物業(yè)企業(yè)違法行為分析

曾英姿

摘要：物業(yè)企業(yè)管理事關(guān)業(yè)主重大利益，而現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)企業(yè)違法行為時有發(fā)生，本文略舉幾種違法行為，在此基礎(chǔ)上，分析了物業(yè)企業(yè)違法行為發(fā)生的原因，最后，本文提出了解決物業(yè)企業(yè)違法行為的對策。

關(guān)鍵詞：物業(yè)企業(yè)；和諧小區(qū)；業(yè)主共有權(quán)

一、物業(yè)企業(yè)違法行為的現(xiàn)狀

（一）物業(yè)企業(yè)選聘不合法

《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主大會有權(quán)選聘物業(yè)企業(yè)。但現(xiàn)實(shí)生活中，很多小區(qū)物業(yè)企業(yè)由房地產(chǎn)建設(shè)單位委托，前期物業(yè)管理中，這些物業(yè)企業(yè)管理比較到位，但是后期管理中，這些物業(yè)企業(yè)置業(yè)主利益不顧，只追求自身利益。這些物業(yè)企業(yè)往往與房地產(chǎn)建設(shè)單位有著關(guān)聯(lián)關(guān)系，而房地產(chǎn)建設(shè)單位一般和當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門、人員有著千絲萬縷的關(guān)系，因此，一些房地產(chǎn)建設(shè)單位委托的物業(yè)企業(yè)往往不會“讓位”于業(yè)主大會選擇產(chǎn)生的物業(yè)企業(yè)。

（二）擅自建立移動通信基站，侵犯業(yè)主健康權(quán)

很多小區(qū)，未經(jīng)業(yè)主同意，物業(yè)企業(yè)擅自許可通信公司在小區(qū)樓頂建立通信基站，損害業(yè)主的知情權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)和生命健康權(quán)。物業(yè)企業(yè)之所以許可通信公司基站進(jìn)小區(qū)，是因?yàn)橥ㄐ殴緞荼貢Ц秾r，而物業(yè)企業(yè)對其對外經(jīng)營收入等一般不會對業(yè)主公示，這種行為侵犯了業(yè)主的知情權(quán)。如果房地產(chǎn)開發(fā)商在售房合同中沒有保留樓頂?shù)任飿I(yè)的特別權(quán)益，則樓頂?shù)裙部臻g所有權(quán)應(yīng)歸小區(qū)業(yè)主共有，收益也應(yīng)歸全體業(yè)主共有。否則，侵犯了業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)。通信基站有電磁輻射，對附近居民健康存在潛在的危害，物業(yè)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意允許移動公司在小區(qū)建立通信基站的行為是違法的，侵犯了業(yè)主的健康權(quán)。

（三）擅自縮減綠化帶

隨著業(yè)主車輛增加，小區(qū)停車成了業(yè)主頭疼的問題。一方面，為解決業(yè)主停車問題；另一方面，為了增加物業(yè)企業(yè)的收益，物業(yè)企業(yè)往往會擅自縮減小區(qū)綠化。

物業(yè)企業(yè)擅自縮減小區(qū)綠化帶的行為違反了《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》和《合同法》等法律法規(guī)的規(guī)定。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物權(quán)法》的規(guī)定，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利等重大事項(xiàng)由業(yè)主決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。綠化帶屬于業(yè)主共有權(quán)利，其縮減應(yīng)當(dāng)滿足前述條件，否則侵犯了業(yè)主的共有權(quán)利。

根據(jù)《合同法》的規(guī)定，如果業(yè)主購買房屋的時候，綠化面積的多少構(gòu)成邀約內(nèi)容，那么，物業(yè)企業(yè)擅自縮減綠化帶的行為構(gòu)成違約，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

（四）擅自收取停車費(fèi)

小區(qū)停車位有地下停車場和地上停車位。地下停車場大抵屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有，委托物業(yè)企業(yè)收取經(jīng)營收益沒有不當(dāng)之處。而對于地上停車位，物業(yè)企業(yè)擅自收取停車費(fèi)屬于違法行為，侵犯了業(yè)主的共有權(quán)利。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物權(quán)法》的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

有的物業(yè)企業(yè)擅自收取停車費(fèi)的同時，不出具發(fā)票給業(yè)主，這種行為不僅侵犯了業(yè)主共有權(quán)，而且存在偷稅漏稅違法行為。

（五）擅自加建建筑物

有的小區(qū)，未經(jīng)業(yè)主的同意，超出登記規(guī)劃范圍加建建筑物，比如，在加建別墅、搭建停車場。擅自加建建筑物和擅自縮減綠化帶一樣，違反了《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》和《合同法》等法律法規(guī)的規(guī)定，侵犯了業(yè)主的共有權(quán)，同時是一種違反合同約定的行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

（六）財(cái)務(wù)不公開

根據(jù)法律的規(guī)定，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。但是，財(cái)務(wù)不公開成為很多物業(yè)企業(yè)司空見慣的事情，物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)、廣告費(fèi)等額外收入去向不明，嚴(yán)重影響了業(yè)主的利益。

二、物業(yè)企業(yè)違法行為的原因

（一）認(rèn)識存在問題

認(rèn)識存在問題主要體現(xiàn)在兩方面。一方面，小區(qū)業(yè)主沒有建立起花錢買服務(wù)的消費(fèi)觀念，部分業(yè)主錯誤地認(rèn)為物業(yè)企業(yè)管理是政府部門的工作，是開發(fā)商的工作，所以主動放棄了自己的權(quán)利，并且很多業(yè)主根本不清楚自己的權(quán)利；另一方面，物業(yè)企業(yè)沒有服務(wù)觀念，認(rèn)為自己是管理者，自己的事情自己做主、無需征得業(yè)主的同意成了理所當(dāng)然的事。

