住房租賃市場何以堪當(dāng)大任

文/姜疆

住房租賃市場何以堪當(dāng)大任

文/姜疆

長期以來，國內(nèi)住宅市場一直存在“重售輕租”的 問題，導(dǎo)致了租賃住房市場主體發(fā)育不健全、租屋質(zhì)量整體不高、租賃市場秩序混亂、相關(guān)監(jiān)督管理滯后等問題

習(xí)近平總書記所作的十九大報(bào)告明確提出，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。作為一種更高級(jí)的住房流通方式，住房租賃是以分工方式(住房投資人與住房使用人的分工)來解決一部分人的住房消費(fèi)問題，在人類社會(huì)分工演進(jìn)的歷程中處于更高級(jí)的階段。隨著我國住房租賃市場的不斷發(fā)展完善，地產(chǎn)市場長期以來“輕租重售”的局面將得到根本改觀。

租售并舉的時(shí)代來臨

我國房地產(chǎn)行業(yè)在近30年的發(fā)展過程中，出現(xiàn)了較嚴(yán)重的“租售失衡”現(xiàn)象，表現(xiàn)為供給端“重銷售輕持有”、需求端“重購買輕租賃”。租賃住房市場無論是政策環(huán)境，還是市場本身的發(fā)展，都和目前中國房地產(chǎn)市場的體量不匹配。

有關(guān)研究顯示，我國流動(dòng)人口總量為2.45億（2016年數(shù)據(jù)），流動(dòng)人口中近七成會(huì)選擇租住私房解決居住問題，但目前我國租房交易的規(guī)模，占整個(gè)市場的份額僅有不到6%，提高的余地很大。從我國四個(gè)“一線城市”的情況看，2015年，北京、上海、廣州、深圳的租金交易額占房屋交易總額的7%，遠(yuǎn)低于美國（50%）和日本（40%）。

我國住房租賃市場的發(fā)展空間十分可觀，還體現(xiàn)在租賃人口占比等方面。目前，我國的住房租賃人口只占11.6%，遠(yuǎn)低于成熟市場經(jīng)濟(jì)國家住宅租賃市場上約30%的占比標(biāo)準(zhǔn)。事實(shí)上，世界各國的住房體系都是租購并舉發(fā)展的。美國的舊金山、紐約和日本的東京，租房人群都超過40%。

從世界典型國家的總體情況來看，租賃住戶在住戶總數(shù)中的占比呈現(xiàn)出一種規(guī)律性的現(xiàn)象：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)較高的國家（如德國、日本、美國）明顯高于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)落后的國家（如捷克、希臘、俄羅斯）。其中，在這一比例最高的德國，租賃住戶占比長期高于自有住房住戶占比。

這種現(xiàn)象很好地吻合了關(guān)于“住房租賃是更高級(jí)的住房流通方式”的理論分析：與自給自足式的住房自有相比，體現(xiàn)房產(chǎn)持有投資人與房產(chǎn)使用人分工的住房租賃，是住房領(lǐng)域分工演進(jìn)的更高階段。

而在我國，據(jù)《全國人口普查》顯示，2000—2010年，全國各地區(qū)租房家庭在家庭總數(shù)中的占比一直維持在21%水平，在2015年的1%人口抽樣調(diào)查中，該比例下降至16%，可見在中國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的15年間，住房租賃并未得到與住房買賣市場相對(duì)應(yīng)的發(fā)展。

一般而言，房地產(chǎn)投資是長線投資，不可能短期內(nèi)收回。如果房產(chǎn)購入全部使用自有資金，用購房資金總額除以每年度房屋租金額，即等于投資回收期。目前深圳市住房的投資回收期為62年，北京為52年，上海為51年。這樣看，買房并不劃算，但是人們依然趨之若鶩。住房需求的主體都沖向購房市場，必然導(dǎo)致房價(jià)扶搖直上，而房價(jià)上漲又迫使資金轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)投資，同時(shí)形成惡性循環(huán)。

2015年國務(wù)院在《關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》中首次提出：以滿足新市民的住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，建立購房與租房并舉、市場配置與政府保障相結(jié)合的住房制度。2016年6月，國務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，提出培育和發(fā)展住房租賃市場，建立購租并舉的住房制度。

2017年7月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國家發(fā)展改革委、公安部、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會(huì)等八部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場，并選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個(gè)城市作為首批開展培育和發(fā)展住房租賃市場的試點(diǎn)城市。

可以看出，我國政府發(fā)展租賃住宅市場的決心和力度之強(qiáng)之大。培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的一項(xiàng)重要舉措，在業(yè)界看來，租賃住宅加速“補(bǔ)課”背后，是我國房地產(chǎn)調(diào)控“下半場”住房制度建設(shè)正在轉(zhuǎn)向“租售并舉”。

