基于EVA模型的房地產(chǎn)企業(yè)價值評估運用

摘要：隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控，企業(yè)價值評估的作用對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展影響也越來越深刻。鑒于此，本研究對企業(yè)價值評估的內(nèi)涵和方法進行分析，通過闡述EVA的內(nèi)涵和EVA應(yīng)用在房地產(chǎn)行業(yè)中需要調(diào)整的內(nèi)容著手，提出了EVA模型在倡導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的合理決策、提高了房地產(chǎn)企業(yè)的資本利用度、促進房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)性發(fā)展等方面都展示出的優(yōu)勢，旨在為了更好地提升現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)價值評估的質(zhì)量獻力。

關(guān)鍵詞：EVA模型；房地產(chǎn)；價值評估；企業(yè)價值

隨著國家出臺相關(guān)政策對房地產(chǎn)行業(yè)泡沫進行制約和相關(guān)房地產(chǎn)建設(shè)中原材料的成本的增加，導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展競爭越來越激烈。傳統(tǒng)的企業(yè)價值評估方式已經(jīng)不能夠為正處在激烈市場中的房地產(chǎn)企業(yè)提供幫助，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷對企業(yè)價值評估進行創(chuàng)新，不斷尋找新的方法維護自身的發(fā)展。因此，基于EVA模型的房地產(chǎn)企業(yè)價值評估運用成為現(xiàn)今較熱的話題，而如何對其進行應(yīng)用，成為房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)深思的問題。

一、企業(yè)價值評估的內(nèi)涵和方法

企業(yè)在發(fā)展中具有整體性、營利性和持續(xù)經(jīng)營等特點，因此在進行企業(yè)價值評估的時候，就不能夠單一對企業(yè)的資產(chǎn)進行簡單的評估。企業(yè)價值的評估包括兩個方面：一方面是有形資產(chǎn)，就是指在企業(yè)經(jīng)營中能夠看得見經(jīng)濟利益；另一方面就是指無形資產(chǎn)，例如，信譽、品牌等。企業(yè)價值的評估不是簡單的企業(yè)資產(chǎn)的疊加，是企業(yè)的各方面的資產(chǎn)相互作用與制約的結(jié)果。

企業(yè)價值評估中最核心的問題就是關(guān)于企業(yè)評估方法的選擇，根據(jù)不同的企業(yè)情況進行不同方法的應(yīng)用，能夠最大程度的優(yōu)化企業(yè)價值評估效率與精準(zhǔn)度。目前較為主流的評估方法一共有四種：

一是資產(chǎn)基礎(chǔ)評估法，又可以稱作成本法，就是指以企業(yè)負債的情況基礎(chǔ)，進行資產(chǎn)價值的評估，在評估價值中減去負債價值，得到企業(yè)價值評估的結(jié)果，這種方法簡單易操作，不用考慮企業(yè)內(nèi)部各種資產(chǎn)之間的制約關(guān)系，有利于企業(yè)的保值，但是在應(yīng)用中由于缺少了對無形資產(chǎn)的評估，也很難體現(xiàn)企業(yè)的真正價值。

二是收益現(xiàn)值評估法，是指對企業(yè)未來一段時間內(nèi)的收益進行估算，通過評估得出企業(yè)價值。這種方法被看作是最合理的一種企業(yè)價值評估辦法，在評估中能夠充分地考慮到企業(yè)未來發(fā)展?fàn)顩r，有利于成熟企業(yè)的資產(chǎn)價值估算。但是這種估算方法在一定程度上忽視了企業(yè)發(fā)展的靈活性和市場經(jīng)濟的多變性，如果預(yù)期估算不準(zhǔn)確的話，就會影響到企業(yè)價值估算的準(zhǔn)確性。

三是市場評估法，這是一種業(yè)界普遍認為最客觀的一種評估方法，主要是針對企業(yè)的某一項目，在市場的公開信息中找到與該項目相關(guān)的類似項目，通過項目之間成本、盈利金額、交易條件等因素，對企業(yè)的價值進行評估。這種方式便于理解，評估過程也簡單明了，但是在實際的操作中，需要保證市場的絕對公平與公正，獲取相似項目的難度也較大。

