公允價值模式在房地產(chǎn)行業(yè)的適應(yīng)性分析

張春燕

摘 要：2014年CAS39準(zhǔn)則實施3年以來，增強(qiáng)了公允價值模式在會計實務(wù)中的可操作性，為其推廣提供了理論依據(jù)。但通過查閱A股房地產(chǎn)行業(yè)上市公司年報，得出采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的情況不容樂觀，進(jìn)而對公允價值的適應(yīng)性進(jìn)行研究。以華發(fā)股份為例，分析公允價值產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)后果，指出企業(yè)變更會計政策之后存在的問題，并有針對性提出改進(jìn)對策，以期能進(jìn)一步完善企業(yè)會計準(zhǔn)則，促進(jìn)公允價值模式在房地產(chǎn)行業(yè)的廣泛應(yīng)用。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價值模式；房地產(chǎn)行業(yè)；CAS39

中圖分類號：F27 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2018.03.030

1 公允價值模式在房地產(chǎn)上市公司的困境

截至2017年6月30 日，滬深兩市房地產(chǎn)行業(yè)A 股共有123 家上市公司披露了年報，其中111家公司擁有投資性房地產(chǎn)，滬市62 家，深市49 家。采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的共有19 家公司，其中滬市8 家，深市11 家，占A 股市場持有投資性房地產(chǎn)項目上市公司總數(shù)的17.11%，而采用成本模式后續(xù)計量的有92家，占比高到82.88%?？梢?，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司并不十分青睞于公允價值后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)，會計政策的變更顯得相當(dāng)謹(jǐn)慎。

2014年CAS39準(zhǔn)則在公允價值的確認(rèn)方法方面提供了理論上的指導(dǎo)，但在實踐中，沒有統(tǒng)一方法和確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，各房地產(chǎn)上市公司評估公允價值的途徑存在差異。根據(jù)統(tǒng)計，19家上市公司中有10家選擇專業(yè)評估法，占總數(shù)的53%；其次是市場類比法，選擇此法的公司數(shù)量為4家，比重達(dá)到21%；最少的是第三方調(diào)查報告法，只有2家公司，由于這種方法主觀性較強(qiáng)，很少公司予以關(guān)注，所占比重僅為10%；除此之外，余下3家（占比16%）企業(yè)并未披露相關(guān)信息。

可見，上市公司獲取公允價值的方法各異，將會導(dǎo)致會計信息缺乏可比性，不利于投資者了解企業(yè)真實情況；另外，會計政策易于人為干預(yù)，趨利避害的本能會驅(qū)使企業(yè)選擇利益最大化的方法，從而給監(jiān)管部門的管理工作帶來障礙。這是阻礙公允價值在房地產(chǎn)公司有效推廣的重要原因。

2 公允價值模式對華發(fā)股份的適應(yīng)性分析

珠海華發(fā)實業(yè)股份有限公司（以下簡稱華發(fā)股份）是一家從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)，主要產(chǎn)品是住宅、車庫及商鋪等。于2004年在上海證券交易所A股市場上市，股票代碼為600325。CAS3準(zhǔn)則在2006年開始實施，華發(fā)股份選擇成本模式計量投資性房地產(chǎn)，但企業(yè)賬面未持有該資產(chǎn)項目。直到2014年7月CAS39準(zhǔn)則頒布，華發(fā)股份經(jīng)公司董事局會議審議通過，自當(dāng)年7月起對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量由原來的成本模式改為公允價值模式，并首次將企業(yè)持有的部分房屋及建筑物轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，華發(fā)股份在此時點變更會計政策產(chǎn)生了哪些影響？值得我們進(jìn)行分析。

2.1 改善資本結(jié)構(gòu)

