疵的幾率很大。

(二)法院

法院在司法拍賣中處于有權代替原房主進行拍賣的地位，并不會因法院的司法性質(zhì)對拍賣的房產(chǎn)有權威保證。相反，法院可以依據(jù)相關法規(guī)，盡量給自己設定最少的義務。例如，在淘寶拍賣公告中法院往往明確表示“不承擔權利瑕疵擔保責任”，房屋是“不交吉拍賣”，交房和其他糾紛，由競買人自己處理等等。另一方面，法院畢竟是以審判案件為主的機構，法院的資源、力量有限，而房產(chǎn)上存在的權利瑕疵往往涉及多個部門，多重利益關系。以租賃權為例，人民法院在執(zhí)行中拍賣被執(zhí)行人的房屋包括已設定抵押的房屋時，時常有案外人以其對該房屋享有租賃權為由主張拍賣不破除租賃的情況發(fā)生。大量的租賃關系雖然存疑，可是法院囿于力量和手段，難以徹底查處，也無法從證據(jù)、法律上作出否定，只得“帶租拍賣”，從而很大程度上影響成交率和成交價格，不利于債權人合法權益的及時有效實現(xiàn)，即便成功拍賣，“帶租”房產(chǎn)也給競買者入駐造成極大阻礙。

(三)被執(zhí)行人

強制拍賣被執(zhí)行人的房產(chǎn)，是被執(zhí)行人不想看到的結果，因此被執(zhí)行人往往采取各種手段阻止拍賣進行。被執(zhí)行人是最熟悉拍賣房產(chǎn)上權利瑕疵的主體，同時也會成為最容易制造和隱藏權利瑕疵的主體，被執(zhí)行人出于私人利益的不配合，對權利瑕疵的不披露甚至隱藏，為法院和競買者查明權利瑕疵帶來困難。

(四)競買者

競買者憑借自己的力量查明拍賣房屋的各種權利瑕疵，需要通過“稅務局”“房產(chǎn)部門”“國土部門”“物業(yè)管理處”等等多個部門了解情況。但是競買人個人力量有限，特別是在網(wǎng)絡司法拍賣中，競買人可以跨地域參加拍賣，更增加了查明標的物上所有權利關系的難度。

三、應對權利瑕疵的措施建議

(一)完善相關法律法規(guī)

目前我國尚沒有針對司法拍賣出現(xiàn)權利瑕疵問題的法律法規(guī)或者司法解釋，對于司法拍賣的性質(zhì)也沒有定論，出現(xiàn)權利瑕疵時還應當援引物權法、合同法等一般法律來處理，但是司法拍賣的公法色彩又決定了其與一般的拍賣有很大不同。我國應盡快制定針對司法拍賣的法律法規(guī)或者司法解釋，明確司法拍賣的性質(zhì)②，明確查明法拍房上已有權利的義務歸屬以及出現(xiàn)權利瑕疵時的責任承擔問題。

(二)建立起多部門聯(lián)合查明房產(chǎn)信息機制

由于房產(chǎn)上存在的權利信息復雜，被執(zhí)行人又往往借助各種手段隱藏甚至制造權利瑕疵，因此，僅靠法院或者競買人的力量是難以查明法拍房上設定的所有權利的。但是由于房產(chǎn)是不動產(chǎn)，對于不動產(chǎn)的物權變動都要經(jīng)過變更登記，因此，應該建立多部門聯(lián)合機制，法院和房屋土地管理部門、公證處等有關部門展開合作，決定拍賣被執(zhí)行人房產(chǎn)時，各部門聯(lián)合提供相關權利信息，幫助排除權利瑕疵。

(三)做好拍賣前的公示工作

對即將要進行拍賣的房屋，應該在合適的時間內(nèi)通過報紙、網(wǎng)絡等方式進行公示，設定時間段督促對拍賣有異議的主體及時向法院提供證據(jù)、提出主張，明確超過時間未提出異議的后果，例如，對于無正當理由強占法拍房在公示期間拒不騰退的，應當立即對其執(zhí)行清場。

(四)競買者提前考察法拍房

絕大多數(shù)由于拍賣的房子存在權利瑕疵而發(fā)生的糾紛都是因為競買者事先沒有了解清楚被拍賣房子的“底細”，特別在網(wǎng)絡司法拍賣中，競買者可以通過互聯(lián)網(wǎng)跨地域購買法拍房。房產(chǎn)是大宗財產(chǎn)，特別是牽扯利益復雜的法拍房，競買者在選擇時要盡自己可能勘察房產(chǎn)現(xiàn)場，向專業(yè)人士咨詢了解房子信息，對決策產(chǎn)生幫助。對于有人居住仍決定拍買的法拍房要做好清場時可能存在困難的心理準備。

四、結語

法拍房由于其復雜的利益關系容易出現(xiàn)權利瑕疵而影響成功拍賣，但是經(jīng)過深入調(diào)查，各種權利瑕疵在拍賣之前是能一一排查的。房產(chǎn)在全部拍賣品種數(shù)量最多并且價值最高，一處房產(chǎn)一經(jīng)拍賣變現(xiàn)，能在很大程度上保障債權人權利的實現(xiàn)，希望通過不斷的學術研究和拍賣案例，能不斷完善法拍房的權利瑕疵預防及應對措施，使法拍房在破解執(zhí)行難中發(fā)揮更大的作用。

[ 注 釋 ]

①交吉是指拍賣成功后，拍賣方不但保證幫助過戶還負責空房交付.不交吉是指競買人拍買成功且付清購房款后，拍賣方僅協(xié)助其辦理過戶手續(xù)，交房和其他糾紛，由競買人自己處理.

②王紫白在論文《我國司法拍賣制度研究》中有對司法拍賣性質(zhì)三種學說的詳細介紹，司法拍賣性質(zhì)不同，解決法拍房權利瑕疵的措施也不同.