營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉稅問(wèn)題研究

趙世彩

摘要：股權(quán)轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)企業(yè)交易買賣土地使用權(quán)、建筑物和在建項(xiàng)目的重要方式。采用直接交易的方式會(huì)產(chǎn)生種類繁多的稅費(fèi)，而股權(quán)轉(zhuǎn)讓可以使轉(zhuǎn)讓雙方合理規(guī)避一些稅費(fèi)，減輕稅負(fù)壓力，滿足房企對(duì)資金的巨大需求。營(yíng)改增后，股權(quán)轉(zhuǎn)讓仍然是房企交易地產(chǎn)的重要手段，但其實(shí)施方案和效用產(chǎn)生了一些變化，本文將結(jié)合相關(guān)政策，探討營(yíng)改增后股權(quán)轉(zhuǎn)讓的避稅作用和風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；股權(quán)轉(zhuǎn)讓

房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著支柱性作用，關(guān)聯(lián)著建材、運(yùn)輸、裝修、教育、工業(yè)加工、零售等等上下游產(chǎn)業(yè)，是歷屆政府重點(diǎn)調(diào)控和扶持的對(duì)象。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)無(wú)論是投標(biāo)購(gòu)地、設(shè)計(jì)規(guī)劃還是后期營(yíng)銷維護(hù)，都需要大量資金來(lái)保證各個(gè)環(huán)節(jié)順利進(jìn)行，合理避稅是房企節(jié)約資本的重要方式。自2016年5月1日起，我國(guó)在全國(guó)全行業(yè)范圍推廣營(yíng)業(yè)稅改增值稅改革，房地產(chǎn)業(yè)也在此階段被納入營(yíng)改增的范圍內(nèi)，對(duì)產(chǎn)業(yè)內(nèi)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以及資本流動(dòng)都產(chǎn)生了一定影響。

一、股權(quán)轉(zhuǎn)讓避稅作用探究

基于宏觀經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略或者某一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的目的，房地產(chǎn)商往往會(huì)選擇通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式來(lái)取得目標(biāo)公司的土地使用權(quán)、在建工程項(xiàng)目或者相關(guān)產(chǎn)品和資源。尤其是在買賣土地使用權(quán)方面，企業(yè)間常常通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行交易，以規(guī)避高額稅負(fù)。營(yíng)改增之后，原本直接買賣土地使用權(quán)的稅負(fù)負(fù)擔(dān)大為減輕，但是與股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)相比，直接交易土地的稅負(fù)負(fù)擔(dān)還是比較重。直接交易土地的出賣方除了要繳納增值稅（10%）以外，還需要企業(yè)所得稅（25%）、城市維護(hù)建設(shè)稅（7%）、土地增值稅（30%，40%，50%或60%）、印花稅（0.05%）和教育費(fèi)附加（3%+2%），買入方需要交納契稅（3%）和印花稅（0.05%），種類繁多，手續(xù)復(fù)雜，還需要買賣雙方協(xié)商稅負(fù)承擔(dān)問(wèn)題。而非上市公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓不需要繳納增值稅（上市公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓需要繳納，但涉及現(xiàn)實(shí)的股價(jià)變動(dòng)等問(wèn)題，未必能夠節(jié)約稅費(fèi)），只需要對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方征收相應(yīng)的企業(yè)（25%）或個(gè)人（20%）所得稅和印花稅（土地增值稅問(wèn)題需要具體探究），對(duì)受讓方只征收印花稅，稅負(fù)負(fù)擔(dān)和報(bào)稅程序較于前者相對(duì)輕簡(jiǎn)。

需要注意的是，通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式所規(guī)避的增值稅會(huì)在后續(xù)的房地產(chǎn)直接買賣交易中出現(xiàn)，彌補(bǔ)前一階段所規(guī)避的稅款。增值稅是以商品生產(chǎn)、流通和勞務(wù)服務(wù)中產(chǎn)生的增值額為計(jì)稅對(duì)象來(lái)征收的流轉(zhuǎn)稅，具有遞延的性質(zhì)。增值稅的計(jì)算征收是以銷項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅額，通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式所規(guī)避的增值稅會(huì)在下一階段的房地產(chǎn)直接交易中通過(guò)計(jì)算銷項(xiàng)稅額減去股權(quán)轉(zhuǎn)讓方的銷項(xiàng)稅額（即當(dāng)前階段的進(jìn)項(xiàng)稅額）的方式來(lái)遞延征收。

