我國(guó)樓市房?jī)r(jià)過(guò)高的原因及對(duì)策

（青島理工大學(xué)，山東 青島 266520）

我國(guó)樓市房?jī)r(jià)過(guò)高的原因及對(duì)策

梁玉棟，薄建奎*

（青島理工大學(xué)，山東 青島 266520）

文章從供給側(cè)與需求側(cè)求兩個(gè)角度分析了我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高的原因。經(jīng)過(guò)邏輯推理以及相關(guān)的數(shù)據(jù)論證，文章認(rèn)為，土地壟斷是推高房?jī)r(jià)的根本原因；剛性需求對(duì)房?jī)r(jià)起到了基本的支撐作用；投資性需求主導(dǎo)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情。本文認(rèn)為，通過(guò)地票制度，盤(pán)活存量的工業(yè)用地，可打破現(xiàn)有的土地供給瓶頸進(jìn)而可以緩解目前我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題。

土地供給；消費(fèi)需求；投機(jī)性需求；房?jī)r(jià)；地票制度

一、引言

任何一種商品的價(jià)格都是由供給、需求兩方面的因素相互作用形成，房地產(chǎn)也不例外。自2003年伊始，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，成為支撐國(guó)計(jì)民生的支柱性產(chǎn)業(yè)。然而，在取得繁榮的同時(shí)，房?jī)r(jià)過(guò)高、庫(kù)存量大、樓房空置率過(guò)高也成為社會(huì)的共識(shí)。但若要分析房地產(chǎn)行情背后的驅(qū)動(dòng)因素，就需要厘清供求兩方面的因素。一般來(lái)講，房?jī)r(jià)過(guò)高可以解釋為需求過(guò)剩、供給不足，而目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存量巨大，很難相信可以用供給不足解釋。為了深入探討上述問(wèn)題，本文基于西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本理論，分別從房地產(chǎn)的供給側(cè)、需求側(cè)兩個(gè)角度，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高的影響因素加以分析，并提出合理的解決方案。

二、導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)高的供給側(cè)因素

由于，我國(guó)存量的房地產(chǎn)供給過(guò)剩，通過(guò)房地產(chǎn)的供給分析很難理清房?jī)r(jià)過(guò)高的癥結(jié)，加之房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量眾多，市場(chǎng)中意愿售房的數(shù)量難以統(tǒng)計(jì)，因此，我們將視角從房地產(chǎn)的供給轉(zhuǎn)向土地的供給。土地與房地產(chǎn)之間的關(guān)系好比“經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)”與“上層建筑”，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑的基本內(nèi)容和性質(zhì)，同樣地，土地的數(shù)量以及供給方式?jīng)Q定著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與格局。

作為世界上國(guó)土面積巨大的國(guó)家，我國(guó)土地的存量很大，供給卻相對(duì)不足。由于我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制特殊，經(jīng)濟(jì)中影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素與歐美發(fā)達(dá)國(guó)家也有所不同。在私有制國(guó)家，土地作為一項(xiàng)私有的生產(chǎn)要素在市場(chǎng)中可以實(shí)現(xiàn)自由配置，因此，土地供給的數(shù)量是制約土地供給的主要因素。而在我國(guó)影響制約土地供給的因素則包括土地的供給數(shù)量以及土地制度兩個(gè)層面，并且在影響程度上，制度性因素遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)性因素。

導(dǎo)致土地供給數(shù)量不足的因素包括三個(gè)方面：第一，我國(guó)的土地政策由2003年前的有償出讓轉(zhuǎn)向招掛拍，即土地經(jīng)地方政府以公開(kāi)拍賣(mài)的方式向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出讓?zhuān)胤秸蔀閲?guó)有土地的壟斷方；第二，自改革開(kāi)放以來(lái)，政府為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)，以供應(yīng)大量低價(jià)土地的方式對(duì)外招商引資，消耗了大量的建設(shè)用地；第三，中央政府三令五申，嚴(yán)守18億畝耕地紅線(xiàn)的土地政策仍然保留至今，制約著土地的供給。目前，我國(guó)僅有0.3%的土地可用作建設(shè)住宅，而在美國(guó)，這一比例為1.4%。

制約土地供給的制度性因素主要是土地所有制和土地出讓制度。根據(jù)現(xiàn)行的《土地管理法》，我國(guó)的城市土地歸國(guó)家所有，農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有，任何單位和個(gè)人不享有土地的所有權(quán)，城市或農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓土地僅限于使用權(quán)、收益權(quán)的轉(zhuǎn)移。居民缺乏土地所有權(quán)導(dǎo)致我國(guó)的土地流轉(zhuǎn)受到了極大限制。而依照目前的土地出讓制度，開(kāi)發(fā)商在獲得土地使用權(quán)的同時(shí)，必須向地方政府繳納土地出讓金。在政績(jī)考核和標(biāo)尺競(jìng)爭(zhēng)的壓力下，地方政府為實(shí)現(xiàn)GDP增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，必然將增加財(cái)政收入、提高財(cái)政支出能力放在首要位置。2015年我國(guó)的土地出讓收入達(dá)到33657億人民幣，這筆高昂的行業(yè)通行費(fèi)，在抬高了地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻的同時(shí)，也造成了開(kāi)發(fā)商只能向政府購(gòu)置土地，個(gè)人只能向開(kāi)發(fā)商購(gòu)房的局面。目前，與商品房處于同一地段的小產(chǎn)權(quán)房及個(gè)人自建房因沒(méi)有繳納土地出讓金而不被賦予產(chǎn)權(quán)，不能進(jìn)入市場(chǎng)流通。

