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    高端寫字樓宇經(jīng)濟(jì)
    ——未來城市財富的新密碼

    2018-01-11 09:02:43陳曦
    中國房地產(chǎn)業(yè) 2018年1期
    關(guān)鍵詞:錦江區(qū)寫字樓樓宇

    文/陳曦

    高聳入云的摩天大樓成為各區(qū)域地標(biāo)性建筑,這些大樓多屬于高端寫字樓宇。高端寫字樓已經(jīng)悄然成為城市財富的新密碼,他承載著一個區(qū)域的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。近年來成都寫字樓也越來越向外觀超高層、運(yùn)行高端化、管理高精尖等方向發(fā)展。在體驗式營銷盛行的今天,項目的物業(yè)品牌度直接決定了寫字樓的租金價值和出租率,成為衡量寫字樓等級的重要指標(biāo)和軟實力。面對物業(yè)管理轉(zhuǎn)型升級的今天,高端商務(wù)寫字樓宇是突破資產(chǎn)管理、提升項目運(yùn)營能力的途徑之一,也有越來越多本土品牌樓宇企業(yè)在這一領(lǐng)域發(fā)力,“以服務(wù)一個項目,樹立一個品牌”的服務(wù)理念,改變著市場角逐中恒定不變的規(guī)律法則。

    一、成都市及錦江區(qū)商業(yè)物業(yè)發(fā)展宏觀背景

    1、成都市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

    成都具備著多元化的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和良好的投資環(huán)境,隨著中國的經(jīng)濟(jì)活動向西部轉(zhuǎn)移,成都商業(yè)經(jīng)濟(jì)也正經(jīng)歷飛速增長。目前成都已經(jīng)擁有中國新興城市50強(qiáng)中最大的寫字樓市場、第二大的零售物業(yè)市場。

    成都高端商務(wù)寫字樓市場發(fā)展前景良好?,F(xiàn)成都經(jīng)濟(jì)已經(jīng)表現(xiàn)出強(qiáng)大的持續(xù)發(fā)展能力,這種經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展將支撐成都寫字樓市場全面發(fā)展。區(qū)域市場的資產(chǎn)表現(xiàn)差異化趨勢逐步顯現(xiàn)。隨著大量未來供應(yīng)建成入市,同質(zhì)化的市場競爭將愈演愈烈。雖然短期來看,成都寫字樓市場放量現(xiàn)象較為突出,但從長期的供需關(guān)系情況和目前政府宏觀調(diào)控政策層面來看,它們將成為成都整個房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的持續(xù)動力和擁有閑散資金投資者投資的熱點(diǎn)。

    成都優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場將經(jīng)受考驗。雖然成都人口數(shù)量多、消費(fèi)能力高,但是其優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的市場表現(xiàn)卻排在其他城市之后。同時,面對未來大規(guī)模的市場供應(yīng),若不強(qiáng)化對西南地區(qū)的輻射能力,以及對物業(yè)進(jìn)行市場細(xì)分引導(dǎo)和準(zhǔn)確定位,未來成都零售將面臨來自招商和后期運(yùn)營的嚴(yán)峻考驗。

    成都高星級酒店市場發(fā)展現(xiàn)狀較好,但其面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整。成都高星級酒店由于供應(yīng)較緊缺且城市商務(wù)商貿(mào)以及會展、旅游業(yè)發(fā)達(dá),目前市場表現(xiàn)良好,甚至高于北京水平,僅次于上海。隨著成都五星級酒店未來幾年大量集中入市,將有可能面臨短期運(yùn)營商經(jīng)營壓力大的問題。

    2、錦江區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

    錦江區(qū)金融業(yè)發(fā)展持續(xù)較好。入駐錦江區(qū)的金融及其衍生、配套服務(wù)機(jī)構(gòu)據(jù)不完全統(tǒng)計已達(dá)300余家,其中銀行30余家,占全市60%,居全市之首;開設(shè)支行以上分支機(jī)構(gòu)80多個;外資銀行8家,占全市73%;外資保險29家,占全市55%。入駐成都的近20家世界500強(qiáng)保險機(jī)構(gòu)有超過一半進(jìn)駐錦江。錦江區(qū)已成為成都金融機(jī)構(gòu)種類最齊全、數(shù)量最多、容納度與市場細(xì)分度最高,聚集吸引力最強(qiáng)大的區(qū)域。

