生態(tài)文化旅游地產(chǎn)開發(fā)模式研究

摘要：近年來，中國房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)蓬勃發(fā)展不斷升溫，成為人們生活娛樂所關(guān)注的焦點，旅游房地產(chǎn)的概念因此被提出受到社會各界的重視，生態(tài)文化旅游是以生態(tài)文化資源為吸引點，以旅游地產(chǎn)開發(fā)為依托，綜合新時期消費者對生態(tài)旅游的需求，把消費和投資融為一體的新型開發(fā)模式?；诖?，本文以白清小鎮(zhèn)為例，闡述了生態(tài)文化旅游所面臨的問題以及解決的方法。

關(guān)鍵詞：生態(tài)文化旅游；旅游地產(chǎn)開發(fā)模式

隨著人們物質(zhì)文明與精神文明的不斷提高，我國旅游業(yè)保持著日益增長的勢頭，生態(tài)文化旅游業(yè)也快速的發(fā)展起來。它以親近大自然為吸引點，以保護(hù)自然資源、自然環(huán)境、促進(jìn)社會和諧發(fā)展為目的，提倡人們在消費、投資的過程中感受大自然的美麗。對于生態(tài)文化旅游地產(chǎn)開發(fā)模式研究可以完善生態(tài)旅游地產(chǎn)的含義，以白清小鎮(zhèn)的開發(fā)模式作為一個案例深入進(jìn)行分析，歸納出生態(tài)旅游地產(chǎn)開發(fā)模式所面臨的問題，尋找解決的方法，對于探索生態(tài)文化旅游地產(chǎn)開發(fā)起到一定的借鑒作用。

一、研究方法

本研究主要采用了觀察法、實地考察法、訪談法。深入到生態(tài)旅游地產(chǎn)開發(fā)的項目中進(jìn)行實地考察，并以游客的身份對項目進(jìn)行了觀察，對游客、商家進(jìn)行調(diào)查訪談，對生態(tài)文化旅游地產(chǎn)項目工作人員進(jìn)行了訪談。

二、生態(tài)文化旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀

（一）依托自然資源為核心的模式

以江、河、湖、海類等稀缺的自然資源作為主要宣傳點，注重自然生態(tài)、環(huán)境氣候等資源的價值挖掘，打造親水、生態(tài)、親子等旅游度假、休閑養(yǎng)老項目，以高星級酒店帶動，人性化物業(yè)管理為主。

（二）以地域主題為核心的模式

以特色古鎮(zhèn)文化類、舊城、古街改造建筑為平臺，屬地文化為靈魂，基于特色文化的現(xiàn)代演繹，營造與現(xiàn)代城市差異化的情景。

（三）以嫁接產(chǎn)業(yè)主題為核心的模式

以旅游為主導(dǎo)，會議會展、健身娛樂產(chǎn)業(yè)、休閑觀光農(nóng)業(yè)類等根據(jù)人們生產(chǎn)生活的需要，整合可利用的自然資源形成相關(guān)產(chǎn)業(yè)，形成旅游產(chǎn)業(yè)鏈格局，，提升整個區(qū)域價值，實現(xiàn)項目運(yùn)營或銷售的獲利。

三、白清小鎮(zhèn)開發(fā)模式分析

白清小鎮(zhèn)項目利用山清水秀的自然資源進(jìn)一步打造形成山水相連、鳥語花香、原始自然的生態(tài)觀光區(qū)；在此基礎(chǔ)上科學(xué)規(guī)劃、立體布局，形成民俗風(fēng)情文化、兒童科普游樂、休閑觀光農(nóng)業(yè)、風(fēng)味美食、綠色休閑運(yùn)動、房車基地、拓展教育為一體的旅游休閑度假勝地。進(jìn)而讓人們能望得見山、看得見水、留住美好的鄉(xiāng)村回憶，記得起鄉(xiāng)愁！

