“地王”變臉

張翠翠

從2016年到2017年，屢屢有區(qū)域“地王”被曝光，與拿地的風光無限相比，此后，因為成本太高，很多地王項目遲遲沒有動工，已經(jīng)入市的項目，銷售狀況也不太理想。

不過，“地王”卻炒熱了周邊的房價，在地王還沒有賺到“回頭錢”時，那些早已入市的樓盤卻沾了地王的光，賺得盆滿缽滿。

2017年，七成地王在虧損

近日，泰禾花費約108.62億將一塊曾被稱為北京“第三高價”的地王收入囊中。

兩年前，“第三高價”地王——北京豐臺地王，由華僑城、華潤置地、招商蛇口三大央企花費83.4億聯(lián)手摘得，溢價率50%，折合樓面價5.6萬元/平方米。

在寸土寸金的北京，“第三高價”地王原本意味著不錯的回報。但這塊地在拍賣之初就因價格高而讓聯(lián)合方之間產(chǎn)生了分歧。拍賣當天，華潤和招商因為土地成本超出預期而打算退出，最終是華僑城獨立拿下了這塊地。

此后兩年，華僑城因這塊“地王”遭受了不小的折磨。在項目案名尚未宣布的情況下，招商和華潤就分別在2016年7、8月陸續(xù)退出了該項目，并將其所持合計67%的股權，全部轉讓給了華僑城。

孤注一擲的華僑城，起初仍抱有希望靠這個項目翻盤。去年3月，他們公布了該項目案名，豐臺地王正式定名為“新著東方”，并宣稱要將其建造成北京豪宅標桿。不過，華僑城還是在為自己尋找新的合作伙伴。去年7月，華僑城北方集團與泰禾華北區(qū)域簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，去年8月，泰禾接手了北京僑禧49%的股權。不過，在與泰禾攜手僅兩個月后，華僑城還是選擇了徹底放棄。去年10月31日，他們將北京僑禧剩余的51%股權，也掛上了北京產(chǎn)權交易所。

從當年豪擲83.4億的意氣風發(fā)，到今天黯然退出，豐臺地王給華僑城帶來了巨大的財務壓力。截至去年10月31號，北京僑禧2016年度負債總額高達98.31億元，處于前期開發(fā)階段讓項目公司過去兩年都處于資不抵債的境地。

對泰禾來說，以108億的代價接手當年83億的地王，看起來并不劃算。過去一年都在四處收購的泰禾，拿下這宗地王后，將擴充其在北京區(qū)域的土地儲備。作為曾經(jīng)的地王收割機，泰禾目前在京仍有9個項目預售，但其近一年多已經(jīng)鮮有涉足北京土地市場，而是將目光轉向了收并購市場。

至于收購豐臺地王之后，能否快速施工，目前還沒有定論。尷尬的是，其旁邊高端定位的天悅壹號項目，不久前已經(jīng)對外開放示范區(qū)和樣板間，在速度上已搶先一步。

有數(shù)據(jù)顯示，在過去的兩年，與拿地時的風光相比，有“七成地王在虧損”。1月3日，易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱在“2018，相信未來”樓市年度發(fā)布會上指出，絕大多數(shù)在2016年誕生的地王在2017年遭遇了嚴峻的生存考驗。

進入2018年，南京本地媒體報道了一條新聞，2016年地王項目京奧港未來墅封停，因拖欠施工方工程款而被迫停工。2016年4月15日，經(jīng)過61輪競拍，京港澳集團以47.6億元摘得南京麒麟G09宅地，樓面價22353元/㎡，成為當時區(qū)域地王，溢價率超100%。

然而，從直觀上，麒麟的地價并沒有被更多的地王炒熱，反而是趨降，這對板塊房價的預期產(chǎn)生了非常不利的影響，京奧港目前在售的房價，以地價而言，非常之低。

這不僅是南京麒麟G09地王所面臨的“尷尬”，也是眼下和不遠的將來，中國更多地王所不得不面臨的現(xiàn)實。

地王“拖延癥”背后

整個2016年，我國一共產(chǎn)生了超過340宗單、總價地王，房企一窩蜂競逐高價地，一時風光無限。特別是位于長三角的上海、南京、杭州、蘇州等熱點城市地王頻現(xiàn)。在克而瑞最近的一篇研究分析中，選取了熱門城市的50個典型地王項目展開分析，結果顯示50個地王項目只有7個已開盤，有29個已開工未開盤，仍有14個尚未開工，集體患上了拖延綜合癥。

