關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金財(cái)務(wù)視角研究

所謂的房地產(chǎn)投資信托基金，是將集眾多分散資金集中到一起進(jìn)行投資的體制。具體是指通過發(fā)行基金受益憑證募集資金，再將募集來的資金交由專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資運(yùn)作，進(jìn)而創(chuàng)造出更大的效益。進(jìn)入21世紀(jì)以來，在以房地產(chǎn)投資信托基金為代表的房地產(chǎn)股權(quán)市場(chǎng)上，上市權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金已經(jīng)成為市場(chǎng)主流。本文從財(cái)務(wù)管理的視角出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行系統(tǒng)性的分析與研究。希望對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)及金融行業(yè)的健康發(fā)展做出積極的貢獻(xiàn)。

在房地產(chǎn)融資渠道亟需進(jìn)一步多元化的背景下，房地產(chǎn)投資信托基金作為一種切實(shí)可行的房地產(chǎn)融資方式已經(jīng)逐漸被房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)所重視。對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的研究和實(shí)踐越來越成為房地產(chǎn)界、金融行業(yè)及相關(guān)領(lǐng)域的熱門課題。房地產(chǎn)投資信托基金作為房地產(chǎn)證券化的一個(gè)主要形式，將為投資者提供一種新的投資理財(cái)工具，為房地產(chǎn)商增加新的物業(yè)證券化和融資方式。它的出現(xiàn)將加速中國(guó)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)分工，使房地產(chǎn)商整幢物業(yè)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓與租賃成為新趨勢(shì)，促使房地產(chǎn)金融工具更加活躍而且多樣化，房地產(chǎn)投資信托基金有望在我國(guó)得到高度重視和快速發(fā)展。在我國(guó)，房地產(chǎn)投資信托基金是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，誕生之初是從稅法的角度確立的。因此，完善的稅收優(yōu)惠政策、健全的風(fēng)險(xiǎn)防范措施以及成熟的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系，三者共同構(gòu)成了房地產(chǎn)投資信托基金健全發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力與重要保障。因此，有必要對(duì)這如何完善這一必備條件進(jìn)行認(rèn)真的分析與研究，從而推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)實(shí)現(xiàn)更快、更好的發(fā)展。

一、完善稅收優(yōu)惠政策

（一）確立《投資基金法》

目前，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金尚未給予明確的法律界定，與之相關(guān)的組織架構(gòu)、投資范圍、收益分配等工作，都是依托稅法變更而展開的。在房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的過程中，雙重稅收是亟待解決的問題之一。其主要表現(xiàn)為：在信托基金存續(xù)期間，由于受托人的妥善經(jīng)營(yíng)，使信托基金生成了一定的經(jīng)濟(jì)受益。此時(shí)，信托公司應(yīng)向稅務(wù)部門繳納相應(yīng)的企業(yè)所得稅；當(dāng)信托終止時(shí)，當(dāng)收益分配完畢之后，再次產(chǎn)生了交納所得稅的義務(wù)，由此構(gòu)成雙重稅收。對(duì)此，我國(guó)應(yīng)及時(shí)確立《投資基金法》，將房地產(chǎn)投資信托基金從稅法中獨(dú)立出來，并對(duì)其法律義務(wù)及相關(guān)責(zé)任給予明確界定，使房地產(chǎn)投資信托基金走上法制化、規(guī)范化的道路。