    零售業(yè)發(fā)展較為突出。錦江區(qū)匯集了成都市四大商圈中的兩大商圈,即鹽市口商圈和春熙路商圈,商業(yè)業(yè)態(tài)已十分成熟,不斷吸引著各個不同消費(fèi)水平的人群前來購物,具有較好的人群聚集效應(yīng),因而使得錦江區(qū)全區(qū)社會消費(fèi)品零售總額及增幅繼續(xù)保持全市第一。

    總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。韓國樂天集團(tuán)、中國五冶集團(tuán)等一批大型總部企業(yè)已經(jīng)入駐錦江區(qū),平安科技有限公司中西部總部等29家總部企業(yè)已經(jīng)入駐錦江區(qū)。而仁和集團(tuán)等一批本土總部企業(yè)也在不斷發(fā)展壯大中,總部經(jīng)濟(jì)對地方稅收貢獻(xiàn)率達(dá)超過了30%以上。

    休閑服務(wù)業(yè)成長態(tài)勢良好?,F(xiàn)錦江區(qū)已成功引進(jìn)希爾頓旗下頂級品牌Conrad(康拉德酒店)和新加坡排名第一的國際健身中心Cenosis(纖諾)。蘭桂坊特色街吸引了包括香港利苑、美國多利蘿瑪、瑞士大衛(wèi)杜夫等33家全球知名餐飲及服務(wù)企業(yè)入駐,成為成都休閑娛樂的地標(biāo)。

    整體來看,成都商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展水平在二線城市中處于領(lǐng)先地位。商業(yè)地產(chǎn)體系是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要載體,現(xiàn)代服務(wù)業(yè)依托于商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模化、品質(zhì)化布局,商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展是調(diào)整整個城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的推動力。成都市錦江區(qū)近幾年來大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè),鞏固提升錦江區(qū)作為成都市“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展先導(dǎo)區(qū)”的地位。

    二、錦江區(qū)的高端寫字樓數(shù)量比例最為均衡,當(dāng)前高端寫字樓供應(yīng)領(lǐng)跑成都寫字樓市場。

    1.錦江區(qū)甲級寫字樓硬件水平與配套物業(yè)服務(wù)品質(zhì)水平高。錦江區(qū)現(xiàn)有甲級寫字樓中仁恒置地廣場、香格里拉中心、航天科技大廈、IFS等投入市場的樓盤硬件配置均達(dá)到了高端商務(wù)寫字樓的國際標(biāo)準(zhǔn)。錦江區(qū)的高端寫字樓的硬件水平有一定領(lǐng)先趨勢,特別是標(biāo)準(zhǔn)層面積、凈層高、架空地板與客梯的品牌品質(zhì)、空調(diào)與新風(fēng)系統(tǒng)方面等都處于市場領(lǐng)先水平。在所有權(quán)方面,錦江區(qū)擁有較多產(chǎn)權(quán)集中或單一業(yè)權(quán)的高端寫字樓供應(yīng)。

    2.未來錦江區(qū)內(nèi)甲級寫字樓集中供應(yīng),區(qū)域競爭優(yōu)勢明顯。2013年-2016年成都市高品質(zhì)寫字樓市場將迎來供應(yīng)高峰,截至2016年可甄別新增大型項目高達(dá)20余個,新增供應(yīng)體量超過200萬平方米,新增體量超過當(dāng)前成都甲級寫字樓市場體量總和。

    3.錦江區(qū)高端寫字樓開發(fā)商經(jīng)驗豐富,產(chǎn)品品質(zhì)高。區(qū)域供應(yīng)中知名項目包括仁恒置地廣場、IFS、時代1號、晶融匯等,這些優(yōu)質(zhì)項目憑借其強(qiáng)大的影響力,卓越的品牌效應(yīng)與號召力以及強(qiáng)硬的物業(yè)品質(zhì),奠定了錦江區(qū)商務(wù)樓宇高品質(zhì)的水準(zhǔn)。隨著大量未來項目入市,東大街和南部新區(qū)將形成新興商務(wù)區(qū)。成都市高品質(zhì)寫字樓的分布將隨著大量未來項目的入市而改變,高品質(zhì)寫字樓物業(yè)相對密集的聚集將使東大街和南部新區(qū)將形成新興商務(wù)區(qū)。人民南路沿線將維持其穩(wěn)定而高品質(zhì)的物業(yè)供應(yīng)。在市中心區(qū)域,中央商務(wù)區(qū)和人民南路沿線仍將憑借其成熟的商務(wù)氛圍和便利的交通,繼續(xù)成為高端寫字樓項目的聚集地。

