淺談拆遷中住改非的補(bǔ)償和違法建筑

趙 健

（100000 北京京平律師事務(wù)所 北京）

住改非也叫做住改商，是指國(guó)有或集體所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置優(yōu)勢(shì)，改變自己的住宅為商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。被拆遷房屋所有權(quán)證上表明的用途為住宅，但其依法取得了營(yíng)業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營(yíng)手續(xù)、稅務(wù)登記證實(shí)并有納稅記錄。由于在產(chǎn)業(yè)發(fā)展層面上具有低成本、便捷等優(yōu)勢(shì)在城市中非常普遍，相關(guān)的此類(lèi)房屋在面臨拆遷時(shí)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)自然是一個(gè)無(wú)法回避的問(wèn)題。

筆者對(duì)各地住改非補(bǔ)償?shù)囊?guī)定進(jìn)行了潛心研究，并總結(jié)認(rèn)為對(duì)于該性質(zhì)房屋的補(bǔ)償主要有以下幾種模式：

一、大多數(shù)地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權(quán)平均值確定

比如《黑龍江省哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法》第三十二條規(guī)定“拆遷的住宅房屋用作經(jīng)營(yíng)使用，且符合下列條件的，貨幣補(bǔ)償金額按照住宅房屋的拆遷補(bǔ)償估價(jià)金額和非住宅房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)金額的平均值確定：（一）拆遷通告發(fā)布前依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營(yíng)手續(xù)，有稅務(wù)登記證并有納稅記錄；（二）房屋所有權(quán)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營(yíng)手續(xù)和稅務(wù)登記證注明的營(yíng)業(yè)地點(diǎn)一致的?！?/p>

二、也有地區(qū)規(guī)定住改非可以享受商業(yè)用房補(bǔ)償政策

比如《浙江省麗水市慶元縣E19-23東門(mén)巷地塊“住改非”認(rèn)定規(guī)則》規(guī)定：“在拆遷公告公布前近二年以上在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，能提供工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、納稅發(fā)票等有效證件，并能按時(shí)簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，可以享受商業(yè)用房補(bǔ)償政策?！币灿械胤奖硎鰹榘凑辗课莸膶?shí)際用途補(bǔ)償。

三、參照商業(yè)用房估價(jià)，并且根據(jù)是否沿街標(biāo)準(zhǔn)有所不同

江蘇采用此種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比較常見(jiàn)比如宿遷、淮安、泰州等地。參照商業(yè)用房估價(jià)的前提一般相同，即取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、持續(xù)經(jīng)營(yíng)、持續(xù)納稅一定時(shí)間。對(duì)沿街的住改非房屋，其估價(jià)是根據(jù)營(yíng)業(yè)年限、取其營(yíng)業(yè)用房性質(zhì)和住宅用房性質(zhì)權(quán)重的拆遷評(píng)估價(jià)格之和作為實(shí)際營(yíng)業(yè)部分的拆遷補(bǔ)償價(jià)格。對(duì)非沿街住改非房屋，其實(shí)際營(yíng)業(yè)部分的拆遷補(bǔ)償采用住宅評(píng)估價(jià)加營(yíng)業(yè)補(bǔ)助的方法確定，營(yíng)業(yè)補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)年限確定。

四、一定時(shí)間之后的住改非完全按照住宅用房性質(zhì)進(jìn)行補(bǔ)償

比如《張家界市城市房屋拆遷管理辦法補(bǔ)充規(guī)定》中，規(guī)定對(duì)住改非房屋的拆遷，根據(jù)其合法經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況對(duì)正在經(jīng)營(yíng)的房屋給予適當(dāng)補(bǔ)償，具體操作上則根據(jù)住改非的時(shí)間在住宅用房評(píng)估價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)上上浮，但前提必須是在2007之前的住改非。在此時(shí)間點(diǎn)之后除臨街第一層的之外的住改非房屋則一律按照住宅用房性質(zhì)進(jìn)行評(píng)估補(bǔ)償。

五、采用混合標(biāo)準(zhǔn)

比如《重慶市城口縣國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》規(guī)定：“（一）臨街底層住改非房屋，以被征收房屋實(shí)際作為門(mén)市經(jīng)營(yíng)的面積，參照同地段門(mén)市進(jìn)行補(bǔ)償安置。并按規(guī)定給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。（二）其他住改非房屋，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，以實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)的面積按1∶1（征收面積：還房面積）的比例實(shí)行住宅產(chǎn)權(quán)調(diào)換；選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，以?shí)際用于經(jīng)營(yíng)的面積按同地段住宅評(píng)估價(jià)格的1∶2進(jìn)行補(bǔ)償。并按規(guī)定給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?！?/p>

如果被拆除房屋沒(méi)有任何建筑申報(bào)手續(xù)，或者雖有一定的手續(xù)但是三證不齊全的，那么這些房屋按法律規(guī)定都屬違章建筑，違章建筑不受法律保護(hù)，不能享受拆遷補(bǔ)償安置待遇。但是這里面又有如下幾種情況。