以下我們舉一個(gè)簡(jiǎn)化的例子來(lái)說(shuō)明此種情況：

假設(shè)非上市A公司于2018年6月花費(fèi)1100萬(wàn)購(gòu)得一宗土地使用權(quán)，其中增值稅100萬(wàn)元，購(gòu)地款1000萬(wàn)元（其余稅負(fù)暫時(shí)不考慮）。除此以外，A公司無(wú)其他業(yè)務(wù)。一年后，A企業(yè)管理者將股權(quán)以3300萬(wàn)的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給B公司（非上市）。B公司出于對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的考慮，決定出售這塊土地的使用權(quán)。假設(shè)以5500萬(wàn)的價(jià)格出售，其中增值稅500萬(wàn)元。那么此時(shí)B公司應(yīng)繳增值稅款=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額=500-100=400萬(wàn)元。

假如是B公司花費(fèi)3300萬(wàn)直接從A公司購(gòu)得該土地的使用權(quán)，其中增值稅300萬(wàn)元，那么A公司應(yīng)繳增值稅=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額=300-100=200萬(wàn)元。之后B公司再轉(zhuǎn)手以5500萬(wàn)價(jià)格賣掉該土地的使用權(quán)，B公司應(yīng)繳增值稅=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額=500-300=200萬(wàn)元。

從此我們可以看出，A公司通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式交易土地使用權(quán)規(guī)避的增值稅，轉(zhuǎn)嫁到了B公司下一階段的土地使用權(quán)交易上去。原本需要A公司繳納的增值稅200萬(wàn)元，需要B公司來(lái)承擔(dān)。而在營(yíng)改增之前，由于營(yíng)業(yè)稅是對(duì)企業(yè)或個(gè)人的營(yíng)業(yè)額征稅，不具有增值稅的遞延性，股權(quán)交易所規(guī)避的營(yíng)業(yè)稅是被徹底規(guī)避掉了，不會(huì)轉(zhuǎn)嫁至股權(quán)受讓方的下一個(gè)流轉(zhuǎn)階段。

二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的土地增值稅問(wèn)題

依據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》，在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。由此來(lái)看，通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓來(lái)交易房地產(chǎn)可以規(guī)避直接交易中的土地增值稅。然而大量的企業(yè)選擇以此種方式交易房地產(chǎn)引起了相關(guān)部門的重視，國(guó)家稅務(wù)總局在2000年曾對(duì)深圳市能源集團(tuán)有限公司的一樁百分百股權(quán)轉(zhuǎn)讓案作出批復(fù)，認(rèn)為該案涉及百分百股權(quán)轉(zhuǎn)讓，且股權(quán)主要以土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物的形式表現(xiàn)，應(yīng)該繳納土地增值稅。

國(guó)稅總局的批復(fù)對(duì)請(qǐng)示的稅務(wù)機(jī)關(guān)請(qǐng)示的具體事由具有法律效力，也對(duì)相關(guān)抄送機(jī)關(guān)具有法律效力，而其他稅務(wù)機(jī)關(guān)在遇到類似情形時(shí)也是可以依據(jù)此批復(fù)執(zhí)行的。就全國(guó)范圍而言，對(duì)于以收購(gòu)房地產(chǎn)為目的的股權(quán)交易是否征收房地產(chǎn)增值稅尚無(wú)明確的統(tǒng)一的法律規(guī)范來(lái)規(guī)定，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)并不一致。而且，對(duì)于如何界定以交易房地產(chǎn)為目的的股權(quán)轉(zhuǎn)讓也存在爭(zhēng)議。是否以百分百股權(quán)轉(zhuǎn)讓為界定標(biāo)準(zhǔn)，是否需要判斷轉(zhuǎn)讓企業(yè)的資產(chǎn)性質(zhì)，還需要權(quán)威部門具體規(guī)定。

在法律規(guī)范不明晰，標(biāo)準(zhǔn)界定模糊的情況下，可以通過(guò)分批轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為來(lái)規(guī)避土地增值稅。例如A公司有王某和李某兩個(gè)股東，分別持有A公司75%和25%的股份。在進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，先將A公司李某的25%股份轉(zhuǎn)讓給B公司，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間之后再轉(zhuǎn)讓王某的股份，這樣可以避免一次性直接轉(zhuǎn)讓100%股份征收土地增值稅。而在現(xiàn)實(shí)中，持有公司50%以上的股份即可以對(duì)公司經(jīng)營(yíng)管理施加重要影響，未必需要進(jìn)行百分百的股權(quán)轉(zhuǎn)讓。因此，土地增值稅是否需要征繳視具體的股權(quán)轉(zhuǎn)讓方案和當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門的具體業(yè)務(wù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)而定，還需要財(cái)務(wù)人員積極與稅務(wù)部門溝通，了解相關(guān)政策。

