房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中購(gòu)房人取回權(quán)初探

宋建君

江蘇潤(rùn)遠(yuǎn)律師事務(wù)所，江蘇 無(wú)錫 214000

最近一些年來(lái)，房地產(chǎn)在我國(guó)得到了前所未有的發(fā)展，我國(guó)有關(guān)部門(mén)也針對(duì)房地產(chǎn)的動(dòng)態(tài)變化進(jìn)行了政策上的相應(yīng)更改，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨向于穩(wěn)定。現(xiàn)階段，根據(jù)調(diào)研統(tǒng)計(jì)分析發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)趨向于飽和情況，全國(guó)各地也出現(xiàn)部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)，而其中有相當(dāng)數(shù)量的購(gòu)房人或自付或貸款，已經(jīng)付清全部房款。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序，另一方面，購(gòu)房人舉家傾其所有購(gòu)房，卻陷入“錢(qián)房”兩空的境地，這不僅侵害了購(gòu)房人的基本生存權(quán)益，也嚴(yán)重影響了社會(huì)穩(wěn)定。那么，在此情勢(shì)下，購(gòu)房人有什么樣的權(quán)利？該權(quán)利的性質(zhì)？如何行使該權(quán)利？本文進(jìn)行初淺分析。

一、購(gòu)房人權(quán)利性質(zhì)是一般取回權(quán)

依據(jù)我國(guó)《企業(yè)破產(chǎn)法》可知，當(dāng)企業(yè)破產(chǎn)進(jìn)入人民法院的受理階段時(shí)，管理人可以依據(jù)企業(yè)提出的破產(chǎn)申請(qǐng)對(duì)當(dāng)事人及債務(wù)人之間的合同作出繼續(xù)履行或者依法解除決定。如果有一方當(dāng)事人履行完畢合同，則管理人不得解除合同，既然不得解除，則此時(shí)的合同應(yīng)當(dāng)處于繼續(xù)履行狀態(tài)。如果購(gòu)房人已全額付清房款，則一方當(dāng)事人的義務(wù)已履行完畢，管理人對(duì)此類(lèi)合同不應(yīng)當(dāng)行使解除權(quán)。

既然簽訂的商品房預(yù)售合同繼續(xù)履行，那此時(shí)購(gòu)房人的權(quán)利性質(zhì)上是一種什么權(quán)利？筆者認(rèn)為，購(gòu)房人的權(quán)利本質(zhì)上應(yīng)是取回權(quán)。對(duì)取回權(quán)予以肯定和規(guī)制，是各國(guó)破產(chǎn)法的通例，依據(jù)我國(guó)《企業(yè)破產(chǎn)法》可知，當(dāng)企業(yè)破產(chǎn)進(jìn)入人民法院的受理階段時(shí)，權(quán)利人可通過(guò)管理人渠道來(lái)獲取自身所需要的財(cái)產(chǎn)，而債務(wù)人只能收回不屬于自身債務(wù)的一些資產(chǎn)，它是目前取回權(quán)的一般性規(guī)定。

通常，一般取回權(quán)是基于民法規(guī)定而進(jìn)行展開(kāi)，在本質(zhì)上仍屬于一種民事請(qǐng)求權(quán)。從民法視角分析，民法上物的請(qǐng)求權(quán)的返回，是權(quán)利人占據(jù)物事實(shí)并且具有法律溯源，而對(duì)于請(qǐng)求無(wú)權(quán)占有物或者返回物的，必須要恢復(fù)其原有的狀況。

依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》的規(guī)定分析可知，一般取回權(quán)具有多重表現(xiàn)特征：所者權(quán)是取回權(quán)的最為基礎(chǔ)的權(quán)利；取回權(quán)并不以破產(chǎn)清算程序才能行使；取回權(quán)所指定的物不是債務(wù)人的全部財(cái)產(chǎn)等。在破產(chǎn)的進(jìn)程中，取回權(quán)是以所有權(quán)為根基，主要適用于權(quán)利人自身?yè)碛袡?quán)利的制定物品，然而無(wú)法排除通過(guò)債券來(lái)進(jìn)行奪回取回權(quán)的一種客觀情形。原則上分析，在辦理產(chǎn)權(quán)登記層面，購(gòu)房人不得行使取回，然而由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身原因，考慮經(jīng)濟(jì)利益的最大化，沒(méi)有及時(shí)進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)，因此認(rèn)定購(gòu)房者擁有取回權(quán)。對(duì)于，購(gòu)房者可憑借自身對(duì)房屋所有權(quán)的擁有，來(lái)踐行其在實(shí)踐破產(chǎn)程序中擁有的取回權(quán)利。