很顯然，政府已經(jīng)按下了發(fā)展租賃住房市場的快進(jìn)鍵，隨著政府進(jìn)一步的推動(dòng)，住宅租賃市場將會(huì)逐步發(fā)展壯大，“一個(gè)全新的租賃住房時(shí)代，或許正在加速到來。”專業(yè)人士樂觀地指出。

毫無疑問，租賃市場的發(fā)展對(duì)于中國地產(chǎn)和住房領(lǐng)域來說具有深遠(yuǎn)的意義，堪稱為“二次房改”，會(huì)引發(fā)市場格局、調(diào)控機(jī)制和房價(jià)走勢等諸多方面一連串的連鎖反應(yīng)。而眼下，隨著“多米諾骨牌”開始倒下，住房市場的格局將從過去的“重售輕租”變成“購租并舉”，由住房買賣一家獨(dú)大變成租售各占半壁江山。

據(jù)鏈家研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，到2020年和2025年，中國房產(chǎn)租賃市場租金規(guī)模將分別達(dá)到1.6萬億元和2.9萬億元，2030年預(yù)計(jì)會(huì)超過4萬億元。不過，這個(gè)規(guī)模巨大的市場蛋糕并不是那么容易嘗到甜頭，租賃行業(yè)需要解決的痛點(diǎn)仍舊很多，市場仍需要一段時(shí)期的培育。

住房租賃市場的亂象

我國在近30年的房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，過多地向“只售不租”或“重售輕租”傾斜，一方面扭曲了開發(fā)商的住房供應(yīng)觀，認(rèn)為只有“出售產(chǎn)權(quán)才是助力安居”，凝固了老百姓的住房需求觀，認(rèn)為只有“獲得產(chǎn)權(quán)才是住有所居”；另一方面導(dǎo)致了我國住房租賃市場主體發(fā)育不充分、租賃體系不完善，租賃環(huán)境偏差、租賃管理滯后，房屋租賃市場亂象不斷、久治不愈。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，主要是外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等。在北京，每天有20萬人在找房子租住。然而，面對(duì)如此龐大的租房群體，租賃市場卻基本處于“野蠻生長”狀態(tài)。

多年住房租賃市場的沉疴大多表現(xiàn)為住房租賃信息不對(duì)稱、中介服務(wù)不完善、市場秩序不規(guī)范、租賃監(jiān)管點(diǎn)多面廣難度大等，與此同時(shí)，“黑中介”頻頻現(xiàn)身，租房騙局變幻莫測，虛假租賃信息泛濫……在他鄉(xiāng)打拼的很多人都曾遭遇“租房陷阱”，有難以言說的痛——甚至有人說，“沒被黑中介坑過，你都不好意思說自己是‘漂’?！?/p>

北京市建設(shè)委員會(huì)曾對(duì)青年人住房狀況進(jìn)行調(diào)查，在3萬名被調(diào)查者中，43.8%的人表示租房中遇到不良中介。在北京等城市，近年二手房交易和租賃市場保持快速發(fā)展勢頭，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和人員增長較快，但同時(shí)違規(guī)經(jīng)營、發(fā)布虛假信息、租金押金定金糾紛等問題多發(fā)。

一位與中恒建業(yè)房屋經(jīng)紀(jì)公司簽了租房合同的租戶，在合同到期不再續(xù)租而退房時(shí)，卻被該中介公司以“不配合新租戶顧客看房”為名扣除大部分押金。北京凱諾律師事務(wù)所律師表示：“中介可以與租客約定配合看房這樣的合同條款，同時(shí)也要約定在什么時(shí)間配合看，租客沒有義務(wù)隨叫隨到，中介也不能濫用這種權(quán)利?！?/p>

還有，長期以來，私人住房租賃合同大多為一年期，每到租約快到期之時(shí)，租賃雙方就需要再次協(xié)議，有些中介還會(huì)借機(jī)再收一筆中介費(fèi)。有關(guān)專家指出，目前的租房市場上,不良中介借口各種理由亂收費(fèi)，無理漲價(jià)的情況屢禁不止。

同時(shí)，租賃雙方因續(xù)約、提前終止租約、公用事業(yè)費(fèi)交繳、設(shè)備維修等問題而產(chǎn)生的各類糾紛也很多。行業(yè)人士強(qiáng)調(diào)，房屋糾紛案件中，有不少是因?yàn)樽鈶襞c“黑中介”產(chǎn)生糾紛，但維權(quán)成本太大，最后不了了之的案件。

而“黑中介”們還會(huì)先與業(yè)主簽訂房屋租賃合同，以單間形式進(jìn)行轉(zhuǎn)租，再通過惡意違反租賃條約，故意拖欠房東租金，肆意克扣租戶押金，隨意轉(zhuǎn)包業(yè)務(wù)等方式逃避給房東繳納租金。

