我國房產(chǎn)稅對房價的影響

李佳

摘 要：投資者對房屋的需求日益旺盛，開發(fā)商對土地的搶占壟斷以及我國資本市場上的監(jiān)管不力，導(dǎo)致房價逐年高速增漲，這種非理性的市場現(xiàn)象都表明房產(chǎn)稅改革迫在眉睫，財政部和稅務(wù)局提出要制定政策維穩(wěn)房價的過快上漲。本文主要圍繞重慶和上海試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅對房價的影響效果，為完善我國房產(chǎn)稅政策提供一些參考意見。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅 房價 房產(chǎn)稅政策

基本概念

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅，征稅對象僅僅為城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋。現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是在1986年9月15日國務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，從1986年10月1日開始實(shí)施。鑒于全國推行難度較大，在2011年重慶和上海成為試點(diǎn)城市開征房產(chǎn)稅。

實(shí)施現(xiàn)狀

重慶房產(chǎn)稅主要是對主城區(qū)的獨(dú)棟商品住宅、新購的高檔住房和滿足三無條件的個人新購的第二套房以上的普通住宅征收，其稅率分三檔，依次為0.5%、1%、1.2%；上海則是針對全部行政區(qū)域征收，稅率為0.6%和0.4%。通過對該兩地的對比分析，我們可以發(fā)現(xiàn)：兩 地的房產(chǎn)稅采用的是差別稅率和低稅率結(jié)合的方式征收，體現(xiàn)出稅收的公平性；兩地均將房屋的交易價格作為計稅基礎(chǔ)；兩地都實(shí)行稅收優(yōu)惠；兩地的征收的房產(chǎn)稅將用于建設(shè)保障房和公租房。

由上表的數(shù)據(jù)對比分析可以得出，從2011年開始對重慶和上海兩地實(shí)行試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅之后，在2012年重慶二手住宅商品房的銷售價格指數(shù)有所回落，但是商品住宅的銷售額連年遞增，尤其是在2011年至2013年，我們不能就此得出結(jié)論是由于征收房產(chǎn)稅而導(dǎo)致的二手住宅商品房銷售價格指數(shù)的下降，筆者認(rèn)為還可能是政府實(shí)施的其他抑制房價持續(xù)上漲的政策，比如限制房貸、限購還有提供廉租房和公租房等措施。2011年至2015年，重慶、上海和全國的房價的整體趨勢是一致的，從2011年，實(shí)行征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)開始，商品房的銷售面積和住宅的銷售額一直保持增長趨勢，在2011年是征收房產(chǎn)稅的第一年，重慶二手房的交易價格指數(shù)有所下降，而上海的保持穩(wěn)定，與全國的指數(shù)保持同步，可見房產(chǎn)稅對房價的影響可以說是微不足道的。

主要原因可能是因?yàn)樯虾Ｊ形覈?jīng)濟(jì)活動最大的經(jīng)濟(jì)中心，重慶也是西南地區(qū)的核心城市，人口集中于兩地，對住房的需求相對其他中小城市會更加強(qiáng)烈，即便是征收房產(chǎn)稅來增加住宅的投資成本，消費(fèi)者也愿意買單來滿足剛性的需求，因此相應(yīng)的房價沒有得到明顯的抑制；同樣是大城市，由于剛性需求過于旺盛，房地產(chǎn)市場的投機(jī)性是很難被弱化的，投資房地產(chǎn)帶來的收益如果大于繳納房產(chǎn)稅的顯性成本的話，投資者仍然會購房、炒房；試點(diǎn)房產(chǎn)稅的征收范圍不大，重慶和上海僅對部分地區(qū)實(shí)行征收房產(chǎn)稅，因此該政策對房價的抑制作用也是很有限的。

影響分析

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來說，征收房產(chǎn)稅會增加消費(fèi)者的購買成本，社會中大多數(shù)的購房者是從銀行貸款來購買房屋，本來就不充裕的收入中除了要還房子貸款，還要繳納房產(chǎn)稅。這無疑是增加了普通購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。從供求關(guān)系的角度來說，征收房產(chǎn)稅會使得消費(fèi)者對房屋的需求下降，政府想通過征收房產(chǎn)稅來抑制房價的惡性上漲，但是對于普通消費(fèi)者來說，本來就買不起房，房價的不斷上漲就更難得買得起房了，只能租房，而房東又會將房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁到租金中，與政府的構(gòu)想形成有巨大的偏差。

對策和建議

4.1擴(kuò)大征稅范圍

政府還應(yīng)對已有的存量房和普通住宅征稅，抑制投資者對住宅的投機(jī)，維護(hù)稅收政策的公平性。拓寬征稅的區(qū)域，陣對不同地區(qū)的商用、工業(yè)用、農(nóng)用房屋合理的征稅，實(shí)現(xiàn)區(qū)域間稅賦的公平。

4.2設(shè)置合理地房產(chǎn)稅征收率

根據(jù)我國實(shí)際發(fā)展情況來看，稅率的設(shè)置沒有達(dá)到預(yù)期的效果，并不能保障社會底層群眾的利益，并且不同地區(qū)的發(fā)展水平有明顯的差異，設(shè)置合理地征收率，劃分不同區(qū)域、層次的征收率，引導(dǎo)投資者合理對房產(chǎn)進(jìn)行投資。

4.3健全房產(chǎn)評估體系

借鑒國外的房產(chǎn)稅制度，完善房產(chǎn)稅法的法律法規(guī)，對房產(chǎn)評估環(huán)節(jié)實(shí)行監(jiān)控和準(zhǔn)入制度，嚴(yán)厲打擊不合法的行為。

【參考文獻(xiàn)】

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