我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果及對策研究

李翼瑋

[摘 要] 我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過近幾年的飛速發(fā)展，已經(jīng)成長為我國的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，深刻影響著我國的經(jīng)濟(jì)生活的各方面。對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控會直接影響著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，對政府而言也具有相當(dāng)?shù)碾y度和深度。本文針對我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并提出積極改進(jìn)策略。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；對策

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 01. 080

[中圖分類號] F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2017）01- 0141- 02

1 我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 居民對購房持觀望態(tài)度

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展不景氣的時期，居民的金融、旅游、消費(fèi)信心等指數(shù)都會受到一定的抑制。目前我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)并非理想的發(fā)展期，許多居民對于購房依然持觀望態(tài)度，有些人即使有購房的剛性需求也不急于購房，這在很大程度上反映了居民對房地產(chǎn)行業(yè)的信心不足。雖然“新國五條”的出臺很好地控制了房價，穩(wěn)定了市場，但房地產(chǎn)行業(yè)依然存在很大的不確定性。從長遠(yuǎn)上看，觀望態(tài)度會導(dǎo)致去化量降低，嚴(yán)重阻礙了我國市房地產(chǎn)的發(fā)展。

1.2 國家政策扶持

近些年，為了保持房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定，并進(jìn)一步促進(jìn)其快速發(fā)展，國家針對市場實際出臺了多個調(diào)控方案，覆蓋行業(yè)多個方面。例如，針對市場過熱，商品房價格過高的現(xiàn)象，國家出臺了抑制市場投機(jī)行為的調(diào)控政策。另外，政府“國八條”“新國五條”等針對房價發(fā)力，保持商品房價格的相對穩(wěn)定；調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加經(jīng)適房、廉租房等的供給；充分發(fā)揮法律手段和輿論工具的作用，引導(dǎo)居民進(jìn)行正確的住房消費(fèi)……這些政策法規(guī)為我國房地產(chǎn)的走勢產(chǎn)生了重大影響。2011年伊始，我國的房價不斷上升，進(jìn)入房價的鼎盛時期，國家出臺通過限購、信貸、土地審批等方式調(diào)控房地產(chǎn)市場，側(cè)重于保障性住房的建設(shè)，來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。在過去15年，我國房地產(chǎn)業(yè)以超過20%的年均快速增長全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在2015年降至2000年有數(shù)據(jù)記錄以來最低點，僅為1%。

2 我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控存在問題

2.1 政策調(diào)控與市場的功能錯位

由于我國房地產(chǎn)市場的價格偏高，國家為抑制房產(chǎn)價格的快速上漲，相繼運(yùn)用多種手段進(jìn)行房產(chǎn)價格調(diào)控，政策涉及面廣，在金融、土地、財政稅收等政策上都有所涉及，雖然取得了一定效果，但在執(zhí)行過程中存在多部門管理、統(tǒng)一協(xié)調(diào)性差、各部門制定的政策也多有矛盾，致使調(diào)控效果無法達(dá)到最優(yōu)。我國目前所采用的調(diào)控政策多為行政命令方式，政策存在時效性，難以長時間的約束，政策的制定環(huán)節(jié)也存在運(yùn)作不規(guī)范，政策的執(zhí)行更是有著諸多的漏洞。許多地方的政策條文也與國家大的政策方針在理解上有出入，政策交叉與彼此矛盾多有發(fā)生。具體到我國市所采取的調(diào)控政策，也存在不健全之處：①稅收多而雜，但是對住房權(quán)利的保護(hù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。②房地產(chǎn)融資渠道環(huán)節(jié)仍有不暢通之處，資金未能有效配置。③基本住房保障制度還沒有形成，居民的住房需求與住房權(quán)利不能充分保證。④房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，行業(yè)的大量占用資金不可避免的帶來信貸風(fēng)險，房地產(chǎn)市場缺乏有效監(jiān)管也是各級行政主管部門存在的主要問題。