    三、與之配套的高端物業(yè)服務(wù)對于商務(wù)樓宇市場具有舉足輕重的作用。

    1.商務(wù)樓宇的物業(yè)服務(wù)水平對其吸引高端客戶入駐起著至關(guān)重要的作用

    高端客戶選址除了硬件指標(biāo)外,軟件服務(wù)是吸引其入駐的關(guān)鍵因素。寫字樓購買者對物業(yè)管理的重視程度僅排在地段與硬件設(shè)施之后,普遍認(rèn)為寫字樓物業(yè)運(yùn)營損耗大,唯有高水準(zhǔn)的物業(yè)管理水平才能決定樓宇投入運(yùn)營后能否長久保持較高的品質(zhì)與價值。世界500強(qiáng)企業(yè)、外資企業(yè)、金融業(yè)的業(yè)主與租戶,都將物業(yè)管理公司與水平看做是選址的參考值之一。寫字樓物業(yè)管理作為區(qū)域招商引資的窗口從側(cè)面反映了區(qū)域樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平,優(yōu)質(zhì)的物業(yè)方能提供良好的載體,維持長久的競爭力。

    2.優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)為樓宇保值增值保駕復(fù)航

    高品質(zhì)的寫字樓物業(yè)服務(wù),將強(qiáng)化樓宇功能,提高樓宇辦公效率,從而成為樓宇保值增值的主要動力之一。例如美國紐約的帝國大廈已建成近85年,目前無論從硬件設(shè)施還是軟件設(shè)施依然不遜色于區(qū)域內(nèi)其他的寫字樓。值得一提的是,該棟大廈不僅供辦公使用,每年還有無數(shù)旅游觀光者到訪,因此物業(yè)管理的重要性在為樓宇保值增值發(fā)揮著關(guān)鍵作用。

    3.人性化管理

    在滿足標(biāo)準(zhǔn)化、體系化管理的條件下,站在業(yè)主與租戶的角度上思考與人性化的管理可大大提高樓宇內(nèi)部的服務(wù)質(zhì)量與大廈的整體競爭力。通過近期與多位經(jīng)驗豐富的物業(yè)管理者了解到人性化服務(wù)的重要性。

    4.樓宇內(nèi)部的穩(wěn)定性

    除了穩(wěn)定的宏觀政策環(huán)境、穩(wěn)定的樓宇自身管理政策和穩(wěn)定的管理團(tuán)隊均是恒久保持高競爭力的重要因素。穩(wěn)定的團(tuán)隊與高品質(zhì)、專業(yè)化的服務(wù)在高端寫字樓物業(yè)劇烈的市場競爭下,依然保值并保持著強(qiáng)勁的競爭力。

    四、錦江區(qū)高端寫字樓物業(yè)管理未來的必然趨勢

    1.物業(yè)管理社會認(rèn)知回歸于專業(yè)服務(wù)業(yè)

    物業(yè)管理屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè),但在發(fā)展初期絕大多數(shù)物管公司屬于勞動密集型和簡單服務(wù)提供者,較低的附加值限制了行業(yè)發(fā)展,決定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)營和盈利空間十分狹窄,服務(wù)質(zhì)量也與業(yè)主或租戶要求有著很大出入。因此,長期以來業(yè)主、社會等對物業(yè)管理的認(rèn)知出現(xiàn)偏差,使其一直成為低端勞動密集服務(wù)業(yè)的代言詞,這對于物業(yè)管理水平的提升,物業(yè)管理人才的培養(yǎng)均是一種極大的阻礙,而現(xiàn)在這種觀念在改觀,隨著不斷引入新技術(shù),新業(yè)態(tài)和新方式,開創(chuàng)全新商業(yè)模式,持續(xù)提高物業(yè)服務(wù)的技術(shù)含量、增值服務(wù)和產(chǎn)品附加值,物業(yè)管理漸漸實現(xiàn)從粗放型服務(wù)業(yè)向集約型服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)變,使廣大業(yè)主與社會的觀念也隨之改觀,對于物業(yè)服務(wù)作用的重視以及更多國際知名專業(yè)物業(yè)公司進(jìn)入市場推動了物管價值的回歸,其將回到專業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展道路之中。

