探究懲罰性賠償制度在房地產(chǎn)法中的適用

溫平歐

（571127 海南師范大學(xué) 海南 ?？冢?/p>

懲罰性賠償制度能夠有效地遏制、震懾房地產(chǎn)開發(fā)商的惡意欺詐行為，保護(hù)購房者的合法權(quán)益。如何將其在房地產(chǎn)法中的適用性進(jìn)行優(yōu)化，值得我們進(jìn)行深入的探討。

一、懲罰性賠償制度在房地產(chǎn)法中的適用狀況

（一）適用于惡意違約行為

《解釋》第8條規(guī)定提到，針對房地產(chǎn)銷售中出賣人的惡意違約行為，應(yīng)當(dāng)對其實(shí)施懲罰性賠償。當(dāng)雙方簽訂商品房售賣合同后，倘若在購買方不知情的情況下，出售方將房屋另作抵押或出售給第三方，則購買方可申請對出售方的懲罰性賠償。

（二）適用于欺詐行為

《解釋》第9條指出：“商品房出售方簽訂購銷合同后，如具備以下情形，造成合同條款無法正常履行者，購買方有權(quán)要求出售方返還其房款、利息及相關(guān)損失，并主張出售方承擔(dān)購房款一倍以內(nèi)的經(jīng)濟(jì)賠償。[1]”具體情形包括以下三點(diǎn)：第一，出售方將商品房不具備預(yù)售許可證的情況隱瞞，或提供虛假的預(yù)售手續(xù)；第二，出售方已將房屋抵押卻向購買方隱瞞；第三，出售方將房屋已向第三方出售的情況隱瞞，或隱瞞房屋性質(zhì)為拆遷安置屬性。以上三種情況都需要出售方承擔(dān)懲罰性賠償。

二、提高懲罰性賠償制度在房地產(chǎn)法中適用性的優(yōu)化策略

（一）分情況處理預(yù)售許可證欺詐行為

在房地產(chǎn)買賣中，當(dāng)發(fā)現(xiàn)商品房的出賣者存在預(yù)售許可證欺詐行為時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《解釋》規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格處理，針對《解釋》中的不足與問題進(jìn)行完善?！督忉尅返牡?條規(guī)定提到，對于尚未獲得商品房預(yù)售許可證或有關(guān)證明材料的商品房出賣者，其所簽訂的商品房買賣合同無效。但假如商品房的買受人在不知情的情況下與出賣人簽訂商品房買賣合同，雖然合同被判定為無效，但買受人可以申請對出賣者實(shí)施懲罰性賠償，最高賠償甚至可達(dá)所購商品房價款的一倍。同時也可以申請解除二者間的交易合同，要求出賣者返還已經(jīng)支付的購房款與利息。然而在現(xiàn)實(shí)生活中，也存在買受人知情，但由于急需購買商品房，而執(zhí)意與開發(fā)商簽訂購房合同的情況，這顯然對于開發(fā)商有失公平。在此情況下，應(yīng)當(dāng)以《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》與《民通意見》為基礎(chǔ)，縮小《解釋》所涉及到的“欺詐”行為的界定范圍，明確可以使用的幾種特定情形，確保懲罰性賠償?shù)恼J(rèn)定要符合《解釋》與消法的共同規(guī)定。

（二）采用過錯推定原則舉證欺詐行為

由于在商品房買賣中存在故意欺詐行為，這一行為具有極強(qiáng)的主觀性，但倘若要求商品房的買受人對于出賣人的主觀欺詐行為進(jìn)行舉證，顯然難度過大，甚至無法實(shí)施。因此《解釋》應(yīng)當(dāng)充分考慮到以上情況，對此做出明確的規(guī)定，過錯推定原則對此具有較強(qiáng)的適用性。在商品房進(jìn)行買賣前，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商自行舉證，提供充足的證據(jù)證明自身無欺詐行為，倘若開發(fā)商無法證明，即可判定為存在惡意欺詐行為。在具體適用的過程中，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將“房屋已售”或“房屋已抵押”的證據(jù)出示給購房者，以此作為日后懲罰性賠償?shù)呐卸ㄒ罁?jù)，為處于弱勢地位的消費(fèi)者增添保護(hù)作用。