筆者認(rèn)為，取回權(quán)的主要特征中，以取回標(biāo)的物為不屬于債務(wù)人所有的財(cái)產(chǎn)最為突顯。如前所述，筆者正在承辦的購(gòu)房人所購(gòu)房屋并不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，所有權(quán)并不屬于房地產(chǎn)企業(yè)?，F(xiàn)階段，根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的范疇有了更為清晰的認(rèn)知，抵押物或者在特定條件的買(mǎi)賣(mài)之中，相對(duì)人雖然已經(jīng)完全支付但是并沒(méi)有進(jìn)行轉(zhuǎn)移的取回權(quán)的標(biāo)定物品均不再納入財(cái)產(chǎn)破產(chǎn)的有效范疇。與取回權(quán)相對(duì)比，本條法律規(guī)定在基礎(chǔ)權(quán)利上并沒(méi)有什么本質(zhì)差別，因此基于破產(chǎn)程序來(lái)講，商品房的歸屬權(quán)利在原則上依舊可以參照使用。購(gòu)房者不能以沒(méi)有取得建筑使用權(quán)或者管理人也不可以利用沒(méi)有進(jìn)行登記等理由來(lái)對(duì)請(qǐng)求權(quán)實(shí)施抗辯，這一點(diǎn)在《破產(chǎn)規(guī)定》第71條得到了明確的回復(fù)，即管理者應(yīng)履行其交付義務(wù)，依據(jù)法律盡快辦理相應(yīng)的過(guò)戶(hù)手續(xù)。

二、房屋預(yù)告登記是為“保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)”，是購(gòu)房人取回權(quán)的保障

房屋預(yù)告登記，雖然購(gòu)房人并未取得物權(quán)意義上的所有權(quán)，但預(yù)告登記應(yīng)是為“保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)”。《物權(quán)法》對(duì)于預(yù)告登記進(jìn)行了明確的說(shuō)明：“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。

筆者認(rèn)為，在民法權(quán)利體系中，按照商品房預(yù)售合同而言，當(dāng)事人獲取的是物權(quán)而非債券，當(dāng)房屋所有權(quán)取得時(shí)，簽訂勞動(dòng)合同取得物權(quán)所有權(quán)，在進(jìn)行請(qǐng)求權(quán)申請(qǐng)的中間過(guò)程中，將會(huì)面臨重重困境及挑戰(zhàn)。依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，為保護(hù)在冊(cè)登記的物品免收妨害或者侵害，需要按照我國(guó)人大常委會(huì)的最新決策來(lái)進(jìn)行給予有效的解釋說(shuō)明。對(duì)于預(yù)告登記而言，其在實(shí)踐中所呈現(xiàn)的特殊意義主要體現(xiàn)在：權(quán)利者自身在物權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí)，對(duì)于自己可以產(chǎn)生良好的保護(hù)作用，一旦變動(dòng)不可逆轉(zhuǎn)，在法律層面也對(duì)權(quán)利人的變動(dòng)進(jìn)行最大程度的保障?！段餀?quán)法》20條中的預(yù)告登記制度，實(shí)際上是限制管理人行使解除權(quán)，“破產(chǎn)保護(hù)”功能是其設(shè)計(jì)的應(yīng)有之義。

最高人民法院對(duì)于預(yù)告登記制度給出了司法解釋?zhuān)瑢?duì)于預(yù)告登記主要相對(duì)于“終局登記”或者“本登記”而言的一種差異化的登記制度，主要是為了保全不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為核心要義而進(jìn)行的請(qǐng)求權(quán)。預(yù)告登記自身具有一定的物權(quán)效應(yīng)，在此歐美發(fā)達(dá)國(guó)家給予了明確是解釋。我國(guó)法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人的處分自由進(jìn)行限制，這樣做的核心目的是對(duì)登記在冊(cè)的請(qǐng)求權(quán)給予最大程度的保全，從而確保在實(shí)踐層面物權(quán)可以得到有效的落實(shí)。納入登記保全在法律意義上具有一定的效力，對(duì)產(chǎn)生內(nèi)容違背的舉措具有同等的排他效應(yīng)，所有從這個(gè)層面上去講，必須要獲得權(quán)利人的批準(zhǔn)后，法律上妨礙或者危機(jī)債券的行為才可以按照指定日期實(shí)現(xiàn)。在此所述的“第三人”，筆者認(rèn)為其不應(yīng)局限在狹義范圍中所述的請(qǐng)求權(quán)相對(duì)人，也就是通常意義中破產(chǎn)中的房地產(chǎn)企業(yè)下的債權(quán)人，同時(shí)還應(yīng)包括房地產(chǎn)企業(yè)的執(zhí)行、破產(chǎn)及被保全等狀況。此外，應(yīng)根據(jù)登記在冊(cè)，管理人不能將標(biāo)的物來(lái)過(guò)渡給第三人，從而實(shí)現(xiàn)標(biāo)的物在市場(chǎng)中的等價(jià)交換，因此只能被動(dòng)式管理人來(lái)將其用戶(hù)登記在物權(quán)請(qǐng)求權(quán)下進(jìn)行履行義務(wù)，呈現(xiàn)出一定的排他性。