清華大學(xué)法學(xué)院教授王振民指出，當(dāng)前，租房市場機(jī)制發(fā)育不健全，主要存在這樣幾個(gè)問題：一是合同不報(bào)備，發(fā)生糾紛時(shí)協(xié)調(diào)困難，而租客處于弱勢地位，受“欺負(fù)”的現(xiàn)象普遍，維權(quán)困難；二是群租等問題突出；三是租客普遍沒有安全感，如房東漲租、租期隨意性大、二房東等現(xiàn)象屢禁不絕。

王振民認(rèn)為，加快住房租賃市場立法、建立購租并舉的住房制度是解決目前住房租賃和銷售中存在的當(dāng)事人權(quán)益保障不充分、市場秩序不規(guī)范、監(jiān)管制度不完善等問題的重要舉措。

法律和監(jiān)管缺位、專業(yè)化程度低

我國住房租賃市場目前尚未有專門的法律法規(guī)予以規(guī)范，因此也并未建立起健全的市場監(jiān)管體系，這是我國住房租賃市場存在諸多問題的基礎(chǔ)性原因。

在城市房地產(chǎn)管理法、合同法中，大量的法律條文都是針對(duì)房屋買賣作出的規(guī)定，而在房屋租賃立法上相對(duì)不足，對(duì)于租期、租價(jià)和租賃期間租賃雙方的諸多權(quán)益沒有明確規(guī)定，導(dǎo)致租戶居住環(huán)境、尊嚴(yán)、基本權(quán)益得不到有效保障。

法院解決住房租賃糾紛依靠最高人民法院關(guān)于房屋租賃合同的司法解釋，對(duì)出租人約束較少，致使住房租賃市場上“黑中介”“二房東”的現(xiàn)象層出不窮。隨著城市住房由“重售輕租”轉(zhuǎn)向“租售并舉”,住房租賃市場的律缺口也愈加凸顯。

專業(yè)人士認(rèn)為，以往并沒有就房屋租賃市場中租戶與房主、中介的相關(guān)權(quán)利義務(wù)劃分、責(zé)任承擔(dān)做一個(gè)清晰的規(guī)定，一定程度也表明了房屋租賃市場目前問題重重，亟待解決。

監(jiān)管方面，我國目前還沒有專門的住房租賃管理部門，主要靠社區(qū)工作人員及派出所民警上門走訪，監(jiān)管的主要內(nèi)容是對(duì)出租房屋情況、租客信息進(jìn)行登記備案，監(jiān)管方式單一且效率較低。

在目前市場監(jiān)管中，針對(duì)小型租賃中介公司的監(jiān)管往往不到位，登記備案主要依靠公司自覺，容易出現(xiàn)“黑市”現(xiàn)象，而對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)上發(fā)布的虛假房源信息，監(jiān)管部門則缺乏核實(shí)的基礎(chǔ)。

《中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告(2016)》指出,中國城鎮(zhèn)住房租賃市場存在四個(gè)主要問題。除了租賃市場存在監(jiān)管漏洞，在機(jī)制體制方面和有關(guān)法律方面還都需要完善，另外兩個(gè)主要問題是：房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在服務(wù)上還存在不規(guī)范、無序競爭的問題；租賃市場缺少專營租賃服務(wù)化的企業(yè),沒有形成一個(gè)規(guī)模的優(yōu)勢和市場品牌,使整個(gè)市場供給還是以散戶狀態(tài)為主。

與住房買賣市場的“一錘子買賣”不同，住宅租賃市場的鏈條長、服務(wù)環(huán)節(jié)多，后期需要龐大的服務(wù)團(tuán)隊(duì)支撐長期服務(wù)。統(tǒng)計(jì)顯示，在歐美等國家，30%的租賃房屋由專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營管理，日本的這一比例更是高達(dá)80%，而我國多數(shù)城市則不到10%。

從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)看，住房租賃市場的專業(yè)化、規(guī)?；潭龋ㄒ布匆?guī)?；臋C(jī)構(gòu)住房出租人在出租人中的占比）越高,市場供給主動(dòng)適應(yīng)市場需求的能力也越高，租賃住房的居住穩(wěn)定性和物質(zhì)品質(zhì)也自然能比較好地得到保證，租賃住房與自有住房在居住品質(zhì)上的相互替代性也越強(qiáng)，住房租買選擇機(jī)制也愈加彰顯。

據(jù)初步統(tǒng)計(jì),我國規(guī)?；》孔赓U企業(yè)市場份額只占2%左右,相較于發(fā)達(dá)國家成熟市場20%～30%的比例,差距非常大,機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)不成熟,制約著住房租賃市場的發(fā)展。