    2. 物業(yè)服務(wù)市場將更加公開透明

    當(dāng)前物業(yè)服務(wù)市場中經(jīng)常發(fā)生業(yè)主與物管方面的糾紛,這也是缺乏公正客觀獨(dú)立的第三方機(jī)構(gòu)證明造成的。為此北京等地區(qū)在物業(yè)市場推行了第三方監(jiān)理機(jī)制,在物業(yè)項目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)行為技術(shù)評估、物業(yè)項目交接等容易發(fā)生矛盾糾紛的事件上面,鼓勵第三方進(jìn)入監(jiān)理評估,促使物管服務(wù)行為更加規(guī)范化,物業(yè)市場更加公開透明化,待此方案發(fā)展成熟時便將在全國范圍推行,物業(yè)管理市場將走向更加公開透明的發(fā)展方向。

    3. 高端寫字樓提供定制化尊崇服務(wù)或?qū)⒊蔀橼厔?/p>

    錦江樓宇圖片集錦

    錦江區(qū)擁有成都為數(shù)不多的超甲級寫字樓與眾多的知名寫字樓物業(yè)服務(wù)公司,隨之而來的還有世界最前沿的物業(yè)管理理念。據(jù)悉,目前如仁恒置地廣場這樣的高端寫字樓的物管團(tuán)隊已經(jīng)開始對其業(yè)主進(jìn)行尊崇服務(wù)的推廣。其尊崇服務(wù)體現(xiàn)在酒店式管理,一站式服務(wù),管家式商務(wù)辦公需求24小時全程服務(wù),專人全程租賃代理等個性化、定制化的高附加值物管服務(wù)。對于細(xì)節(jié)的注重與打造提供定制化的尊崇服務(wù),或?qū)⒊蔀殄\江區(qū)未來寫字樓物業(yè)管理特別是高端物業(yè)管理發(fā)展趨勢之一。

    五、高效規(guī)范創(chuàng)造政企交流平臺,大力發(fā)揮錦江樓宇協(xié)會橋梁作用。

    錦江區(qū)商務(wù)樓宇物業(yè)管理協(xié)會目前擁有會員單位近六十家,距其初期目標(biāo)的九十家仍有一定差距。協(xié)會為民間組織,經(jīng)費(fèi)主要來源于每個會員單位每年上繳的年費(fèi)。由于為區(qū)域企業(yè)行業(yè)協(xié)會,其現(xiàn)有規(guī)模較小,影響力有限,目前管理方面尚在摸索階段,與成熟市場當(dāng)中的協(xié)會相比,目前處于起步階段,但尚有較大的發(fā)展空間。目前,錦江區(qū)樓宇物業(yè)管理協(xié)會在區(qū)房管局、樓宇辦大力發(fā)展樓宇服務(wù)的指導(dǎo)思想下,正在逐步搭建“企業(yè)—協(xié)會—政府”的中介式交流平臺,做到上情下達(dá),下情上傳,為錦江區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)及高端樓宇物業(yè)發(fā)展建言獻(xiàn)策,當(dāng)好政府的參謀助手和企業(yè)的好幫手。

    2017年,將是樓宇經(jīng)濟(jì)及其樓宇物業(yè)發(fā)展的重要一年,在面對產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、物業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)型升級的階段,錦江樓宇人將用“開放、合作、共贏”去迎接這一經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主旋律,用新元素改良高端樓宇物業(yè)服務(wù)基因。我們相信:高端寫字樓宇經(jīng)濟(jì),將會開啟未來美麗成都經(jīng)濟(jì)財富的新密碼!

    [1]《物業(yè)管理的本質(zhì)》、部分行業(yè)、政府報告資料等

    [2]文章中設(shè)計到的部分?jǐn)?shù)據(jù)由于收集渠道的局限性,僅供參考

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