（一）白清小鎮(zhèn)開發(fā)模式所面臨的問題

1.旅游地產(chǎn)企業(yè)不經(jīng)營旅游

傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展所依托的是城市，而城市的發(fā)展依賴的是政府的規(guī)劃和社會的發(fā)展，不需要地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心產(chǎn)業(yè)發(fā)展大環(huán)境的營造，發(fā)展旅游地產(chǎn)，依托的是旅游景區(qū)，地產(chǎn)企業(yè)不知道如何開發(fā)和經(jīng)營旅游景區(qū)，希望政府能夠給與一定的支持，為房地產(chǎn)開發(fā)商創(chuàng)造一個成熟完善的市場環(huán)境，政府卻希望企業(yè)進(jìn)行一體化的開發(fā)建設(shè)。因此，地產(chǎn)企業(yè)只會蓋房子，旅游的開發(fā)經(jīng)營、招商引資的管理思路落后。結(jié)果是，一些旅游地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域成了“鬼城”，優(yōu)質(zhì)的旅游資源被浪費，投資者經(jīng)營管理停滯不前。

2.土地利用困難

旅游地產(chǎn)項目通常占地很大，從幾百畝到數(shù)萬畝，且大多數(shù)在城市外圍的鄉(xiāng)村或生態(tài)環(huán)境地帶，往往涉及到大量耕地，而耕地是被國家政策禁止買賣變更使用權(quán)的；二是往往涉林地及生態(tài)保護(hù)區(qū)，例如一級水源保護(hù)地、國家森林保護(hù)區(qū)等等，水源被污染、林地被砍伐這也是被國家政策禁止的。三是涉及農(nóng)民的宅基地，農(nóng)民的生存、安置、福利、就業(yè)等一系列問題，處理不好，會引發(fā)很大的負(fù)面社會效果。在這些難以利用的土地面前，旅游地產(chǎn)的發(fā)展往往處在進(jìn)退維艱的狀態(tài)。

3.開發(fā)面積過大規(guī)劃不合理

旅游地產(chǎn)項目規(guī)模巨大，開發(fā)周期長、資金壓力大，許多房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)節(jié)奏過于激進(jìn)，導(dǎo)致土地開發(fā)不合理、景區(qū)規(guī)劃不到位，游樂設(shè)施未精心設(shè)計，為項目建設(shè)與后續(xù)經(jīng)營埋下重要隱患。

（二）白清小鎮(zhèn)解決問題的方法

1.打造多元化商業(yè)業(yè)態(tài)

對于城市的公共休閑空間和休閑生活進(jìn)行關(guān)注，打造休閑業(yè)態(tài)的集中區(qū)域。在產(chǎn)業(yè)聚集的同時，要注意和引領(lǐng)重點產(chǎn)業(yè)與公共復(fù)印空間的融合，入步行街、生態(tài)公園、時尚餐飲，寧靜廣場、綠地、花園一體規(guī)劃與運(yùn)營相統(tǒng)一。

2.自然生態(tài)永續(xù)利用

自然生態(tài)資源是項目生存和可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，因此項目建設(shè)應(yīng)體現(xiàn)“統(tǒng)一規(guī)劃，可持續(xù)發(fā)展”的精神，正確處理保護(hù)與開發(fā)的矛盾，防止和杜絕一切破壞性的建設(shè)，堅持“嚴(yán)格保護(hù)，統(tǒng)一管理、合理開發(fā)，永續(xù)利用的原則”。

3.規(guī)劃的合理銜接

在規(guī)劃中將著重處理好前期工程和后續(xù)工程、整個項目與各子項目之間的銜接；協(xié)調(diào)好關(guān)系，使各子項目一方面具有相對的獨立功能，同時又能共同組成有機(jī)的整體，合理分擔(dān)整個項目的不同的功能。對項目周邊原來的景區(qū)、景點，可與之開展多種方式的合作經(jīng)營，并在尊重歷史、科學(xué)的前提下，重新進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃，擴(kuò)充和完善，加強(qiáng)項目減得深度整合。項目互為補(bǔ)充和呼應(yīng)，豐富、提升整個區(qū)域旅游的游覽空間和內(nèi)涵。

四、結(jié)束語

旅游地產(chǎn)是將旅游資源開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)相融合的一個項目，其在發(fā)展進(jìn)行的過程中，不光要學(xué)會運(yùn)用傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)手段，還要學(xué)會將環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益相結(jié)合。使得生態(tài)文化旅游開發(fā)呈現(xiàn)多樣化和各項化的發(fā)展趨勢，生態(tài)環(huán)境永續(xù)利用，確保生態(tài)文化旅游質(zhì)量，振興生態(tài)文化旅游業(yè)發(fā)展。（作者單位：沈陽建筑大學(xué)管理學(xué)院）

作者簡介：李天姝，1987年生，女，沈陽建筑大學(xué)管理學(xué)院，在職研究生，研究方向：工程管理。

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