三、購(gòu)房人取回權(quán)的行使

當(dāng)今社會(huì)，房地產(chǎn)企業(yè)得到迅猛發(fā)展，對(duì)于購(gòu)房人而言，取回權(quán)格外重要。為此，筆者結(jié)合自身經(jīng)驗(yàn)，從購(gòu)房人的受償權(quán)順序、購(gòu)房目的及購(gòu)房者的范疇、房屋收尾工程實(shí)現(xiàn)途徑等三個(gè)層面展開(kāi)取回權(quán)行使分析。

(一)購(gòu)房人優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和建筑工程承包人

依據(jù)法律規(guī)定：“認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”、“消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人”。由此可見(jiàn)，即使從優(yōu)先受償權(quán)來(lái)看，作為已經(jīng)支付清全部房款的購(gòu)房人，其優(yōu)先受償權(quán)均優(yōu)于抵押權(quán)和建筑工程承包人?；诒Ｗo(hù)對(duì)象維度分析，在對(duì)施工人員的生存權(quán)保護(hù)層面，受償權(quán)滯后于工程價(jià)款，然而對(duì)于購(gòu)房人而言，則是具有更優(yōu)效力地保護(hù)購(gòu)房人的生存權(quán)利益。

同時(shí)，考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)行情，為最大程度實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置，保護(hù)購(gòu)房人的基本權(quán)益，應(yīng)該在選擇中優(yōu)先使用受償權(quán)利，對(duì)于房屋未建設(shè)成的具體狀況，考慮到房屋距離交付周期相對(duì)較遠(yuǎn)，可以采用優(yōu)先償還定金或者房款的方式來(lái)進(jìn)行交易，在運(yùn)用中，需要與《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》等法律運(yùn)行規(guī)范相互銜和。

(二)需要甄別確定購(gòu)房人的范圍以及和購(gòu)房目的

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第29條規(guī)定：“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；(二)所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；(三)已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十”。從上述規(guī)定可知，“買(mǎi)受人”、“消費(fèi)者”在一定范圍內(nèi)將商品房購(gòu)買(mǎi)用來(lái)進(jìn)行居住而且在其自身名下沒(méi)有任何用于居住的房屋，且在房屋價(jià)款支付的金額已經(jīng)按照既定的50%比例完成支付的狀況。

筆者通過(guò)上述分析認(rèn)為，上述規(guī)定是基于保障購(gòu)房人的基本生存權(quán)，但同時(shí)對(duì)所保護(hù)的購(gòu)房人的權(quán)利明確了諸多限制：一是保護(hù)的購(gòu)房人所購(gòu)的預(yù)售商品房，應(yīng)是用于生活的住宅，包括純住宅以及商住兩用住宅，因?yàn)楸Ｗo(hù)的商品房應(yīng)是消費(fèi)品，而對(duì)于辦公用房和商業(yè)用房等經(jīng)營(yíng)用房，不在優(yōu)先保護(hù)的消費(fèi)品之列；二是受到優(yōu)先保護(hù)的購(gòu)房人不可以使法人單位，必須是法律意義上的自然人，因此其他組織或者單位進(jìn)行購(gòu)房，也就是使房屋為住宅用房，也不能受到優(yōu)先保護(hù)。三是對(duì)購(gòu)房數(shù)量也進(jìn)行了限制性解釋?zhuān)?guī)定了“買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”，必須是僅有一套住宅作為評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

如何在具體實(shí)踐層面，來(lái)對(duì)付款額度超過(guò)一半來(lái)進(jìn)行界定，或者對(duì)買(mǎi)受人在名下沒(méi)有其他用于居住的房屋來(lái)進(jìn)行評(píng)估。對(duì)此，筆者分析得出，在企業(yè)進(jìn)行申請(qǐng)破產(chǎn)時(shí)，應(yīng)規(guī)避企業(yè)對(duì)房屋進(jìn)行緊急處理或者增加付款的方式。另外，“以房抵債”的，不能列人消費(fèi)購(gòu)房人的范疇，不適用該規(guī)定。

(三)房屋收尾工程實(shí)現(xiàn)途徑

基于現(xiàn)實(shí)狀況，由于房屋處于基本完工的現(xiàn)狀，雖區(qū)別于那些需要后續(xù)大量投入的在建工程，但仍然還是有收尾工程需要完成，并在綜合竣工驗(yàn)收后才能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)的交付。因此，從實(shí)務(wù)操作上，應(yīng)以承擔(dān)續(xù)建款作為委托代理人的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)獲取法定意義的房屋所有權(quán)。