房地產(chǎn)價(jià)格虛高與政府監(jiān)管研究

扈元持

【摘要】本文多方面角度，全面分析了我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格虛高，不降反升的原因，并從供給側(cè)提出政府監(jiān)管房地產(chǎn)的建議。

【關(guān)鍵詞】房?jī)r(jià)虛高 成因分析 供給側(cè) 結(jié)構(gòu)改革

為抑制我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格，2016年11月上旬，杭州（樓盤）、武漢（樓盤）、深圳（樓盤）、成都等部分熱點(diǎn)城市進(jìn)一步升級(jí)樓市調(diào)控政策。2016年12月10日杭州提高購(gòu)房首付比例，15日武漢加強(qiáng)限購(gòu)限貸，深圳提高公積金貸款首付比例，17日成都重啟限購(gòu)。然而，回顧我國(guó)住房政策的沿革，2003年可作為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，由此開(kāi)始，房地產(chǎn)成為一個(gè)暴利性的行業(yè)，房?jī)r(jià)虛高部下。2015年5月新一輪周期房?jī)r(jià)上行至今仍沒(méi)有結(jié)束，隨著全國(guó)各地“最嚴(yán)房控”出臺(tái)，房?jī)r(jià)卻不降反升。

一、房?jī)r(jià)虛高的成因分析

（一）稅費(fèi)、土地出讓金令房?jī)r(jià)水漲船高

首先，地方政府不僅一次就可以拿到50年甚至70年的租金，升高土地成本；而且，通常找來(lái)房地產(chǎn)公司當(dāng)“托兒”，與外地投標(biāo)企業(yè)競(jìng)價(jià)，由政府操盤抬高地價(jià)。另外還要再向房地產(chǎn)商收取大量名目繁多的“附加費(fèi)”、“城市建設(shè)基金”和“公建配套費(fèi)”。這些附加的成本最終誰(shuí)來(lái)買單？不是房地產(chǎn)企業(yè)，而是廣大的購(gòu)房者。

（二）社會(huì)資金和國(guó)外游資借機(jī)熱炒

社會(huì)富人群體受到高額利益驅(qū)動(dòng)，積極投身房地產(chǎn)投資，造成房地產(chǎn)如同海市蜃樓，出現(xiàn)虛高幻影泡沫。再者，房地產(chǎn)行業(yè)繼2015年股災(zāi)之后更加凸顯了支柱行業(yè)的地位，政府和社會(huì)都寄希望于房地產(chǎn)能提振經(jīng)濟(jì)，大量投資加劇了房地產(chǎn)行業(yè)和社會(huì)期望和壓力，導(dǎo)致結(jié)構(gòu)失衡，房?jī)r(jià)不降反升。

（三）宏觀調(diào)控政策重末輕本

我國(guó)房改一直側(cè)重房地產(chǎn)的商品屬性，輕視了其公共屬性。高收入者也能搭便車，高度偽裝，利用政策法規(guī)空子，占用許多經(jīng)濟(jì)適用房的資源。導(dǎo)致不同程度的政策缺失、資源錯(cuò)配和機(jī)構(gòu)缺位問(wèn)題。若房?jī)r(jià)調(diào)控“政府信用背書(shū)”的方式不改變，那么房?jī)r(jià)的就難以得到控制。毋庸置疑，至今仍有許多地方政府將房地產(chǎn)視為美化GDP的美圖工具，試圖掩蓋不堪入目的地方財(cái)政。

（四）開(kāi)發(fā)商集體綁架操縱了房地產(chǎn)行業(yè)

消費(fèi)者和房地產(chǎn)商之間天然存在著不對(duì)稱的鴻溝，這會(huì)大大誤導(dǎo)甚至是欺騙我們的房地產(chǎn)消費(fèi)者和市民。少數(shù)開(kāi)發(fā)商憑借其所處的優(yōu)勢(shì)地位，“相互團(tuán)結(jié)一致”，與狼為伍，形成價(jià)格聯(lián)盟，通過(guò)發(fā)布虛假?gòu)V告造勢(shì)，通過(guò)囤積房屋、抬價(jià)而售等手段制造供給緊張，從而“吹起”房產(chǎn)泡沫。

