新常態(tài)下商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理

1.引言

現(xiàn)階段，中國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)增速放緩、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)深度調(diào)整和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的新常態(tài)，對(duì)商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理提出新的挑戰(zhàn)。特別是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將去庫存作為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要任務(wù)以來，商品房?jī)r(jià)格持續(xù)走高，催生房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，給整個(gè)金融體系特別是商業(yè)銀行帶來不穩(wěn)定因素。而今年一季度末全國各個(gè)城市為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱相繼出臺(tái)的限購政策使得房?jī)r(jià)跌落的同時(shí)，也加劇了商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)。我國商業(yè)銀行應(yīng)不斷適應(yīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，積極應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)帶來的挑戰(zhàn)，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理，降低個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下穩(wěn)健發(fā)展。

2.個(gè)人住房貸款的含義與特點(diǎn)

2.1 商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的含義

中國人民銀行將個(gè)人住房貸款定義為：借款人由于購買自用普通住房的需要而向貸款人申請(qǐng)的貸款。同時(shí)貸款人在發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人必須提供擔(dān)保。中國農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款是指農(nóng)業(yè)銀行向自然人發(fā)放的用于購買國有土地上的住房，并以購房設(shè)定抵押的貸款。

2.2 商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的特點(diǎn)

與其他個(gè)人貸款不同，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款主要有以下特點(diǎn)：

第一，貸款額度較高。隨著房屋價(jià)格的走高，以房產(chǎn)作為抵押物的個(gè)人住房貸款的額度一般在幾十萬到幾百萬不等，明顯高于其他個(gè)人貸款額度。

第二，貸款期限長(zhǎng)，還款周期短。個(gè)人住房貸款期限根據(jù)借款人年齡及意愿一般為5至20年，最高可達(dá)30年。其還款形式為按月還款的償還方式。

第三，貸款對(duì)象、貸款用途與抵押物單一。個(gè)人住房貸款的貸款對(duì)象是自然人，貸款只可用于購買自用住房，其抵押物是所購買的住房本身。

第四，貸款信息分散龐雜。住房貸款屬于個(gè)人消費(fèi)貸款，申請(qǐng)人數(shù)量較多，涉及申請(qǐng)人基本信息和信用信息、貸款數(shù)量和年限信息、還款信息等，對(duì)商業(yè)銀行信息處理能力提出較高要求。

3.我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

由于商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款具有上述特征，其風(fēng)險(xiǎn)也呈現(xiàn)出隱蔽性、系統(tǒng)性、對(duì)政策的敏感性等特征。本文從銀行、借款人和市場(chǎng)三個(gè)角度，對(duì)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。

3.1 商業(yè)銀行內(nèi)部因素產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

(1)操作風(fēng)險(xiǎn)。操作風(fēng)險(xiǎn)是指由于不完善或有問題的內(nèi)部操作過程、人員、系統(tǒng)或外部事件而導(dǎo)致的直接或間接損失的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)是由銀行內(nèi)部人員違規(guī)辦理業(yè)務(wù)、設(shè)計(jì)不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)控制體系、信息處理系統(tǒng)失靈以及欺詐等引起的潛在損失的可能。個(gè)人住房貸款在貸款調(diào)查、審批、發(fā)放和貸后追蹤環(huán)節(jié)均有不同程度的操作失職現(xiàn)象。

(2)制度缺陷。個(gè)人住房貸款的發(fā)放往往依據(jù)個(gè)人征信報(bào)告、收入證明和銀行流水等信息對(duì)借款人作出評(píng)價(jià)，缺乏有效的個(gè)人信用評(píng)估體系，無法識(shí)別借款人的長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)狀況和潛在信用風(fēng)險(xiǎn)，使銀行處于信息劣勢(shì)。

(3)流動(dòng)性和銀行擠兌風(fēng)險(xiǎn)。隨著房貸業(yè)務(wù)的迅猛發(fā)展，個(gè)人住房貸款規(guī)模迅速擴(kuò)大，造成銀行資金運(yùn)用的長(zhǎng)期化和來源的短期化期限錯(cuò)配問題嚴(yán)重。銀行資金流動(dòng)性受到限制，容易造成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也為銀行擠兌埋下隱患。

(4)抵押物風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)個(gè)人住房貸款的借款人出現(xiàn)違約，銀行將處置其抵押物以減少損失。抵押物風(fēng)險(xiǎn)主要有抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)?shù)盅何飪r(jià)格下降，不足以償還貸款時(shí)會(huì)產(chǎn)生抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。而當(dāng)處置耗費(fèi)成本過高或房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)不完善導(dǎo)致抵押物拍賣價(jià)格偏低，不足以償還貸款時(shí)則會(huì)產(chǎn)生抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)又稱違約風(fēng)險(xiǎn)，是指交易對(duì)手未能履行契約中所約定的義務(wù)而造成損失的風(fēng)險(xiǎn)。第一，我國信用體系不完善，銀行不能全面了解借款人信息的真實(shí)性，導(dǎo)致銀行向一些劣質(zhì)客戶發(fā)放貸款，易造成信用風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。第二，目前互聯(lián)網(wǎng)金融、擔(dān)保公司和中介機(jī)構(gòu)發(fā)展迅猛，相關(guān)管理滯后，借款人通過上述途徑籌借“假首付”，冒充合格的借款人，容易引發(fā)違約風(fēng)險(xiǎn)。第三，借款人利用銀行管理漏洞，編造借款用途，以購房的名義套取銀行個(gè)人住房貸款另做他用，這種“假按揭”的現(xiàn)象給商業(yè)銀行帶來信用風(fēng)險(xiǎn)隱患。