此外，作為唯一的土地供給者，地方政府本身就有強(qiáng)烈的推動(dòng)和維持高地價(jià)、高房?jī)r(jià)的動(dòng)機(jī)。因?yàn)榈貎r(jià)越高，意味著權(quán)力的尋租空間越大。地方政府在市場(chǎng)中既扮演房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行者又扮演土地的壟斷供給者，通過(guò)行政手段維持高房?jī)r(jià)、高地價(jià)符合地方政府的自身的利益。根據(jù)相關(guān)的統(tǒng)計(jì)分析，房?jī)r(jià)與地價(jià)呈現(xiàn)出高度的相關(guān)性，即地價(jià)越高，房?jī)r(jià)就越高，房?jī)r(jià)的上漲反過(guò)來(lái)又會(huì)帶動(dòng)地價(jià)上漲。同時(shí)，根據(jù)上述證據(jù)我們不難發(fā)現(xiàn)，在土地供給不足的情況下，土地所有制以及土地出讓制度所造成的土地壟斷是我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高的根本原因。

三、導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)高的需求側(cè)因素

房地產(chǎn)作為一種商品兼具消費(fèi)品和投資品兩種功能，因此，對(duì)房地產(chǎn)的需求可以分為消費(fèi)需求和投資需求。同時(shí)，作為一種高檔耐用品，房地產(chǎn)可以為居民提供居住服務(wù)，消費(fèi)者對(duì)于居住服務(wù)的需求主要有租房和購(gòu)房?jī)煞N實(shí)現(xiàn)形式。消費(fèi)者可以根據(jù)家庭狀況、收入水平以及房地產(chǎn)的漲跌行情，在購(gòu)房與租房之間選擇。在經(jīng)濟(jì)條件滿(mǎn)足的情況下，如若房地產(chǎn)行情看漲，消費(fèi)者可能會(huì)選擇提前購(gòu)房；反之，則可能會(huì)選擇租房或者推遲購(gòu)房。受傳統(tǒng)思想的影響，在中國(guó)社會(huì)，素來(lái)有“住者有其居”之說(shuō)，房產(chǎn)關(guān)系到成家立業(yè)，是安身立命的根本。根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)的調(diào)查，2015年中國(guó)家庭總資產(chǎn)中，房產(chǎn)占比高達(dá)69.2%，也足見(jiàn)房地產(chǎn)在我國(guó)的重要性。據(jù)此我們判斷，消費(fèi)需求的實(shí)現(xiàn)形式仍然是以購(gòu)房為主。由于消費(fèi)需求缺乏需求彈性，我們也將之稱(chēng)為剛性需求。剛性需求受制于人口的流動(dòng)性，由于地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，人口流向也呈現(xiàn)出了巨大的差異。在我國(guó)，人口流動(dòng)包括兩個(gè)層面，一是農(nóng)村人口向城市的轉(zhuǎn)移，二是城與城之間的人口轉(zhuǎn)移。根據(jù)《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》，截止到2014年末我國(guó)流動(dòng)人口達(dá)到2.53億，“十二五”期間年均增長(zhǎng)800萬(wàn)。這部分人口的居留穩(wěn)定性強(qiáng)，有強(qiáng)烈的定居意愿。調(diào)查顯示，2014年，流動(dòng)人口在現(xiàn)居地居住平均時(shí)間超過(guò)3年以上的占55%。半數(shù)以上流動(dòng)人口有今后在現(xiàn)居地長(zhǎng)期居留的意愿，打算在現(xiàn)居地繼續(xù)居住5年及以上的占56%。2014年，北京市的常住外來(lái)人口達(dá)到818.7萬(wàn)。相比之下，河南安徽等省份則表現(xiàn)為大量的人口流出。例如，安徽凈流向省外半年以上的人口達(dá)到852.9萬(wàn)，占當(dāng)年全省常住人口的14.02%。人口大量流出意味著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)缺乏剛需支撐，相反，人口的大量流入為大中城市房?jī)r(jià)的上漲起到了基本的支撐作用。但是單純的剛性需求無(wú)法解釋近年來(lái)大中城市商品房銷(xiāo)售面積出現(xiàn)的大幅波動(dòng)以及住房空置率的問(wèn)題。在房地產(chǎn)的需求之中，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的唯有投資性需求。