采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)時，公允價值變動會直接影響投資性房地產(chǎn)的賬面價值，進(jìn)而引起企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的變化。2014年華發(fā)股份轉(zhuǎn)變計量政策，由成本模式改為公允價值模式，期末投資性房地產(chǎn)的期末公允價值達(dá)22.7億元，對總資產(chǎn)貢獻(xiàn)率達(dá)到3.37%，資產(chǎn)負(fù)債率為 80.74%，相比成本模式該財務(wù)指標(biāo)有所降低。另外，由表1可知，變更會計政策之后的年度，投資性房地產(chǎn)和總資產(chǎn)規(guī)模逐年增加，其對總資產(chǎn)的影響率分別為2.57%和2.07%；隨后兩年的總資產(chǎn)負(fù)債率分別為79.3%、79.6%，略有下降。這是由于計量模式的轉(zhuǎn)換增加了投資性房地產(chǎn)的價值，總負(fù)債變化幅度不大時，資產(chǎn)價值的提高可降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，從而向利益相關(guān)者傳遞了良好的財務(wù)信息。

2.2 提升收益

隨著我國房地產(chǎn)市場的高位運(yùn)行，轉(zhuǎn)換計量模式后，不再對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計提折舊（攤銷）和減值準(zhǔn)備，且期末公允價值高出賬面價值的差額計入公允價值變動損益，從而增加企業(yè)利潤。從表2可知，2014年華發(fā)股份采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)后，當(dāng)年度公允價值變動高達(dá)1778.8萬元，對凈利潤影響率為20.95%；在以后各會計期間投資性房地產(chǎn)增量收益對企業(yè)凈利潤的影響呈現(xiàn)出減弱的趨勢，但仍起到積極的作用，對凈利潤貢獻(xiàn)率為1.15%、0.91%?？梢?，公允價值模式提高了企業(yè)利潤水平，達(dá)到美化收益的效果。

2.3 強(qiáng)化籌資能力

隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，經(jīng)營規(guī)模快速擴(kuò)張，對公司的融資能力提出更高的要求。從表3可知，華發(fā)股份2014年采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)后，短期借款為57.7億元，相比去年增長509.29%；長期借款達(dá)到192.85億元，同比上期增長50.1%；總籌資額高達(dá)380.43億元，增長率為81.33%。2015-2016年借款金額變動幅度相對減小，總籌資額增長率分別為50.85%、1.90%，但仍呈現(xiàn)上升趨勢。由此可見，變更會計政策之后華發(fā)股份籌資能力大大增強(qiáng)。這是由于公允價值計量美化了企業(yè)的財務(wù)報表，資產(chǎn)負(fù)債率變小，長期償債能力增強(qiáng)，債權(quán)人的利益有所保障，有利于企業(yè)融通更多地資金需求。

華發(fā)股份作為房地產(chǎn)上市公司的典型代表，變更投資性房地產(chǎn)會計政策后，公允價值帶來的經(jīng)濟(jì)影響對企業(yè)財務(wù)起到了“增肥”效用，可見這一計量屬性能有效的適應(yīng)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營發(fā)展，但也應(yīng)注意到公允價值在實施過程中存在的一系列問題。

3 公允價值模式在華發(fā)股份運(yùn)用中存在的問題

3.1 利潤與現(xiàn)金支付能力背離

企業(yè)選擇公允價值模式時，高漲的房地產(chǎn)價格一定程度上會提升會計利潤水平，但賬面的投資性房地產(chǎn)增量收益并不能為企業(yè)帶來實質(zhì)的現(xiàn)金流入，反而可能會增加潛在的現(xiàn)金流出，導(dǎo)致企業(yè)利潤與現(xiàn)金支付能力背離。

3.1.1 股利政策的困境

企業(yè)股利分配一般與經(jīng)營業(yè)績呈正相關(guān)，當(dāng)企業(yè)凈利潤增加時，會向投資者傳遞良好的財務(wù)信息，通常投資者會要求企業(yè)分配紅利，且更傾向于現(xiàn)金股利分配。若企業(yè)維持原股份支付，則可能損害投資者信心，減少后續(xù)投資；若企業(yè)決定增加股利分配，勢必會擴(kuò)大現(xiàn)金流出。