然而即便如此，企業(yè)兼并股權(quán)轉(zhuǎn)讓的土地增值稅是暫免征收，屬于一種稅收優(yōu)惠政策。在關(guān)于土地增值稅規(guī)定的通知中并沒(méi)有規(guī)定暫免的時(shí)限，通常我們認(rèn)為應(yīng)該在下一個(gè)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征收，這個(gè)時(shí)間是不確定的，但土地增值稅的繳納在整個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程中不可避免。

三、房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉稅風(fēng)險(xiǎn)探究

現(xiàn)實(shí)中的股權(quán)轉(zhuǎn)讓案例更為復(fù)雜，其所涉及的公司股權(quán)結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)狀況、債權(quán)債務(wù)以及在建工程項(xiàng)目等等問(wèn)題都會(huì)影響股權(quán)轉(zhuǎn)讓所要達(dá)成的戰(zhàn)略目的，也會(huì)給稅務(wù)問(wèn)題留下隱患。在股權(quán)結(jié)構(gòu)方面，需要明晰股權(quán)持有人是個(gè)人還是公司以及是否存在外資股東。對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓所持有的企業(yè)股權(quán)，受讓方為扣繳義務(wù)人，需要在轉(zhuǎn)讓公司所在地的稅務(wù)部門辦理相關(guān)手續(xù)，及時(shí)繳納相應(yīng)的稅款和手續(xù)費(fèi)。而對(duì)于外資股東，則要告知對(duì)方繳納稅款的具體義務(wù)，并要求對(duì)方積極配合辦理相應(yīng)的手續(xù)。為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)在合同商議中根據(jù)相關(guān)規(guī)定明確相關(guān)稅務(wù)問(wèn)題的責(zé)任義務(wù)，避免外資股東由于不了解國(guó)內(nèi)法律法規(guī)而未履行相應(yīng)義務(wù)，給股權(quán)受讓方造成損失。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況以及資產(chǎn)負(fù)債問(wèn)題也是受讓方需要考慮的重要因素。轉(zhuǎn)讓企業(yè)的未核銷債務(wù)，過(guò)往債權(quán)債務(wù)的性質(zhì)是由、金額大小以及所涉及的商業(yè)訴訟都會(huì)給受讓方的稅務(wù)問(wèn)題帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于這種問(wèn)題，應(yīng)該詳細(xì)核查轉(zhuǎn)讓企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和債務(wù)狀況。為保證調(diào)查結(jié)果公正客觀，應(yīng)該聘請(qǐng)第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所對(duì)轉(zhuǎn)讓企業(yè)的財(cái)務(wù)和債務(wù)狀況進(jìn)行專業(yè)評(píng)估，出具相關(guān)評(píng)估報(bào)告，給出相應(yīng)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓方案意見(jiàn)書。收購(gòu)方案決策者關(guān)注的重點(diǎn)應(yīng)該集中在轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債比以及現(xiàn)金流量狀況，轉(zhuǎn)讓企業(yè)的債務(wù)是否以股權(quán)或者房地產(chǎn)作抵押，是否為其他法人或個(gè)人做擔(dān)保，債權(quán)回收難度以及稅務(wù)承擔(dān)問(wèn)題，避免稅務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)和后續(xù)可能出現(xiàn)法律糾紛。營(yíng)改增后，股權(quán)轉(zhuǎn)讓公司相關(guān)重要的合同文件、土地出讓金票據(jù)、增值稅票據(jù)是否符合相關(guān)規(guī)定都會(huì)對(duì)收購(gòu)后的稅務(wù)問(wèn)題產(chǎn)生重要影響，因此也要嚴(yán)格審查相關(guān)票據(jù)、文件是否齊備合規(guī)。必要情況下，可以通過(guò)訂立合同與股權(quán)轉(zhuǎn)讓方協(xié)商相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)問(wèn)題。

四、結(jié)語(yǔ)

經(jīng)過(guò)四年的改革，營(yíng)改增開(kāi)始在全國(guó)全行業(yè)范圍內(nèi)實(shí)行，同時(shí)今年也開(kāi)始了國(guó)稅地稅機(jī)構(gòu)合并改革，都對(duì)我國(guó)稅務(wù)事業(yè)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)有著重要的積極意義。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)家政策有著極高的敏感度，需要積極配合政策改革和市場(chǎng)形勢(shì)改變自身經(jīng)營(yíng)模式和發(fā)展戰(zhàn)略。如何結(jié)合營(yíng)改增加強(qiáng)房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓的涉稅管理還需要管理者和財(cái)務(wù)人員加強(qiáng)學(xué)習(xí)，積極與當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門配合，了解相關(guān)法規(guī)政策實(shí)施細(xì)節(jié)，制定科學(xué)的收購(gòu)方案和稅收籌劃方案。

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