以上海市為例，相關(guān)研究顯示，2016年，上海租賃住房市場中有近九成租賃住房的供給主體為個(gè)人房東，機(jī)構(gòu)出租的房源（主要是長租公寓機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)開發(fā)商）僅占12%。就機(jī)構(gòu)出租的房源來看，僅三成房源為市場化租賃住房。足見，目前我國租賃住房供給側(cè)專業(yè)化程度之低。

長期以來，我國住房租賃市場以個(gè)人出租為主、以中介機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)租為輔，未形成規(guī)?；蜆?biāo)準(zhǔn)化的統(tǒng)一租賃市場這樣一種以非職業(yè)化出租人為主體的租賃住房供給結(jié)構(gòu)，在很大程度上決定著我國住房租賃市場必然會(huì)長期存在著一系列的問題：不僅租賃關(guān)系不穩(wěn)定，糾紛頻發(fā)，而且租賃住房缺乏專業(yè)管理，存在安全隱患……

安得廣廈千萬間

2016年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，明確提出要加快住房租賃市場立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展。今年年初，國務(wù)院將住房租賃市場立法作為深化改革急需的項(xiàng)目，列入2017年的立法工作計(jì)劃。

前不久，我國首部專門針對(duì)住房租賃和銷售的法規(guī)《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例 (征求意見稿)》發(fā)布，內(nèi)容包括住房租賃、住房銷售、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)、監(jiān)督管理、法律責(zé)任等，無疑向規(guī)范租房市場邁出了關(guān)鍵的一步。

這預(yù)示著租賃市場將進(jìn)入有法可依階段，有利于形成穩(wěn)定而長期的租賃市場。非常值得一提的是，其近一半的篇幅放在如何保障租房人的權(quán)益上，無疑是廣大租房者的福音。亦有專家表示，目前《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》尚處于征求意見的階段，國家應(yīng)該加快立法進(jìn)程，繼續(xù)豐富和完善租賃市場法律體系。

表格：部分城市建立的房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)

而繼住建部會(huì)同八部門7月份下發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》之后，全國多地陸續(xù)出臺(tái)租賃住房新政。

廣州、深圳、南京等12個(gè)城市作為發(fā)展住房租賃市場的人口凈流入城市創(chuàng)新舉措不斷，令社會(huì)輿論倍加矚目，其中一條重要措施即是組建和發(fā)展住房租賃平臺(tái)（見上表）。

建立住房租賃交易平臺(tái)，可以使得市場的房源、客源更加透明，交易也變得更為公開、公平。發(fā)展住房租賃平臺(tái)小而言之，僅是發(fā)展租賃市場的一個(gè)技術(shù)手段，表現(xiàn)形式僅是基于網(wǎng)絡(luò)的信息化載體，然而其實(shí)際意義和價(jià)值卻不容小覷----通過信用租賃等創(chuàng)新，有利于提高租賃服務(wù)水平；通過與租賃服務(wù)平臺(tái)的對(duì)接，掌握了租賃市場的信息，為科學(xué)決策提供了數(shù)據(jù)支撐；通過積累租賃雙方的交易記錄，有利于租賃市場信用體系的建立……

加強(qiáng)市場法治，建立健全住房租賃市場規(guī)則，為監(jiān)管提供依據(jù)，讓相關(guān)部門把行業(yè)內(nèi)該管的都管起來，維護(hù)租賃市場的公平，誠然是必要的。但是，僅限于此是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

隨著住房租賃市場相關(guān)政策不斷加碼，擁有土地、房屋等優(yōu)勢的地方國企，也瞄準(zhǔn)了這塊市場。今年以來，上海、南京、武漢等城市的國企，都在探索將閑置廠房或商業(yè)用房改建為租賃住房，既增加房源供應(yīng)又盤活企業(yè)存量資源。

最新發(fā)布的《南京市住房租賃試點(diǎn)工作方案》提到，要扶持國有企業(yè)發(fā)展規(guī)?；赓U，2017年國有規(guī)?；》孔赓U企業(yè)不少于14家。鼓勵(lì)住房租賃國企將閑置和低效利用的國有廠房、商業(yè)辦公用房等改建為租賃住房，改建后水電氣執(zhí)行民用價(jià)格。

7月底，成都便提出“在2017年底前組建或改建3～4家國有住房租賃公司”。上海的表態(tài)則更加明確。9月15日上海市政府發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實(shí)施意見》，其中明確表示，“通過國資國企的引領(lǐng)和示范，盡快增加市場供給，穩(wěn)定市場租金，將國有企業(yè)打造成本市住房租賃市場的穩(wěn)定器、壓艙石，并形成一批可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)做法，吸引更多的企業(yè)投身住房租賃產(chǎn)業(yè)?！?/p>