3.1.2 管理層的利益驅(qū)動

當(dāng)企業(yè)的報表收益增加時，出于自利原則，管理層要求提高貨幣薪酬待遇，特別是持股比例較高的管理者，企圖利用“白條利潤”獲取現(xiàn)金報酬，損害股東權(quán)益，從而增加管理層的私人利益。

3.2 潛在風(fēng)險增加

3.2.1 經(jīng)營風(fēng)險增加

轉(zhuǎn)變投資性房地產(chǎn)計量模式后，期末公允價值受市場環(huán)境、政策導(dǎo)向等因素制約，對凈利潤的影響具有不確定性。華發(fā)股份變更會計政策年度，期末這部分未實現(xiàn)的收益大大改善了企業(yè)的經(jīng)營成果，增加企業(yè)利潤，在以后的各會計期間公允價值對凈利潤的影響仍然是積極的。但隨著價格的頻繁波動，公允價值不可能一直持續(xù)上漲，在房地產(chǎn)市場低迷時就會引起利潤大幅度波動，對企業(yè)的經(jīng)營成果產(chǎn)生不利影響，從而增加企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。

3.2.2 財務(wù)風(fēng)險增加

首先，籌資引起的財務(wù)風(fēng)險。由表3可知，采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)之后，華發(fā)股份近年融資規(guī)模不斷擴(kuò)大，資金成本不斷上升，2014年籌資成本達(dá)到30.27億元，相比2013年上浮73.67%；隨后的兩年資金成本分別達(dá)到44.45億元和42.98億元。一旦公司經(jīng)營風(fēng)險增加，將導(dǎo)致企業(yè)無法按期償還借債及使用成本，對公司的財務(wù)造成巨大沖擊；其次，市場波動引起的財務(wù)風(fēng)險。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不穩(wěn)定變化，公允價值模式帶來的不確定性因素將會增加企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。

3.3 公允價值信息披露問題

3.3.1 缺少租賃信息

華發(fā)股份持有的投資性房地產(chǎn)均是外租的房屋及建筑物，其收到的租金對公允價值的計量具有重要影響，因此披露租賃信息尤為關(guān)鍵。在報表附注中，華發(fā)股份指出公允價值由聘請的第三方評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行，在披露的具體事項上只涉及公允價值確認(rèn)依據(jù)、房地產(chǎn)名稱、總金額、抵押情況，沒有具體項目明細(xì)，也未披露有關(guān)房地產(chǎn)的租賃信息，如房地產(chǎn)承租人、合同租賃期、年租金收益、履約情況等。這是由于CAS39準(zhǔn)則沒有強(qiáng)制要求企業(yè)披露投資性房地產(chǎn)的租賃信息，會計準(zhǔn)則的漏洞導(dǎo)致大多數(shù)企業(yè)未涉及與租賃相關(guān)的信息。

3.3.2 公允價值層次信息不完整

2014 年 CAS39準(zhǔn)則明確規(guī)定了采用公允價值的披露要求，主要有持續(xù)以公允價值計量的項目和金額、層次的確定、層次之間轉(zhuǎn)換的金額及原因、估值技術(shù)和輸入值的描述性信息等。華發(fā)股份在附注中明確指出，投資性房地產(chǎn)采用持續(xù)第二層次公允價值計量出租建筑物，選擇收益法作為主要的估值技術(shù)，在資產(chǎn)負(fù)債表日聘請專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估，以此來確定公允價值?？梢?，華發(fā)股份披露內(nèi)容僅為輸入值的具體層次和估值技術(shù)，只公布了第二層次輸入值的范圍，房地產(chǎn)各明細(xì)項目的參數(shù)值、模型和估值程序等未具體化，對于CAS39規(guī)定的其他信息也未提及。

4 華發(fā)股份公允價值計量的改進(jìn)對策

針對公允價值模式在房地產(chǎn)行業(yè)推廣不利的現(xiàn)狀，以及華發(fā)股份在實務(wù)應(yīng)用中存在的問題，以下將從三個方面提出改進(jìn)措施。

4.1 加速房地產(chǎn)交易信息平臺升級建設(shè)

