新形勢下房地產(chǎn)財務(wù)管理優(yōu)化運作機制思考

在當(dāng)前新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展則必須重視財務(wù)管理工作，同時財務(wù)管理運作機制的優(yōu)劣會直接影響企業(yè)在市場環(huán)境中的競爭實力。基于當(dāng)前的發(fā)展新形勢，如何進一步優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理運作機制已成為行業(yè)內(nèi)重點關(guān)注的課題，本文便結(jié)合筆者工作實踐，對相關(guān)內(nèi)容進行探討。

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)取得了快速的發(fā)展，在一定程度上助推了國民經(jīng)濟的增長。然而，隨著國內(nèi)外經(jīng)濟形勢的變化，國家對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策的深入，再加上我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展時間較短，使得該行業(yè)的發(fā)展面臨著前所未有的困境，其中最為突出的問題便是財務(wù)風(fēng)險?？梢?，房地產(chǎn)企業(yè)唯有進一步優(yōu)化其財務(wù)管理運作機制，才能確保企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

一、新形勢下房地產(chǎn)財務(wù)管理運作機制現(xiàn)狀及存在的問題

在新形勢下我國社會經(jīng)濟高速發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)也發(fā)揮著關(guān)鍵性的助推作用，然而也有出現(xiàn)許多不良投機行為與囤地現(xiàn)象。針對于此，國家也對房地產(chǎn)的市場發(fā)展結(jié)構(gòu)進行宏觀調(diào)控，以期能夠穩(wěn)定市場發(fā)展。不過，房地產(chǎn)行業(yè)在近年來的快速發(fā)展中仍然出現(xiàn)了大量負面消息，許多房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)在發(fā)展中逐步扭曲，特別是財務(wù)管理工作與當(dāng)前的新形勢變化發(fā)展難以適應(yīng)，比如房地產(chǎn)安置成本升高、宣傳費用上漲、貸款比例逐年提升等等。此外，在戰(zhàn)略實施方面，房地產(chǎn)財務(wù)管理也未能發(fā)揮強有力的作用，企業(yè)的財務(wù)管理系統(tǒng)集中與統(tǒng)一度不足，無法向房地產(chǎn)企業(yè)管理者提供全面且一致的財務(wù)信息。同時，還有房地產(chǎn)企業(yè)未能明確給財務(wù)管理部門授權(quán)，導(dǎo)致財務(wù)管理控制能力大幅下降，進而對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平造成直接影響。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要采取強有力的策略去優(yōu)化財務(wù)管理運作機制，為企業(yè)管理者提供可靠的財務(wù)信息。

二、新形勢下房地產(chǎn)財務(wù)管理運作機制的優(yōu)化策略

（一）樹立全面預(yù)算管理思想

為確保房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理運作機制的科學(xué)合理與切實可行，則應(yīng)當(dāng)實施全面預(yù)算管理工作。而全面預(yù)算管理工作的開展首先需要積極轉(zhuǎn)變思想觀念，樹立全面預(yù)算管理與企業(yè)發(fā)展目標(biāo)相結(jié)合的財務(wù)管理理念，并以此為基礎(chǔ)開展編制與組織實施工作，要做到與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)相一致，進而實現(xiàn)對企業(yè)內(nèi)部資源的合理配置。實際上，全面預(yù)算管理理念的樹立與具體工作實施，是促進企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)實現(xiàn)的有力手段，有助于房地產(chǎn)企業(yè)的部門績效考核工作開展，同時能夠進一步優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理結(jié)構(gòu)，將全面預(yù)算管理工作的實效性充分發(fā)揮出來。

（二）合理安排相關(guān)工作進度

首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要切實安排好施工進度，相關(guān)施工人員應(yīng)當(dāng)對工程建設(shè)項目的實際情況進行全面考慮，在工程實施中要對全過程的所有環(huán)節(jié)進行科學(xué)規(guī)劃與統(tǒng)一安排，保證所有施工項目得以順利開展。因此，也就需要財務(wù)管理人員對每一個項目要進行深入分析，從中找出問題并提出有效改善措施，保證工程質(zhì)量，同時盡可能縮減資金投入，為房地產(chǎn)企業(yè)降低財務(wù)風(fēng)險性。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)還需進一步完善資金管理制度，要明確財務(wù)管理部門的工作職責(zé)，使其能夠?qū)ζ髽I(yè)資金的籌集與利用進行精準(zhǔn)的預(yù)算安排，保證所有重點項目的順利完工，同時結(jié)合項目進度表去制定詳細的資金利用計劃。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)還需不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，要盡可能降低資金籌集過程中帶來的財務(wù)風(fēng)險。由于房地產(chǎn)企業(yè)的運作需要大量的資金支持，而這些資金大多數(shù)是通過負債經(jīng)營的方式去進行籌集的，這種負債經(jīng)營模式雖然能夠取得一定的業(yè)績，但這并非一定能產(chǎn)出經(jīng)濟效益，同時這種經(jīng)營方式暗藏著較大的財務(wù)風(fēng)險。所以，房地產(chǎn)企業(yè)可采取抵押貸款的方式去降低籌集資金的財務(wù)風(fēng)險，有效提升企業(yè)的經(jīng)濟效益。

（三）完善企業(yè)財務(wù)管理體制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)實行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、集中和分級管理的財務(wù)管理模式，確保財務(wù)管理體制的科學(xué)合理性。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，財務(wù)管理工作是企業(yè)順利運行的關(guān)鍵基礎(chǔ)，同時能夠發(fā)揮出助推企業(yè)宏觀調(diào)控的作用。具體來講，房地產(chǎn)財務(wù)管理體制的完善，需要做好以下幾點工作：1）構(gòu)建完善的資金管理制度。要求財務(wù)管理部門能夠各項資金的使用情況進行精準(zhǔn)預(yù)算，編制詳細的資金規(guī)劃表，進而為企業(yè)的發(fā)展奠定資金基礎(chǔ)；2）構(gòu)建合理的籌資機制。要求財務(wù)管理部門合理劃分各部門的籌資任務(wù)，全面提升房地產(chǎn)企業(yè)的籌資能力與效率，同時做好各部門間的協(xié)調(diào)工作，保證資金籌集工作的順利開展；3）合理安排投資組合。為保障各項投資的科學(xué)合理性，需要求財務(wù)管理部門時刻跟進相關(guān)的國家經(jīng)濟法規(guī)，采取專業(yè)性的投資管理運作方式去不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的投資機制。

三、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)財務(wù)管理工作會涉及到所方面內(nèi)容，且需要多部門的積極配合，是一項系統(tǒng)性工程。所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要緊跟市場發(fā)展形勢，構(gòu)建能夠自主經(jīng)營、自主發(fā)展且自我約束的財務(wù)管理運作機制，確保所籌資金得到合理利用，企業(yè)內(nèi)部各項資源得到合理配置，進而實現(xiàn)財務(wù)管理結(jié)構(gòu)的最優(yōu)化目標(biāo)，全面提升房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平。（作者單位為1.天津渤化海晶建設(shè)發(fā)展有限公司；2.天津天瑞物流有限公司）