合同網簽不等于預告登記

王秦飛+湯光輝

摘 要：房屋買賣合同網簽的性質屬于行政監(jiān)管手段，目的在于實現地產市場的監(jiān)管。預告登記是公式方式，其對抗效力來源于法律規(guī)定。二者雖均有公示的效果，但是性質上卻千差萬別，網簽不能等同于預告登記。

關鍵詞：網上簽約；預告登記；對抗效力

一、合同網簽的內涵及由來

所謂網簽，是指房屋買賣的網上簽約，實踐中房屋買賣的網簽主要包括兩種形態(tài)：增量房和存量房。所謂增量房主要是指商品房，所謂的存量房目前并沒有統(tǒng)一的范圍界定，實踐中多指向二手房。目前，大多數對網簽作出規(guī)定的地方，其對象一般僅限于存量房，但在實踐中，商品房的買賣同樣必須網簽。在實行網簽的地區(qū)，網簽是一種制度強制，只要當事人通過市場進行不動產的交易就必須辦理網簽。網簽的效果是在房屋所有權獲得初始登記或變更登記之前，同一標的物不能再次成為買賣的對象。

2010年，國務院辦公廳在《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中明確提出“要進一步建立健全商品房、存量房交易合同網上備案制度，加大資金監(jiān)管力度”。此后各地紛紛推行網簽，住房與城鄉(xiāng)建設部甚至在2016年4月提出要在全國范圍內將網簽全面推行。

二、合同網簽的法律定位

在房屋買賣的交易活動中，買賣雙方達成買賣合意后，將合同內容固定在有房地產相關部門（一般為住建部門）的網上簽約系統(tǒng)，并將簽約信息在網上備案。房屋買賣網上簽約后會生成一個網簽號，同時在電子樓盤表上注明該商品房已被預訂或簽約，已經網簽的房屋無法進行第二次網簽。網簽是為了讓房地產交易更加透明，防止一房二賣，并同時實現監(jiān)管地產市場的目的，故其本質上屬于行政監(jiān)管手段。因此可以說網簽是房地產管理部門為規(guī)范房地產房屋買賣活動，防止開發(fā)商捂盤以及一房二賣而建立起的一個網絡化管理系統(tǒng)。

根據2015年住房和城鄉(xiāng)建設部《房屋交易與產權管理工作導則》第8.6條，網簽后形成的檔案信息具有公開性，可供社會公眾查詢、復制。因此網簽為包括當事人在內的社會公眾提供了有效的外部監(jiān)督機制，不僅能夠保障買受人利益，同時使房屋交易變得透明。故而，網簽雖然不是公示方式，但本質上卻在發(fā)揮公示的功能，且其背后亦是由國家信用為支撐、國家強制力為保證，在形式上與公示方式沒有多少差別。因此我們認為，網上簽約應該能夠承擔公示的功能、同時也應該享有公信效力的能力。盡管物權法定原則無法突破，但是也應當給予網簽這種現象一定的緩和空間，以兼顧維護交易安全、保障買受人利益和實現市場監(jiān)管、促進不動產市場良性秩序構建的雙重功能。

三、網簽合同與預告登記的關系

（一）網簽與預告登記在功能上相似

不動產物權的變動未經登記不產生物權效力。在現行的物權變動模式下，作為交易基礎行為的債權與物權變動被區(qū)分為兩種截然不同的法律事實，二者在時間與邏輯上存在著時間差，而這在地產交易環(huán)境中極容易損及交易安全。債權人雖然享有請求權，但請求權并不具有限制或禁止享有物權的債務人再次處分的權能。預告登記制度的價值就在于彌補債權成立與物權獲取之間的縫隙，最終實現保護交易安全之目的。為了實現這一目的，預告登記被賦予禁止處分的效果。與之類似，網簽之后的房屋無法再次買賣，且在注銷之前亦不能進行第二次網簽，也無法辦理過戶登記。實現這一功能的根本原因在于，通過政府的公示信息平臺將債權公布于外，并由此獲得類似于預告登記的對抗效力。

（二）合同網簽與預告登記的區(qū)別

合同網簽與預告登記并不是同一個概念，二者之間性質各異，主管部門不一。

1.二者性質不同

預告登記是指為了保全一項以將來發(fā)生不動產物權變動為目的的債權請求權的實現而作的提前登記。其是一種特殊的登記類型，主要體現在登記之時作為登記內容之權利并非物權而是債權請求權——將來發(fā)生不動產物權變動的請求權。依法理，請求權本不應納入不動產物權登記，但現實生活卻又優(yōu)先保護某類特定債權請求權之必要，因此法律通過預告登記制度，賦予這種債權請求權物權效力。但是預告登記的權利性質仍然是民事權利。而網簽則是一種行政行為。物權法定是物權法的一項基本原則，公示的方式的法定也是該原則的題中之義。因此，雖然網簽也能夠起到將權利內容向外公示的作用，但歸根結底，不能成為物權法上的公示的方式。

2.二者主管機關不同

根據《物權法》第20條的規(guī)定，預告登記的范圍為不動產物權協(xié)議。在經濟活動中，不動產物權變動或者主要的對象是房屋和土地，在不動產統(tǒng)一登記制度實現前，登記部門仍較分散，房屋的預告登記與土地的預告登記分屬不同部門辦理。房屋的登記由縣級以上政府的房屋主管部門或其設置的負責房屋登記工作的機構辦理，土地的登記由國土資源行政部門辦理。因此，按照預告登記的對象不同，負責登記的部門也不同。在不動產統(tǒng)一登記制度得以全面推行后，以上局面將逐漸得以解決，預告登記應由統(tǒng)一的不動產登記中心負責辦理。而網簽并非由土地或房屋管理部門負責，一般情況下是由住建部門負責辦理。

3.合同網簽與預告登記制度銜接上的必要

如上文所述，網簽兼具行政管理與公示的雙重功能，雖非公式方式，但是在房產交易部門的交易職能與登記職能徹底脫鉤之前，預告登記還是保障買受人權利的最好選擇。由于網簽具有強制性，且是在政府公開的信息平臺上進行，而預告登記則需要由申請人提出，在相同的制度功能之下，雖然不存在效率高低的問題，但是在行政強制力的推動下，預告登記制度在實踐中也就沒有適用的空間。若要扭轉這一局面，當然可以通過選擇廢止網簽、繼而廣泛推行預告登記來實現，但是網簽已在全國范圍內得以普及，并為社會公眾所習慣，輕言廢除幾無可能。但畢竟網簽不是公示手段，不能獲得對世效力。在今后的實踐中，買受人為保障自己的合法權益，在網簽的同時也可以選擇辦理預告登記，在最大程度上保障作為買受人的權利。

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[5]梁慧星，陳華彬.物權法[M].法律出版社，2010年9月.

作者簡介：

王秦飛，男，漢族，江蘇無錫人，本科，研究方向：民商法。

湯光輝，男，漢族，江蘇邳州人，碩士研究生，無錫市新吳區(qū)人民法院研究方向：民商法。