樓市調(diào)控下的房地產(chǎn)資金鏈危機(jī)與建議

李柏

【摘 要】 房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，其發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)GDP的提升有著重要作用。當(dāng)前，為了避免房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)“泡沫”現(xiàn)象，國(guó)家加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“樓市”）的調(diào)控力度，房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈危機(jī)也隨之增大。基于此，文章主要對(duì)樓市調(diào)控下房地產(chǎn)資金鏈危機(jī)進(jìn)行了簡(jiǎn)單的分析，并提出了相應(yīng)的改進(jìn)建議，希望能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè) 樓市調(diào)控 資金鏈危機(jī) 建議

引 言

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的增多，房?jī)r(jià)持續(xù)的上漲，國(guó)家為了抑制投機(jī)性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，采取了一系列日趨嚴(yán)格的宏觀調(diào)控政策，包括上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、增加保障房供給、限價(jià)、限購(gòu)、限貸、限售等等。在此種宏觀調(diào)控背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量持續(xù)低迷，大多數(shù)房地產(chǎn)商資金周轉(zhuǎn)面臨及時(shí)回籠的問(wèn)題，為保證房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，構(gòu)建全新的房地產(chǎn)資金鏈體系是非常重要的。

1 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的首要環(huán)節(jié)就是如何融資。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源于內(nèi)部融資和外部融資。內(nèi)部融資包括自有資金和商品房預(yù)售款，外部融資主要包括銀行貸款、建筑企業(yè)墊付工程款、上市發(fā)行股票、發(fā)行公司債券、保險(xiǎn)資金、信托融資等。

1.1 自有資金

房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金，主要來(lái)源于股東的最初投資款及企業(yè)本身經(jīng)營(yíng)積累下來(lái)的未分配利潤(rùn)，在財(cái)務(wù)報(bào)表上體現(xiàn)為“所有者權(quán)益”。國(guó)家為抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對(duì)項(xiàng)目自有資金比例達(dá)不到一定比例的房地產(chǎn)企業(yè)，規(guī)定商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。

1.2 商品房預(yù)售的定金及預(yù)售款

房產(chǎn)預(yù)售是房地產(chǎn)行業(yè)極具特色的融資方式，房地產(chǎn)企業(yè)只要投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，同時(shí)取得三證（土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、施工許可證）的條件下，就可以預(yù)售商品房，收取購(gòu)房者的定金及首付款，房屋封頂后可獲得按揭放款，這樣在房屋竣工交付前即提前回籠了資金，極大緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈情況。

1.3 工程方 “適度賒賬”

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身具有建設(shè)周期長(zhǎng)、資金量大的特征。而在整個(gè)項(xiàng)目中，除了土地款之外，就是大量的工程款。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇施工單位時(shí)，可以通過(guò)優(yōu)先選擇愿意帶資承包工程或延期支付工程的施工單位合作，通過(guò)工程款的延期支付緩解資金鏈的問(wèn)題。

另外，還可以通過(guò)票據(jù)支付工程款的方式，利用票據(jù)貼現(xiàn)獲得融資。

1.4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款

開(kāi)發(fā)貸款是指商業(yè)銀行針對(duì)具有四證的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放的用于支付工程款項(xiàng)的貸款，是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)階段的重要融資手段。根據(jù)2016年中國(guó)房地產(chǎn)資金來(lái)源狀況分析報(bào)告，銀行貸款占房地產(chǎn)企業(yè)資金的60%左右。據(jù)調(diào)查，近幾年由于房地產(chǎn)的自有資金比例越來(lái)越低，房地產(chǎn)企業(yè)利用各種方式套取銀行貸款填補(bǔ)企業(yè)的自有資金。房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈狀況與銀行的信貸政策息息相關(guān)。