四是期權(quán)定價評估法，這種辦法是對收益現(xiàn)值評估法中的不足進行補充，更好地對未來的交易情況進行評估，不同的是，期權(quán)定價評估法可以賦予買方選擇的權(quán)利，讓買方對產(chǎn)品的價格和數(shù)量進行設(shè)定。這樣一來，就減少了收益現(xiàn)值法中市場變動的可能性，增加了價值評估可靠性。但是這種價值評估法在實際應(yīng)用中有著嚴苛運作要求，對企業(yè)實際的資產(chǎn)分布狀況要求較為嚴格。

二、EVA的內(nèi)涵和EVA應(yīng)用在房地產(chǎn)行業(yè)中需要調(diào)整的部分

EVA的中文全稱為經(jīng)濟增加值，是企業(yè)進行各項稅款扣除之后的凈得盈利利潤減去投資的企業(yè)資本成本的余額。這種經(jīng)濟思想要求，只有企業(yè)的收益超過企業(yè)投入的資本成本，才能夠說該項目為企業(yè)創(chuàng)造了收益，實現(xiàn)了企業(yè)的價值。在經(jīng)濟活動中更加注重股東的利益，避免了以往傳統(tǒng)的評估方法中忽視股東價值的缺陷，在促進企業(yè)為股東牟利，創(chuàng)造更多經(jīng)濟價值上有著顯著的效果。

EVA的經(jīng)濟思想是由美國的一家經(jīng)濟管理公司提出來的，起初針對EVA的應(yīng)用就提出了20多條明細，詳細的規(guī)定了EVA在企業(yè)中的應(yīng)用細節(jié)，但是由于應(yīng)用企業(yè)在發(fā)展中各具特色，EVA在工作內(nèi)容上也要有所調(diào)整。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，因企業(yè)投資周期長、投資額巨大等特點，就要求EVA在以下方面做出調(diào)整：（1）研發(fā)的費用，實行資產(chǎn)化并且要求攤銷，這樣的做法是因為房地產(chǎn)企業(yè)在進行市場開拓時，將企業(yè)發(fā)展中心放在銷售部門上，沒有綜合的考慮企業(yè)的發(fā)展情況。（2）因為準(zhǔn)備資金的增加與減小并不影響企業(yè)的當(dāng)前資產(chǎn)，因此將準(zhǔn)備賬戶的余額納入到資產(chǎn)總額和凈得盈利中去，可以為房地產(chǎn)中經(jīng)常出現(xiàn)的壞賬、減值等情況做準(zhǔn)備。（3）商業(yè)信譽作為企業(yè)發(fā)展的永恒資產(chǎn)，不會隨著時間的推移而貶值，房地產(chǎn)企業(yè)在EVA計算中將計提的商譽減值準(zhǔn)備加回。（4）因為房地產(chǎn)企業(yè)需要對正在建設(shè)的工程進行投資，只有等到工程結(jié)束后才能夠收益，因此就需要將正在建設(shè)的工程數(shù)額從企業(yè)的資產(chǎn)成本中扣除。

三、EVA企業(yè)價值評估的評估模型

EVA企業(yè)價值評估的評估模型主要是將企業(yè)未來的EVA通過折現(xiàn)，與企業(yè)當(dāng)前的資本進行相加得到的企業(yè)的價值。為了更好地對企業(yè)價值進行評估，在應(yīng)用EVA價值評估模型的時候，需要對企業(yè)的情況進行假設(shè)，要保證企業(yè)能夠進行的持續(xù)的盈利經(jīng)營、保證企業(yè)的外部環(huán)境相對安全、企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定。從本質(zhì)上來說它屬于一種收益增值的評估方法，為了避免收益增值法在應(yīng)用中的不足，EVA企業(yè)價值評估模型又根據(jù)企業(yè)在發(fā)展中的不同階段進行調(diào)整，主要分為三種模式：

一是單階段評估模型，是在保證企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展中應(yīng)用的模型，但是企業(yè)的發(fā)展并不是一成不變的，隨著市場環(huán)境、政府政策、輿論導(dǎo)向等多方面的因素的不斷變化，會對企業(yè)產(chǎn)品的銷售帶來一定影響。所以單價段的評估模式，無法成為企業(yè)EVA價值評估模型中固定的評估方式。

