淺談房地產(chǎn)企業(yè)施工項目成本控制

摘要：施工成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)提高生產(chǎn)經(jīng)營效率的有力方法，而對普遍實行項目管理的房地產(chǎn)企業(yè)而言，其項目成本管理又是重點管理內(nèi)容。目前，我國項目成本控制的手段和方法都比較落后，很多房地產(chǎn)企業(yè)采用的方法多是項目預(yù)算管理法。怎樣完善施工項目的成本控制，不僅是實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)效益最大化的途徑，也是企業(yè)實現(xiàn)強化管理的重要內(nèi)容。本文以G房地產(chǎn)公司為研究對象，通過對公司情況、財務(wù)報表、管理者披露的相關(guān)信息，分析了該房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題，同時針對這些問題提出了相應(yīng)的解決措施，為其他房地產(chǎn)企業(yè)施工項s目成本控制提供了實用參考。

關(guān)鍵詞：成本控制；房地產(chǎn)企業(yè)；成本核算約束

房地產(chǎn)企業(yè)為實現(xiàn)自身經(jīng)營成長水平的提高對施工項目全過程的管理至關(guān)重要，而成本管理作為施工項目管理十分重要的一部分，所涉及房地產(chǎn)企業(yè)的部門較多，所以成本控制是一個相對復(fù)雜的系統(tǒng)工程，雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，對區(qū)域經(jīng)濟的貢獻明顯，但是在財務(wù)管理與成本控制方面，我國房地產(chǎn)企業(yè)暴露了一些問題，而隨著施工項目規(guī)模的擴大，如房地產(chǎn)企業(yè)不能夠利用有效的方式來進行成本控制工作，會對企業(yè)運營發(fā)展產(chǎn)生明顯的制約。在施工項目的進行過程中，管理者的關(guān)注重點主要在維持施工項目資金鏈的穩(wěn)定；項目經(jīng)理主要關(guān)注項目的質(zhì)量與進度；財務(wù)人員主要負(fù)責(zé)財務(wù)日常核算和記錄，成本控制工作的開展沒有專職人員負(fù)責(zé)，控制工作流于形式，造成成本提高，導(dǎo)致項目質(zhì)量與效率下降等情況出現(xiàn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)有必要加強施工項目成本控制。

一、施工項目成本控制理論概述

（一）施工項目成本控制的概念

施工項目成本控制主要是指在整個施工過程當(dāng)中，通過相應(yīng)的技術(shù)方法、解決手段對勞動消耗進行系統(tǒng)化監(jiān)督、組織的復(fù)雜過程，對施工生產(chǎn)中的人力資源、物資用度等各類費用開始進行總體規(guī)劃引導(dǎo)、監(jiān)督、協(xié)和、限定，這里主要針對項目施行過程中的發(fā)生和未發(fā)生的偏差進行實時的調(diào)整，把整個項目實施過程中的顯性成本、隱性成本都納入到籌算成本的范疇當(dāng)中來，確保最初成本籌算的實踐，建筑公司自身便是以施工項目成本控制為核心內(nèi)容。

（二）施工成本控制的原則

全面性原則，由于在施工項目過程中相關(guān)內(nèi)容比較復(fù)雜，在此基礎(chǔ)上某一個環(huán)節(jié)成本管控工作開展不夠充分，會造成整個項目成本管控工作的綜合水準(zhǔn)難以提高。在成本管控工作的開展過程中應(yīng)該對于施工過程實現(xiàn)全面控制，從施工計劃開始就執(zhí)行相應(yīng)的成本管控工作，這樣能夠使整個施工項目都在科學(xué)的成本管控體系下進行，除提高資源利用率外，還應(yīng)該重視相應(yīng)的人工成本管控，最終實現(xiàn)成本控制覆蓋范圍的全面性。