1.5 其他融資渠道

其他融資方式包括發(fā)行股票、發(fā)行債券、各類(lèi)信托基金和保險(xiǎn)資金等。房地產(chǎn)企業(yè)著重需要解決購(gòu)買(mǎi)土地的資金來(lái)源，多數(shù)可通過(guò)本類(lèi)方式解決。發(fā)行股票股權(quán)籌資適用于股份制房地產(chǎn)公司，目前我國(guó)股票市場(chǎng)低迷，本來(lái)就受限制的上市公司更難籌集資金。對(duì)于發(fā)行債券融資，我國(guó)目前僅限于股份有限公司、國(guó)有或國(guó)有投資主體等規(guī)模較大的公司，而且限制條件很多，對(duì)于規(guī)模較小的公司通過(guò)債券融資門(mén)檻過(guò)高。信托基金和保險(xiǎn)資金利用各類(lèi)基金組織需要把基金的一部分投資到收益相對(duì)較高而風(fēng)險(xiǎn)較低的項(xiàng)目，房地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以以較高的利率向多類(lèi)基金組織融資，吸引其進(jìn)行房地產(chǎn)投資。

2 樓市調(diào)控下房地產(chǎn)資金鏈出現(xiàn)危機(jī)的原因

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)周轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)、資金密集型行業(yè)，從前期獲取土地開(kāi)始，土地成本占到項(xiàng)目總成本的40-50%，項(xiàng)目一開(kāi)始，房地產(chǎn)企業(yè)就需要投入大量資金，直到房屋銷(xiāo)售、竣工，才能取得現(xiàn)金回流，資金鏈危機(jī)是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的最重大因素。

2.1 樓市調(diào)控影響房產(chǎn)銷(xiāo)售

“限售、限價(jià)、限購(gòu)、限簽”等一系列樓市調(diào)控政策，致使房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售資金回流受到極大影響，限售政策延緩了房地產(chǎn)企業(yè)的推盤(pán)速度，限制房屋銷(xiāo)售總量；限價(jià)政策減少了房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷(xiāo)售總額；限購(gòu)政策減少了購(gòu)買(mǎi)人群，進(jìn)而降低房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售量；限簽政策進(jìn)一步控制和延緩了房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售資金回流。在持續(xù)不斷的調(diào)控政策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交價(jià)及成交總量均有所下降。

2.2 樓市調(diào)控影響銀行貸款

銀行貸款操作簡(jiǎn)便，限制條件相對(duì)股票融資和發(fā)行債券融資較少，融資規(guī)模較建筑商賒賬大，是房地產(chǎn)企業(yè)重要資金來(lái)源，有些小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，總投資額中銀行貸款比重甚至達(dá)到90%以上，銀行信貸政策環(huán)境給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈條的正常運(yùn)轉(zhuǎn)帶來(lái)巨大的隱患。國(guó)家也經(jīng)常用控制信貸政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，各大商業(yè)銀行收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，信貸規(guī)模異常緊張，三、四線(xiàn)城市幾乎限貸，而且即使發(fā)放也很緩慢，還無(wú)法承諾放款時(shí)間。另外，貸款資金要求受托支付，必須直接支付給第三方，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法靈活使用。如此一來(lái)，單一融資模式的房地產(chǎn)企業(yè)極有可能面臨資金鏈的斷裂。

3 樓市調(diào)控下房地產(chǎn)資金鏈管理建議

3.1 做好營(yíng)銷(xiāo)策劃 提高成交量并及時(shí)收回應(yīng)收款

銷(xiāo)售是企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的重要環(huán)節(jié)，是回籠資金的重要途徑。如果商品房成交量大，那么資金鏈就可以正常循環(huán)了。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，如何進(jìn)行銷(xiāo)售模式創(chuàng)新，以提高市場(chǎng)銷(xiāo)售率，及時(shí)回籠資金是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的關(guān)鍵問(wèn)題。首先，可采用內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的辦法提高銷(xiāo)售量；其次，按付款方式不同給予不同優(yōu)惠幅度，對(duì)于一次性付款的購(gòu)房者優(yōu)惠幅度應(yīng)最多；接著，與商業(yè)銀行合作，尋找按揭利率低、手續(xù)簡(jiǎn)便的合適銀行；最后，做好市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)客戶(hù)群進(jìn)行分類(lèi)，真正了解客戶(hù)需求，激起客戶(hù)的消費(fèi)欲望，不斷開(kāi)拓市場(chǎng)，提高樓市成交量，并且對(duì)于已成交的商品房，及時(shí)收回應(yīng)收款。endprint