（五）銀行信貸具有不可推卸的責(zé)任

銀行信貸利率過(guò)低，且虛假信貸泛藍(lán)，監(jiān)管力度薄弱，造成了房地產(chǎn)行業(yè)的“蓬勃發(fā)展”。信貸資金流入房地產(chǎn)行業(yè)各取所需：房地產(chǎn)需要信貸支持和發(fā)展，銀行需要房地產(chǎn)行業(yè)增加業(yè)務(wù)和盈利，正是這種緊密的關(guān)系埋下了房?jī)r(jià)虛高的伏筆，造成泡沫。銀行和房地產(chǎn)商均聚焦優(yōu)先的土地資源爭(zhēng)奪之中，土地價(jià)格只會(huì)居高不下，最后泡沫也就演變成了金融危機(jī)。

二、論政府對(duì)房地產(chǎn)監(jiān)管的再思考：供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革強(qiáng)于調(diào)控

（一）增加土地有效供給

原則是增加普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房的土地供應(yīng)；改善實(shí)行土地供應(yīng)方式，改進(jìn)土地招拍掛轉(zhuǎn)讓制度，建議建立專家評(píng)估、市場(chǎng)評(píng)估、市民評(píng)估制度前置制度，減少拿地和炒地投機(jī)活動(dòng)，遏制變相競(jìng)標(biāo)、陪標(biāo)、串標(biāo)等各種暗箱操作行為，遏制“地王”頻生，土地轉(zhuǎn)讓兼顧經(jīng)濟(jì)與社會(huì)指標(biāo)，如附加建設(shè)廉租房、社會(huì)保障房及公用設(shè)施配套項(xiàng)目作為拍賣附加條件等，不完全以價(jià)格高低為依據(jù)。對(duì)圈地不建、捂盤、倒地、擅改用途等違規(guī)行為加大查處力度。對(duì)土地閑置按照閑置時(shí)間梯度里征收閑置費(fèi)用。

（二）改變“扁平化”的房地產(chǎn)商品體系，建立“立體化”的房地產(chǎn)商品供給體系

一方面，適當(dāng)增加商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的數(shù)量供給。另一方面，發(fā)展租售并舉的多層次住房市場(chǎng)。特別是一二線城市，要通過(guò)政府、企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)的共同合作，建設(shè)形成活躍度高、穩(wěn)定性強(qiáng)、規(guī)范和租房市場(chǎng)。另外，應(yīng)探索“先租后買”、“租售結(jié)合”、“倒按揭”、“共有產(chǎn)權(quán)”、等多種形式靈活的產(chǎn)權(quán)制度，在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下，向試點(diǎn)要經(jīng)驗(yàn)，多管齊下實(shí)現(xiàn)住有所居、確保住房成本與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)。

（三）加大打擊查出房地產(chǎn)腐敗力度，綠色供給

加大房地產(chǎn)領(lǐng)域違規(guī)和貪腐行為的懲治力度，強(qiáng)化政府職能部門領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任，把責(zé)任與績(jī)效考核掛鉤，實(shí)行黨政同責(zé)，把責(zé)任具體到每一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)班子成員身上。鑒于房地產(chǎn)領(lǐng)域的重重官商勾結(jié)和錢權(quán)交易極大地推高了房地產(chǎn)發(fā)展成本和房?jī)r(jià)，需要規(guī)范秩序，凈化房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境，加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易各個(gè)環(huán)節(jié)中的違規(guī)違法行為的查處，打擊“官商聯(lián)合體”坑害國(guó)家、消費(fèi)者的各種灰色交易和貪腐活動(dòng)。

（四）政府應(yīng)該提升監(jiān)管模式，用大數(shù)據(jù)透視房地產(chǎn)市場(chǎng)，去庫(kù)存，放泡沫，增加有效供給

政府應(yīng)該利用互聯(lián)網(wǎng)+技術(shù)，完善市場(chǎng)監(jiān)管途徑，利用大數(shù)據(jù)平臺(tái)模式，對(duì)消費(fèi)者和房地產(chǎn)商的行為、心理、預(yù)期等進(jìn)行精準(zhǔn)分析，要深入研究人口區(qū)域流動(dòng)的動(dòng)態(tài)格局，明確大中小不同類型城市的定位，調(diào)整建設(shè)用地指標(biāo)，優(yōu)化資源配置，避免人口向東流、建設(shè)用地向西批的錯(cuò)配。發(fā)現(xiàn)庫(kù)存過(guò)多，及是去除。發(fā)現(xiàn)供給不足，一二線城市要根據(jù)需求情況有效增加住房供給。特大城市和大城市要合理規(guī)劃、優(yōu)化布局城市內(nèi)部工作區(qū)和生活區(qū)，提高空間使用效率，同時(shí)要著力提高公共服務(wù)能力和社會(huì)治理能力。