權(quán)力分配原則，由于在施工項目開展過程中相關(guān)環(huán)節(jié)是比較復(fù)雜的，需要各個部門的管理者或員工對成本管控工作來進行有效的權(quán)責(zé)分配，在明確權(quán)責(zé)劃分工作的基礎(chǔ)上能夠?qū)崿F(xiàn)成本管控工作有相應(yīng)的負(fù)責(zé)人員來進行專職管理，這樣當(dāng)成本管控工作出現(xiàn)問題時，也能夠及時將相關(guān)權(quán)責(zé)進行追溯，最終保證成本控制工作水平的提高。

例外管理原則，由于在施工項目成本管控過程中由于不可控制的因素較多，成本控制工作可能會存在一定波動，在此基礎(chǔ)上應(yīng)該結(jié)合施工項目的具體運作情況，通過例外管理的方式來保證成本管控的科學(xué)性提高，也能夠使成本管控的資源得到合理分配。

二、G房地產(chǎn)公司簡介

G房地產(chǎn)公司是一家房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)。自2009年成功上市以來，G房地產(chǎn)公司漸漸從房地產(chǎn)業(yè)向相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟延伸。目前，G房地產(chǎn)公司在珠海、上海、重慶、西安、香港、美國、英國等地已擁有40余家成員企業(yè)，60余項已建、在建項目，業(yè)務(wù)涵蓋房產(chǎn)、口岸、海洋、旅游、金融、教育、農(nóng)業(yè)、酒店等多個領(lǐng)域。根據(jù)母公司近幾年主要經(jīng)營數(shù)據(jù)建表1、圖1、圖2

從上面圖1可以看出來2015年G房地產(chǎn)公司凈利潤較前兩年成大幅度上升，主要原因是2015年兩會期間政策：保持寬松穩(wěn)定的金融環(huán)境，解決企業(yè)融資難的問題、清空前幾年積壓的庫存，促進消費，鼓勵住房、用稅收制度來促進房地產(chǎn)健康發(fā)展。從上圖2可以看出來2015年的營業(yè)成本較前兩年有明顯的上升主要原因是：營業(yè)額的大幅增加促進了營業(yè)成本的增加。次要原因：通貨膨脹導(dǎo)致，2015年、2014年2013年的實際通貨膨脹率為9.6%、9%、7%所導(dǎo)致的人工成本、用工成本上升；土地及開發(fā)建設(shè)成本增長比較大，較上年增長97.9%。

三、G房地產(chǎn)公司施工項目成本控制存在的問題

（一）成本管理意識不強

G房地產(chǎn)公司高層管理者由于對成本管控意識的模糊認(rèn)識，沒有重視成本管控的在企業(yè)管理的重要地位，在企業(yè)過程中管理沒有形成成本管理體系，使公司片面注重銷售方面的成本，忽視其他方面營業(yè)成本。此外，G房地產(chǎn)公司普通員工成本控制參與度嚴(yán)重不足，高層員工與基礎(chǔ)員工缺乏及時的溝通，這樣就會造成員工在工作中對物料資源、其他間接費用的浪費，不利于公司在未來長期的發(fā)展。

（二）資源浪費現(xiàn)象明顯

G房地產(chǎn)公司的項目經(jīng)理在工作開展時，關(guān)注重點主要在施工進度與工程質(zhì)量上，對原材料等資源的使用的節(jié)約程度不足，由于項目經(jīng)理是對G房地產(chǎn)公司施工項目成本影響的重要因素，在項目經(jīng)理約束缺失的基礎(chǔ)上，G房地產(chǎn)公司施工項目成本控制水平難以提高。施工項目存在資源浪費的情況，由于房地產(chǎn)施工項目的特殊性，部分材料在熔接、接駁以后會出現(xiàn)“零頭”，對該部分材料G房地產(chǎn)公司的資源使用不夠充分，由此造成資源的浪費。