（1）建筑時(shí)屬違章建筑，但經(jīng)過(guò)城市土地管理部門(mén)、規(guī)劃部門(mén)的罰款處理后，責(zé)令其補(bǔ)辦手續(xù)后，房屋所有人已補(bǔ)辦了有關(guān)手續(xù)，僅因?yàn)榉课輰俨疬w范圍，房屋產(chǎn)權(quán)證暫停辦理而沒(méi)有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的（如果房屋產(chǎn)權(quán)證早已補(bǔ)辦到手，或使用欺騙手段取得房屋產(chǎn)權(quán)證的，不屬本文研究范圍）。對(duì)這種情況，筆者認(rèn)為被拆遷人也應(yīng)享受拆遷補(bǔ)償安置待遇，因?yàn)樗倪`章建房這一違法行為，在被城市規(guī)劃等部門(mén)進(jìn)行了罰款處罰（應(yīng)認(rèn)定未嚴(yán)重違反城市規(guī)劃），并按照處罰規(guī)定，補(bǔ)辦了有關(guān)手續(xù)后，該房屋就已經(jīng)由違章建筑變?yōu)楹戏ńㄖ?，合法建筑所有人理?yīng)享受合法待遇，即享受拆遷補(bǔ)償安置待遇。

（2）建筑時(shí)屬違章建筑，但經(jīng)過(guò)城市土地管理部門(mén)、規(guī)劃部門(mén)的罰款處理后，責(zé)令其補(bǔ)辦手續(xù)而未補(bǔ)辦的。因?yàn)楸徊疬w的違章建筑顯然不屬?lài)?yán)重違反城市規(guī)劃，所以，相關(guān)部門(mén)才可以對(duì)其進(jìn)行罰款處理，責(zé)令其補(bǔ)辦手續(xù)。但其并未按照處罰規(guī)定繳納罰款，補(bǔ)辦手續(xù)，并未將違章建筑變?yōu)楹戏ńㄖ?，其法律后果理?yīng)由其自負(fù)，房屋所有人當(dāng)然不能享受拆遷補(bǔ)償安置待遇。但是對(duì)于該違章建筑材料，由于是其合法收入購(gòu)置的，應(yīng)該酌情予以補(bǔ)償。應(yīng)該明確的是，對(duì)其建筑材料補(bǔ)償僅僅是補(bǔ)償其殘存價(jià)值，不能按照建筑物的實(shí)際價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。

（3）建筑物屬違章建筑，雖已被城市土地管理部門(mén)、規(guī)劃部門(mén)處罰并補(bǔ)辦了所有手續(xù)，但是在處罰決定上載明了附加條件的，要嚴(yán)格按照附加條件執(zhí)行。如果附加條件不明確、難以理解的，則被拆遷人對(duì)房屋享有貨幣補(bǔ)償待遇，但不能享有安置待遇。理由有三：一是房屋產(chǎn)權(quán)證是拆遷補(bǔ)償安置的法律依據(jù)，但被拆遷人的房屋產(chǎn)權(quán)證是有瑕疵的，系按附加條件補(bǔ)辦的，被拆遷房屋由違章建筑而變?yōu)楹戏ǖ?，這樣的房屋產(chǎn)權(quán)證與一般的房屋產(chǎn)權(quán)證不可同日而語(yǔ)；二是被拆遷人建房時(shí)違反城市規(guī)劃部門(mén)規(guī)定，在城市規(guī)劃內(nèi)建筑房屋，現(xiàn)在要拆除，按照城市規(guī)劃進(jìn)行建筑，當(dāng)然不可能對(duì)其予以安置；三是附加條件的契約性。因?yàn)樘幜P本來(lái)是一種行政行為，在處罰決定中載明一定的附加條件又體現(xiàn)民事的特點(diǎn)。違章建筑本來(lái)就應(yīng)該無(wú)條件拆除的，相關(guān)部門(mén)在處罰時(shí)，考慮各種因素而形成的附加條件其實(shí)是雙方的一種合約行為。如果載明的附加條件是待城市規(guī)劃建設(shè)時(shí)無(wú)條件拆除的話，則被拆遷人不能享受法律規(guī)定的任何拆遷補(bǔ)償安置待遇。

所以,所謂的違章建筑能否獲得合理的補(bǔ)償,不僅取決于法律條文規(guī)定本身，律師在幾個(gè)博弈主體之間的運(yùn)籌帷幄也舉足輕重。有類(lèi)似違章建筑又要求補(bǔ)償?shù)谋徊疬w人，若遇此種情形,可以聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師，律師在其中可以發(fā)揮巨大的作用。它一方面展示了律師將法律內(nèi)化與將法律精神外化的智慧,另一方面有可能給被拆遷人帶來(lái)很大的經(jīng)濟(jì)利益。

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[2]王福友.房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議外的國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)償問(wèn)題[J].哈爾濱工業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）,2013(6)：53-59.

[3]李濤，許成安.“雙軌制”壟斷與城鄉(xiāng)間土地征收拆遷補(bǔ)償差異研究[J].經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理,2013(8)：24-33.