二是兩階段評估模型，考慮到單價段模型中的不足之處，對企業(yè)的發(fā)展提出了新的發(fā)展要求，即企業(yè)的發(fā)展背景為快速增長階段轉(zhuǎn)為穩(wěn)定階段，這種發(fā)展背景符合企業(yè)的發(fā)展思路，一定程度上可以增加兩階段評估模型的使用周期。但是企業(yè)不能夠在短時期內(nèi)馬上做到發(fā)展速度的轉(zhuǎn)型，也為兩階段評估模型帶來了限制。endprint

三是三階段評估模型，它是遵循著企業(yè)發(fā)展的固定模式，由高速增長期到成熟過渡期，直至最后的穩(wěn)定發(fā)展期。雖然在計算上它的算法更為煩瑣，但是這種模型綜合考慮了企業(yè)的發(fā)展情況，最大程度的還原了企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，因此能夠廣泛地被應(yīng)用。

四、EVA模型的房地產(chǎn)企業(yè)價值評估運用優(yōu)勢

（一）倡導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的合理決策

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，其特點就是投資額巨大、收益周期長、回報高等特點。近年來，隨著國家相關(guān)制約房地產(chǎn)行業(yè)大肆擴張政策的出臺，房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行貸款融資受到了限制，企業(yè)不得不加大自有資金的投入，這就增加了企業(yè)股東的投資風(fēng)險。EVA評估能夠針對房地產(chǎn)的這一特性，對企業(yè)資產(chǎn)進行全面的了解，最真實地進行價值評估。這就為房地產(chǎn)企業(yè)的決策者在對項目進行投資時，提供了更多決策信息，有利于決策的優(yōu)化，避免盲目決策。

（二）提高了房地產(chǎn)企業(yè)的資本利用度

隨著政策上的制約，企業(yè)自身的資本資金很難支撐過大的房地產(chǎn)項目，因此，企業(yè)在自身的發(fā)展中要審時度勢，不斷調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，優(yōu)化資本資金的使用效率，不斷為企業(yè)創(chuàng)造收益。EVA評估可以避免房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目投資時，由于過度舉債而造成的企業(yè)風(fēng)險，改變房地產(chǎn)企業(yè)通過不斷擴張投資規(guī)模、追求短期高額回報的功利發(fā)展等粗獷式的擴張方法，積極引導(dǎo)企業(yè)通過進行自身資產(chǎn)的優(yōu)化與提高產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理配置的方式發(fā)揮企業(yè)的發(fā)展活力。

（三）促進房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)性發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)在進行自身的發(fā)展的時候，不應(yīng)只是關(guān)注目前房地產(chǎn)行業(yè)泡沫為房地產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)帶來的樂觀的收益，更要注重對長期發(fā)展的能力和對未來價值創(chuàng)造力的提升。只有企業(yè)制定了長遠發(fā)展的目標(biāo)，才能在實現(xiàn)目標(biāo)的過程中企業(yè)價值有穩(wěn)步的提升，增強房地產(chǎn)企業(yè)核心技術(shù)的開發(fā)能力，切身的提升企業(yè)的綜合實力。EVA評估的指標(biāo)能夠為企業(yè)帶來理性的發(fā)展要求，讓企業(yè)真正意識到企業(yè)自身情況在市場中的地位，不斷敦促企業(yè)進行轉(zhuǎn)型。

結(jié)論

基于EVA模型的房地產(chǎn)企業(yè)價值評估運用在減少房地產(chǎn)企業(yè)的決策失誤、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)運營成本上有著積極的作用，對于房地產(chǎn)企業(yè)綠色穩(wěn)定發(fā)展也至關(guān)重要。EVA模型在倡導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的合理決策、提高房地產(chǎn)企業(yè)的資本利用度、促進房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)性發(fā)展等方面都展示出了自身的優(yōu)勢。筆者認為該方法能夠促進房地產(chǎn)企業(yè)價值評估工作，實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，確保企業(yè)能夠長期健康穩(wěn)定地發(fā)展。

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作者簡介：

沈捷（1982.7- ），男，漢族，福建連城人，本科，講師，研究方向：會計及房地產(chǎn)評估。endprint