就房地產(chǎn)的本質(zhì)屬性而言，房地產(chǎn)的價(jià)值含量高，使用期限長(zhǎng)，在資本市場(chǎng)發(fā)展不健全，投資渠道匱乏的中國(guó)，毫無(wú)疑問(wèn)是一種極佳的投資品。不同于剛性需求的是，投資需求極具彈性，可以被近乎無(wú)限地釋放，只要對(duì)房地產(chǎn)行情的未來(lái)預(yù)期看漲，市場(chǎng)就會(huì)滋生出源源不斷的需求。投資性需求的主要制約因素是房?jī)r(jià)的未來(lái)預(yù)期和居民可以動(dòng)用的投資資金，在銀行信貸的支持下，投資者動(dòng)用的資金可以被放大數(shù)倍乃至數(shù)十倍，由此產(chǎn)生的投資需求將是難以估計(jì)的。但是，市場(chǎng)中究竟是哪一種需求主導(dǎo)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情呢？我們可以借助房?jī)r(jià)收入比和樓放空置率兩個(gè)指標(biāo)加以論證。

房?jī)r(jià)收入比，是指房?jī)r(jià)與城市居民家庭年收入之比，是判斷住房支付能力的指標(biāo)。根據(jù)供求理論，價(jià)格是供給與需求相互作用的結(jié)果，房?jī)r(jià)反映的是消費(fèi)和投資兩種需求，而城市居民家庭年收入體現(xiàn)的是消費(fèi)需求。那么，如果投資需求相對(duì)穩(wěn)定，房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該處于一個(gè)相對(duì)合理的范圍。然而，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院2015年度發(fā)布的《全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比排行榜》，排名前十位的深圳、上海、北京、廈門(mén)、福州、太原、天津、杭州、南京、廣州的房?jī)r(jià)收入比分別高達(dá) 27.7%、20.8%、18.1%、16.6%、14.7%、12.2%、11.7%、11.3%、11.3%、11.1%，而合理的房?jī)r(jià)收入比僅在4%到6%之間。上述指標(biāo)如此之高說(shuō)明我國(guó)主要城市的投資需求明顯偏離合理水平。

另一個(gè)基本指標(biāo)住房空置率，目前大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家在判斷商品住宅空置率時(shí)，通常計(jì)算當(dāng)前商品住宅空置量與近3年商品住宅可供數(shù)量之比。根據(jù)相關(guān)的統(tǒng)計(jì)測(cè)算，商品住宅空置率的合理區(qū)間一般為3%至10%。如果商品住宅空置率大于10%，則商品住宅空置嚴(yán)重。大多數(shù)研究者對(duì)中國(guó)住房空置率的估計(jì)普遍在20%至25%之間。造成住房空置率過(guò)高的因素有兩個(gè)，一是商品房供過(guò)于求，二是一戶(hù)房主擁有多套住宅。剛性需求定義為為了滿(mǎn)足自身住房而產(chǎn)生的需求，不足以推高住房空置率。據(jù)此，我們不難得出目前中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高主要是由投資性需求推動(dòng)的結(jié)論。

四、解決對(duì)策

我國(guó)的房地產(chǎn)問(wèn)題因土地供給問(wèn)題而起，就需要供給側(cè)的解決方案。第一，政府應(yīng)該大力推廣地票制度。重慶是大中城市中唯一一個(gè)沒(méi)有執(zhí)行過(guò)限購(gòu)的城市，然而其房?jī)r(jià)在過(guò)去的5年僅上漲了12%。與其他城市不同，重慶市進(jìn)行了一個(gè)“地票”制度的試點(diǎn)——將農(nóng)村閑置、廢棄的建設(shè)用地復(fù)墾為耕地，經(jīng)由土地管理部門(mén)驗(yàn)收后騰出，在重慶農(nóng)村土地交易所以公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式對(duì)外出讓。地票制度通過(guò)打通鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地向城市流轉(zhuǎn)的壁壘以緩解城市建設(shè)用地指標(biāo)的不足。第二，建立閑置的工業(yè)土地向住宅建設(shè)用地轉(zhuǎn)換的制度。目前，我國(guó)面臨著兩個(gè)問(wèn)題：一方面，城市工業(yè)用地占建設(shè)用地的比例過(guò)高，導(dǎo)致樓市的土地供應(yīng)不足；另一方面，由于近年來(lái)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，工業(yè)用地出現(xiàn)了大量的閑置，受制于相關(guān)的政策門(mén)檻過(guò)高，閑置的工業(yè)用地一直難以實(shí)現(xiàn)向住宅建設(shè)用地轉(zhuǎn)換。所以，有必要通過(guò)建立相應(yīng)的轉(zhuǎn)換機(jī)制，盤(pán)活存量的工業(yè)用地以緩解土地供應(yīng)緊張的問(wèn)題。第三，政府應(yīng)該積極拓寬居民的投資渠道，推動(dòng)股市的注冊(cè)制改革以及債市的多元化、規(guī)范化發(fā)展，在加強(qiáng)對(duì)資本市場(chǎng)監(jiān)管的同時(shí)，切實(shí)維護(hù)投資者的利益。

注：*指導(dǎo)教師

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（責(zé)任編輯：林志紅）