3.3 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

(1)利率風(fēng)險(xiǎn)。一方面，隨著我國利率市場(chǎng)化速度加快，各個(gè)銀行個(gè)人住房貸款利率呈現(xiàn)非同質(zhì)變化態(tài)勢(shì)，成本較高的銀行會(huì)調(diào)高房貸利率，信息的不對(duì)稱將引發(fā)逆向選擇問題，引致高風(fēng)險(xiǎn)借款者的加入，增加銀行房貸的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，由于個(gè)人房貸期限較長(zhǎng)，當(dāng)利率處于上升期且借款人預(yù)期未來利率仍將升高時(shí)，會(huì)選擇提前還款來規(guī)避損失，利率的波動(dòng)增加了借款人的違約風(fēng)險(xiǎn)。

(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房?jī)r(jià)下跌，剩余貸款本息額大于所購買的房產(chǎn)價(jià)值時(shí)，借款人選擇主動(dòng)棄房的可能性增加，導(dǎo)致銀行貸款無法收回，形成銀行不良資產(chǎn)。目前，為防止房?jī)r(jià)進(jìn)一步增長(zhǎng)，國家和地方政府相繼出臺(tái)了一系列政策，通過限購、提高首付比例、降杠桿等方式對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。2016年，天津市也陸續(xù)出臺(tái)“9·30”“11·28”“3·30”限購政策，促使住房回歸其作為消費(fèi)品的居住屬性，抑制其作為投資品的資產(chǎn)屬性。在政策調(diào)控下，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫明顯，銀行個(gè)人貸款政策趨緊。

4.我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范

商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)影響大，范圍廣，不僅影響著銀行經(jīng)營(yíng)的優(yōu)劣，更影響著整個(gè)金融體系甚至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的命脈。因此，必須加強(qiáng)個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)管理，做好風(fēng)險(xiǎn)防范。

4.1 嚴(yán)把按揭樓盤準(zhǔn)入關(guān)

當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，各大銀行收緊銀根、控制額度、審慎批貸，開發(fā)商及購房客戶貸款審批更為嚴(yán)格，企業(yè)回款速度放緩；受環(huán)境治理的影響，政府往往在冬季出臺(tái)停工令，拉長(zhǎng)了開發(fā)商回款周期，資金壓力增大，這都考驗(yàn)了開發(fā)商的綜合實(shí)力。大型開發(fā)商制度規(guī)范、資金實(shí)力雄厚、員工管理嚴(yán)格，能正面應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，而小型開發(fā)商則可能面臨資金鏈斷裂、樓盤爛尾的困境，從而可能出現(xiàn)大規(guī)模一手樓假按揭情況，危及信貸安全。因此，一手房嚴(yán)把按揭樓盤準(zhǔn)入關(guān)，關(guān)注企業(yè)辦證進(jìn)度及資金狀況，深入調(diào)查關(guān)系人貸款。二手房要優(yōu)選大型中介推薦的業(yè)務(wù)，大型中介制度規(guī)范、員工管理嚴(yán)格、業(yè)務(wù)量較多，能利用集體智慧及資金實(shí)力正面應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

4.2 注重貸款客戶真實(shí)性調(diào)查

2015年以來，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)快速升溫，房產(chǎn)價(jià)值幾近翻倍，這無疑刺激了個(gè)人客戶將住房作為投資性資產(chǎn)的熱情。雖然現(xiàn)在國家政策限制了個(gè)人客戶購房資格，但不斷涌現(xiàn)的地王，堅(jiān)定了客戶對(duì)未來房地產(chǎn)回溫走高的信心，因此依舊可能存在個(gè)人客戶通過虛假借款主體、虛假婚姻狀況、虛假工作、虛假收入、虛假自有資金支付首付等情況來獲取銀行貸款。因此，客戶經(jīng)理必須與借款人進(jìn)行面談，核驗(yàn)借款人證明資料、購買行為真實(shí)性、工作情況等，并通過電話核實(shí)、上門調(diào)查、征信查詢、企查查等手段進(jìn)一步核實(shí)借款人提供資料的真實(shí)性，確保真實(shí)購買行為，保證第一還款來源的穩(wěn)定性。

4.3 關(guān)注周圍樓盤價(jià)格波動(dòng)

當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，樓盤價(jià)格大部分維持穩(wěn)定，不排除降價(jià)的可能。應(yīng)關(guān)注周圍樓盤價(jià)格波動(dòng)情況，尤其是偏遠(yuǎn)地區(qū)的樓盤，對(duì)周圍降價(jià)現(xiàn)象較多的樓盤，要提前采取措施，提高該樓盤客戶貸款首付成數(shù)，避免抵押物價(jià)值降低造成我行第二還款來源價(jià)值不足。

4.4 嚴(yán)格做好貸后管理工作

嚴(yán)格按照貸后管理工作要求，開展貸后檢查、處置風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)、了解樓盤辦證進(jìn)度、逾期催收清收、檔案管理等工作，遵循“全面覆蓋、突出重點(diǎn)、分類管理、明確職責(zé)、快速處置”的原則，識(shí)別、化解風(fēng)險(xiǎn)，保障我行個(gè)人信貸資金安全。

5.結(jié)語

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理面臨新的挑戰(zhàn)，商業(yè)銀行應(yīng)提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控能力，使企業(yè)最大程度地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。

(中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司天津南開支行，天津 300100)

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