淺談按份共有人優(yōu)先購買權(quán)

倪 碩

沈陽工業(yè)大學(xué)，遼寧 沈陽 110870

我國《物權(quán)法》第101條規(guī)定：“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利?！眱?yōu)先購買權(quán)的概念應(yīng)當(dāng)表述為：對于所有人所出賣的物或轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，特定的民事主體享有的可以先于他人進(jìn)行購買的權(quán)利。[1]而按份共有人優(yōu)先購買權(quán)是建立在按份共有基礎(chǔ)上的優(yōu)先購買權(quán)。按份共有，亦稱分別共有，是指兩個以上的人對同一項(xiàng)不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照份額享有所有權(quán)。按份共有是最常見的共有關(guān)系。[2]

一、我國按份共有人優(yōu)先購買權(quán)發(fā)展現(xiàn)狀

在社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，優(yōu)先購買權(quán)制度在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)秩序、社會秩序中起到了積極的作用。其中按份共有人優(yōu)先購買權(quán)更是因與人們的生活息息相關(guān)，是不可或缺的組成部分之一。就我國大陸地區(qū)現(xiàn)代的按份共有人優(yōu)先購買權(quán)而言，《民法通則》第78條第3款的規(guī)定是其較早的法律規(guī)定，在隨后的《物權(quán)法》中亦有體現(xiàn)?！段餀?quán)法》對按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的法律規(guī)定比較清晰，但過于簡單、粗糙，在司法實(shí)踐環(huán)節(jié)中存在一定的爭議。為此，之后頒布的《物權(quán)法解釋(一)》中第9至14條對按份共有人優(yōu)先購買權(quán)中爭議比較大的共有份額的權(quán)利主體遺贈問題、同等條件范圍的認(rèn)定、行使期間、按份共有人之間存在的優(yōu)先購買競合等一系列問題作出解釋。以此來規(guī)制在司法實(shí)踐環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的漏洞，一定程度上解決了出現(xiàn)的問題，但還存在不完善的地方值得討論。

二、按份共有人優(yōu)先購買權(quán)存在的不足之處

2017年出臺的《民法總則》中刪除了《民法通則》關(guān)于按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的相關(guān)條款，這樣可依據(jù)的條款就主要體現(xiàn)在《物權(quán)法》以及《物權(quán)法解釋(一)》當(dāng)中。雖然從某種意義上來講《物權(quán)法》中的規(guī)定比《民法通則》中的要具體、規(guī)范，刪除之后條文表述的更為清晰，但仍然避免不了其依舊存在著一些問題值得思考。

在此之中，最為明顯的是缺失了關(guān)于權(quán)利損害的救濟(jì)問題。從《物權(quán)法》以及《物權(quán)法解釋(一)》中可以看出我國承認(rèn)并且致力于保護(hù)按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)。但是，當(dāng)按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利主體利益受到轉(zhuǎn)讓人侵害的時候，如何進(jìn)行損害救濟(jì)在法律上并沒有特定的規(guī)定，對救濟(jì)方面的立法缺失使得權(quán)利人在自己的權(quán)利受到侵害的時候得不到法律的完善保障。例如，當(dāng)轉(zhuǎn)讓人未盡到通知的義務(wù)或者履行通知的義務(wù)卻利用欺詐等方式欺瞞優(yōu)先購買權(quán)人從中獲取利益，損害其他按份共有人優(yōu)先購買權(quán)利益的。除了參照民法中其他相關(guān)法律維護(hù)權(quán)利人合法利益外，是否應(yīng)該針對按份共有人優(yōu)先購買權(quán)，在立法上建立相關(guān)的損害賠償機(jī)制，從而實(shí)現(xiàn)對權(quán)利人的保護(hù)，針對這一點(diǎn)法律中并沒有詳盡的解釋說明。

三、按份共有人優(yōu)先購買權(quán)完善建議

可以根據(jù)按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的發(fā)展看出其正在不斷的為適應(yīng)現(xiàn)代社會的發(fā)展而逐步完善，然而對其損害的救濟(jì)方面還是存在些許不足之處。針對其缺失相關(guān)損害救濟(jì)的情況，應(yīng)加以規(guī)范及時調(diào)整，從立法上完善損害救濟(jì)機(jī)制。只有法律的完善才能更好的促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、維護(hù)社會秩序的穩(wěn)定。

針對按份共有人優(yōu)先購買權(quán)進(jìn)行相關(guān)損害救濟(jì)的立法，是最根本的方法。當(dāng)按份共有人優(yōu)先購買權(quán)權(quán)利受到損害的時候，應(yīng)該有特定的法律可依據(jù)而不是依據(jù)其他民事法律對其進(jìn)行損害救濟(jì)。出現(xiàn)按份共有人優(yōu)先購買的權(quán)利受到損害的情況時，一是由于轉(zhuǎn)讓人未盡到通知的義務(wù)而使權(quán)利人無法行使其權(quán)利造成損害的。當(dāng)交易完成，交易人為善意第三人時，權(quán)利人雖無法再行使優(yōu)先購買權(quán)但應(yīng)該有請求損失賠償?shù)臋?quán)利；交易人非善意第三人時，權(quán)利人可以要求行使其優(yōu)先購買權(quán)并請求對在此期間造成的損失進(jìn)行賠償。二是雖然轉(zhuǎn)讓人盡到通知義務(wù)卻使用欺詐等手段使權(quán)利人無法根據(jù)同等條件進(jìn)行交易而造成損失的，權(quán)利人亦有權(quán)利請求行使其優(yōu)先購買權(quán)或是請求賠償。除此之外，優(yōu)先購買權(quán)這項(xiàng)制度在我國普遍認(rèn)識度還比較低，還要提高人們關(guān)于按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的法律意識，只有提高了意識才能更好的維護(hù)自己的合法利益。

四、結(jié)論

按份共有人優(yōu)先購買權(quán)這項(xiàng)法律規(guī)定僅僅是民法龐大體系中的一小部分，但在推進(jìn)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展、穩(wěn)定社會秩序方面有著一定的積極作用。我國雖然相繼出臺法律使其不斷發(fā)展完善，但在立法和司法解釋中的相關(guān)條文都顯得較為粗淺，其內(nèi)部還存在著些許爭議。對于此種情況，要重視對其進(jìn)行法律建設(shè)，更好的滿足社會發(fā)展的需要。