（二）合理調(diào)整稅收政策

在盡快立法的同時(shí)，還要合理調(diào)整相關(guān)稅收政策。首先，對(duì)信托機(jī)構(gòu)的企業(yè)所得稅給予適當(dāng)?shù)臏p免優(yōu)惠，避免對(duì)信托企業(yè)和投資人的雙重征稅，即信托企業(yè)不再繳納企業(yè)所有稅，只征收投資人的個(gè)人所得稅即可。其次，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅的相關(guān)規(guī)定，不論是信托機(jī)構(gòu)，還是投資人，都承擔(dān)著較大的稅收負(fù)擔(dān)。建立在房地產(chǎn)投資信托基金立法的過程中，在遵循課稅原則的前提下，對(duì)整體稅負(fù)水平進(jìn)行充分考慮，不要讓信托企業(yè)和投資人對(duì)高額的稅收望而卻步，從而影響房地產(chǎn)投資信托行業(yè)的健康發(fā)展。建議在立法的過程中，推出一些稅收優(yōu)惠政策，加強(qiáng)信托企業(yè)和投資人的信心。例如免收委托人向信托機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移資金時(shí)的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)稅，免收信托基金購(gòu)買的普通住宅作為廉租房的過戶契稅及印花稅。同時(shí)，租金收人的計(jì)征稅收和房產(chǎn)稅一并按綜照綜合稅率的4%收取。這樣一來，既降低了運(yùn)營(yíng)成本，又降低了廉租房的空置率。

二、強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）強(qiáng)化董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)的職能作用

建立起科學(xué)有效的溝通機(jī)制，加強(qiáng)小股東在董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)當(dāng)中的話語(yǔ)權(quán)，充分發(fā)揮出股東會(huì)的職能作用；由董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)及高層管理者共同組成風(fēng)險(xiǎn)控制體系，根據(jù)公司的發(fā)展規(guī)劃及風(fēng)險(xiǎn)承受能力制定風(fēng)險(xiǎn)管理制度、風(fēng)險(xiǎn)限額標(biāo)準(zhǔn)以及風(fēng)險(xiǎn)防范措施。以上內(nèi)容經(jīng)董事會(huì)審批后，務(wù)必給予貫徹落實(shí)。

（二）提高管理水平

在業(yè)務(wù)審批時(shí)，通過審批委員會(huì)做出最終決策，對(duì)執(zhí)行層面進(jìn)行嚴(yán)格管理，確保各項(xiàng)決策執(zhí)行到位，提高企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制水平；另外，借用外腦為公司提供服務(wù)，讓外聘人員深入到各級(jí)委員會(huì)當(dāng)中，以便于更好的挖掘高素質(zhì)、高層次的管理人才；同時(shí)，將內(nèi)部?jī)?yōu)秀人才充實(shí)到各級(jí)委員會(huì)當(dāng)中，有利于各類公司決策在執(zhí)行層面的落地生根。

（三）完善內(nèi)部機(jī)構(gòu)

當(dāng)前，房地產(chǎn)投資信托基金內(nèi)部機(jī)構(gòu)的主要問題有：沒有根據(jù)企業(yè)的實(shí)際需求進(jìn)行崗位設(shè)置及人員安排，導(dǎo)致機(jī)構(gòu)設(shè)置不科學(xué)，權(quán)責(zé)分配不合理，出現(xiàn)工作重疊、職能缺失、推卸責(zé)任，工作效率低下等一系列不良后果。為解決這一問題，建議信托公司將內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)設(shè)置成扁平化結(jié)構(gòu)，可有效減少信息的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，加快信息的傳遞速度，使公司高層管理者盡早發(fā)現(xiàn)各項(xiàng)工作中存在的問題，以便于及時(shí)采取有效措施，予以糾錯(cuò)。

三、財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)模式的運(yùn)用

有效的房地產(chǎn)投資信托基金財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)，在側(cè)重業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的同時(shí)，還可以對(duì)投資決策指標(biāo)、財(cái)務(wù)績(jī)效指標(biāo)進(jìn)行及時(shí)修正?，F(xiàn)結(jié)合房地產(chǎn)投資信托基金的主要特點(diǎn)，提出了三種財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)模式。具體如下：