研究發(fā)現(xiàn)，這些城市往往也是2017年政府“控房價”的重點區(qū)域，多個區(qū)域的“限價”甚至直逼“地王”的樓面價，這意味著已入市的“地王”項目，高價銷售會迎來市場反應的平淡。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，杭州首開金茂府于2017年6月28日開盤，當周定金簽約率僅為43%。

按政府規(guī)定，地塊完成交易后1年不開工罰款20%，兩年不開工則由政府無償收回。但現(xiàn)實是，多重原因牽絆了“地王”項目的入市步伐。

“現(xiàn)在土地增值慢、土地支出多、利息也多，所以企業(yè)必須做高周轉，開發(fā)慢了利息就可能很快超過建安成本，不僅不掙錢甚至被拖垮?！倍∽骊疟硎荆衲觊_發(fā)商迎來了最困難的日子，受融資門檻提升、限購限貸預售證審批等一系列房產(chǎn)調控之下，房企資金回籠難度加大，資金不到位就可能造成工期拖延。

回顧近年的房地產(chǎn)歷程，不同的調控節(jié)點上均出現(xiàn)過“地王之殤”。如2008年的海南、2011年的浙江和2014年的長沙等，房企高價拿地后不久便遇行業(yè)下行周期，“地王”項目慘被套牢。結局是，有的以爛尾、企業(yè)破產(chǎn)告終；也有的幸運地得到救助，獲得新生。

此外，地王項目開發(fā)無疑需要高成本投入，資金不到位造成工期拖延也在一定程度上延緩了地王項目的入市。安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認為，土地不開工或停工也可能因為房企的資金（尤其是現(xiàn)金流）出現(xiàn)問題。還有一種讓開發(fā)商選擇主動拖延工期的原因則是等待利潤。

理性的“調控”：如何避免“今年不買房，明年買地王”

2016年，濟南市唐冶片區(qū)進入土拍現(xiàn)場，一時誕生了不少地王板塊。圍子山西側的2016-G021號、G022號、G023號三宗地塊，經(jīng)過13家房企的936輪競價，最后被濟南隆昊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以254624萬元的價格收入囊中，溢價率高達389.79%，并于當年7月4日與濟南市國土資源局正式簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》。按照容積率來算，2016-G021地塊的地上最大容積率為1.4，樓面地價為7080元/㎡，刷新了濟南土地掛牌出讓的紀錄，成為喧囂一時的“地王”。

經(jīng)調查，這家名不見經(jīng)傳的拿地公司——濟南隆昊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其控股股東正是當天以15億元拍下同片區(qū)2016-G017、G018地塊的河北帝華房地產(chǎn)集團有限公司。這意味著，河北帝華房地產(chǎn)集團有限公司斥資40多億元買了5塊地，一時名聲大噪。

然而，眼看到了交款大限日，河北帝華房地產(chǎn)集團卻沒有付清首期土地款。最終因違約被扣除競買保證金2.25億元。同時，兩家公司被列入誠信黑名單，2年內不得在濟南市參與土地競買。河北帝華房地產(chǎn)集團有限公司成為近年來濟南房地產(chǎn)界首例因無法繳納土地出讓價款而被處罰的企業(yè)。帝華方面稱一直在籌款。

高達近400%的溢價率，一下子讓唐冶片區(qū)聲名鵲起，周圍的房價與地價短時間內出現(xiàn)非理性上漲，房價每平米漲了上千元。如今的唐冶片區(qū)，拿地的企業(yè)正在加緊施工，高樓還未露面，未來售樓價是多少？恐怕高得離譜，才能對得起如此高的地價。在意識到這種非理性的“抬高”房價的行為后，濟南市相關部門緊急在去年9月28日和10月2日發(fā)出兩道“調控令”，出臺“限購”政策，對房地產(chǎn)市場進行調控。

就在去年的4月19日，濟南市曾發(fā)布最嚴限購令，首付提高到60%，同時規(guī)定土拍溢價率超過150%得賣現(xiàn)房，這一政策無疑是為樓市踩了“急剎車”。

可喜的是，去年土拍從8月份的熱門地塊溢價率高，到12月份的大部分底價成交，在政策高壓下，土拍市場趨于理性。

為此，業(yè)內專家稱，地價高的樓盤，它將來的房價肯定低不了。“唯恐變成今年不買房，明年買地王”。對剛需來說，華山片區(qū)、雪山片區(qū)、萬達文旅片區(qū)、新東站片區(qū)都是不錯的選擇，目前來說，這些片區(qū)的地價并不高。