（三）成本核算約束力弱

在核算開展過程中，財務(wù)工作人員根據(jù)項目經(jīng)理所提交的相關(guān)項目成本信息，將不同成本類型進行劃分，如采購成本、施工成本、人工成本等，在匯總以后進行核算，但是對具體的項目沒有進行細(xì)分，特別是人工成本的細(xì)分不足，成本動因產(chǎn)生不夠明確，由于房地產(chǎn)企業(yè)施工項目人工成本構(gòu)成復(fù)雜，只通過一個人工成本指標(biāo)是無法開展具體的成本核算工作的，G房地產(chǎn)公司迫切需要尋找有效的方式來進行成本核算工作。

（四）管控體制不完善夠

G房地產(chǎn)公司的施工項目成本管控體制不夠完善。公司的內(nèi)部控制體系亟待加強，內(nèi)部控制作為成本控制工作的重要影響因素，只有完善的成本控制流程，管控制度等要求下，企業(yè)成本控制工作才能夠有效開展。G房地產(chǎn)公司主要注重市場營銷階段，對工程管理階段中的采購成本管理、質(zhì)量控制管理工程決算測算重視程度不足。公司對于施工項目的內(nèi)部審計工作開展也不夠充分，審計工作具有主觀隨意性，往往是G房地產(chǎn)公司的管理者要求，才臨時組織審計工作小組，沒有形成有效的監(jiān)管機制。

四、房地產(chǎn)企業(yè)施工項目成本控制的對策建議

（一）加強成本管控意識

房地產(chǎn)企業(yè)在施工項目的開展進程中，應(yīng)該提高成本管控意識，只有企業(yè)重視成本控制工作，在房地產(chǎn)施工項目中，成本控制相關(guān)工作才能夠具體開展，加強成本管控意識應(yīng)該從二個角度進行。

1.管理者應(yīng)該注重成本控制

G房地產(chǎn)公司的管理者在政府調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的綜合收益水平逐漸下降的基礎(chǔ)上，項目施工成本的控制會使房地產(chǎn)企業(yè)的總體經(jīng)營成本下降，使G房地產(chǎn)公司參與市場競爭的能力得到提高，所以成本控制應(yīng)該作為管理者相關(guān)工作開展的重點，管理者應(yīng)該在施工項目開始之前，對施工項目所涉及的部門及員工提出關(guān)于成本控制工作的要求，致力于實力全員的成本管控意識，在施工項目進行過程中管理者也應(yīng)及時對成本情況進行了解、調(diào)整，管理者的主觀意志對項目進行影響明顯，所以管理者要以身作則，使成本管控工作開展水平提高。

2.提高員工成本管控意識

首先在員工入職培訓(xùn)教育期間給員工樹立成本管控的意識，增強成本管控觀念，讓員工了解到成本與收入的緊密相接的關(guān)系，讓員工認(rèn)識到公司的命運與自己的命運息息相接，讓員工對公司有歸屬感。其次公司應(yīng)該培養(yǎng)節(jié)約文化，讓廣大員工在這種文化的引領(lǐng)下逐漸增強成本管控觀念，只有在文化的作用下才能使成本管控意識真正深入員工的內(nèi)心。最后公司應(yīng)該做好成本觀念更新?lián)Q代，緊跟國際最新成本管理的發(fā)展腳步。

（二）提高資源利用效率

1.建筑資源

建筑資源作為房地產(chǎn)施工項目的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)致力于提高建筑資源的使用效率，根據(jù)上文分析不難看出，現(xiàn)階段G房地產(chǎn)公司存在建筑資源浪費的情況，使施工項目的綜合成本不斷提高，為實現(xiàn)建筑資源的有效利用，G房地產(chǎn)公司應(yīng)該通過階段性采購的方式，不一次性置購全部建筑資源，特別是容易產(chǎn)生浪費的電線、網(wǎng)線等物料，通過項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的方式，由項目經(jīng)理對現(xiàn)場建筑資源進行監(jiān)管，對于剩余的網(wǎng)線、電線線頭，由于無法在施工項目過程中使用，可以通過制作成跳線的方式，避免過去浪費或當(dāng)垃圾處理的現(xiàn)象，對于建材類資源，項目經(jīng)理應(yīng)在施工現(xiàn)場，完善出入庫模式，對建筑資源的使用情況進行明確監(jiān)管，實現(xiàn)建筑資源使用效率的不斷提高。