（三）擴(kuò)展懲罰性賠償?shù)倪m用范圍

《解釋》中規(guī)定，當(dāng)買受人要求行使懲罰性賠償權(quán)益時，應(yīng)當(dāng)滿足兩方面的基本條件，一方面是欺詐行為已經(jīng)發(fā)生，另一方面是欺詐的結(jié)果已經(jīng)形成。但由于欺詐行為具有極強(qiáng)的主觀性，房屋買受人很難搜集到直接證據(jù)，造成舉證困難重重，導(dǎo)致買受人的消費(fèi)權(quán)益無法得到保障。基于此，應(yīng)當(dāng)對《解釋》中懲罰性賠償?shù)倪m用范圍進(jìn)行進(jìn)一步擴(kuò)大，從立法層面入手，既應(yīng)該針對典型欺詐行為進(jìn)行明確列舉，提高法律條文的有效性與實(shí)用性，也應(yīng)該針對房屋購銷環(huán)節(jié)中常見的欺詐行為進(jìn)行系統(tǒng)歸納，為買受人的舉證平添多種途徑。并且要著重注意舉證有效性的認(rèn)證環(huán)節(jié)，加強(qiáng)認(rèn)證的全面性與彈性，結(jié)合不同的實(shí)際情況進(jìn)行客觀、靈活、綜合的判斷，最大限度避免為法律條文規(guī)定之外的欺詐行為提供漏洞，從而既使得消費(fèi)者的合法權(quán)益得到有力保障，也能夠減少司法尷尬的出現(xiàn)。

（四）明確界定買受人的法律地位

《解釋》第1條規(guī)定：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出賣人，將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同[2]?！庇纱宋覀兛梢园l(fā)現(xiàn)，其中并未對于“買受人”的購買目的進(jìn)行明確界定，造成懲罰性賠償存在一定問題，為法律實(shí)踐增添了漏洞。一方面，如今存在許多以單位為整體購置樓盤出售給員工的現(xiàn)象，而倘若單位在交涉過程中遭受開發(fā)商欺詐或惡意違約，不僅員工的利益受到損失，單位也屬于受害者。因此，應(yīng)當(dāng)將“買受人”的界定由個人擴(kuò)大到單位或者集體，從而減少開發(fā)商欺詐行為發(fā)生的概率，最大限度保護(hù)消費(fèi)者安全。另一方面，如今房市過熱，部分投機(jī)者炒房行為屢禁不止，造成市場秩序混亂。如果這些購買群體在購房時遭到了開發(fā)商的惡意欺詐，那么是否適用于懲罰性賠償仍有待商榷。因此，《解釋》應(yīng)當(dāng)對于買受人的購房主體性質(zhì)、購房動機(jī)與目的等方面進(jìn)行系統(tǒng)的完善，確保懲罰性賠償制度科學(xué)合理，提高懲罰性賠償制度在房地產(chǎn)法中的適用性。

三、結(jié)論

總而言之，伴隨我國房地產(chǎn)市場熱度的不斷提高，相關(guān)市場規(guī)范一定要進(jìn)行及時有效的完善，為房地產(chǎn)市場的正常運(yùn)行提供踏實(shí)的保障。要將懲罰性賠償制度的適用范圍做出更加明確的界定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定有序運(yùn)轉(zhuǎn)。

[1]姚懿行.懲罰性賠償制度在房地產(chǎn)法中的適用性研究[J].法制與經(jīng)濟(jì),2018,(02):115-116.

[2]王桂春.論懲罰性賠償制度在房地產(chǎn)法中的適用[J].法制與社會,2009,(09):52-53.