（二）業(yè)委會形同虛設(shè)

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主有權(quán)選舉業(yè)主委員會代表業(yè)主的權(quán)利，但業(yè)主權(quán)利意識淡薄，有的小區(qū)根本沒有成立業(yè)委會，或者雖然成立了業(yè)委會，但業(yè)委會形同虛設(shè)，無法有效監(jiān)督物業(yè)企業(yè)，有的甚至與物業(yè)企業(yè)形成利益共同體。這些直接導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理過程中不規(guī)范、不透明，損害業(yè)主利益。

（三）物業(yè)企業(yè)整體素質(zhì)低下

物業(yè)管理行業(yè)技術(shù)含量低，管理能力要求不高，導(dǎo)致大量低素質(zhì)、低技能人員進(jìn)入，這些人服務(wù)意識不強(qiáng)，法律觀念淡薄，有法不依的現(xiàn)象嚴(yán)重，嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主的利益。

（四）監(jiān)管部門管理缺位

監(jiān)管部門監(jiān)管缺位是物業(yè)企業(yè)違法的又一個非常重要的原因。

首先，行業(yè)主管部門指導(dǎo)難以到位。根據(jù)法律規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，但由于一個房地產(chǎn)行政主管部門往往會監(jiān)督眾多家物業(yè)管理企業(yè)，人員不夠，因此開展相關(guān)業(yè)務(wù)指導(dǎo)心有余力不足，造成小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)指導(dǎo)基本缺位。

其次，職能部門管理缺位。住建、房管、質(zhì)監(jiān)、公安、城管、供水供電等部門都是直接監(jiān)管部門，由于人力物力財(cái)力有限，基本疏于監(jiān)管，遇事扯皮、執(zhí)法不嚴(yán)，小區(qū)成了監(jiān)管、執(zhí)法空白區(qū)。

（五）物業(yè)管理法律法規(guī)不完善

《物業(yè)管理?xiàng)l例》雖然已經(jīng)頒布，但仍然存在空白。比如，小區(qū)沒有建立業(yè)委會的法律后果？責(zé)任主體是誰？業(yè)委會委員當(dāng)選的資格是什么？職責(zé)是什么？法律責(zé)任是什么？監(jiān)管部門監(jiān)管失職應(yīng)該承擔(dān)什么責(zé)任？應(yīng)該進(jìn)一步完善物業(yè)管理法律法規(guī)。

三、物業(yè)企業(yè)違法行為的對策

（一）加強(qiáng)宣傳物業(yè)法律法規(guī)

為加強(qiáng)物業(yè)管理法制化建設(shè)，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動，提高物業(yè)管理從業(yè)人員的法律意識、法律知識和法律素質(zhì)；同時為了提升小區(qū)業(yè)主自身的法律意識，讓業(yè)主知道自己作為業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，相關(guān)部門，如居委會、街道辦事處、房地產(chǎn)行政管理部門等應(yīng)該加強(qiáng)宣傳物業(yè)法律法規(guī)。如：通過電視、報紙、知識進(jìn)小區(qū)競賽等活動、手段來宣傳物業(yè)法律法規(guī)。

（二）加強(qiáng)對業(yè)委會的監(jiān)管

為了防止業(yè)委會和物業(yè)企業(yè)勾結(jié)損害業(yè)主利益，房地產(chǎn)行政管理部門可以向小區(qū)業(yè)委會派出監(jiān)事的方式進(jìn)行完善，同時明確監(jiān)事的權(quán)、責(zé)、利。這樣可以在小區(qū)內(nèi)構(gòu)建起以業(yè)主大會為最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，業(yè)委會為常設(shè)機(jī)構(gòu)，監(jiān)事為監(jiān)事機(jī)構(gòu)三足鼎立的管理架構(gòu)，從而在“民主監(jiān)督、相互制約”中共同履行好各自的職責(zé)，做好小區(qū)的物業(yè)服務(wù)工作。

（三）明晰界線、落實(shí)責(zé)任

小區(qū)是社會的一個重要組成部分，建設(shè)和諧社會，應(yīng)當(dāng)建設(shè)和諧小區(qū)。物業(yè)企業(yè)以盈利為目的，追求利潤最大化；業(yè)委會雖然由業(yè)主選舉產(chǎn)生，但會有失靈的時候，故，兩者無法擔(dān)當(dāng)建設(shè)和諧小區(qū)的重任，政府及各部門理應(yīng)承擔(dān)建設(shè)和諧社會、和諧小區(qū)的責(zé)任，所以，把小區(qū)物業(yè)工作提上當(dāng)?shù)卣案鞑块T的議事日程，納入當(dāng)?shù)卣案鞑块T目標(biāo)考核無可厚非。政府及相關(guān)職能部門有義務(wù)和職責(zé)做好相應(yīng)的管理工作，房管、規(guī)劃、公安、居委會等部門要各司其責(zé)，齊抓共管，進(jìn)一步明確職責(zé)，落實(shí)責(zé)任。

（四）建立和完善物業(yè)管理法律法規(guī)

國務(wù)院雖然頒布了物業(yè)管理?xiàng)l例，但有不完善之處。要進(jìn)一步完善業(yè)委會的規(guī)定和監(jiān)管部門的權(quán)、責(zé)、利。同時地方政府及相關(guān)職能部門要盡快出臺當(dāng)?shù)氐姆桑鞔_其責(zé)、權(quán)、利，摸索出一條符合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況、高效的物業(yè)管理新路子，力爭把隱患消滅在萌芽，為小區(qū)和諧發(fā)展、為社會和諧發(fā)展做出積極的貢獻(xiàn)。