2.人工資源

隨著人工價格的上漲，人工成本對施工項目成本的影響日益明顯，人工資源作為施工項目資源的組成部分，應(yīng)該得到G房地產(chǎn)公司的重視，G房地產(chǎn)公司可以通過人力外包的方式，在施工項目計劃完成以后，管理者可以與專業(yè)的施工隊進行合作，通過招投標(biāo)的方式，客觀分析施工隊的資質(zhì)實力，對滿足施工要求的企業(yè)進行投標(biāo)邀請，將人工資源成本通過外包的方式進行轉(zhuǎn)嫁，對于G房地產(chǎn)公司自身的人工資源如項目經(jīng)理、財務(wù)工作人員等，G房地產(chǎn)公司應(yīng)利用科學(xué)的員工培訓(xùn)等工作，提高員工的綜合業(yè)務(wù)水平和工作效率，使單位人工成本所發(fā)揮的價值最大化。

3.信息資源

鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，信息資源對施工成本控制工作的影響明顯，信息資源包括建筑材料的價格信息，房地產(chǎn)行業(yè)市場信息等，如G房地產(chǎn)公司能提高對信息資源的重視，能夠協(xié)助企業(yè)進行成本管控工作的開展，例如根據(jù)市場信息變化情況，G房地產(chǎn)公司可以在原材料價格較低時進行材料采購，使施工項目的材料成本得到控制，在建筑材料剩余的基礎(chǔ)上，G房地產(chǎn)公司可以根據(jù)建筑市場變化，將剩余材料出售給即將開始施工的其他房地產(chǎn)企業(yè)，使G房地產(chǎn)公司的成本控制工作水平提高。信息資源是房地產(chǎn)企業(yè)施工項目成本控制的重要資源，應(yīng)加以合理利用。

（三）形成成本核算約束

1.建立科學(xué)的成本核算體系

G房地產(chǎn)公司為實現(xiàn)成本控制工作的有效開展，應(yīng)該建立完善的成本核算約束模式，在現(xiàn)有的成本核算方法下，G房地產(chǎn)公司無法準(zhǔn)確判斷施工項目開展過程中哪一個環(huán)節(jié)的成本出現(xiàn)明顯增長，同樣是采購成本的變化，造成成本變化的原因可能是基礎(chǔ)建筑材料或線材，成本變動原因無法有效歸結(jié)，G房地產(chǎn)公司應(yīng)利用科學(xué)的方法來實現(xiàn)成本核算。結(jié)合建筑行業(yè)特點，G房地產(chǎn)公司可引進作業(yè)成本法來實現(xiàn)成本控制工作，在作業(yè)成本法的核算體系下根據(jù)施工項目的具體內(nèi)容，將施工項目劃分為不同階段，在各階段中準(zhǔn)確分配成本動因，通過具體的成本核算模式，將施工項目分成不同的作業(yè)中心，使成本核算工作更加具體。

2.完善成本核算模式

為使成本核算的約束性提高，避免出現(xiàn)主觀核算或規(guī)避的情況，G房地產(chǎn)公司可以成立專職管理部門負(fù)責(zé)施工項目成本核算的工作，由施工現(xiàn)場的會計人員提交相應(yīng)的成本數(shù)據(jù)，通過集團統(tǒng)一核算的方式，使項目核算的合理性提高，在提交成本信息時，可以通過“閉卷”的方式，使核算工作小組成員對所核算的數(shù)據(jù)具有客觀性，避免舞弊的情況產(chǎn)生，在核算流程中，應(yīng)該增加再核算模式，通過不同小組對統(tǒng)一施工項目的成本進行核算，將核算結(jié)果進行對比，分析核算產(chǎn)生差異的原因，及時進行核算調(diào)整，使核算有效性提高。為提高核算工作人員工作的積極性，G房地產(chǎn)公司可以利用績效考核模式，當(dāng)成本核算效率高、準(zhǔn)確性強，則給予核算工作人員一定的績效獎勵，如成本核算出現(xiàn)明顯失誤，則應(yīng)該予以相應(yīng)的懲處，使成本核算工作約束不斷提高。