（一）模式一

在房地產(chǎn)投資信托基金中，比較注重經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。因此，現(xiàn)金凈流量可以很好的反映出企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效水平。其計(jì)算公式為：經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量÷加權(quán)平均流通在外的股數(shù)=每股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量、稅后經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)+折舊與推銷=經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量。從以上公式中不難發(fā)現(xiàn)，企業(yè)有意拉高經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量。應(yīng)將其中的不合理因素剔除：首先，有些企業(yè)將裝修費(fèi)這類一次性費(fèi)用視為固定資產(chǎn)，以折舊方式進(jìn)行分期攤銷。但是，這類資產(chǎn)對(duì)于企業(yè)來說，根據(jù)不具任何保值、增值的價(jià)值，卻變相增加了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量，導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)與事實(shí)不相符。因此，應(yīng)將一次性費(fèi)用從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量中剔除；其次，出租人有時(shí)會(huì)推出一些激勵(lì)政策，比如免收一個(gè)或幾個(gè)月的租金。此時(shí)，應(yīng)根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，將租金在整個(gè)租賃期內(nèi)進(jìn)行分配，而不是在扣除免租期后的剩余時(shí)間內(nèi)進(jìn)行分配。否則，會(huì)干擾到經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量的準(zhǔn)確性。綜合以上情況，應(yīng)將以前的公式調(diào)整成為：稅后經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)+折舊與攤銷-一次性費(fèi)用-免租期租金收人=經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量

（二）模式二

信托企業(yè)的經(jīng)營(yíng)主旨就是幫助股東實(shí)現(xiàn)財(cái)富增漲。因此，可通過市場(chǎng)增加值評(píng)價(jià)信托企業(yè)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，具體公式為：總市值-總資本=市場(chǎng)增加值。其中，總市值包括債權(quán)價(jià)值和股權(quán)價(jià)值，債權(quán)價(jià)值的可以接近或等于該企業(yè)的負(fù)債總額，股權(quán)價(jià)值可以用每股價(jià)值乘以總股數(shù)進(jìn)行計(jì)算。房地產(chǎn)投資信托基金可分為上市型和非上市型兩類，上市型信托基金由于受到嚴(yán)格的市場(chǎng)監(jiān)管，可以較為透明的反映出信托基金的當(dāng)前市值。而對(duì)于非上市信托基金來說，其市場(chǎng)價(jià)值可根據(jù)同類上市基金的每股價(jià)格進(jìn)行估算。由于房地產(chǎn)投資信托基金本身就擁有大量資產(chǎn)，且凈資產(chǎn)為正值。因此，適合采用市凈率估價(jià)方式，即：股東收益率×股利支付率×（1+增長(zhǎng)率）/（股東成本-增長(zhǎng)率）×當(dāng)期股權(quán)賬面價(jià)值=每股市場(chǎng)價(jià)值。

（三）模式三

對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)價(jià)，其實(shí)就是想尋找一個(gè)反映企業(yè)價(jià)值增長(zhǎng)的指標(biāo)，從而較好的反映出股權(quán)價(jià)值的增長(zhǎng)。通過經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)值指標(biāo)的計(jì)算，可以更加直觀的反映出公司業(yè)績(jī)與股權(quán)財(cái)富增長(zhǎng)之間的關(guān)系，其公式為：期初投資資本×（期初投資資本預(yù)計(jì)收益率-資本成本率）=經(jīng)濟(jì)增加值。

在以上三種模式中，模式一是一種雖然是常見的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)方式，且具有方便計(jì)量，信息成本低的優(yōu)勢(shì)，但卻具有一定的局限性；模式二傾向于利用市值做估算數(shù)據(jù)，但同時(shí)也限制了非上市公司市場(chǎng)增加值的有效應(yīng)用；模式三有效解決了前面兩種模式的不足，還將資本預(yù)算、業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)與激勵(lì)報(bào)酬結(jié)合到了一起。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，本文從健全法律、風(fēng)險(xiǎn)控制以及業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)這三個(gè)方面，對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金在財(cái)務(wù)管理方面的相關(guān)問題進(jìn)行了初步探析，希望能對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的未來發(fā)展有所助力，使這一行業(yè)早日走上法制化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的發(fā)展道路。（作者單位為砂之船（重慶）商業(yè)有限公司）