2.2 保障性住房調(diào)控結(jié)構(gòu)性失衡

關(guān)于保障性住房整體結(jié)構(gòu)性方面的問題也出現(xiàn)了種種的聲音。在我國保障性住房的構(gòu)建過程中，是有明文規(guī)定每戶的結(jié)構(gòu)和比例的。保障性住房有別于商品房的另一個原因是它的實用面積是嚴(yán)格控制的。不能出現(xiàn)面積過大現(xiàn)象，因為保障性住房只用作租住，不能用作商業(yè)租賃或者轉(zhuǎn)手銷售。換言之就是戶型合理，要符合實際情況，如果過大，也許會出現(xiàn)價格偏高購買能力跟不上的狀況，這樣一來就會出現(xiàn)資源配對不符的情況發(fā)生。而且我國可供建設(shè)的土地也比較有限，人流量多接近市區(qū)的地方也都被作為商品房建設(shè)使用。

3 我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果建議

3.1 加強(qiáng)立法，完善法制體系

從整體性來看我國的房地產(chǎn)政策，是不完善的，如今國內(nèi)還沒有相關(guān)的法律文獻(xiàn)對房地產(chǎn)細(xì)則的實施作出約束。針對房地產(chǎn)政策的實施要權(quán)責(zé)分工，合理管理規(guī)范，完善工作機(jī)制。有關(guān)部門必須加強(qiáng)房地產(chǎn)政策的質(zhì)量管理，確保建設(shè)過程的安全和規(guī)范。要杜絕腐敗現(xiàn)象滋生，要求公平、公正，一方面，要建立強(qiáng)大的、完善的、有力的監(jiān)管和約束制度；另一方面，要積極利用媒體和網(wǎng)絡(luò)等平臺公示房地產(chǎn)政策任務(wù)的執(zhí)行情況。我國政府必須發(fā)揮到其作用，對各個區(qū)域進(jìn)行合理的規(guī)劃，統(tǒng)一的設(shè)置好房地產(chǎn)建設(shè)區(qū)域。在建設(shè)的過程中也要進(jìn)行合理的監(jiān)督與管理。只有以法律作為支撐才能使得我國房地產(chǎn)每項政策走在最民主的道路上。

3.2 完善住房供應(yīng)體系

如何既解決基本的住房保障需求，又要滿足市場對居住環(huán)境的多層次考驗著政府調(diào)控的智慧。住房的投資與消費(fèi)、保障與市場需求同樣存在對應(yīng)的關(guān)系。目前我國主管部門與市場的關(guān)系可以界定為準(zhǔn)市場供應(yīng)關(guān)系，也就是在住房供應(yīng)體系中既要依靠政府的有限調(diào)控，又要依托市場作為主體的配置功能，給予房地產(chǎn)市場自由發(fā)展的空間。當(dāng)然任由市場無序發(fā)展、惡性競爭，發(fā)生損害購房人利益的情況時，政府部門應(yīng)該加以干預(yù)與引導(dǎo)。發(fā)揮市場作用，最大限度滿足購房人多層次的購房需求，同時在政府的適當(dāng)指導(dǎo)下，合理保障中低收入者的基本住房需要已經(jīng)成為住房供應(yīng)體系的發(fā)展趨勢。其核心是充分發(fā)揮市場的供應(yīng)調(diào)節(jié)功能，以市場為基礎(chǔ)，政府部門依托市場發(fā)揮積極作用。政府與市場各司其職，取長補(bǔ)短，互相促進(jìn)。

4 結(jié) 語

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控設(shè)計與制定需要站在國家的角度，宏觀把握、統(tǒng)籌全局，政策的制定方涉及中央與地方，如何協(xié)調(diào)兼顧各方利益，平衡處理各方關(guān)系是需要決策者深思熟慮的，同時政策的制定要考慮普通群眾的利益，因為房地產(chǎn)調(diào)控不僅是市場宏觀調(diào)控的一部分，還關(guān)系到國計民生，國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展最終是要讓人民群眾享受到實實在在的好處，促進(jìn)社會的和諧健康發(fā)展，而不僅僅是部分少數(shù)人獲利。因此，房地產(chǎn)調(diào)控的作用越來越重要，房地產(chǎn)市場會越發(fā)的規(guī)范與完善，促進(jìn)民生經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。

主要參考文獻(xiàn)

[1]楊玲.我國保障性住房管理現(xiàn)狀與完善——以重慶市為例[J].西部論壇，2011（5）.