（四）完善成本管控體制

1.完善內(nèi)部控制體系

G房地產(chǎn)公司首先應(yīng)該完善企業(yè)的內(nèi)部控制制度，施工項目成本管控的開展應(yīng)利用有效的內(nèi)部控制體系來進行支撐，G房地產(chǎn)公司作為房地產(chǎn)企業(yè)，財務(wù)管理模式相對粗放，G房地產(chǎn)公司可以借鑒萬科、恒大等大型集團企業(yè)的內(nèi)部控制體系結(jié)構(gòu)，針對性的進行調(diào)整，優(yōu)化企業(yè)的財務(wù)管理流程，降低過去冗余環(huán)節(jié)，提高工作效率，明確劃分財務(wù)管理的權(quán)責(zé)，在施工項目開始以后，如果出現(xiàn)成本增長情況，要將權(quán)責(zé)歸結(jié)到個人，利用明確的獎懲措施來使員工對成本控制工作的重視程度提高，對于G房地產(chǎn)公司已經(jīng)完成的施工項目，要對施工過程中成本管理工作的開展情況進行總結(jié)，作為G房地產(chǎn)公司的寶貴歷史文檔，形成對施工成本控制工作的指導(dǎo)，內(nèi)部控制體系的構(gòu)建是一個持續(xù)的過程，需G房地產(chǎn)公司以持續(xù)的觀念進行內(nèi)部控制體系的完善。

2.加強內(nèi)部審計工作

G房地產(chǎn)公司應(yīng)加強施工項目成本管控的審計工作，通過有效的審計模式，及時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有成本控制工作的不足，G房地產(chǎn)公司要提高審計工作的獨立性，通過組建一支專職工作小組，通過隨機走訪的方式對成本控制工作開展情況進行審計，如出現(xiàn)用料資源浪費等制約成本控制工作的情況，則應(yīng)該及時將審計信息提交給管理者，審計工作要完善報告編制工作，審計工作人員要出具信息相對完善的審計工作報告，管理者能夠根據(jù)審計工作報告，及時調(diào)整成本控制工作的開展；G房地產(chǎn)公司要加強對審計工作人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，使審計工作人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)水平得到提高，滿足成本管控的要求。

G房地產(chǎn)公司近幾年通過多元化經(jīng)營實現(xiàn)了企業(yè)競爭水平的不斷提高，但是施工成本管控方面所暴露的問題不容忽視，特別是在我國房地產(chǎn)行業(yè)近幾年出現(xiàn)一定低迷態(tài)勢的基礎(chǔ)上，只有企業(yè)加強施工成本控制，降低施工的綜合成本，才能夠?qū)崿F(xiàn)市場競爭力的提高，促進企業(yè)收益水平提高，這也是G房地產(chǎn)公司經(jīng)營發(fā)展的重要目標(biāo)，在本文研究過程中發(fā)現(xiàn)，G房地產(chǎn)公司施工項目成本管控出現(xiàn)了問題，如成本核算約束不強，全程成本控制缺失等，制約了G房地產(chǎn)公司施工項目水平的提高，而只依靠管理者主觀管理行為的控制模式已無法滿足成本管控工作的需求，G房地產(chǎn)公司迫切需要利用有效的成本管控方式，實現(xiàn)施工成本有效控制，使企業(yè)施工項目效率提高，單位成本資金發(fā)揮更大的價值。

（作者單位：遼寧對外經(jīng)貿(mào)學(xué)院）

作者簡介：臧寧，1970年生，男，會計師，碩士研究生，研究方向：財務(wù)管理、財務(wù)會計、管理會計。

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