3.2 調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)做好市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)

第一，樓市調(diào)控和融資渠道狹窄，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不景氣，企業(yè)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整、整合產(chǎn)業(yè)資源是十分必要。而調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)需要企業(yè)大力擴(kuò)展融資的渠道加快資金鏈的循環(huán)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)抓住并購(gòu)的機(jī)遇迅速擴(kuò)展企業(yè)規(guī)模，使得房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)化的環(huán)境下迅速壯大。

第二，房地產(chǎn)的主要利潤(rùn)就是購(gòu)房者買(mǎi)房的錢(qián)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為緩慢，而如何更好地開(kāi)拓房地產(chǎn)市場(chǎng)增加銷(xiāo)售量是目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要問(wèn)題。因此，企業(yè)要有好的銷(xiāo)售策略，提高服務(wù)的質(zhì)量并打入國(guó)際市場(chǎng)，從而提高企業(yè)的收入。同時(shí)，企業(yè)要針對(duì)消費(fèi)者的需求，采取一定的手段激發(fā)他們買(mǎi)房的欲望，從而提高銷(xiāo)售額。

3.3 拓寬融資渠道

第一，開(kāi)展強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合戰(zhàn)略合作。房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作開(kāi)發(fā)已經(jīng)成了房地產(chǎn)企業(yè)有別于其他行業(yè)的特色之一，通過(guò)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，無(wú)疑為房地產(chǎn)企業(yè)找到了一條新的融資渠道，如華潤(rùn)入主萬(wàn)科，由國(guó)內(nèi)十幾家知名房企聯(lián)合打造的中城聯(lián)盟的房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施等。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展戰(zhàn)略合作的新的融資方式。

第二，通過(guò)典當(dāng)進(jìn)行短期融資。針對(duì)中小企業(yè)，典當(dāng)融資對(duì)于解決短期資金需要，發(fā)揮輔助作用。它避免了到銀行進(jìn)行小額貸款必須要經(jīng)過(guò)的繁瑣程序，其對(duì)貸款信用要求幾乎為零、貸款起點(diǎn)低、手續(xù)便捷、使用方便自由等特點(diǎn)，使得典當(dāng)開(kāi)始成為中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銀行以外的全新的融資渠道。

第三，加強(qiáng)成本控制，節(jié)源開(kāi)流?？刂瞥杀疽彩欠康禺a(chǎn)企業(yè)節(jié)本開(kāi)源的主要手段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)尤其需要對(duì)成本進(jìn)行控制，將成本控制任務(wù)分配到整個(gè)企業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，包括設(shè)計(jì)部門(mén)、材料供應(yīng)部門(mén)、工程部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)、銷(xiāo)售部門(mén)、管理部門(mén)等，把成本控制任務(wù)分解，層層落實(shí)，由各部門(mén)把本部門(mén)成本執(zhí)行情況匯總到財(cái)務(wù)部門(mén)成本管理中心，通過(guò)資源整合，減少閑置資金，從而加強(qiáng)整個(gè)企業(yè)成本控制。通過(guò)制定成本計(jì)劃，把成本控制在設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)階段，控制在項(xiàng)目執(zhí)行階段，而不能等項(xiàng)目執(zhí)行完了，才發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。

結(jié)束語(yǔ)

總而言之，在樓市調(diào)控作用下，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中會(huì)面臨資金困境，為了保證企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，企業(yè)應(yīng)不斷擴(kuò)寬融資渠道，構(gòu)建相應(yīng)的管理體系，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供充足的資金，從而保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

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