加快房地產(chǎn)信息交易平臺的升級建設(shè)，能有效的緩解公允價值信息不對稱問題。房地產(chǎn)交易信息按照所在的不同商業(yè)圈、房地產(chǎn)規(guī)模等劃分，按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)對外報告房地產(chǎn)交易信息，具體應(yīng)涉及房地產(chǎn)的建造面積、使用年限、交易時間及合同等重要信息，對外出租的房地產(chǎn)，還應(yīng)單獨公布租賃信息。通過信息數(shù)據(jù)庫的公開化、透明化，從源頭上消除信息使用者和市場不對稱的現(xiàn)象；企業(yè)也能以較低的成本獲取房地產(chǎn)公允價值，降低成本支出，強(qiáng)化公允價值信息的可比性，提高會計信息質(zhì)量。

4.2 加強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險管理

房地產(chǎn)市場的頻繁波動必然會增加潛在風(fēng)險，因此華發(fā)股份應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險管理，完善科學(xué)的決策機(jī)制。首先，建立經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)。建立短期和長期財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，如編制現(xiàn)金流量預(yù)算、改進(jìn)風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)體系等，加強(qiáng)對企業(yè)現(xiàn)金流的監(jiān)督，有效防范企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。其次，強(qiáng)化管理層風(fēng)險意識，完善風(fēng)險防范機(jī)制，加強(qiáng)對風(fēng)險事前、事中和事后的控制，并加強(qiáng)企業(yè)應(yīng)對能力。

4.3 強(qiáng)化信息披露

4.3.1 增加租賃信息

租賃信息對企業(yè)投資性房地產(chǎn)公允價值計量非常關(guān)鍵，它涉及房地產(chǎn)的租賃使用情況以及資產(chǎn)的賬面價值。華發(fā)股份不僅應(yīng)按要求披露租賃資產(chǎn)的名稱、價值、計量范圍、抵押情況等，還應(yīng)參照IAS40要求充分的披露房地產(chǎn)的租賃信息。應(yīng)具體到明細(xì)項目，披露該項目的地理位置、承租人、租賃期、年租金收益等，還應(yīng)該列示租賃協(xié)議、履約狀況、租賃物的經(jīng)營狀態(tài)是否會改變等相關(guān)信息。華發(fā)股份作為大型房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該主動報告與房地產(chǎn)相關(guān)的租賃信息，以使投資者及時了解企業(yè)的實際獲利能力。

4.3.2 補(bǔ)充公允價值層次信息

華發(fā)股份應(yīng)強(qiáng)化信息披露意識，自覺按照CAS39準(zhǔn)則中對公允價值層次信息披露的規(guī)定，及時報告投資性房地產(chǎn)信息。除了披露公允價值計量層次和估值技術(shù)，還應(yīng)該補(bǔ)充完善下列信息：按投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)、特征、風(fēng)險及公允價值計量的層次進(jìn)行合理的分組，并披露各組與報表項目相關(guān)的信息；補(bǔ)充公允價值第二層次具體輸入值，量化信息；對于估值技術(shù)，增加披露收益模型運(yùn)用的模型假設(shè)和估值程序等；完善第二層次估值技術(shù)和輸入值的其他描述性信息。層次之間涉及轉(zhuǎn)化，則還需在附注中披露轉(zhuǎn)換前后的具體金額，指出層次轉(zhuǎn)換的原因、轉(zhuǎn)換時點及相關(guān)政策等。

房地產(chǎn)公司擁有大量的房屋建筑物等資產(chǎn)，具有行業(yè)特殊性，因此管理層應(yīng)綜合考慮會計準(zhǔn)則及自身情況，靈活合理的采用公允價值。隨著宏觀政策環(huán)境的優(yōu)化以及企業(yè)管理能力的加強(qiáng)，華發(fā)股份將能更好地適應(yīng)并改進(jìn)公允價值的使用，實現(xiàn)這一計量屬性的效用最大化，以此作為參考來推動公允價值模式在房地產(chǎn)行業(yè)的廣泛應(yīng)用。

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